1、 讲师：王洪平讲师：王洪平1前言思考：1、设备为什么要维保？思考：2、怎样做到合理维保?延长设备使用寿命节约公司使用成本公司固定资产增值减少设备故障频率避免安全事故发生目录一、设备分类二、设备台帐和档案建立三、编排设备维保计划四、设备维保案例分享一、设备分类一、设备分类年检类设备专业度较高设备日常维保类设备设备按维保分类举例避雷、接地系统检测 给水系统生活水箱清洗、水质检测 电梯年检 高压供配电系统检测 供配电系统工具及防护用品检测 消防系统功能检测 消防电气安全检测空调系统制冷主机维保 空调水系统水处理框架协议 柴油发电机及控制系统维保消防报警系统维保集采合同电梯系统集采合同慧云系统（平台）
2、维保低压配电系统维保空调水系统管道及管道附属部件维保空调风系统风机及风机盘管设备维保强电系统其他附属设备设施维保电容补偿柜内设备维保维保类型年检类（取检测报告）外委自维维保频次一年一次/一年二次/二年一次一年一次/一年二次/一年四次一年一次/一年二次/一年四次使用寿命例如：消防主机10-15年例如：制冷主机：10-15年例如：冷却塔：7-10年结合全面预算系统78类维保任务，按上述分类举例如下：二、设备台帐和档案建立二、设备台帐和档案建立1、万达广场内的设备按专业进行分类，建立设备台账，其中包括设备编号，设备名称，单位、数量、安装位置，生产厂家，铭牌参数，技术指标等如下参数。2、万达广场在开业
3、后30天，在工程信息化设备录入中完成上述设备的主要信息录入。3、对关键设备进行档案建立，实现档案袋管理机制，其中包括： 设备说明书，包括设备名称、型号或规格、制造商、出厂编号、设备唯一性识别号、购置日期、验收日期、启用日期、放置地点、用途、主要技术指标、保管人等等； 设备产品合格证、保修单； 验收记录、安装调试报告； 检定、检定记录，仪器设备检定校准的计划，下次校准、检定的时间； 设备操作规程及维护规程（必要时）； 保养维护和运行检查计划； 使用记录（定期归档）； 保养维护记录； 运行检查记录； 损坏、故障、改装或修理的历史记录。三、编排设备维保计划三、设备维保计划-年检类设备举例1强电系统高
4、压供配电系统检测外委微机保护1、整定要求2、回路绝缘电阻3、继电器校验及整定每2年1次开关柜1、铭牌数据2、绝缘电阻3、交流耐压4、回路电阻5、五防性能设备交流耐压试验1、断路器2、电流互感器3、电压互感器4、绝缘子电压互感器绝缘电阻避雷器1、绝缘电阻测量2、泄流电流测量变压器1、绝缘电阻测量2、绕组直流电阻测量3、工频交流耐压试验10KV交联乙烯电缆1、绝缘电阻测量2、直流耐压及泄流电流测量2强电系统消防电气安全检测外委线路接头检查、有无短路短路1次/年3强电系统供配电系统工具及防护用品检测外委高压绝缘手套、绝缘鞋，绝缘垫、高压验电笔、连接地线耐压试验2次/年4消防系统消防系统功能检测外委消
5、防系统检测检测报告1次/年（3月份）5电梯系统电梯年检外委电梯年检特种设备监督部门的检测6给排水系统给水系统生活水箱清洗、水质检测外委给水系统生活水箱清洗、水质检测杀菌器等卫生设备维修保养及生活水箱清洗2次/年7工器具检测避雷、接地系统检测外委避雷系统检测1、检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线。 2、检查引下线的导电接触部件接触。 3、焊点连接。4次/年接地系统检测1、检查接地引线和接地装置，对接地螺母进行紧固。1次/年三、设备维保计划-外委类设备举例1空调、通风系统空调系统制冷主机维保外委冷水主机月保1、检查控制装置及各传感器的运行；2、检查制冷剂液位和油位；3、检查润滑系统的运行；检查回油
