1、竞品点对点分析正合戛纳湾项目组u中德英伦联邦u中信城u三利云锦u美城云庭u光明城市u金域名邸目 录中德英伦联邦竞品竞品1 1：中中德英伦联邦德英伦联邦基础数据基础数据几乎相同体量的建面，但中德地块更小，因此容积率和建筑密度更几乎相同体量的建面，但中德地块更小，因此容积率和建筑密度更高，高，楼间距不可避免的更小，舒适度较差楼间距不可避免的更小，舒适度较差项目项目英伦联邦金棕榈金棕榈针对性说辞针对性说辞占地约900亩190亩建面128万（1期）39万户数90002960容积率4.54.5（实际（实际6.46.4）4.04.0（住宅（住宅3.33.3）容积率高、楼层容积率高、楼层高、舒适度低高、舒适
2、度低层数33F33F、44F44F3232梯户比3T6、3T82T3，2T5梯户比更低梯户比更低面积段60-170（主力：80-120）89-173（主力83-120）绿化率55%48%产品组成商业、高层、酒店、学校、写字楼高层、酒店、商业、中德配套丰富，中德配套丰富，但呈现期太长但呈现期太长车位比1:1.51:1.51:1.21:1.2楼栋布局点式围合楼王为板式楼，其他为点式部分板式结构舒部分板式结构舒适性更好适性更好层高3m楼王3.15m，其他3m楼王层高更高，楼王层高更高，舒适度高舒适度高物管费2.6元/月/2.5元/月/竞品竞品1 1：中中德英伦城邦德英伦城邦基础数据基础数据项目项目英
3、伦城邦英伦城邦金棕榈金棕榈说辞对抗说辞对抗占地105亩190亩容积率明显更低，容积率明显更低，建筑密度更低，建筑密度更低，舒适性更高舒适性更高建面39.9万39万户数27602960容积率4.0（实际（实际5.65.6） 4.0（住宅（住宅3.33.3）层数3232梯户比3T6，3T52T3，2T5绿化率30%48%更高绿化面积段88-12083-173大户型项目更有高品质配套产品组成商业、高层商业、高层、酒店、净菜市场生活配套更全，品质更高车位比1:1.11:1.2车位比更高楼栋布局点式围合点式围合、双湾双轴设计感强，景观营造效果更佳层高3m楼王3.15m，其他3m楼王具备更高的舒适度物管费
4、2.6元/月/2.5元/月/苹果跃层（在售）几乎相同体量的建面，但城邦地块更小，因此容积率和建筑密度更几乎相同体量的建面，但城邦地块更小，因此容积率和建筑密度更高，高，楼间距不可避免的更小，舒适度较差楼间距不可避免的更小，舒适度较差在售在售在售在售待售待售待售待售竞品竞品1 1：中德英伦：中德英伦联联/ /城邦城邦区域对比区域对比地处南延线中段，天府大道右侧，区域开发度明显较左侧滞后，周地处南延线中段，天府大道右侧，区域开发度明显较左侧滞后，周边除家乐福以外边除家乐福以外没有较为成熟的生活配套及景观资源没有较为成熟的生活配套及景观资源项目项目中德英伦联邦中德英伦联邦金棕榈金棕榈所属板块南延线中
5、段新川板块南延线中段大源外延板块区位天府大道南段家乐福旁剑南大道南段欧尚旁道路系统天府大道紧邻剑南大道地铁交通1号线延长号线5号线站点300米公交系统501路; 805路; 809路; 817路; 819路; 823路; 825a路空调; 825b路空调; 826路; 827路空调; 828路; 华阳2a路801路; 813路; 815路; 825a路空调; 827路空调教育自身幼儿园、小学、哈罗公学锦江小学、华阳中学、华阳二中、华阳试验幼儿园、美吉姆早教机构商业、服务家乐福戛纳印象、欧尚、沃尔玛景观资源无锦江说辞对抗：l城邦虽处天府大道旁，但离规划地铁较远，本案近300米；l城邦周边配套单一
