1、土地管理学总论Wu . Jinming (Associate Professor)College of Economics and Management, YNAU微信联系方式.第一章 绪论 第一节 土地的基本概念一、土地的涵义 土地管理学所研究的土地是指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。.第一章 绪论 第一节 土地的基本概念 土地是自然资源，同时又是不动产。土地作为不动产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有形的土地实体，又包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权（所有权、使
2、用权、收益权、出租权、抵押权等）。因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形的土地权利的统一体。.第一章 绪论 第一节 土地的基本概念二、土地资源与土地资产 土地资源，是指土地作为自然要素，于现在或可见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。 土地资产，是指具有明确的权属关系（有其物主）和排它性，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，是资本的物的表现。.第一章 绪论 第一节 土地的基本概念三、土地的功能+负载功能+养育功能+仓储功能+提供景观的功能+储蓄和增值的功能.第一章 绪论 第一节 土地的基本概念四、土地在社会物质生产中的地位和作用 土地具有上述功能，因而成为
3、人类社会物质生产中不可缺少的生产资料。 正如威廉配弟所说：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。.第一章 绪论 第一节 土地的基本概念五、土地的基本特征+土地是自然的产物+土地面积的有限性+土地位置的固定性+土地质量差异的普遍性+土地利用的永续性.第一章 绪论 第二节 土地、人口、环境与可持续发展一、土地与人口的辩证关系 土地的自然供给，即自然所实际供给的各类土地数量，就某一区域或全球来说，是固定不变，没有弹性。 在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象称土地的经济供给，具有弹性。 总之，土地与人口的关系主要表现为土地的供求关系。 .第
4、一章 绪论 第二节 土地、人口、环境与可持续发展D1SE2E1D2Natural SupplySupply without elasticityp1p2PQ0Q1p1D2E1SEconomic SupplySupply with elasticitypp20QE2D1Q1Q2.第一章 绪论 第三节 土地管理的基本概念一、土地管理的涵义 土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。 .第一章 绪论 第三节 土地管理的基本概念n 土地管
5、理的概念包括六个方面的内容：u土地管理的主体是国家。u土地管理的客体是土地。u土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。.第一章 绪论 第三节 土地管理的基本概念u综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地。u管理的职能是计划、组织与控制。u土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约。 .第一章 绪论 复习思考题u什么是土地？u土地资源与土地资产有什么联系和区别？u如何实现对土地资源和资产的管理？.第二章 土地管理原理土地管理原理归结为四大类：u
6、人本原理u系统原理u动态原理u效益原理.第二章 土地管理原理 第一节 人本管理原理一、人本管理的概念 人本原理，就是一切管理，包括土地管理，应该将人的因素放在第一位，以做好人的工作充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本（以人为本）。.第二章 土地管理原理 第一节 人本管理原理二、行为原理 一般情况下，人的行为受动机的支配，人的动机又是由人的需要决定的，这就是人的行为规律。 图2-1 人的行为规律需要动机行为目标.第二章 土地管理原理 第一节 人本管理原理 人本主义心理学家亚伯拉罕马斯洛1954年在他的代表作人格与动机中提出了需要层次论，他假设每个人都具有五种需要层次：+ 生理需要+ 安全需要
