1、1第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法学习目标通过本章学习了解资产评估的基本方法成本法、收益法、市场法。如何对各种资产评估方法进行比较和选择。学习要求了解成本法、收益法、市场法的基本概念。理解成本法、收益法、市场法的基本原理和方法。掌握成本法、收益法、市场法的优缺点。掌握成本法、收益法、市场法的常用计算公式。熟悉资产评估方法的使用。2第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法21 成本法成本法22 收益法收益法 23 市场法市场法24 资产评估方法的比较与选择资产评估方法的比较与选择 3资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收
2、益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法4市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接比较法直接比较法类比调整法类比调整法重置成本重置成本贬值贬值重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能价值法功能价值法 统计分析法统计分析法 实体性贬值实体性贬值 功能性贬值功能性贬值 经济性贬值经济性贬值 收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法市盈率法市盈率法5一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的概念（一）成本法的概念（二）
3、成本法的理论依据（二）成本法的理论依据（三）成本法应用的基本思路（三）成本法应用的基本思路（四）成本法应用的前提条件（四）成本法应用的前提条件二、成本法的具体评估方法二、成本法的具体评估方法 （一）重置成本评估方法（一）重置成本评估方法（二）各种贬值评估方法（二）各种贬值评估方法（三）综合成新率及其估算（三）综合成新率及其估算三、运用成本法评估资产的程序三、运用成本法评估资产的程序四、成本法的评价四、成本法的评价 2.1 成成 本本 法法62.1 成成 本本 法法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的概念（一）成本法的概念 成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实成本法是指从被
4、评估资产在评估基准日的现实重置成本重置成本中扣除各项中扣除各项价值损耗价值损耗来确定资产价值的方法。来确定资产价值的方法。（二）成本法的理论依据（二）成本法的理论依据1. 资产的价值取决于资产的成本；资产的价值取决于资产的成本；2. 资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。即在条件允许的情况下，即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购过购建该项资产的现行购建成本。建成本。 磨损和自然力使物理性能下降磨损和自然力使物理性能下降实体性贬值；实体性贬值；新技术的
5、推广和应用使原有技术落后、性能降低新技术的推广和应用使原有技术落后、性能降低功能性贬值；功能性贬值；资产以外的外部环境（政治、宏观政策等）使价值下降资产以外的外部环境（政治、宏观政策等）使价值下降经济性贬值。经济性贬值。 7资产评估值资产评估值被评估被评估资产资产重置成本重置成本被评估被评估资产资产重置成本重置成本资产资产实体性贬值实体性贬值资产资产功能性贬值功能性贬值资产资产经济性贬值经济性贬值综合成新率综合成新率或或（ 三）成本法应用的基本思路三）成本法应用的基本思路2.1 成成 本本 法法被评估被评估资产资产重置成本重置成本成新率成新率或或资产功能性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值资产经
6、济性贬值一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理82.1 成成 本本 法法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（四）成本法应用的前提条件（四）成本法应用的前提条件1. 被评估资产处于继续使用状态；被评估资产处于继续使用状态； 2. 应当具备可利用的历史资料；应当具备可利用的历史资料；3. 形成资产价值的耗费是必需的；形成资产价值的耗费是必需的；4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。被评估资产必须是可以再生的或可复制的。9二、成本法的具体评估方法二、成本法的具体评估方法2.1 成成 本本 法法 重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法
7、统计分析法统计分析法生产能力比例法生产能力比例法规模经济效益指数法规模经济效益指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法 复原重置成本 更新重置成本超额投资成本超额投资成本超额运营成本超额运营成本间接计算法间接计算法直接计算法直接计算法102.1 成成 本本 法法二、成本法的具体评估方法二、成本法的具体评估方法(一一)重置成本评估方法重置成本评估方法 更更新新重重置置成成本本复复原原重重置置成成本本再再取取得得成成本本资资产产的的现现行行重重置置成成本本复原重置成本复原重置成本是指运用与
8、是指运用与原来原来相同的材料、建筑或制相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本更新重置成本是指采用是指采用新型新型材料、现代建筑或制造标材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。11 相同点：相同点：均采用现行价格计算。均采用现行价格计算。 不同点：不同点：采用的材料
