1、文旅小镇操作手册文旅小镇操作手册1目录01文旅小镇的定义及五大特征03文旅小镇资源匹配性研究文旅小镇的文化及自然资源采集0204文旅小镇的战略规划及定位05文旅小镇的市调论证06项目定位前的三大模块研究CONTENTS目录07概念规划09规划建议任务书财务论证0810开发模式及节奏11物业介入12营销策划CONTENTS文旅小镇的定义文旅小镇是指位于城乡结合部，以一定旅游资源或文化资源为基础，以产城一体化综合开发为手段，能全面融入传统生活和生产方式的新型小城镇。 文旅小镇的五大特征1.规模小，开发规模介于2平方公里到5平方公里之间。2.人口聚集。一个小镇能容纳一万人左右，不包括游客人数。 3.
2、配套完善，具备教育、医疗、生态、生产、服务等多元功能，能满足当地城镇人口需求。 4. 旅游业是重要的产业支撑，通过“住、购、食、娱”等元素的建设，来促进小镇经济的发展。 5.具有浓厚的传统生活气息，体现一种传统生活的聚集。文旅小镇的文化资源采集规划院规划院文化资源采集概念设计概念设计地方文化局地方文化局博物馆博物馆。文旅小镇的文化资源采集：从规划院、概念规划、地方文化局、博物馆等入手。文旅小镇文化方向定位通过民间的意见征集、意见指导、座谈会等方式确定该小镇文化方向，寻找小镇文化制高点意见征集座谈会。意见指导文化方向文化方向文旅小镇的自然资源采集 text2实地盘踩座谈自然资源采集：通过实地踩盘
3、和座谈了解当地的自然禀赋。资源匹配性研究了解当地的文化资源是否与项目相匹配，做好资源甄别工作文旅小镇的四大战略规划LOREM IPSUM DOLOR 长短结合 项目转让 短期销售 长期运营 企业通过长期运营获得利润，盈利方式包括商铺租金、门票、餐饮等即整个项目全部转出，盈利方式为土地差价企业通过销售地产实现短期高盈利，缓解企业资金链紧张等问题即长期运营和短期销售相结合的战略规划，在这一模式下，长期运营为企业主要盈利方式，短期销售为次要盈利方式文旅小镇的战略定位依据Product 1 .企业性质国企还是民企Product 3资源Product 2 企业资金充裕还是短缺.Product 3企业的社
4、会资源以及政府资源.Product 1企业性质Product 2资金Product 4政府政策Product 4政府对企业减税、资金扶持计划等优惠措施。.文旅小镇的市场论证市调论证旅游参观、投资意愿等市调目的市调内容和方法市调研究分析项目定位前三大模块研究1.建设主题公园 2.挖掘当地产业 3.聚拢多种生活方式或者生产方式、自然资源形成小镇包括股权融资、债券融资等等。居民融入小镇，实现自身发展三大模块小镇的发展性投融资模式造景方式小镇的发展性：包括居住冲动、投资冲动、消费冲动等。投资冲动需要把握价格原理，居住冲动需要考虑产业发展，比如特色商业、农业、旅游业、文化产业等等；消费冲动考虑稀缺属性。
5、注意要把一产业三产化，推动农业向休闲观光农业发展。13投融资模式股权融资即“公共私营合作制”，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务， 以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。PPP模式债券融债券融资资指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式，总股本同时增加。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，
6、企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。债权融资主要有企业债和银行贷款2种。14文旅小镇项目分目定位市场定位主题定位项目分定位产品定位目标客群定位价格定位形象定位文旅小镇项目分定位主题定位：以一种概念或文化标注项目的核心价值。以淮南豆腐文化小镇为例，它是集生产加工、文化商贸、休闲旅游为一体的综合商贸体，故小镇主题可定位为“中国豆腐文化商贸园”文旅小镇项目分定位市场定位：确定占据市场的特定身份，如：领袖、跟随、差异、竞争等。以安徽省淮南市豆腐文旅小镇为例，因淮南市既是豆腐原产地，也是豆腐文化的发源地，其地理位置和历史渊源就决定了该镇在豆腐文化领域有着极其崇高的文化地位
7、。故给该小镇定位为“天下第一豆腐小镇”。文旅小镇项目分定位产品定位：确定项目产品的风格、形态、档次。徽派建筑（风格）徽派商业街（形态）文旅小镇项目分定位目标消费客群原住居民周边城市居民全国度假旅游客 文旅小镇项目分定位消费端使用端商务家庭团体客自由行原住民、员工（第一居所）附件城镇居民（第二居所）度假游客（第三居所）文旅小镇项目分定位住宅价格：略高于周边小镇商业价格：略高于住宅及周边小镇价格定位：以高价凸显地位或以低价强化竞争力。文旅小镇项目分定位形象定位：展示项目的整体印象以淮南豆腐小镇为例，根据其风格、层次、印象，我们给出的形象定位“中国画里的乡村。”22文旅小镇的概念规划 文旅小镇的基本
8、要素有文化建筑以及文化载体、居民生活配套、学校、医疗、教育等。可变动的硬件设施主题乐园、生态园、酒店、生活场景功能区面积配比视项目具体情况而定23资金来源及运用：1、自有资金2、地产销售收入3、运营收入4、资金收入5、投融资模式结合现金流量分析：1、财务净现值2、财务内部收益率，高于外部贷款利率。盈亏平衡分析：即资金在项目某特定阶段实现盈利或者亏损。敏感性分析：项目价格提高或者下降时对市场及盈利的影响，即项目对这个指标的敏感性。财务论证流程24规划建议任务书产品构成 包括住宅、商业街、酒店、客栈、商务等产品形态 平面布置 规划原则性 即规划建议，包括：项目建筑风格建议，规划示意，功能区选址，业
9、态分布建议，动线建议，公建配套建议、建筑位置布局等25开发模式文旅小镇的开发模式 model 2地产销售 model 3自持管理和地产销售相结合的方式，但以自持运营为主、地产销售为辅 model 1运营为主，即自持管理，收取租金等方式盈利 26开发节奏运营为主运营和销售相结合盈亏平衡分析资金来源及运营现金流量分析地产销售敏感性分析开发周期开发分期开发内容及规模27物业公司介入竣工前竣工前 竣工后 负责形象岗、车辆指引及停放、售楼部、样板房、外围绿化地带植物、绿化小品等物品的看护、维修、保洁、吧台服务与接待。竣工后负责房屋维修、保养，绿化维护保养、道路维护保养、雨水井、污水井保养，路灯保养、停车场保养、排水管、明暗沟保养、消防设备保养，维持小区治安。28营销策划营销策略 战略总纲1、文旅小镇招商2、运营方面营销策划执行1、制定价格表2、蓄客、拓客、营销现场布置3、媒体计划、发布、渠道、PR事件等案场管理1、销售现场制度2、人员培训计划和执行3、案场氛围的营造开盘集中开盘：1、抽签选号开盘2、排号开盘3、开盘仪式（开盘布置、事件营销、销售策略等）自然开盘：分批解筹，不搞仪式29文旅小镇的开发手册文旅小镇定义及五大特征市场论证概念规划项目定位定位前三大模块研究规划建议任务书开发模式及节奏文化资源、自然资源采集及匹配性研究四大战略规划及定位财务论证物业介入营销策划303132ppt课件