7、+ 社会需要+ 尊重需要+ 自我实现需要.第二章 土地管理原理 第一节 人本管理原理三、动力原理 管理需要动力，有了动力才能推动管理，这就是动力原理。动力通常分为：+ 物质动力+ 精神动力+ 竞争动力.第二章 土地管理原理 第二节 系统管理原理一、系统管理的概念 现代管理中，管理对象是处在各个不同层次的系统中，它们既在自已的系统之内，又与其它系统发生联系，同时，还处在一个更大系统的范围之内。为了实现最佳化管理，必须进行系统分析，这就是管理的系统原理。 要贯彻系统原理，必须把握住系统的目的性、整体性和层次性三个环节。.第二章 土地管理原理 第二节 系统管理原理二、整分合原理 现代管理要求在整体规
8、划下明确分工，在分工基础上进行有效的结合，这就是整分合原理。.第二章 土地管理原理 第二节 系统管理原理三、相对封闭原理 相对封闭原理指在任何一个系统内，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动。在这个相对封闭的系统中，反馈起着关键的作用。.第二章 土地管理原理 第二节 系统管理原理有效的管理系统.第二章 土地管理原理 第三节 动态管理原理一、动态管理的概念 在土地管理系统中，被管理的对象土地关系与土地利用始终处在动态变化之中，管理系统本身也随着管理目标、管理对象、外部环境的变化而变化。 动态管理必须遵循动态相关原理和弹性原理。.第二章 土地管理原理 第三节 动态管理原理二、
9、动态相关原理 进行动态管理，必须在管理系统的发展变化中，找出系统内部和组成部分之间以及系统与外部环境之间的各种相关关系，通过管理，协调好各部分的关系，促进事物向预定目标发展变化，取得管理的整体效应。.第二章 土地管理原理 第三节 动态管理原理三、弹性原理 有效管理必须要依据系统内外条件和环境的变化而随机应变，做到以变应变。这就要求管理必须留有余地，保持充分的弹性。例如，国土资源部下达给某省当年建设占用耕地控制指标为1.7万2.0万hm2，就表现了指标控制的弹性。.第二章 土地管理原理 第四节 管理效益原理一、效益管理的概念 土地管理的目的是为了寻求生态效益、经济效益和社会效益的优化组合，从而取
10、得最佳的整体效益。 为此，就要在管理工作中注意运用整体效应原理和规律效应原理。.第二章 土地管理原理 第四节 管理效益原理二、整体效应原理 整体效应就是通过管理，使整体内部各个组成部分之间，相互产生促进作用，以使整体取得最佳效益。 因此，通过管理，可以取得比部分之和要大得多的效果，即要努力做到1+12，这就是整体效应。.第二章 土地管理原理 第四节 管理效益原理三、规律效应原理 规律效应就是按客观规律管理所取得的效应。.第二章 土地管理原理 复习思考题u 土地管理原理包含哪些基本内容？ .第三章 土地管理的一般过程土地管理的一般过程包括:u管理目标的设置u管理组织的设计u管理职能的运作 .第三
11、章 土地管理的一般过程 第一节 土地管理目标的设置一、土地管理目标的设置 在一定时期内土地管理活动预期达到的目的，就是土地管理的目标。 土地管理目标按管理层次的不同，可分为：+ 宏观土地管理目标（指全国）+ 中观土地管理目标（指地区）+ 微观土地管理目标（指县级）.第三章 土地管理的一般过程 第一节 土地管理目标的设置 土地管理目标按实现时间的幅度又可分为： + 长期目标（指10年以上）+ 中期目标（指5年左右）+ 年度目标（指1年）.第三章 土地管理的一般过程 第一节 土地管理目标的设置二、土地管理的任务 我国土地管理的基本任务是维护社会主义土地公有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开
12、发、合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。.第三章 土地管理的一般过程 第一节 土地管理目标的设置三、土地管理的原则q正确处理国家、集体、个人之间关系 的原则。q坚持生态、经济、社会三效益统一的原则。q坚持依法、统一、科学地管理土地的原则。 .第三章 土地管理的一般过程 第二节 土地管理的组织设计一、我国土地管理机构设置的演变过程+中华人民共和国成立后，在内政部设置地政局。+1954年撤消地政局，同时在农业部设置土地利用总局。+1982年，国务院确定在农牧渔业部设土地管理局。.第三章 土地管理的一般过程 第二节 土地管理的组织设计+1986年8月，国家土地管理局正式成立。+19