9、、标准、设计等方面存在差异。但是并未采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。 更新重置成本更新重置成本复原重置成本复原重置成本再取得成本再取得成本资产的现行资产的现行重置成本重置成本2.1 成成 本本 法法12 1.重置核算法重置核算法 是利用成本核算的基本原
10、理，将重新是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。累加来估算重置成本的一种方法。 （1）基本原理：）基本原理：2.1 成成 本本 法法13 （2）计算公式：）计算公式：重置成本重置成本直接成本直接成本间接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造资产取得和建造资产的管理费用、设的
11、管理费用、设计制图等费用计制图等费用2.1 成成 本本 法法14例例2-12-1 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：此类型机器设备现行估。评估人员收集的成本资料有：此类型机器设备现行市场价格每台市场价格每台180000180000元，运杂费元，运杂费50005000元，安装成本为元，安装成本为2000020000元，其中原材料元，其中原材料60006000元、人工成本元、人工成本1300013000元、其他元、其他费用费用10001000元，安装期限较短。元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装
12、机器评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（不含增值税）、运杂费、设备，其重置成本应包括买价（不含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本重置成本 = = 购买价格购买价格 + + 运费运费 + + 安装成本安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000 = 205000（元）（元）2.1 成成 本本 法法15例例
13、2-22-2 被评估资产为一台被评估资产为一台2 2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为验资料，该设备账面原值为10.210.2万元，其中，购万元，其中，购买价为买价为8 8万元，运杂费万元，运杂费1.61.6万元，安装费中直接成万元，安装费中直接成本本0.40.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.20.2万元。根据对同类型万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比设备的调查，现在购买价格比2 2年前上涨年前上涨20%20%，运，运杂费上涨杂费上涨80%80%，安装费中直接成本上
14、涨，安装费中直接成本上涨40%40%，间接，间接成本占直接成本百分率不变。成本占直接成本百分率不变。 问：该设备的重置成本是多少？问：该设备的重置成本是多少？2.1 成成 本本 法法16（1 1）计算直接成本）计算直接成本 购买价购买价=8=8（1+20%1+20%）=9.6=9.6（万元）（万元） 运杂费运杂费=1.6=1.6（1+80%1+80%）=2.88=2.88（万元）（万元） 安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4=0.4（1+40%1+40%）=0.56=0.56（万元）（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88
15、+0.56=13.049.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2 2）计算间接成本）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.20.2（8 81.61.60.40.4）2%2% 间接成本间接成本13.0413.042%2%0.260.26（万元）（万元）（3 3）计算重置成本）计算重置成本 重置成本重置成本= =直接成本直接成本+ +间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）2.1 成成 本本 法法17（3）重置核算法的评价：）重置核算法的评价： 重置核算法既适合用于计量复原重置重置核算法既
16、适合用于计量复原重置成本，也适合于计量更新重置成本。但是成本，也适合于计量更新重置成本。但是工作量大，且前提是能够获得处于全新状工作量大，且前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。态的被评估资产的现行市价。 2.1 成成 本本 法法18 是是在资产历史成本的基础上，通过在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，价格变动指数，将其调整为评估基准日时的将其调整为评估基准日时的重置成本。重置成本。2. 物价指数法物价指数法（1）基本原理）基本原理资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数（2）计算公式）计算公式个别个别物价物价指数指数综合综合物价物价指数指数分
17、类分类物价物价指数指数2.1 成成 本本 法法19物价变动指数物价变动指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中其中an表示第表示第n年环比价格指数年环比价格指数）2.1 成成 本本 法法20例例2-3 2-3 某机床于某机床于20082008年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为1616万元。万元。20102010年进行一次改造，改造费用为年进行一次改造，改造费用为4 4万元；万元；20122012年又进行一次改造，改造费用为年又进行一次改造，改造费用为2 2万元。若万元。
