1、 物业法律知识培训物业法律知识培训副总经理：副总经理： 1 目目 录录二、物业管理过程中常遇到的法律问题三、催缴物业费诉讼相关问题一、日常经营中涉及的合同注意要点2 一、一、日常经营中涉及的合同注意要点日常经营中涉及的合同注意要点 1. 合同要点（合同主要内容）； 2. 日常合同中应注意的问题； 3. 物业重要合同重要条款。 3 合同法第12条【合同内容】合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
2、1. 合同要点：合同主要内容4 2. 日常合同中应注意的问题 物业公司合同中的问题，尤其是合同期限、付款方式、是否含税以及税务负担约定、争议解决（管辖地约定）、违约责任等几个方面尤为重要。5 前期物业服务合同 （1）物业服务合同第二条共5项物业服务内容的约定，是物业管理的主 要内容，也是物业管理过程中经常出现问题的方面（合同P3-4）。 （2）业主物业费的交纳及违约金的约定（P6物业管理服务费用，P10违约责任 第4项约定）。 （3）业主禁止行为的约定（合同P2乙方权利义务第7项，P8-9其他约定 事项）室内装饰装修管理协议3. 物业重要合同重要条款3. 物业重要合同重要条款6二、物业管理过程
3、中常见的法律问题（一）业主骑自行车冲杆，导致人被车杆砸伤，物业有没有责任？（类似问题：业主不小心将有用物品扔入垃圾袋，保洁员工在清理垃圾袋时未发现该物品，责任应由谁承担？）因本案有损害事实发生，且与物业管理关系无关，所以不应从物管合同出发分析。这种情况属侵权类民事法律关系。因此应以民法关于侵权行为及侵权责任之规定为基础对造成损害的原因进行分析。业主的冲杆行为是造成损害的主要原因，因骑车业主应当知道车杆所拦车道是专供机动车辆出入的。物管应在车杆上或附近设警示标志,提醒出入车辆及行人注意车杆的起放易伤人。问题二中业主的疏忽抛弃也是造成损害的原因。适用法条：民法通则第一百零六条第二款规定：“公民、法
4、人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。” 民法通则第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。7二、物业管理过程中常见的法律问题律师意见及风险规避分析物管有没有责任应首先从物业服务合同中双方权利义务的约定出发，对未约定的，应分清造成损失的原因，根据主次原因分清责任。另外，对物业服务合同中未明确约定或对于易产生伤人事件的小区公共部分和共用设施设备或管理设备，物管公司应尽提醒义务，在显眼位置设立警示标志，以消除安全隐患、避免风险发生。8二、物业管理过程中常见的法律问题（二）高楼上掉下物品砸伤业主或损坏业主物品，物业是否应担责？高楼坠
5、落物有两种来源，一是来自物业共用部位或公共设施设备（如楼梯走道的窗户玻璃、房屋外墙的墙皮等），一是来自业主控制的区分所有范围内（如业主房间内的玻璃、业主搁放在阳台上的物品、花盆等）。对前一来源的坠落物，物管一般应承担责任，除非是不可抗力因素造成（如台风、地震等），但对后一来源的坠落物，物管没有责任。但物管有明显疏忽的除外。适用法条：民法通则第一百二十六条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。9二、物业管理过程中常见的法律问题律师意见及风险规避此类问题关键是要查清事故原因，对不属
6、于物管控制管理的部分造成的损失不应承担责任。另外，此类问题也提醒我们，物管过程中一定要把定期检查维修共用部分及公共设施设备落到实处，及时发现安全隐患，避免损害事故的发生。否则因物管管理不善致共用部分及公共设施设备脱落造成损害，物管的责任是推脱不了的。对业主在阳台或窗台上搁置容易坠落物品的行为及时予以劝阻，并耐心说明其危险性。10二、物业管理过程中常见的法律问题律师意见及风险规避物管对外采购物品用于小区建设，应在合同中与出售方明确约定质保期及物品致人（或物）损害时双方的责任分担原则，应当由出售方承担的责任物管应在承担责任后向出售方追偿。加强对公共设施设备的定期检查维护、及时排除安全隐患是减少此类
7、事故发生的最有效办法。11二、物业管理过程中常见的法律问题（三）新栽植物（在施工方质保期内）的长势还未定根稳固，植物倒下伤人或物，物业是否需承担责任？物业可否向施工方要求承担责任？（类似问题：大风将园区的树林吹倒砸坏邻近业主的凉亭。业主要求赔偿。物业公司是否有责任？）根据物管条例的规定和物业服务合同约定，管理小区绿化部分乃是物管的当然职责，因管理不善致树木倒下伤人或物，物管公司难逃责任。如是新栽植物长势未定倒下造成，且在质保期内，物业公司当然有权向出售方或施工方追偿债务。对类似问题中大风吹倒致损，则应分析风力的大小来确定物管的责任，如果是台风等不可抗力造成的树木倾倒伤人或物，物管可免除责任。如
8、果是一般的风力，则说明倾倒树木根基不稳，物管未尽检查维护职责，也应承担责任。适用法条：民法通则第一百五十三条 本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。12二、物业管理过程中常见的法律问题（四）在夜间公共区域内，业主摔伤后以公共路灯照明较弱为由向物业索赔，物业是否承担责任？（类似问题：1、业主车辆在库内出车祸，业主以库内灯光太暗为由要求物业公司赔偿，物业公司是否应承担责任？2、商铺人员经过商铺外公共走廊时摔倒，事发时当事人未及时向物业通报，事后当事人请该商铺旁商家一名员工出具了证明认为是因物业保洁拖地地滑致使摔倒要求物业赔偿，请问物业是否有责任？）根据消费者权益保护法