13、98年，根据第九届全国人民代表大会批准的国务院机构改革方案，由地矿部、土地局、海洋局、测绘局4个单位组建国土资源部。.第三章 土地管理的一般过程 第二节 土地管理的组织设计国土资源部组织结构图执法监察司地籍管理司案件查处二处综合处监察指导处案件查处一处纠纷调处处土地登记处土地调查处监测统计处办公室市场交易处建设用地处评估地价处土地资产处土地利用管理司地质环境司地质勘查司矿产开发管理司矿产资源储量司征地管理处综合处开发整理处农地转用处耕地保护司财务司综合协调处法规处体制改革处政策研究处政策法规司人事教育司地质处综合处规划处计划处规划司国际合作科技司机关党委部长.第三章 土地管理的一般过程 第三节
14、 土地管理的职能运作 土地管理活动过程就是管理者行使各种职能的过程。管理的基本职能是：q 计划职能q 组织职能q 控制职能.第三章 土地管理的一般过程 第三节 土地管理的职能运作一、土地管理的计划职能 计划职能是为实现土地管理目标而拟定方案和措施的过程。这一过程包括4个步骤：+ 预测+ 决策+ 计划的编制+ 计划的实施.第三章 土地管理的一般过程 第三节 土地管理的职能运作二、土地管理的组织职能 管理学意义上的组织具有两个方面的含义，一是建立一定的组织机构；二是作为一种活动过程，它是指为达到某一目标而协调人群活动的一切工作的总称。 组织职能一般包括建立机构，确定职位、职责和职权，领导、监督、激
15、励、协调部属的行动，为实现整体目标而努力。.第三章 土地管理的一般过程 第三节 土地管理的职能运作三、土地管理的控制职能 土地管理控制的基本过程u 确定标准u 衡量绩效u 偏差的分析与修正.第三章 土地管理的一般过程 第三节 土地管理的职能运作四、土地管理的方法 q行政方法q经济方法（地租、地价、财政、金融、税收）q法律方法（立法、司法）q技术方法（RS、GIS、GPS）.第三章 土地管理的一般过程 复习思考题u 结合土地管理实际工作，描述土地管理的一般过程，并提出建议。.第四章 地籍管理 第一节 地籍管理概述一、地籍与地籍管理（一）地籍的涵义 地籍指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用
16、途（地类）等基本状况的簿册（含图）。.第四章 地籍管理 第一节 地籍管理概述（二）地籍的作用q为土地管理提供基础资料。q为维护产权权益等提供基础资料。q为改革与完善土地使用制度提供基础资料。q为编制国民经济发展计划提供基础资料。.第四章 地籍管理 第一节 地籍管理概述（三）地籍的分类+依据作用划分：税收地籍、产权地籍 和多用途地籍。+依据特点和任务划分：初始地籍和日常地籍。+按城乡土地的不同特点划分：城镇地籍和农村地籍。+依据地籍行政管理的层次不同划分：国家地籍和基层地籍。.第四章 地籍管理 第一节 地籍管理概述（四）地籍管理的概念 地籍管理可以理解为：国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取
17、的以土地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。.第四章 地籍管理 第一节 地籍管理概述（五）地籍管理的任务 为维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的合理开发、利用、编制土地利用年度计划、土地利用总体规划、制定有关土地政策、法律等、提供、保管、更新土地有关自然、经济、法规方面的信息。.第四章 地籍管理 第一节 地籍管理概述二、地籍管理的内容和原则（一）地籍管理的内容+ 土地调查+ 土地分等定级估价+ 土地登记+ 土地统计+ 地籍档案管理.第四章 地籍管理 第一节 地籍管理概述（二）地籍管理的原则+地籍管理必须按国家规
18、定的统一制度进行。+保证地籍资料的可靠性和准确性。+保证地籍工作的连续性。+保证地籍资料的完整性。.第四章 地籍管理 第二节 土地调查 土地调查包括：+ 地籍调查+ 土地利用现状调查+ 土地条件调查 其任务是为土地管理提供基础资料。.第四章 地籍管理 第二节 土地调查一、地籍调查（一）地籍调查的单元和内容 地籍调查的单元是一宗地。所谓宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。.第四章 地籍管理 第二节 土地调查 地籍调查的主要内容包括权属调查和地籍测量两个方面。u权属调查又分为：宗地权属状况调查、界址点认定调查、土地利用类型调查。u地籍测量又分为：地籍平面控制测量、地籍碎
