1、条例条例遵循的立法原则遵循的立法原则 条例条例在坚持立法法规定的立法原则在坚持立法法规定的立法原则和民法基本原则的前提下，主要遵循了以和民法基本原则的前提下，主要遵循了以下基本原则：下基本原则：（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 在我国物权法尚未出台的情况下，条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务，对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。（二）维护全体业主合法权益的原则（二）维护
2、全体业主合法权益的原则。 为维护全体业主的合法利益，条例既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。 在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，条例设定的法律责任也充分体现了优先保护全体业主利益的原则。（三）现实性与前瞻性有机结合的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则 条例注重保持法规、政策的连续性和稳定性， 对被实践证明是行之有效的制度，如业主公约、物业管理企业资质管理等制度，予以保留；
3、 对主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。 在考虑立法现实性的同时，条例贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。 （四）从实际出发，实事求是的原则（四）从实际出发，实事求是的原则 我国各地区的物业管理发展很不平衡。条例在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定 。 条例主要内容：共七章，七十条。 第一章 总则 第二章 业主和业主大会（业主） 第三章 前期物
4、业管理（开发商） 第四章 物业管理服务（物业单位） 第五章 物业的使用和维护（责任规定） 第六章 法律责任（民事与行政） 第七章 附则条例条例确立了七项物业管理基本制度确立了七项物业管理基本制度一是，业主大会制度二是，业主公约制度三是，前期物业管理招投标制度四是，物业承接验收制度五是，物业管理企业资质管理制度六是，物业管理从业人员职业资格制度七是，住房专项维修资金制度 总则是就物业管理中的重要问题做的一般原则性规定。共5条：第一条讲的是立法目的，第二条是调整对象，或者这个条例的适用范围、第三是倡导原则、第四是国家鼓励、 第五章是管理体制 主要内容包括以下三个方面： 一是，明确条例的立法宗旨：为
5、了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。一、总则一、总则 国务院法制办王振江副司长指出： “把物业管理条例的指导思想确立为要保护业主的财产权利，协调好单个业主的利益和全体业主共同利益的关系，要明确物业管理企业和业主之间是平等的民事主体，他们之间是服务和被服务的法律关系。要保证双方能够通过平等协商，公开、公平来确立物业管理中的各项事情。妥善处理好政府与市场的关系” 二是，明确物业管理的含义：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（
6、委托转变为选聘） 三是，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 业主的财产权利是物业管理的基础，业主通过组成业主大会、选聘物业管理企业实施物业管理的形式行使财产权利时，存在着单个业主的权利和全体业主共同利益之间的关系问题，单个业主行使权利，应当以尊重共同利益为前提。 二二、关于业主和业主大会关于业主和业主大会 为了保证业主在物业管理活动中的权利，维护全体业主的共同利益，条例专设一章，对业主、业主大会、业主委员会作了五个方面的规定： 一是，针对实践中业主权利和义务不明确的问题，条例规定了业主在物业管理活动中享有的十项权利，同时，又明确了业主必须履行的六项义务。 * 按照
7、物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； * 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； * 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； * 参加业主大会会议，行使投票权； * 选举业主委员会委员，并享有被选举权； 业主在物业管理活动中享有的业主在物业管理活动中享有的1010项权利：项权利： * 监督业主委员会的工作； * 监督物业管理企业履行物业服务合同； * 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； * 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； * 法律、法规规定的其他权利。 * 遵守业主公约、业主大会议事规则； * 遵守
8、物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； * 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； * 按照国家有关规定交纳专项维修资金； * 按时交纳物业服务费用； * 法律、法规规定的其他义务。 业主在物业管理活动中履行的业主在物业管理活动中履行的6 6项义务项义务： 二是，为了规范业主大会的运作，条例规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 同时，明确规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式： 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政
9、主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 12以上通过。 有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。 三是，根据各地实践经验，条例明确规定了业主大会和业主委员会之间的关系和各自职责。 明确业主委员会是业主大会的执行机构。 业主委员会由业主组成，充分体现业主的自治管理权 * 制定、修改业主公约和业主大会议事规则； * 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
