1、互联网+基于BIM的物业管理系统 BIM运维在SOHO的探索基于BIM技术的智慧运维“基于BIM核心的物联网技术应用，不但能为建筑物实现三维可视化的信息模型管理，而且为建筑物的所有组件和设备赋予了感知能力和生命力，从而将建筑物的运行维护提升到智慧建筑的全新高度。”随着全球建筑行业日趋规模化、复杂化、快速化，一种新的技术在建筑行 业 日 益 成 熟 并 逐 步 推 广 开 来 它 就 是 B I M （ B u i l d i n g Information Modeling，建筑信息模型）技术。但是目前整个BIM技术的应用都集中在前期的设计、施工阶段，业主投入大量人力、物力、财力的BIM在建筑
2、完工交付后却被闲置。本文将借助SOHO的应用案例，探讨BIM在运维方面的应用。 Lorem Ipsum Dolor4智慧运维的具体应用物业管理概况基于BIM的物业管理系统物业管理实施的基本原则基于BIM的物业管理系统展望目 录PART ONE物业管理概况物业管理含义1 物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。其中委托和有偿是物业管理的两个基本特点。委托应有委托合同。 物业管理企业，通常称为物业管理公司。业主，即物业产权人，指房屋所有权和土地使用权人。业主可
3、以是个人、集体、国家；业主委员会是由全体业主选举产生、代表和维护全体业主合法权益的组织。物业管理概况1物业管理的目的 物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。物业管理概况物业管理概况1社会化物业管理的社会化指的是它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制01专业化由专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理02市场化在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务03物业管理的基本特性社会
4、化1 物业管理的社会化指的是它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人通过业主委员会选聘一家物业管理企业 变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主委员会委托授权的范围内集中实施社会化管理，从而克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端 有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。物业管理概况1物业管理的专业化，指的是由专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。因此，物业管理企业必须具备一定的专
5、业资质并达到一定的专业水平。这就要求： 有专业的人员配备；有专门的组织机构； 有专门的管理工具设备； 有科学、规范的管理措施与工作程序； 运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化生产的社会专业分工的必然结果。物业管理概况社会化123在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，由物业管理企业来具体实施的。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事和经济法律责任的企业法人。市场化 1物业管理概况运维出现快速扩张和人才瓶颈低碳经济对商业地产运维的压力被动式运维管理所存在
6、的隐患突发事件的快速应变和处理总部管控压力物业管理1物业管理发展约束问题物业管理概况快速扩张和人才瓶颈1 运营团队是商业地产的核心竞争力。 在快速扩张中，必然遭遇人才培养与流失的问题，特别是高层管理人员的选择与提拔。 商业地产对人员数量以及能力都有很高的要求，通过内部锻炼培养和外部招聘，短时间内无法满足要求。 国内劳动力成本的逐年增加，人力成本也是运维阶段需要考虑的重要因素。 如何在不增加人员的情况下，问题的关键在于加强总部管控能力。 商业地产运营效率依赖于先进的信息化管理系统，而不是取决于个人能力，这才是商业地产企业的核心竞争力物业管理概况PART TWO基于BIM的物业管理系统BIM运维在
7、SOHO的探索SOHO中国作为国内知名的地产集团，一直致力于将新的技术与建筑进行融合，提升商业价值的同时，为客户提供更好的体验。2013年6月，SOHO中国推动旗下的银河SOHO、望京SOHO建设能源管理系统，而博尚格大胆的将能源管理系统与BIM技术相融合，为项目提供具有更高价值的整体物业管理解决方案。基于BIM的物业管理系统2这套基于BIM的整体解决方案，使空间信息与实时数据融为一体，物业管理人员可以通过3D平台更直观、清晰的了解楼宇信息、实时数据等相关节能情况，最终完成3D能效管理平台向BIM运维管理平台的成功转型。该项创新将对公共建筑的全生命周期管理起到革命性作用。ADD YOUR TI
8、TLE 基于BIM的物业管理系统2该项目是对BIM技术、云计算、物联网等的综合运用，涉及信息总览、水力平衡系统、机械通风系统、感测系统、照明系统、电梯系统、温度分布系统、视频监控系统等的物业管理系统，用于建筑运营维护阶段的建筑信息管理。 基于BIM的物业管理系统2020103050604物业管理系统温度监测温度分布页面将公共区域的温度测点用不同颜色的小球直观展示，通过调整观测的温度范围垂直交通物业管理人员可以清楚直观的看到电梯的能耗及使用状况水平衡通过对整体管网数据的分析，可以迅速找到渗漏点，及时维修，减少浪费地下室设备通过BIM运维平台，可以对这些设备的运行情况、设备信息、备品备件、维修信息
9、等进行管理机械通风管理人员通过BIM运维界面的渲染即可以清楚的了解系统风量和水量的平衡情况，各个出风口的开启状况租户信息适用于商业信息管理，与移动终端相结合机械通风2 机械通风系统通过与BIM技术相融合，可以在3D基础上更为清晰直观的反应每台设备、每条管路、每个阀门的情况。 根据应用系统的特点分级、分层次，可以使用其整体空间信息，或是聚焦在某个楼层或平面局部，也可以利用某些设备信息，进行有针对性的分析基于BIM的物业管理系统垂直交通2 3D电梯模型能够正确反映所对应的实际电梯的空间位置以及相关属性等信息。 电梯的空间相对位置信息包括门口电梯、中心区域电梯、电梯所能到达楼层信息等 电梯的相关属性