19、部测量、基本地籍图绘制、面积量算。.第四章 地籍管理 第二节 土地调查（二）地籍调查的工作程序u准备工作：组织准备、资料收集、物质准备和技术设计。u土地权属调查u地籍测量u面积量算u绘制地籍图.第四章 地籍管理 第二节 土地调查（三）地籍调查的主要成果资料q地籍原图及分幅接合表q土地权属单位地籍图q宗地图q权属单位的土地面积和地类面积统计表q地籍控制测量成果q地籍调查说明书q其他.第四章 地籍管理 第二节 土地调查二、土地利用现状调查（一）土地利用现状调查的基本内容 以县为单位进行，其任务是分县查清各村和各权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，并逐级汇总各乡（镇）、县（市）行政区的土地总
20、面积和分类面积及其分布状况。 土地利用现状调查的基本单位，农区到村（行政村），林区和牧区到乡，并按全国统一的土地分类标准进行分类。.第四章 地籍管理 第二节 土地调查（二）土地利用现状分类 我国2007年制定了新的分类体系，即土地利用现状分类（见附录3）。 该分类采用二级分类体系，其中一级类12个，二级类57个。 土地利用分类制定的原则是：实用性与科学性相结合，连续性，充分满足土地管理需要，精简协调等。.第四章 地籍管理 第二节 土地调查（三）土地利用现状调查的基本单元 土利利用现状调查基本单元是图斑。所谓图斑是指行政村内被地类界线（三级地类界线）所封闭的地块。.第四章 地籍管理 第二节 土地
21、调查三、土地条件调查 土地条件调查包括： 自然条件调查（土壤、地形地貌、水文、植被、气候、主要农作物的生物学特性、自然资源）。 社会经济条件（地理位置与交通运输条件，土地资源、人口、劳动力情况，土地利用的经济水平，耕地（林地、牧草地）的投入产出水平）。 .第四章 地籍管理 第三节 土地分等定级一、土地分等定级的类型及等级体系（一）类型 土地分等定级可以分为：城镇土地分等定级和农用土地分等定级。（二）体系 为了反映土地质量的差异，土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。 .第四章 地籍管理 第三节 土地分等定级+城镇土地等的顺序在全国范围内的各城镇 之间统一排列，级的顺序在城镇内部统一
22、排列，不同城镇的土地级别不具有可比性。+农用地等别在全国范围内具有可比性，级别在县级行政区内具有可比性。+通过级差收益测算，检验土地级别划分是否合理。 .第四章 地籍管理 第四节 土地登记一、土地登记的概念 土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。 .第四章 地籍管理 第四节 土地登记二、土地登记的法律依据 土地登记的法律依据包括实体法律依据和程序法律依据。 .第四章 地籍管理 第四节 土地登记三、土地登记的实体法律
23、依据（一）中华人民共和国宪法对土地所有制、土地权属的有关规定。（二）中华人民共和国民法通则对土地权属的规定。（三）1962年9月农村人民公社工作条例修正草案对生产队集体土地所有权的规定。 .第四章 地籍管理 第四节 土地登记（四）中华人民共和国土地管理法对确认土地权属、开展土地登记、土地调查工作的规定。（五）中华人民共和国城市房地产管理法对房地产权属登记管理的规定。（六）中华人民共和国担保法规定了土地抵押的范围、抵押登记效力等。.第四章 地籍管理 第四节 土地登记（七）土地管理法实施条例除对土地管理法的有关规定作了具体化的规定外，还明确规定了土地证书式样由国家土地管理部门统一制定。（八）城镇国
24、有土地使用权出让和转让暂行条例。（九）国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定。.第四章 地籍管理 第四节 土地登记四、土地登记的程序法律依据（一）国家土地管理局土地登记规则。（二）国家土地管理局土地权属争议处理暂行办法。 .第四章 地籍管理 第四节 土地登记五、土地登记的类型 土地登记，按登记的时间和任务不同，可分为初始登记和变更登记。 土地初始（第一次）登记是土地变更登记的基础，土地变更登记是土地初始登记的延续，通过土地变更登记可以保持土地登记内容的现势性和法律效用。.第四章 地籍管理 第四节 土地登记六、土地初始登记的内容+ 土地登记单位+ 土地位置（地址和四至）+ 土地权属+ 土
25、地总面积和地类面积+ 土地用途+ 土地等级 .第四章 地籍管理 第四节 土地登记七、土地初始登记的程序+ 申报+ 地籍调查+ 权属审核+ 注册登记+ 颁发土地证书 .第四章 地籍管理 第四节 土地登记八、土地变更登记的内容+土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记+土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记+名称、地址和土地用途变更登记+注销土地登记.第四章 地籍管理 第四节 土地登记九、土地变更登记的程序+变更土地登记申请+变更地籍调查+审核+换发或更改土地证书或核发他项权利 证明 .第四章 地籍管理 第五节 土地统计一、土地统计的概念 土地统计是利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量、