10、* 选聘、解聘物业管理企业； * 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； * 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； * 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会履行业主大会履行6 6项职责项职责： * 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； * 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； * 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； * 监督业主公约的实施； * 业主大会赋予的其他职责。 业主委员会履行业主委员会履行5 5项职责项职责： 四是，
11、为了加强对业主大会和业主委员会的监督，条例规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 （告知性备案与民事主体的设立登记相区别） 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 五是，明确了业主大会、业主委员会与居民委员会的关系。 条例规定：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
12、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 四种法律关系的延续：开发商作为大业主制订临时业主公约；前期物业管理合同；保修；开发商产权与业主相关法律关系。 为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开、透明，保护新入住的业主的利益，条例作了五个方面的规定： 三三、关于前期物业管理关于前期物业管理（动态）（动态） 一是，住
13、宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 对于其他物业的建设单位，国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 二是，建设单位应当销售物业之前，制定不得侵害物业买受人合法权益的业主临时公约；并应当在物业销售前，将业主临时公约向物业买受人明示，予以说明。 三是，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 四是，为了防止因物业开发建设质量的问题影响以后的物业管理，条例规定： 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企
14、业移交物业的相关资料。 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 五是，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 提高服务质量和服务水平，是物业管理的核心问题，条例对此作了八个方面的规定： 一是，对物业管理企业实行资质管理制度。 二是，对从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 四四、关于物业管理服务关于物业管理服务 三是，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理。 四是，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 七是，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费
15、用。 八是，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生问题，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。 在物业管理活动中，物业管理企业和业主之间是建立在物业服务合同基础上的民事法律关系，双方是平等的民事主体，条例保护物业管理企业和业主的合法权益。 五五、关于物业服务合同关于物业服务合同 鉴于物业服务合同在物业管理活动中的重要作用，条例明确规定： 一是，物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业以书面形式订立； 二是合同应对物业管理的服务事项、服务质量、服务费用、各自的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出约定； 三是，物
16、业管理企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务，业主应当按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费用等义务； 四是，物业管理企业和业主违反物业服务合同约定的，应当承担相应的法律责任。 五是，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业，物业管理企业之间应当做好交接工作。 物业管理是一种有偿的经营性服务，其价格的形成应当遵循等价有偿的市场原则，由业主和物业管理企业通过合同协商确定。六六、关于物业服务费用关于物业服务费用 但考虑到目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对物业管理收费进行必要的指导和规范，因此，条例规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业
17、的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 针对目前存在的个别业主拖欠物业服务费用，损害全体业主的利益，影响物业管理企业正常管理活动的问题，条例规定： 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 七、关于物业的使用与维护七、关于物业的使用与维护 针对实践中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，违法进行装饰装修，损害物业管理区域内公共利益的行为，条例对物业的使用与维护作了六个方面的规定： 一是，业主、物业管理企业都不得改
18、变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。 业主依法确需改变的，应当依法办理有关手续后告知物业管理企业； 物业管理企业确需改变的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 三是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 因维修养护需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 四是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 五是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后