6、系统；4、检查电机和启动器的运行；检查启动柜电器系统5、分析运行状态参数12次/年冷水主机年保1、检查压缩机-电机组件2、检查冷凝器、蒸发器3、制冷剂系统检查4、供油系统检查5、检查和测试所有运行控制和安全控制功能；6、检查启动器的运行；检查启动柜电器系统7、配合检查水系统的运行情况；8、检查调整微电脑控制中心的设定值；9、检查整个系统的运行状况；2次/年2空调、通风系统空调水系统水处理框架协议外委冷却水系统1、加药及水质检验2、清洗冷却塔及填料3、冷却管道管网清洗4、热交换器通炮清洗24次/年冷冻系统1、加药及水质检验2、膨胀水箱清洗3、冷却管道管网清洗4、热交换器通炮清洗12次/年3空调、
7、通风系统空调送回风系统风道清洗及检测外委空调风机及风机盘管清洗杀菌；送回风管道内部；送回风风口的清洗杀菌及卫生防疫部门的检测1、空调风机及风机盘管清洗杀菌；送回风管道内部；送回风风口的清洗杀菌2、卫生防疫部门的检测2次/年三、设备维保计划-外委类设备举例4强电系统高压供配电系统维保外委变压器1、除尘2、进出线及分接头紧固3、检查风机手自动是否正常4、绕组及铁芯温度检查是否正常1次/年高压进线柜1、微机保护2、多功能表3、指示灯、带电指示、模拟盘4、高压断路器、继电保护、备自投装置PT柜1、微机保护、多功能表、指示灯、带电指示2、继电保护计量柜1、指示灯2、多功能表、计量表联络柜1、微机保护2、
8、多功能表3、指示灯、带电指示、模拟盘4、高压断路器、继电保护5、备自投装置环网柜1、微机保护2、多功能表3、指示灯、带电指示、模拟盘4、高压断路器、继电保护、备自投装置5强电系统直流屏维保及检测外委直流屏1、微机2、指示灯3、逆变器接线紧固4、仪表5、充电电压、控母电压显示正常6、电池正常、接头无松动、氧化，无变形7、开关接头紧固1次/年6强电系统柴油发电机及控制系统维保外委柴油发电机及控制系统1、每月启动发电机2次各运行半小时2、每半月对蓄电池进行检查3、启动前对机油进行检查是否在正常范围4、必须备足发动机运行8小时的油5、按各品牌发动机规定进行备件清洗更换保养4次/年三、设备维保计划-外委
9、类设备举例7消防系统消防报警系统维保集采合同外委消防报警系统1、广播功放盘、CD机盘2、消防端子箱3、消防电话总机4、消防报警主机4次/年（1、4、7、10月份）8消防系统厨房灭火系统、气体灭火系统维保外委厨房灭火系统维保1、自动启动2、手动启动3、应急启动4、水流阀5、声光报警2次/年（1、7月份）9电梯系统电梯系统集采合同外委电梯系统月保直梯:机房、轿顶、轿厢、底坑的清洁作业和尺寸工艺的调整。扶梯:上下机房、梯路系统、扶手系统、梯级、安全保护装置的清洁作业和尺寸工艺的调整每个月2次日常保养，半个月1次，每年进行一次年检10弱电系统慧云系统（平台）维保外委慧云系统（平台）慧云平台的正常稳定运
10、行4次/年11给排水系统雨水井、污水井、化粪池、隔油池清掏井底清淤外委雨水井、污水井、化粪池、隔油池清掏井底清淤污水井井底清理，化粪池、隔油池清掏，清掏杂物、淤泥12次/年三、设备维保计划-自维类设备举例1空调、通风系统空调水系统水泵及其泵附属设备维保自维冷热水、冷却水循环泵、补水泵等本体防腐、密封元件更换、联轴器、泵房内阀门、仪表等需要日常维修1、设备除锈刷漆2、设备密封及平衡检查3、阀门压力表检查2次/年2空调、通风系统空调水系统管道及管道附属部件维保自维冷冻水、冷却水管道、供暖二次侧管道、支吊架的防腐保温，截止阀、调节阀门、平衡阀、过滤器、法兰、压力表、温度表、流量表等日常维修1、管道和