9、第7条的规定：“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身财产安全不受损害的权利，消费者有权要求经营者提供的商品服务，符合保障人身、财产安全的要求”。业主作为物业服务的消费者，当然有权要求物管公司提供 的服务保障其人身、财产的安全。因此，前两例如果确是因为物管安置的照明灯具光线不足致损失发生，则物管应当承担责任。后一例如法院认定证人证言属实，则物管也有责任。13二、物业管理过程中常见的法律问题律师意见及风险规避对小区内各公共区域的照明灯具应定期巡查、修缮、更换，保证其处于完好状态，亮度也应保证不致发生意外及损害为宜。对地面湿滑易致行人摔倒的地方应叮嘱保洁员安放警示标识，拖地时应准备防滑地毯、铺
10、垫等用具，或湿拖后尽量再干拖一次以吸干地面水分。14二、物业管理过程中常见的法律问题（五）业主自行封生活、休闲阳台，在物业公司劝阻无效的情况下，业主还宣称物管有侵权行为，如何处理？1.根据物业管理条例的相关规定，业主有义务接受物管公司按物业合同实施的管理行为。2.物管公司有权对业主的上述行为进行劝阻，这是物管公司的合法权利，不构成侵权。况且侵权必须要有损害事实的发生，没有损害发生不构成侵权。15二、物业管理过程中常见的法律问题律师意见及风险规避对业主不符合物管法律规范的行为物管公司应当予以劝阻及制止，但不能随意滥用权利甚至侵犯业主的其它人身或财产权利。可向业主委员会反映情况，要求业主委员会配合
11、解决。对违反建设法律规范的行为也可向建设行政主管部门举报。16二、物业管理过程中常见的法律问题（六）外墙渗水导致业主屋内受损，如何界定责任？（类似问题：隐藏在业主户内共用管道漏水导致业主户内受损；屋面渗水导致业主户内受损，责任划分问题？）渗水问题较为普遍，如果因房屋本身质量问题，则应由开发商承担责任。但如果是因物业管理不善（如未能定期巡查、发现问题并排除险情等），未履行应尽的职责从而导致渗水情况发生，则物管公司也应承担相应责任。律师意见：加强定期巡查，及时发现安全隐患，并配合开发商或供应商进行整改。17二、物业管理过程中常见的法律问题（七）物业使用人免于交纳物业费的法律风险案例：业主方某将位于
12、某大厦一套办公楼租赁给A公司办公使用。后因物业费一直拖欠，物业公司将方某和A公司一并告上法庭，结果法院只判决方某支付物业费，而免除A公司交纳物业费的责任。原因：租赁合同明确约定物业费由业主方某交纳。分析：法律只规定业主应对物业费承担连带责任，却没有规定物业实际使用人是否需要对物业费承担连带责任律师意见：与物业使用人另行签订物业合同，或要求其单方承诺。18二、物业管理过程中常见的法律问题（八）未留下催缴费用记录的法律风险案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支持了最后两年的物业管理费。原因：该业主主张超过诉讼时效。分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断，重新起算，
13、但必须要有催缴主张的证据。律师意见：缴费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单。19二、物业管理过程中常见的法律问题（九）业主大会表决权数计算法律风险两类表决事项：过半数；过三分之二；计算原则：面积+人数，缺一不可；面积过但人数不过为不过；人数过但面积不过为不过；业主人数计算：开发商算一人、一室多人算一人，多室一人算一人。未参与表决的业主处理：其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定 车位、摊位：在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。20二、物业管理过程中常见的法律问题（十）第三人侵权的法律风险
14、案例：某高档别墅小区一女业主被偷偷潜入的犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决物业公司赔偿20万元。原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任，对第三人侵权承担补充责任。对策：加强小区公共设施设备管理，安全巡逻，安全提示。21二、物业管理过程中常见的法律问题（十一）公共设施的法律风险案例：王某夜间在某小区道路行走掉入窨井中骨折，起诉物业公司要求赔偿损失2万元，后经法院判决物业公司赔偿王某医疗费、误工费约1.5元。原因：小区道路窨井盖被盗，物业公司疏于管理，没有及时发现并警示。分析：物业公司有安全保障义务，
15、应承担管理人责任。对策：加强小区公共设施设备管理，类似电梯事故、火灾、水灾事故的应急响应。22二、物业管理过程中常见的法律问题（十二）违规装修在类似这种私搭乱建情况下，由于物业没有执法权，不能对违法建筑进行强拆。针对类似问题，物管公司可先向有关 主管部门书面投诉，请求执法部门行使其监管权力。若执法部门不作为，且其他业主意见较大时，可根据情况，由物业公司依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条的规定，作为原告将违法业主起诉至法院。不过在强拆行为中，业主有过错，物业公司也有过错！真的赔偿，物业公司还是要承担一定的责任的，只是赔偿比例的大小而已（有案例按照50%判决）！23 1.物业费诉讼起诉状的书写及立案时需要提供的相关资料物业费诉讼起诉状的书写及立案时需要提供的相关资料起诉状：起诉状：已有模板（在用）；提供资料：提供资料： （1）营业执照副本复印件； （2）组织机构代码证副本复印件； （3）法定代表人身份证明； （4）物业收费许可证； （5）物业服务合同； （6）业主身份证复印件及联系电话三、催缴物业费诉讼相关问题24 2.拖欠的物业费及约定的滞纳金（违约金）能否得到支持及可能的抗辩理由物业费诉讼1.doc物业费诉讼2.doc物业费诉讼3.doc物业费诉讼4.doc物业费诉讼5.doc物业费诉讼6.doc25