19、，按照规定办理有关手续。 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 八八、关于物业共用部位、共用设施关于物业共用部位、共用设施设备专项维修资金设备专项维修资金 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（国发199823号规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。” 4年多的实践证明，建立专项维修资金，以保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，是十分必要的。 但是，目前也存在着专项维修资金的交纳范围和所有权不明确以及挪用专项维修资金的问题。 对此，条例规定：住宅
20、物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 九九、关于法律责任关于法律责任（民事与行政）（民事与行政） 条例涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理秩序、损害公共利益的行为，但更多的是属于民事违法行为。 对前一类违法行为应当给予行政处罚，对后一种违法行为，则应当由行为人承担民事法律责任。 为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；
21、 确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事责任优先的原则，以保护全体业主利益。 比如：对于物业管理企业违法将全部物业管理一并委托给他人，擅自改变物业管理用房用途，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等违法行为的非法收益，没有采取简单的由国家没收，而是规定将其用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；由此给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 影响一：前期物业管理要实行招投标影响一：前期物业管理要实行招投标条例条例：第24条。建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于个或者住宅规模较小
22、的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 问题：问题：招投标选择物业公司，实现物业与地产的脱离，是招投标选择物业公司，实现物业与地产的脱离，是行业发展的趋势，也是法律的强制规定。目前，集团对公行业发展的趋势，也是法律的强制规定。目前，集团对公司的定位是接管深圳地产开发项目，但地产今后开发的项司的定位是接管深圳地产开发项目，但地产今后开发的项目必须通过招投标选择物业公司，面对竞争，我们如何操目必须通过招投标选择物业公司，面对竞争，我们如何操作？作？影响二：共用部位共用设施的使用经营和管理影响二：共用部位共用设施的使用经营和管理条例条
23、例：第50、51、52、55、58、66条影响影响：要明确公共建筑、共用部位共用设施的产权，但不管作为法定或是约定，作为物业的配套设施，其功能均不能随意改动。对共用部位共用设施的使用、经营及改动，必须经过业主大会讨论确定，要依法办理相关手续。经营所产生收益用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用（实际上还要看产权归属而定）。对策：对策：建议地产对所有项目内公共部位及共用设施产权进行明确界定并与物业公司进行对接手续；公司要对所管物业内公共部位占用的问题进行清查，并进行整改纠正或补办相关手续；对屋顶、外墙面、大堂及电梯内等广告招牌位的经营收益也要根据产权的划分来界定归属分配问题；会所产权要明确。问
24、题问题2 2：按条例规定，会所、停车场的经营盈亏均由产：按条例规定，会所、停车场的经营盈亏均由产权单位承担。我们目前存在哪些问题？如何处理？权单位承担。我们目前存在哪些问题？如何处理？ 影响三：业主大会、业委会成立权在业主影响三：业主大会、业委会成立权在业主条例条例：6、10条影响影响：成立业主大会与业主委员会由业主提议，政府主管部门指导，物业管理单位没有权利自主组织业主大会与业主委员会成立工作。问题问题3 3： 以后的业主大会如何组织？业委会如何成立？以后的业主大会如何组织？业委会如何成立？如何引导业委会工作？如何引导业委会工作？影响四：业主具有知情权影响四：业主具有知情权条例条例：第6条影
25、响：影响：业主对业委会和物业管理单位工作、共用部位共用设施的使用及专项维修资金的管理有监督权，对共用部位共用设施及相关场地的使用情况有知情权。问题问题4 4：如何保证业主的知情权？管理处是否要对所：如何保证业主的知情权？管理处是否要对所有公共部位、共用设施设备和相关场地使用的改造有公共部位、共用设施设备和相关场地使用的改造和使用都必须知会业主？如何知会？和使用都必须知会业主？如何知会？影响五：业主家中被杀，物业违约要赔偿影响五：业主家中被杀，物业违约要赔偿案例：案例：儿子在家中遭到劫杀，犯罪分子被抓获后，悲痛欲绝的父母将疏于管理的物业公司告上法庭。日前，朝阳法院一审判决北京市望京实业总公司赔偿
26、死亡补偿金、丧葬费和法医检测费共计万元。 年月日，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，先来到丰台区方庄小区寻找作案目标，由于该小区保安员盘查，两人没有得逞。随后，他们又来到望京西园某楼。因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟一的儿子惨遭杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共万元。 法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为。望京实业总公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。问题问题5
27、 5：条例：条例3636条对公司影响最大。以后的合同如何约条对公司影响最大。以后的合同如何约定？条款如何描述（定？条款如何描述（2424小时巡逻）？如何规避合同纠小时巡逻）？如何规避合同纠纷与责任？纷与责任？ 影响六：物业的各项管理制度由业主大会确定影响六：物业的各项管理制度由业主大会确定条例条例：第11条，业主大会的职责有“制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”问题问题6 6：业主大会会制定吗？物业公司代为制定是否：业主大会会制定吗？物业公司代为制定是否要取得授权书？以后所有的物业管理制度将以业主要取得授权书？以后所有的物业管理制度将以业主委员会或业主大会的名义发布。委员会或业主大会的名义发布。谢谢大家谢谢大家