11、支吊架除锈刷漆、保温检查及紧固2、各类阀门、仪表、过滤器检查1次/年3空调、通风系统空调风系统风机及风机盘管设备维保自维空调新风机组、吊式空调箱、公区风机盘管、风幕、自然送排风机、公区域VRV机组，分体式空调等设备本体，风机、电机、控制板、传感器、过滤网、冷凝水排管道等维保1、设备工作状态检查2、风机及电机检查3、滤网检查4、冷凝水排水正常5、换热翅片检查12次/年4空调、通风系统空调系统其他附属设备设施维保自维通风管井、百叶窗等设施保养1、通风管井百叶窗检查2、阀门检查3、通道等设施检查2次/年5强电系统电容补偿柜内设备维保自维电容补偿柜1、功率因数表、多功能表、指示灯2、电容器接头3、进出
12、线接头及母排4、转换开关5、柜内外卫生1次/年交流接触器1、触点检查有无烧痕2、铁芯吸合3、接线端子三、设备维保计划-自维类设备举例6强电系统低压配电系统维保自维低母线排1、插接头紧固2、接头紧固4次/年配电柜卫生除尘电源指示灯除尘接头紧固旋钮开关转动灵活、接头紧固标识标牌标示清晰准确配电柜系统图标示清晰准确双电源转换开关转动灵活、接头紧固空气开关除尘、接头紧固空开隔相防护板紧固接线桩头除尘、接头紧固配电柜电源电压显示正常配电柜负荷电流显示正常电度表除尘、接头紧固桥架及盖板除尘紧固电井照明正常关闭电井室门无变形、清洁电井防水检查无漏水防火封堵检查有无孔洞地面卫生 清扫7强电系统室内公共照明系统
13、维保自维室内照明各配电箱内电气配件及室内步行街、商管用房、地下停车场照明灯具除尘紧固、灯具开关正常无过载、检查线路有无老化、4次/年8强电系统强电系统其他附属设备设施维保自维外广场活动电箱、临时用电电箱除尘紧固、检查线路有无老化、4次/年9消防系统防火卷帘门及其附属设备维保自维防火卷帘门系统1、检查电控箱、手动按钮及盒门锁2、各部件清灰，电控箱及各线路3、机械传动装置4、检查卷帘和导轨，开启卷帘，上下运行5、检查上下限位6、远程启动卷帘4次/年（2、5、8、11月份）三、设备维保计划-自维类设备举例10弱电系统慧云子系统（弱电工程）维保自维慧云子系统保证16个子系统的正常稳定运行 12次/年1
14、1给排水系统给排水系统室内外给水管道维保自维排水管道本体、各类阀门、水表、水龙头的日常维修管道防漏，各类阀门、水表、水龙头的维修12次/年12给排水系统压力排水管道及其他排水管道维保自维压力排水管道及其他排水管道管道防漏，各类阀门、水表、水龙头的维修12次/年13土建设施室内墙面、天花、地面维保自维室内公共区域墙面、天花、地面、楼梯间扶手栏杆、踏步台阶维保；1、墙面无破损、污染2、天花无开裂、破损、污染3、地面无空鼓、破损、污染4、楼梯间扶手栏杆、踏步台阶无松动、破损。2次/年14土建设施防火门及其他门钢钢制门、自动门的检查维修自维1、防火门维保； 2、其它钢制门维保； 3、自动门维保。防火门
15、、其它钢制门、自动门五金件齐全、螺丝紧固、关节部位加润滑油等；4次/年15土建设施地下车场天花、地坪、墙面维保自维地下车场天花、地坪、墙面维保。1、墙面无破损、污染2、天花无开裂、破损、污染3、地面无空鼓、破损、污染1次/年三、设备维保计划-设备维保与工程信息化联动全面预算科目与工程信息化系统维保映射全面预算系统科目工程信息化系统全面预算系统科目工程信息化系统强电系统照明系统弱电系统监控系统供配电系统电子巡更系统消防系统消防水系统BA系统消防电系统停车场管理系统防排烟系统停车场导引系统电梯系统电梯系统门禁系统给排水系统给排水信息发布系统土建设施综合土建背景音乐系统工器具检测工器具报警系统工程物