6、，仅有家乐福超市和社区底商，本案周边商业配套齐全且成熟，项目自身也有大体量商业；品牌品牌中德世纪置业中德世纪置业同森地产品牌建立时间2008年（港资）2001年涉足行业房地产涉足房地产开发、商业经营、金融投资、商业贸易、物业管理、园林、农业、光电等产业代表项目中德英伦联邦、城邦中泱美墅馆、戛纳湾印象、戛纳湾湾畔、戛纳湾滨江、府河菁华、岷江国际新城物业公司成都衡信英伦物业管理有限公司飞森物业物业资质一级物业资质金钥匙认证物业金钥匙认证物业物业服务楼栋管家2424小时楼栋管家小时楼栋管家竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦品牌对比品牌对比中德虽然规模庞大，但中德虽然规模庞大，但涉足
7、房地产时间较晚涉足房地产时间较晚，同森植根成都已经十，同森植根成都已经十余载，先后开发了多个项目，余载，先后开发了多个项目，戛纳湾系列早已深入人心，物业方面戛纳湾系列早已深入人心，物业方面也更胜一筹也更胜一筹竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦自身商业配套自身商业配套项目项目中德英伦联邦中德英伦联邦金棕榈金棕榈商业配套3万商业街、4万集中商业、五星级酒店、3.2万甲级写字楼五星级酒店、8000购物中心、1.3万社区商业、6000净菜市场教育配套一期建有幼儿园，二期规划小学、初高中，确定引进英国哈罗公学美吉姆早教其他配套医院和政府共同打造的邻里中心规模庞大，自身配套非常完善，规模
8、庞大，自身配套非常完善，会造成过长的施工周期，商业配套会造成过长的施工周期，商业配套实现也有一定风险，且对早期入住业主影响很大实现也有一定风险，且对早期入住业主影响很大项目项目中德英伦城邦中德英伦城邦金棕榈金棕榈对抗说辞对抗说辞园林景观园林景观园林设计单位园林设计单位泛亚国际香港贝尔高林园林设计所代表作代表作北京好运水上公园、香港佐敦谷公园牧马山卡地亚、蔚蓝卡地亚绿化率绿化率30%30%48%48%绿化率远远高于绿化率远远高于对手对手景观规划景观规划英伦古典“在云端”的园林意境双湾双轴、三重园林（平层、屋顶、地下室）三重园林设计、三重园林设计、提高舒适度提高舒适度景观风格景观风格英伦皇家园林风
9、格热带风情园林园林成本园林成本600-800600-800元元/ /900900元元/ /建筑建筑建筑设计单位建筑设计单位广州宝贤华翰建筑设计事务所广州宝贤华翰建筑设计事务所澳大利亚柏涛建筑设计澳大利亚柏涛建筑设计公司公司国际一线建筑设国际一线建筑设计单位操刀打造计单位操刀打造代表作代表作中泰国际广场、粤财大厦悉尼奥林匹克2000、澳大利亚墨尔本奥林匹克公园建筑风格建筑风格 古典英伦风格4.5代Art_Deco风格外立面材质外立面材质GRC工艺，底座六色砖+通体高档涂料干挂石材（1-4层）+通体高级面砖+真石漆石材+面砖彰显高档品质竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦景观及建筑
10、对比景观及建筑对比园林设计单位都邀请了国际一线设计单位，但在园林设计效果方面园林设计单位都邀请了国际一线设计单位，但在园林设计效果方面本案更具特色，建筑设计单位远胜中德，本案更具特色，建筑设计单位远胜中德，外立面材质更具高档主流外立面材质更具高档主流竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦项目配置项目配置项目项目中德英伦城邦中德英伦城邦金棕榈金棕榈对抗说辞对抗说辞会所约6000平米高级商务会所、8000平米主题会所6700电影主题会所，耗资1.2亿主题会所，造价过亿，主题会所，造价过亿，匹配绝对高端品质匹配绝对高端品质入户大堂5米双层挑高入户大堂地下室一层星级入户大堂6米双层挑高精