18、若定基价格指数定基价格指数20082008年为年为1.051.05，20102010年为年为1.281.28，20122012年为年为1.351.35，20132013年为年为1.601.60。 要求：计算该机床要求：计算该机床20132013年的重置成本。年的重置成本。 2.1 成成 本本 法法21重置成本计算表重置成本计算表时间时间投资投资费用费用( (万元万元) )物价物价指数指数（% %）物价变动指数物价变动指数（% %）重置成本重置成本 （万元）（万元）2008200816161.051.051.60/1.051.60/1.051.521.5216161.52=24.321.52=2
19、4.32201020104 41.281.281.60/1.28=1.251.60/1.28=1.254 41.25=51.25=5201220122 21.351.351.60/1.35=1.191.60/1.35=1.192 21.19=2.381.19=2.38201320131.601.601.60/1.60=11.60/1.60=1合计合计31.731.72.1 成成 本本 法法22（3）物价指数法和重置成本法的比较）物价指数法和重置成本法的比较物价指数法物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而而确定的是复原重置成本确定的是复原重置
20、成本 ；而；而重置核算法重置核算法既考虑了价格既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而因而可以估算复原重置成本和更新重置成本可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上产的物价变动水平上 ；而重置核算法则建立在现行价格；而重置核算法则建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。水平与构建成本费用核算的基础上。对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置
21、成本往往会偏高置成本往往会偏高 。两种方法的共同点：建立在两种方法的共同点：建立在历史资料历史资料的基础上。的基础上。因此应用这两种方法要注意：重置成本与委托方提供历史因此应用这两种方法要注意：重置成本与委托方提供历史资料是否存在资料是否存在口径差异口径差异。2.1 成成 本本 法法233.功能价值法功能价值法 参照物功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）（单位生产能力） 是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成
22、本的方法。照物成本推算被估资产重置成本的方法。 （1）基本原理）基本原理资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。（2）理论假设）理论假设2.1 成成 本本 法法24（3）计算方法）计算方法A 生产能力比例法生产能力比例法 P=abF能力F价格P2.1 成成 本本 法法25例例2-42-4 被评估资产为一台经改进的锻压设备。被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由该设备由5050吨压力机改装而成，吨压力机改装而成，生产生产能力为能力为7070吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示力与价格如表所示：能力F吨35103
23、05080100 150价格万元3335406085115 130 1752.1 成成 本本 法法26用用最小二乘法最小二乘法求得求得：a =31.67 b=0.98a =31.67 b=0.98则直线方程为：则直线方程为： P=31.67+0.98FP=31.67+0.98F被评估设备能力为被评估设备能力为F=70F=70吨，可得吨，可得：重置成本重置成本P=31.67+0.98P=31.67+0.987070 =100.27 =100.27（万元）（万元）2.1 成成 本本 法法27B 规模经济效益指数法规模经济效益指数法 重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力
24、被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x 一项资产生产能力的大小，虽然与其制造成本呈正比，一项资产生产能力的大小，虽然与其制造成本呈正比，但不是线性的，而是指数关系。也就是说，当某项资产的生但不是线性的，而是指数关系。也就是说，当某项资产的生产能力扩大一倍时，其制造成本并不一定增加一倍，表现出产能力扩大一倍时，其制造成本并不一定增加一倍，表现出规模经济效应。以建筑物为例，如果把建筑物的面积扩大一规模经济效应。以建筑物为例，如果把建筑物的面积扩大一倍，其建筑成本也许只增加倍，其建筑成本也许只增加0.80.8倍或倍或0.90.9倍。倍。 X X规模经济效益指数，是个经验数据。在美国
25、一般为：规模经济效益指数，是个经验数据。在美国一般为：0.4-0.4-1.21.2，如加工业一般为，如加工业一般为0.70.7，房地产业一般为，房地产业一般为0.90.9，我国目前尚无统一数，我国目前尚无统一数据，所以要慎用。据，所以要慎用。2.1 成成 本本 法法28例例2-52-5 某设备生产能力为某设备生产能力为50 00050 000件件/ /年，参照设备年，参照设备生产能力为生产能力为30 00030 000件件/ /年，重置成本为年，重置成本为12 00012 000元。元。设规模经济效益指数为设规模经济效益指数为0.70.7，则该设备的重置成本，则该设备的重置成本为为：（元元）被