16、料采购库存管理-物料采购专项维修专项维修1、全面预算中工程维保科目与工程信息化系统中有如下影射关系；2、在工程信息化的维保管理中，由总部统一编制维保标准，各单店根据自己广场设备实际情况，完成维保计划编制，根据维保计划编制生成维保任务，工程技工现场根据手机端自委或外委任务，实际自己完成或监督第三方外委单位完成。1、全面预算系统工程维保中的科目与工程信息化系统有如下映射关系；2、在工程信息化系统的维保管理中，由总部统一编制各专业维保标准，各单店根据自己广场设备实际维保情况，完成维保计划编制，根据维保计划编制生成对应的维保任务，工程技工现场根据手机端进行自维或外委任务，实际动手完成或监督第三方外委单
17、位完成；3、通过执行维保任务，按频次的对现场设备进行有效维保，保障设备的正常运行。四、设备维保案例分享四、设备维保案例分享-机房标准化 安庆吾悦变电所标准化四、设备维保案例分享-机房标准化安庆吾悦柴油发电机房标准化四、设备维保案例分享-机房标准化万达广场强弱电井标准化四、设备维保案例分享-机房标准化安庆吾悦电梯机房标准化四、设备维保案例分享-机房标准化安庆吾悦污水处理间标准化四、设备维保案例分享-机房标准化安庆吾悦报警阀间标准化3F2F1FB1制冷机组吊柜机、盘管机组合式空调机柜冷却塔四、设备维保案例分享-空调维保水泵24问题：离心式制冷机压缩机发生喘振。风险：机组发生较大故障，缩短设备使用寿
18、命；原因：冷凝器机械清洗未按时实施，或冷却水出水温度高；改进措施： 每年制冷季前清洗冷凝器（通炮）； 每2年进行一次药剂清洗；1、冷水机组保护性报警停机四、设备维保案例分享-开利制冷机组维保四、设备维保案例分享-开利制冷机组维保1.冷冻油温度长期处于58度以上；2.主机趋近温度大于3时需进行通炮；3.更换油过滤器；4.主机运行5000h必须做振动分析；5.每年8月31日前上交下一年度大中修报告。制冷季前未清洗冷凝器问题：离心式制冷机压缩机发生油泵压差报警保护停机。风险：机组发生重大故障，供电系统损坏，缩短设备使用寿命；原因：油过滤器、冷冻油未按时更换，未及时采购到位；改进措施： 制冷季前务必按
19、规定更换油过滤器、冷冻油；2、机组油泵压差报警保护停机四、设备维保案例分享-开利制冷机组维保问题：螺杆制冷机发生高压开关保护停机。风险：机组发生重大故障，供电系统损坏，缩短设备使用寿命；原因：冷却水温度高；改进措施： 加强冷却水温度管控； 加强冷却水加药处理管控； 冷却塔检查、清理3、螺杆制冷机高压开关保护停机四、设备维保案例分享-开利制冷机组维保 冷却塔管道及填料淤堵危害种类对系统影响结垢、锈蚀藻类、微生物孳生沙尘、杂物的侵入生物粘泥 不达标的冷却水温度 制冷主机效率下降，电能耗增加 设备腐蚀，缩短使用寿命 系统堵塞，增加维护费用四、设备维保案例分享-冷却塔维保291. 水处理设备运行正常，
20、PH7-92. 软化水设备正常，最少盐量为1/3桶软化水设备未启用四、设备维保案例分享-冷却塔维保 软化水设备运行及盐量要求30四、设备维保案例分享-冷却塔维保1. 水处理设备正常、双桶双泵加药设备完好2. 冷却水每15天加药1次，排水调节水质PH值在6.58.53. 每月提供水质分析报告一份 积水盘未清洗31清洁无脏堵，分水均匀，水头低，无飘水现像布水器脏堵导至溢水四、设备维保案例分享-冷却塔维保32四、设备维保案例分享-水泵、管道及附属设施维保水泵机械密封无漏水、无锈蚀水泵锈蚀1、水泵轴承加注润滑油，联轴器对中，阀门加盘根，压力表检查2、监听水泵和电动机运转声音，如有异声更换轴承3、接线稳固无松动1. 所有表具完好，显示正常，远传数据正常2. 管道保温检查与防锈蚀保养，无漏水 管道法兰锈蚀四、设备维保具体案例-水泵、管道及附属设施维保34四、设备维保案例分享-高压供配电系统检测低压侧主开关柜除尘变压器验电变压器耐压性测试低压侧保养紧固10KV乙烯绝缘电缆检测高压供配电系统检测内容分项描述353637