11、装入户大堂地下室两层星级大堂三大堂设计成都罕有三大堂设计成都罕有安防系统可视对讲、小区监控系统、家庭报警系统、周界防护系统可视对讲、全小区闭路监控、家庭报警系统、移动视频监控、周界防护系统泳池室外游泳池双泳池（室内恒温）、室外无边际泳池双泳池设计双泳池设计门钢木复合门+指纹密码锁钢木复合门+指纹密码锁窗断桥铝合金+中空玻璃+镀膜技术断桥铝合金+中空玻璃+镀膜技术智能系统电梯呼叫系统停车场智能识别系统，电梯呼叫系统停车场普通水泥地面环氧地坪漆高品质材料，柔软、高品质材料，柔软、静音、无灰尘静音、无灰尘无论是配套还是建筑细节已然超出大多数同等项目许多，但金棕榈无论是配套还是建筑细节已然超出大多数同
12、等项目许多，但金棕榈在部分细节更胜一筹在部分细节更胜一筹竞竞品品1 1：中德英伦联邦：中德英伦联邦在售楼栋价值对比在售楼栋价值对比楼栋布局：楼栋布局：目前在售B区，除24号楼王以外其他全部已推，已推余房约200余套，主要集中在23号楼四房三房两房已推楼栋未推楼栋目前主力在售目前主力在售2323号楼楼王，其他各栋楼散布少了余房号楼楼王，其他各栋楼散布少了余房小三房楼栋布局：楼栋布局：在售一期2、3、5号楼，2、3号楼临路，5号楼为中庭楼王，周边道路均为规划和次要道路，噪音极小；户型分布：户型分布：83小三房对中庭朝北、89小三房全部临路朝南，120舒适三房对中庭，楼王全部户型位于中庭区域；235
13、1二期二期一期一期北联邦联邦B B区进入尾盘阶段，主要为区进入尾盘阶段，主要为2323号楼房源，共余约号楼房源，共余约200200多套多套竞品竞品1 1：中德英伦联邦：中德英伦联邦产品分布及推售情况产品分布及推售情况房型房型 户型户型 建筑面积实得面积成交单价成交总价套三C1101171960097万B96144960092万套四A1552379800152万中德英伦联邦中德英伦联邦2323号楼户型分析号楼户型分析2323号号楼（楼王）楼（楼王）注：注：2424号楼与号楼与2323号楼均为楼王，户号楼均为楼王，户型设置于配比型设置于配比一样，一样，2424号楼暂时不号楼暂时不会推出会推出AAC
14、1C1BB去化情况：去化情况：月均去化约40-50套价格及促销：价格及促销：实际成交价9600元/，一次性优惠2%，按揭优惠1%；最新动作：最新动作：尚无动作北竞品竞品1 1：中德英伦城邦中德英伦城邦在售楼栋价值对比在售楼栋价值对比楼栋布局：楼栋布局：在售J区1、4号楼，均临规划道路；K区1、2号楼，1号楼临广东路，2号楼西侧临规划道路，东侧临中庭户型分布：户型分布：主力为89-92小三房，主要为临道路一侧，朝南，少量77-81两房和121四房分布于中庭位置，朝北在在售主力售主力9090左右小三房位置一般，同本案相当，四房户型无法与左右小三房位置一般，同本案相当，四房户型无法与本案匹敌，本案整
15、体户型面积要大于中德本案匹敌，本案整体户型面积要大于中德楼栋布局：楼栋布局：在售一期2、3、5号楼，2、3号楼临路，5号楼为中庭楼王，周边道路均为规划和次要道路，噪音极小；户型分布：户型分布：83小三房朝北对中庭、89小三房全部临路朝南，120舒适三房对中庭，楼王全部户型位于中庭区域；四房三房两房已推楼栋未推楼栋小三房广东路广东路规划道路规划道路12145345678J地块地块K地块地块苹果跃层苹果跃层北2351二期一期城邦以城邦以8989-92-92小三小三房为主房为主，占比，占比7272% %竞品竞品1 1：中德英伦城邦中德英伦城邦产品分布产品分布项目在售共4栋，总户数928户。包含三个主