26、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。.第四章 地籍管理 第五节 土地统计二、土地统计类型 根据统计时间和任务的不同，土地统计分为：+ 初始土地统计+ 年度土地统计（日常土地统计）.第四章 地籍管理 第五节 土地统计三、土地统计分析q 土地统计分析的主要内容：+农用地占土地总面积的比例。+农用地在不同时间的变化情况，如耕地的季度、年度变化等。+土地利用现状分类面积比率和城镇土地分类面积比率。.第四章 地籍管理 第五节 土地统计+建设用地占耕地及土地总面积的比率，包括国家建设用地、集体建设用地和农民建房用地的年度和历年变化比率。+农业结构调整情况，如耕
27、地、园地、林地和牧草地在农用地中各占多大的比例等。.第四章 地籍管理 第六节 地籍档案管理一、地籍档案管理的概念 以地籍档案为对象而进行的收集整理、分类编目、归档保管、提供利用等各项活动的总称。.第四章 地籍管理 复习思考题u 地籍与地籍管理有什么联系和区别？它们在土地管理中有什么作用？.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权一、土地制度概述 土地制度是一定社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。 其主要内容包括：土地所有制度、土地使用制度和土地的国家管理制度。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度
28、与土地产权（一）土地所有制度 土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。 它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权（二）土地使用制度 它是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用权及其责、权、利。 土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权（三）土
29、地使用制与土地所有制的关系+土地所有制是土地使用制的前提。+土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。+土地所有制也为土地使用制服务。+土地使用制具有相对独立性。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权二、我国土地制度及其特点（一）我国现行土地所有制度 我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，可从以下几点去认识和理解：+全部土地实行的都是社会主义公有制。土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权+土地的社会主义全民所有制，具体采取的是社会主义国家所有制形式，由国家代表
30、全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益、处分等权利；土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是农民集体所有制的形式。+城市（含建制镇、独立工矿区）建成区范围内的土地全部属于国家所有。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权+农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于农民集体所有；除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 综上所述，我国土地所有制的特点是：全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有权不得买卖和非法转让。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权（二）我国现行的土地使用制度 我国现行的土地使用制度包括：q 城镇国有土地使用制度q 农
