1、蛇口镇及其周边地区城市更新规划及城市设计 项目交流二零零七年六月蛇口地区研究范围详细规划范围项目概况n 06年9月，受南山区政府和招商局蛇口工业区委托开始编制，现成果已经通过蛇口工业区和南山区政府评审，送审稿已提交市规划局；n蛇口片区研究范围东至后海滨路，西至大南山、南至深圳湾、北至东滨路，总用地面积约9平方公里；详细规划范围由后海大道、招商路、南海大道、工业三路、兴华路、望海路和蛇口渔港滨海岸线围合而成，总用地面积约为160.57公顷。 项目特点1：企业和地方政府联合委托的旧城更新规划，不同于单纯由企业或政府委托的规划。在多重目标及要求下，应把握自己的立场与角色，寻求多赢的平衡点。项目特点n
2、达到企业物业升值及土地价值最大化目标；达到企业物业升值及土地价值最大化目标；n满足蛇口整体形象整体提升目标；满足蛇口整体形象整体提升目标；n希望能获得规划主管部门的认可（能够审批通过）希望能获得规划主管部门的认可（能够审批通过） ；n必须维护城市的公共利益和社区居民个体利益。必须维护城市的公共利益和社区居民个体利益。项目特点2：通过专业的经济评价，从另一个角度评判规划，并对本规划方案不断修正，增强规划方案的可操作性。技术路线土地利用价值最大化特色化交通区位环境区位服务区位土地价值评价多元化差异化特色定位产业分区策略交通策略公交及步行策略景观策略高度分区策略功能定位规划结构交通结构开发强度图则控
3、制与管理空间设计改造指引规划局财政局国土局工商局重建局税务局开发商蛇口地区规划研究详细规划详细规划一、怎样确定蛇口片区的功能定位和发展目标二、如何制定务实的改造策略三、改造策略如何落实到空间布局 1、近期建设计划 2、重点地区图则控制工作思路从四个区位环境层面来分析蛇口片区价值定位： 泛珠三角城市群及深港双城未来发展层面 深圳市层面 南山区层面 蛇口片区功能定位和发展目标中档住宅中高档住宅、会议、研究机构娱乐、餐饮、文化、艺术、酒店、运动混合办公、商业、创意、IT、餐饮、居住中低收入住宅、制造业产业布局：居住与就业规划结构梳理高度分区从四个区位环境层面来分析蛇口片区价值定位： 泛珠三角城市群及
4、深港双城未来发展层面 深圳市层面 南山区层面 蛇口片区功能定位和发展目标公共空间改造策略从四个区位环境层面来分析蛇口片区价值定位： 泛珠三角城市群及深港双城未来发展层面 深圳市层面 南山区层面 蛇口片区功能定位和发展目标定位：南山区副中心之一，具有深圳市滨海特色的品牌节点之一。发展方向：有特色的品牌商业、餐饮区结合南水步行街的改造和蛇口渔港的改造，挖掘蛇口本土特色文化资源，促进特色商业、餐饮的持续发展。有创新氛围的创意产业区结合一些原有厂房的改造，为创意产业提供良好的生长空间，同时配套完善便捷的信息服务，创造高品质的综合服务空间环境。特色文化休闲娱乐区结合蛇口的本土历史文化及滨海特色，丰富区内
5、的文化休闲娱乐设施，推出富有滨海生活氛围的文化休闲活动场所，营造宜人的公共交流空间，增强对市民的吸引力。功能定位和发展目标现状用地性质现状剖析现状地籍效用现状土地使用年限现状开发强度现状建筑质量l小结：l1、用地布局结构不合理：居住、商业、工业布置杂乱。复杂的土地权属增加空间整合难度。l2、改造条件成熟：现状的工业用地使用年限即将到期，现状开发强度较低，市场有较强的改造意愿。改造时机成熟。l3、交通问题：内部交通通而不畅，区域交通联系不畅。l4、城中村整体长高，成为流动人口集聚区，整体居住环境恶化 。l5、用地权属分散复杂，历史用地较多。l6、绿化率低，社区公共场所严重缺乏。l7、人口整体收入
6、水平较低，暂住人口比例较高。l8、人口增长过快，教育市政等公共设施压力增加。2、居民普通认为本片区环境较差，支持本片区进行改造，希望借此改善居住环境、理顺交通、增加公共空间和停车位、学校，但普遍都不赞成本片区大量建设高层建筑。改造意愿调研结论:1、大业主单位大部分改造意愿较强烈，支持改造,但是都希望通过建设高层住宅增加自己的收益，较少考虑由此带来的城市交通、景观和公共设施的问题。改造意愿调查改造策略二、建筑改造策略分区三、交通改造策略四、容量开发策略五、空间环境策略一、功能及产业发展策略六、特色策划功能及产业发展策略改造策略蛇口片区在深圳城市整体定位提升的大背景下，应主动对其内部的产业及经济及