16、要面积段，面积区间77-121。产品以89-92三房两厅两卫为主，含少量两房和四房两房一卫三房两卫四房两卫项目一期户型配比套型建面（）户数占比两室两厅一卫77-8116017%三室两厅两卫89-9267272%四室两厅两卫1219610%合计928100%12已推楼栋未推楼栋34567814医院北竞品竞品1 1：中德英伦城邦中德英伦城邦目前推售目前推售推售推售楼栋楼栋推出时间推出时间建筑面积建筑面积（）（）套型套型套数套数（套）（套）总推量总推量（套）（套）目前剩目前剩余量余量（套）（套）各产品各产品销售量销售量（套）（套）J-1J-1、4 4栋；栋；K-1K-1、2 2栋栋5月26日77-8
17、1套二16092889-92套三672121套四96推售房源及去化一览表推售房源及去化一览表推售房源：推售房源：推出K区1、2栋，J区1、4栋，主力在售89-92去化情况：去化情况：前期整体房源去化较好，剩余不多，当前周均去化不足10套价格及促销：价格及促销：实际成交价6800-7000元/，一次性优惠3%，按揭优惠1%-2%最新动作：最新动作：8 8月份预计将推出月份预计将推出8 8号楼号楼建筑面积建筑面积（）（）套型套型整体面整体面价价（元（元/ /）成交成交均价均价（元（元/ /）各户型成交各户型成交总总价价（万）（万）77-8177-81套二90008600860066-7066-70
18、89-9289-92套三76-8076-80121121套四105105促销情况下以小面积套二产品为主，整体走量低迷促销情况下以小面积套二产品为主，整体走量低迷12314医院两房一卫三房两卫四房两卫已推楼栋未推楼栋北8181变变9494仅做套二，朝北，性价比极低，金棕榈仅做套二，朝北，性价比极低，金棕榈8282变变100100做做套三单卫，且三个卧室全采光，套三单卫，且三个卧室全采光，舒适性和性价比更高舒适性和性价比更高金棕榈金棕榈8282 套三单卫套三单卫中德中德8181 套二套二项目建筑面积房型赠送空间实得面积赠送率中德812房2厅1卫p生活阳台（2.4）p及阳台（12.4）半赠送p飘窗（
19、2）全赠送9413%金棕榈823房2厅1卫p卧室（8.6）p生活阳台:（5.6)p飘窗（4）10018%竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦8383竞争户型附加值对比竞争户型附加值对比中德注重附加空间，如大面积阳台，本案更注重实际使用，多一中德注重附加空间，如大面积阳台，本案更注重实际使用，多一个卧室使得功能空间实用性更强个卧室使得功能空间实用性更强项目名称建筑面积实得面积客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台卫生间面积厨房面积开间进深开间进深次卧1次卧2公卫中德81943.63.915.83.33.911.5511.5514.7614.764.324.861412.87金棕榈8
20、21003.64.111.553.33.99.458.648.645.64.325.15.114.714.712.81竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦8181竞争户型尺寸对比竞争户型尺寸对比金棕榈金棕榈8282 套三单卫套三单卫中德中德8181 套二套二中德赠送率远远高于本案，且实用性较高中德赠送率远远高于本案，且实用性较高项目建筑面积房型赠送空间可变空间实得面积赠送面积 赠送率赠送率中德89三室两厅双卫p景观阳台（12.6)半赠送p生活阳台（5.25)半赠送p主卧室（19.8）8.961353626%26%金棕榈89三室两厅两卫p飘窗（5）p生活阳台(3.36）半赠送7.