31、村集体土地使用制度.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权 城镇国有土地使用制度的基本特点： 土地使用权出让由政府垄断经营以便国家宏观调控，政府以协议、招标、拍卖的方式将规定了使用期限与用途的土地提供给使用者，使用期满将土地及地上建筑物与其他附着物收回。对于土地使用权转让则充分利用市场机制，在使用期内允许其转让、出租、抵押及其他经营活动，国家利用价格、税收等方式对其活动进行调控。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权 农村集体土地使用制度的特点： 土地属于农民集体所有，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，也可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种
32、植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应订立承包合同，约定双方的权利和义务。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权三、土地产权及其基本属性（一）土地产权的涵义 土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权（ownership）土地使 用 权 （ u s u f r u c t ） 、 土 地 租 赁 权（leasehold）、土地抵押权（hypothec）、土地继承权（heirdom）、地役权（servitude）等多项权利。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权（二）土地产权的基本特性+具有排他性（exclusivity）。+土地产权客体必须具备可占
33、用性和价值性。+土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护。+土地产权的相对性（产权具有排他性，但不是绝对的权利）。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权四、我国土地所有权主体、客体、内容（一）土地所有权的涵义 土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。 土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权（二）我国国有土地所有权的主体、客体和内容 主体：国家，法律规定由国务院代表国家依法行使对国有土地占有、使用、收益和处分的权
34、利。 客体：一切属于国家所有的土地。 内容：指依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权（三）我国农村集体土地所有权的主体、客体和内容 主体：农民集体。 客体：农民集体所有的一切土地。 内容：农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权五、我国土地使用权主体、客体、内容（一）土地使用权的涵义 土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度
35、与土地产权（二）我国国有土地使用权的主体、客体和内容 主体：任何依法取得国有土地使用权的单位和个人。 客体：国家依法提供给单位和个人使用的国有土地。 内容：国有土地使用权主体在依法行使土地使用权过程中形成的权利和义务。.第五章 土地权属管理 第一节 土地制度与土地产权（三）我国农村集体土地使用权的主体、客体和内容 主体：依法使用农民集体所有土地的单位和个人。 客体：使用权主体依法取得承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等。 内容：集体土地使用权主体在行使土地使用权过程中依法所形成的权利和义务。.第五章 土地权属管理 第二节 土地权属管理的任务和内容一、土地权属管理的任务+巩固、维护
36、和不断完善社会主义土地公有制。+保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性。+调整土地关系。.第五章 土地权属管理 第二节 土地权属管理的任务和内容二、土地权属管理的内容+依法确定土地权属。+依法管理土地权属变更。+依法调查、处理土地权属纠纷。.第五章 土地权属管理 第三节 土地所有权和使用权的确认一、国有土地所有权和使用权的确认（一）国有土地所有权的产生途径+接管、没收（地主、官僚资本、敌伪政府和反革命分子等占有的城市土地）。+赎买（资本主义工商业、私营房地产公司及房地产业主的城市地产）。+征用土地（私人或农民集体所有的土地）。+法律宣布（城市中