7、时更新，为高层次产业的进驻和土地价值最大化提供双赢机会。创意设计、影视、展示、交易、互动游戏、酒店公寓、居住创意交易、餐饮居住商业、餐饮、办公、旅馆、节庆、文化、居住 渔交易、餐饮、文化、办公运动、居住娱乐、居住运动、休闲改造策略分区通过对物质层面和非物质层面的改造可行性和必要性深入分析，提出具体操作层面的改造策略分区。l五种改造模式l、保留l 保留现状功能与布局。l2、环境整治(洗脸 )l 总体布局与功能基本保持现状，主要对环境、建筑立面进行整修。l3、功能置换(腾笼换鸟 )l 总体布局基本不变，改变建筑使用功能与整体环境。l4、局部改造l 通过对建筑的局部改造，改变其使用功能，增加公共活动
8、空间。l5、拆除重建建筑质量分析用地权属分析地籍效用及有效使用年限分析开发强度分析物质层面从权属单位及居民的改造意愿社会经济等非物质要素非物质层面改造必要性分析改造可行性分析改造策略建设改造策略分区交通改造策略1、完善公共交通系统和自行车系统，建立可与小汽车交通竞争的公交体系；2、改善道路系统，完善道路等级结构，减少交叉口附近支路与主、次干道的借口段，重点提高东西向通过能力；3、在步行街区构筑以人为本的步行系统；4、加强交通管制；5、结合功能布局和交通结构增加公共停车场。内滞外堵内顺外通改造策略硬件支撑条件蛇口片区能承载多大的蛇口片区能承载多大的人口规模人口规模和和建筑开发量？建筑开发量？容量
9、控制策略控制依据：1、教育配套设施限制（小学、初中和高中）2、市政设施配套限制（交通、给水排水等）3、环境标准预测（可建设居住用地面积、居住人口毛密度、人均道路用地）建筑容量：建筑容量：控制原则：提高商业、办公开发量，严格控制住宅大量的开发。控制目标：保持现有环境质量，保障充分的公共设施和道路设施的供给，满足土地效益最大化需求。总体建筑容量控制在275.76275.76万平方米万平方米以内，改造增量在45.3445.34万平方米万平方米左右 人口容量：人口容量：本片区人口容量由居住人口和就业人口组成。控制在控制在6-76-7万人万人改造策略改造策略空间环境改造策略营造公共空间节点，增加街区的商
10、业吸引力，引导街区步行化打通通海视郎贯通滨海休闲岸线艺术蛇口异域蛇口本土蛇口运动蛇口创意蛇口特色策划改造策略旅游系统体育休闲游文化娱乐游空中轻松游海上逍遥游改造策略改造策略落实到空间布局改造策略落实到空间布局近期能做什么近期必须控制什么远期重点做什么近期着重打造蛇口老镇核心区和渔港区域近期严格控制带状滨海区域的改造及内陆地区的通海视廊等公共空间的预留和改造远期培育以创意产业链和特色文化商业次区域的发展。改造目标：保持公共利益和民生净福利等整体社会效益优先于局部利益。在新的历史机遇下，深度挖掘蛇口地区发展潜力，实现整个蛇口的土地及物业价值最大化。结合触媒项目和政府的目标，开展项目式行动计划务实的
11、近期改造计划近期改造计划l 一条步行街：南水步行街l 一条滨海休闲带：使其由生产岸线转变为公共休闲岸线（变灰色海岸为金色海岸）l 一个公园：蛇口山公园l 三处节点：渔港 、南水广场和水湾站点，带动蛇口老镇核心改造，提升蛇口镇整体形象l 最终目标：整个片区：整合海上世界和一突堤改造，共同形成为蛇口半岛的独具特色的人文旅游综合片区目标：整治一条商业步行街，贯通一条滨海休闲带、新建一个公园，改造一个广场，梳理提升三处节点，完善整个片区把政府开发行为和市场行为整合起来，取得最大的综合效益（社会、经济和形象），同时也达到土地价值最大化的目的。l 一个广场：蛇口广场近期改造计划 举例蛇口渔港近期改造计划实施与控制重点地区城市设计图则工作方法与经验时间紧迫要求多如何在最短的时间内完成这个旧城改造项目经验一 分解工作内容经验二 主动加强沟通（与委托方和市局）经验三 不同汇报阶段解决不同的重点问题经验四 抓住委托方与审批方不同的关注点，强化汇报重点为什么要做项目背景现状概况及分析功能定位特色项目策划改造策略改造容量核算规划方案做什么怎么做做多大怎么布局经济评估功能定位改造策略开发容量空间布局核心问题工作方法与经验分解工作内容如何控制城市设计图则汇 报 完 毕，请 指 正谢 谢！