21、31051413%13%竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦8989竞争户型附加值对比竞争户型附加值对比金棕榈金棕榈8989 套三双卫套三双卫中德中德8989 套三双卫套三双卫中德得益于更大面积的赠送，因此各功能空间尺寸都优于本案中德得益于更大面积的赠送，因此各功能空间尺寸都优于本案项目名称建筑面积实得面积客厅面积主卧面积次卧面积阳台面积卫生间面积厨房面积开间进深开间进深次卧1次卧2阳台1阳台2主卫公卫中德8913545.13.64.210109 912.612.65.254.3255.6720.420.41515金棕榈891053.6433.598.73.364.54.325
22、.4614.410.5竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦8989竞争户型尺寸对比竞争户型尺寸对比金棕榈金棕榈8989 套三双卫套三双卫中德中德8989 套三双卫套三双卫中德中德赠送面积远高于本案，但基本为景观阳台，实用性不高，本案赠送面积远高于本案，但基本为景观阳台，实用性不高，本案赠送全部考虑为实用性高的飘窗和可变空间赠送全部考虑为实用性高的飘窗和可变空间, ,主卧搭配步入式衣帽主卧搭配步入式衣帽间，而中德主卧很难设置衣柜间，而中德主卧很难设置衣柜竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦121121竞争户型尺寸对比竞争户型尺寸对比金棕榈金棕榈118118 套三可
23、变套四套三可变套四中德中德121121 套三变套四套三变套四项目建筑面积房型赠送空间可变空间实得面积赠送面积 赠送率赠送率中德121四室两厅双卫p景观阳台（26)半赠送p生活阳台（9.6)半赠送p卫生间卧室（4.86）10.51775631%31%金棕榈118四室两厅两卫p飘窗（7.8）p生活阳台(3.36）半赠送7.31432517%17%中德赠送空间更大，但优势仅仅体现在次卧和阳台上，主卧和客厅中德赠送空间更大，但优势仅仅体现在次卧和阳台上，主卧和客厅与本案相当，卫生间和厨房比本案小得多与本案相当，卫生间和厨房比本案小得多竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦121121竞争
24、户型尺寸对比竞争户型尺寸对比金棕榈金棕榈118118 套三可变套四套三可变套四中德中德121121 套三变套四套三变套四项目名称建筑面积实得面积客厅面积主卧面积次卧面积阳台面积卫生间面积厨房面积开间进深开间进深次卧1次卧2阳台1阳台2主卫公卫中德1211774.244.24.513.213.21212161612124.864.866.116.816.818.918.9金棕榈118142443.54.9129.5128.48.058.055.955.958.78.71617.2中德中德赠送超高，但产品设计墨守成规，没有突破，本案大横厅赠送超高，但产品设计墨守成规，没有突破，本案大横厅+ +超超
25、大观景阳台，成就别墅级舒适效果，成为一大亮点大观景阳台，成就别墅级舒适效果，成为一大亮点竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦155155楼王竞争户型尺寸对比楼王竞争户型尺寸对比金棕榈金棕榈173173 套四楼王套四楼王中德中德155155 套四楼王套四楼王项目建筑面积房型赠送空间可变空间实得面积赠送面积 赠送率赠送率中德155四室两厅双卫p景观阳台（52)p生活阳台（10)半赠送p 飘窗（2）23.42478233%33%金棕榈173四室两厅两卫p景观阳台（17.8）半赠送p飘窗（14.4）p生活阳台(5.28）半赠送2022915%15%中中德赠送空间主要为景观阳台，实用性较