37、尚未国有化的土地）。.第五章 土地权属管理 第三节 土地所有权和使用权的确认（二）国有土地使用权的取得和收回+有偿取得方式（出让、作价入股、出租等）。+无偿取得方式（行政划拨）。+依照法律、政策规定取得（开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事农业生产，可取得使用期限最长不得超过50年的使用权）。.第五章 土地权属管理 第三节 土地所有权和使用权的确认 国有土地使用权的收回，是指人民政府依照法律的规定，收回用地单位和个人国有土地使用权的行为。.第五章 土地权属管理 第三节 土地所有权和使用权的确认二、集体土地所有权与使用权的确认（一）集体土地所有权的建立 我国农村集体土地所有权的建立，是
38、先后经过了土地改革、农业合作化、人民公社化等运动逐步建立起来的。+通过土改、建立农民个体土地所有权。+通过农业合作化建立农业生产合作社土地集体土地所有权。+通过人民公社化建立农民集体土地所有权（后又改为“三级所有、队为基础”的制度）。.第五章 土地权属管理 第三节 土地所有权和使用权的确认（二）集体土地使用权的收回 依据中华人民共和国土地管理法的规定，农村集体经济组织经原批准用地的人民政府批准，可以收回以下情况的土地使用权：q为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的。q不按照批准的用途使用土地的。q因撤消、迁移等原因而停止使用土地的。.第五章 土地权属管理 第四节 城镇国有土地使用权
39、流转管理 城镇国有土地使用权流转方式：q出让（remise）q转让（transfer）q出租（lease）q抵押（mortgage）.第五章 土地权属管理 第四节 城镇国有土地使用权流转管理一、城镇国有土地使用权出让管理（一）城镇国有土地使用权出让的概念和特征 城镇国有土地使用权出让，是指市、县人民政府代表国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金的行为。.第五章 土地权属管理 第四节 城镇国有土地使用权流转管理q国有土地使用权出让的特征：+受让主体广泛性+有偿性+计划性.第五章 土地权属管理 第四节 城镇国有土地使用权流转管理（二）城镇国有土地使
40、用权出让的基本原则+所有权与使用权分离原则+平等、自愿、有偿原则+国家主权神圣不可侵犯原则+充分合理有计划利用土地原则.第五章 土地权属管理 第四节 城镇国有土地使用权流转管理（三）城镇国有土地使用权出让年限+居住用地70年+工业用地50年+教育、科技、文化、卫生、体育用地50年+商业、旅游、娱乐用地40年+综合或者其它用地50年.第五章 土地权属管理 第四节 城镇国有土地使用权流转管理（四）土地使用权出让方式协议（contract）招标（bid)拍卖（auction）.第五章 土地权属管理 第四节 城镇国有土地使用权流转管理二、城镇国有土地使用权转让管理（一）土地使用权转让的概念 土地使用权
41、转让是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为。 土地使用权转让的基本形式有出售、交换和赠与。.第五章 土地权属管理 第四节 城镇国有土地使用权流转管理三、城镇国有土地使用权出租管理（一）土地使用权出租的概念 土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。.第五章 土地权属管理 第四节 城镇国有土地使用权流转管理四、城镇国有土地使用权抵押管理（一）土地使用权抵押的概念 土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时
42、，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。.第五章 土地权属管理 第五节 农村集体土地使用权流转管理一、农村集体土地使用权流转的涵义 农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使用权在不同主体之间的流动和转移。二、流转的形式 转包、租赁、“四荒”拍卖、承租转包或返包、转让、入股。.第五章 土地权属管理 第五节 农村集体土地使用权流转管理三、农村集体土地使用权流转管理应遵循的原则+因地制宜原则+自愿原则+平等、有偿原则.第五章 土地权属管理 第六节 土地征收一、土地征收的概念（一）土地征收的含义 土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。.