10、信息包括直梯、扶梯、电梯型号、大小、承载量等。 3D电梯模型中采用直梯实体形状图形表示直梯，并采用扶梯实体形状图形表示扶梯基于BIM的物业管理系统温度监测 温度分布页面将公共区域的温度测点用不同颜色的小球直观展示， 通过调整观测的温度范围，可将温度偏高或偏低的测点筛选出来，进一步查看该测点的历史变化曲线，室内环境温度分布尽收眼底。 物业管理者还可以调整观察温度范围，把温度偏高或偏低的测点找出来。结合空调系统和通风系统的调整，可以收到意想不到的效果。2基于BIM的物业管理系统123通过对整体管网数据的分析，可以迅速找到渗漏点，及时维修，减少浪费。而且当物业管理人员需要对水管进行改造时，无需为隐蔽
11、工程而担忧，每条管线的位置都清楚明了水平衡 2基于BIM的物业管理系统租户信息这种功能同样适用于商业信息管理，与移动终端相结合，商户的活动情况、促销信息、位置、评价可以直接推送给终端客户，提高租户使用程度的同时也为其创造了更高的价值。2基于BIM的物业管理系统一般建筑中，设备用房、电力用房大多设于地下室。通过BIM运维平台，可以对这些设备的运行情况、设备信息、备品备件、维修信息等进行管理。同时，与智能停车系统相集合，还可以清除显示停车状况，帮助客户寻找车位、寻找车辆，帮助物业人员进行车库的统一管理。地下室设备2基于BIM的物业管理系统视频监控 与视频监控系统的对接可以清楚的显示出每个摄像头的位
12、置，单击摄像头图标即可显示视频信息。同时也可以和安防系统一样，在同一个屏幕上同时显示多个视频信息，并不断进行切与传统的系统相比，其位置信息更为清晰，视频信息连续调用的程度更高，可以大大提升原有系统的功能。2基于BIM的物业管理系统ag数据分析页面将银河SOHO的能耗按照树状能耗模型进行分解，从时间、分项等不同维度剖析建筑能耗及费用，还可以对不同的分项进行对比分析，使管理者可以从这种带有韵律的可视化数据中发掘更深层次的含义数据分析2基于BIM的物业管理系统PART THREE物业管理实施的基本原则社会化、专业化、市场化的物业管理实施的基本原则是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。物业
13、管理实施的基本原则3随着我国住房制度改革的不断深入和住房商品化进程的加快，房屋产权多元化格局逐步形成，这就要求物业管理体制能适应产权多元化的需要，实行业主自治与物业管理企业专业化管理相结合。在产权结构逐步走向多元化的情况下，实行业主自治是很必要的智能运维系统架构 3业主自治自律 每个业主既是自己拥有独立产权的那部分物业的主人，同时又是物业的共用部位、共用设施设备的产权共有人。物业管理的好与坏，是全体业主共同的责任，关系到每一位业主和使用人的切身利益。在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着各业主相互之间的邻里关系，既有全体业主共同的利益，即公众利益；又有单个业主各自的利益。物业管理实施的基
14、本原则3一：要建立全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。业主公约是所有人和使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提。业主自治自律 业主自治自律 二：要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理、承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。物业管理实施的基本原则3常规性的公共服务 物业管理实施的基本原则3房屋建筑主体的管理这是为保持房屋完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。详见本书第五章。房屋设备、设施的管理这是为
15、保持房屋及其配套附属的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作环境卫生、绿化管理服务这是为净化、美化物业环境而进行的管理与服务工作，也称为物业的环境管理。物业装饰装修管理服务房屋装修的申请与批准及对装修的设计、材料、安全等各项管理工作维修基金的代管服务这是指对物业管理企业接受业主委员会或物业产权人委托，代管的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的管理工作公众代办性质的服务这是为业主和使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用的服务工作。委托性的特约服务特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理
16、企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务物业管理实施的基本原则3基于BIM的物业管理系统展望智慧运维的具体应用4 鉴于BIM技术的重要性，我国从“十五”科技攻关计划中已经开始了对BIM技术相关研究的支持。经过这么多年的发展，在设计和施工阶段已经被广泛应用，而在设施维护中的应用案例并不是很多，尚未得到有效挖掘。但相关专家一致认为，在运营维护阶段，BIM技术需求非常大，尤其是对于商业地产的运营维护，其创造的价值不言而喻。随着这几年物联网的高速发展，BIM技术在运维阶段的应用也迎来一个重要契机。 “物联网”被称为继计算机、互联网之后，世界信息产业的第三次浪潮。业内专家认为，物联网一方面可以提高经济效益，大大节约成本；另一方面可以为全球经济的复苏提供技术动力。目前，美国、欧盟、中国等都在投入巨资深入研究探索物联网。我国也正在高度关注、重视物联网的研究，工业和信息化部会同有关部门，在新一代信息技术方面开展研究，以形成支持新一代信息技术发展的政策措施。THANK YOU