26、低，在功能房间尺寸方面，德赠送空间主要为景观阳台，实用性较低，在功能房间尺寸方面，大多不如本案大多不如本案竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦155155楼王竞争户型尺寸对比楼王竞争户型尺寸对比项目名称建筑面积实得面积客厅面积主卧面积次卧面积阳台面积卫生间面积厨房面积开间进深开间进深次卧1次卧2阳台1阳台2主卫公卫中德1211774.84.93.94.813111152525847.923.518.718.7金棕榈1181427.23.943.913.613.610.517.35.35.313.513.57 79 9282815.6金棕榈金棕榈173173 套四楼王套四楼王中德
27、中德155155 套四楼王套四楼王面积段面积段因素因素本案本案对比对比中德中德8282套型套三套二产品分布全部面中庭全部对中庭全部对中庭户型户型紧凑，基本无浪费面积，赠送面积更大赠送较小，且多为实用性低的阳台价格6866-7088-9288-92套型套三（89）套三（88-92）产品分布全面朝南，但不对中庭基本都朝南，不对中庭户型赠送率相对较少，各空间尺寸紧凑赠送面积很高，各空间尺寸舒适价格7476-80118-121118-121套型套三变套四套三变套四产品分布板式结构，南北通透，全部对中庭板式结构，南北通透，全部对中庭户型赠送空间利用合理，注重功能房间尺寸的舒适度提升赠送面积超大，但多为不
28、实用的阳台空间，很多功能空间尺寸不大价格85-90105目前推售产品中，本案目前推售产品中，本案8282、118118产产品实用性、功能性及均优于品实用性、功能性及均优于城邦，城邦，8989产品略显劣势，在价格方面，产品略显劣势，在价格方面，8989及以上的户型，本及以上的户型，本案优势明显案优势明显竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦产品整体对比产品整体对比面积段面积段因素因素本案本案对比对比中德中德楼王楼王套型套四（173实得202）套四（155实得247）产品分布楼王中庭位置，南北通透楼王中庭位置，南北通透户型户型引入大横厅+大阳台设计，实现别墅级景观效果单纯的赠送大阳台
29、，户型没有特别的亮点价格150未开盘，预计160万以上楼王户型对比，中德在赠送面积上占据绝对优势，但实际实用性楼王户型对比，中德在赠送面积上占据绝对优势，但实际实用性不高，多数房间尺寸不及本案，户型设计为单纯的尺寸放大，没不高，多数房间尺寸不及本案，户型设计为单纯的尺寸放大，没有亮点和特色，在有亮点和特色，在实用性、舒适度方面都次于本案实用性、舒适度方面都次于本案竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦产品整体对比产品整体对比NO.2NO.2品牌：品牌：开发商起步晚依靠近几年的广告轰炸已经取得一定影响；成都首个开发项目NO.3NO.3配置及配套：配置及配套：规模庞大，配套齐全，能够
30、满足各类需求；配套多以中高端为主，全面提升项目整体和区域形象NO.4NO.4产品：产品：追求产品特色和细节打造，建筑、园林、公共空间都做到了追求品质的境界在售户型以高赠送为特色，以此为依托提高房间的舒适度和功能性NO.1NO.1区域：区域：天府大道中段新川板块，发展相对滞后；周边没有成熟的商业配套，多为安置小区；NO.1NO.1：成熟偏好客户中德中德的繁华遥遥无期，的繁华遥遥无期，无法与当前成熟的金棕榈匹敌NO.2NO.2：性价比客户中德单价相对更高中德单价相对更高，虽有高赠送，但赠送部分大多实用性低赠送部分大多实用性低NO.3NO.3：舒适度偏好客户中德的高赠送必然导致实际容实际容积率偏高，加上超高的建筑，使得积率偏高，加上超高的建筑，使得小区内显得拥挤局促小区内显得拥挤局促本案三重园林设计，优于中德，三重园林设计，优于中德，带来更好的舒适体验NO.4NO.4：针对区域抗性客户剑南大道将成为今后城南居住剑南大道将成为今后城南居住的新兴主轴的新兴主轴，升值空间巨大竞品竞品1 1：中德英伦联：中德英伦联/ /城邦城邦核心认知及对抗点核心认知及对抗点