43、第五章 土地权属管理 第六节 土地征收（二）土地征收的特征+土地征收的公益性+土地征收的强制性+土地征收的有偿性+土地征收程序的合法性.第五章 土地权属管理 第六节 土地征收（三）经济发达国家土地征收的特点+国家征收土地必须是为了公共目的，如公共交通用地，国防用地等；+征地必须经过法定程序；+征地补偿标准大都接近或等于土地的市场价格。.第五章 土地权属管理 第六节 土地征收二、土地征收补偿与安置标准（一）征地补偿费的构成+ 土地补偿费+ 青苗费+ 地上附着物补偿费+ 安置补助费+ 社会保障费用+ 新菜地开发建设基金+ 拆迁补偿费.第五章 土地权属管理 第六节 土地征收（二）征地补偿费标准+ 土
44、地补偿费 为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。+ 安置补助费 为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。.第五章 土地权属管理 第六节 土地征收+ 新菜地开发建设基金收取标准q 在城市人口（指市区和郊区的非农业人口）为100万以上的城市，每征收1hm2菜地，缴纳105000150000元。q 人口在100万以下，50万以上的城市，每征收1hm2菜地，缴纳75000105000元。q 人口不足50万的城市，每征收1hm2菜地，缴纳4500075000元。.第五章 土地权属管理 第六节 土地征收+ 土地征收补偿安置
45、标准的补充规定（见教材170页）.第五章 土地权属管理 第六节 土地征收三、土地征收与农用地转用的审批权限（一）土地征收的审批权限 + 征收下列土地的，由国务院批准：q 基本农田；q 基本农田以外的耕地超过35hm2的；q 其他土地超过70hm2的。+ 征收以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。.第五章 土地权属管理 第六节 土地征收（二）农用地转用的审批权限 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。 + 国务院批准权限q 国务院批准的建设项目占用农用地的；q 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；.第五
46、章 土地权属管理 第六节 土地征收q 直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市以及国务院指定的其他城市扩张用地。+ 省、自治区、直辖市人民政府的批准权限 上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 土地征收和农用地转用的审批权限，国务院将根据执行的具体情况，适当作出相应的调整。.第五章 土地权属管理 复习思考题u土地所有制、土地所有权及土地使用权的涵义。u简述我国国有土地使用权出让、转让、出租、抵押的区别和管理。.第六章 土地利用管理 第一节 土地利用管理的理论依据一、土地肥力原理 土地肥力是指土地提供或协调植物生
47、长发育所需水分、养分、空气、光能和热量的能力。 土地肥力包括自然肥力和人工肥力，二者结合在一起，综合地形式经济肥力。.第六章 土地利用管理 第一节 土地利用管理的理论依据二、土地报酬原理q边际报酬递减规律 （The Law of Diminishing Marginal Return）q总产量（Total Physical Product / TPP）q边际产量（Marginal Physical Product / MPP）q平均产量（Average Physical Product / APP）.土地生产函数三个阶段CXYRTDMPQABEFHTPPAPPMPP0X: inputY: ou
48、tput / yield0P: 第一阶段PQ:第二阶段/合理范围QR:第三阶段.第六章 土地利用管理 第一节 土地利用管理的理论依据q TPP、MPP、APP之间的关系+MPP = 0时，TPP最大。+MPP的变化幅度永远大于APP的变化幅度。 +MPPAPP时，APP上升。+MPPAPP时，APP下降。+MPP = APP时，APP最大。.第六章 土地利用管理 第一节 土地利用管理的理论依据三、地租原理q地租（Land Rent）是在土地所有权与土地使用权（两权）分离的情况下产生的，是土地使用者为了获得土地的使用权支付给土地所有者的报酬。q地租是土地所有权在经济上的实现。q地租是直接生产者在
49、生产中所创造的剩余生产物（生产者剩余/Producer Surplus）被土地所有者占有的部分。. Market Equilibrium ModelSurplusShortageQuantityPriceDemand CurveSupply CurveQEP0Producer SurplusConsumer SurplusEquilibrium Point.第六章 土地利用管理 第一节 土地利用管理的理论依据q 地租的分类 从地租产生的条件看，可分为：+ 绝对地租（Absolute Rent / AR）+ 级差地租（Differential Rent / DR）+ 垄断地租（Monopoly
50、Rent / MR）.第六章 土地利用管理 第一节 土地利用管理的理论依据（一）绝对地租：由于土地的占有和垄断，凡租用土地，不论土地好坏，都须缴纳地租，以作为土地所有权藉以实现的经济形式。（二）级差地租：是指优、中等土地产生的个别生产价格与劣等土地生产条件所决定的一般生产价格之间的差额。q级差地租（区位和肥沃条件）q级差地租（对土地进行追加投资）.第六章 土地利用管理 第一节 土地利用管理的理论依据（三）垄断地租 垄断地租是在特有的优越条件所生产的珍稀产品或稀缺资源的利用，按照高于它的价值的垄断价格出售，从而获得的超额利润转化而来。.Land Rent Model.第六章 土地利用管理 第一节