26、被评评估估资资产产重重置置成成本本8 .171583000050000120007 . 0 2.1 成成 本本 法法294、统计分析法、统计分析法（1）基本原理）基本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本2.1 成成 本本 法法当被估资产单价较低，数量较多时，当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。为降低评估成本，可采用此方法。30（1）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。如房屋建筑物按结构划分为：钢结构、钢筋混凝土结构等；（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算）抽样选择代表性资产，并选择适当方法
27、计算其重置成本。其重置成本。（3）计算调整系数）计算调整系数K。 某类抽样资产历史成本某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本某类抽样资产重置成本K（2）计算步骤）计算步骤2.1 成成 本本 法法（4）据）据K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K31例例2-62-6 被评估资产为某类通用设备。经评估人员被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本
28、之和为史成本之和为12001200万元。评估人员从中抽样选取了万元。评估人员从中抽样选取了5 5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为5050万元，经估算其重置成本之和为万元，经估算其重置成本之和为8080万元。该类通用万元。该类通用设备的重置成本为：设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=1200=120080/5080/50 =1920 =1920（万元）（万元）2.1 成成 本本 法法32（二）各种贬值评估方法（二）各种贬值评估方法1、实体性贬值评估方法、实体性贬值评估方法2、功能性贬值评估方法、功能性贬值评估方法3、经
29、济性贬值评估方法、经济性贬值评估方法2.1 成成 本本 法法二、成本法的具体评估方法二、成本法的具体评估方法331、实体性贬值评估方法、实体性贬值评估方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间；使用时间；使用率，也叫利用率；使用率，也叫利用率；资产本身的质量；资产本身的质量；维修保养程度。维修保养程度。是资产由于是资产由于使用和自然力作用使用和自然力作用形成的贬值形成的贬值2.1 成成 本本 法法34（1）观察法）观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1实体性成新率）实体性成新率）通过观察确定新旧程度主要通过观察被评估资产的外表：主要通
30、过观察被评估资产的外表：光洁度、腐蚀程度、形体物理变化光洁度、腐蚀程度、形体物理变化程度等。综合分析资产的设计、制程度等。综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况及物理寿命。修理、改造情况及物理寿命。2.1 成成 本本 法法35形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度、硬机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度、硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度
31、、裂缝墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等2.1 成成 本本 法法36（2）使用年限法（公式法）使用年限法（公式法）资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本预计残值）预计残值）资产实体性贬值率资产实体性贬值率名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时截止评估日资产累计法定利用时间间100（实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限2.
32、1 成成 本本 法法注：注：还可以用资产的工作量、行使里程等指标来测算还可以用资产的工作量、行使里程等指标来测算37例例2-72-7 南岗公司的某资产于南岗公司的某资产于20132013年年2 2月购进，月购进，20132013年年2 2月评估时名义已使用年限是月评估时名义已使用年限是1010年。根据该资产年。根据该资产技术指标，正常使用下，每天应工作技术指标，正常使用下，每天应工作8 8小时，该资小时，该资产实际每天工作产实际每天工作7.57.5小时（一年按小时（一年按360360天计算）。由天计算）。由此可计算资产利用率：此可计算资产利用率：2.1 成成 本本 法法资资产产利利用用率率75
33、.938360105 . 736010 实际使用年限为实际使用年限为101093.7593.759.49.4（年）（年）38（3）修复费用法（直接价值法）修复费用法（直接价值法） 修复费用法是指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直修复费用法是指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。它一般适用于可以恢复功接估算资产实体性贬值的一种方法。它一般适用于可以恢复功能的资产价值评估。能的资产价值评估。2.1 成成 本本 法法 使用这种方法时，要尽可能把实体性贬值分为使用这种方法时，要尽可能把实体性贬值分为可修复部分可修复部分与与不可修复部分不可修复部分。技术上可以修复，且经
34、济上合算技术上可以修复，且经济上合算技术上不能修复，或可以修复，但技术上不能修复，或可以修复，但在经济上不合算。在经济上不合算。对于对于可修复部分，可修复部分，以直接支出的金额来估算；以直接支出的金额来估算；对于对于不可修复部分，不可修复部分，可运用观察法和使用年限法来确定。可运用观察法和使用年限法来确定。392、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法 资产的功能性贬值是指由于资产的功能性贬值是指由于技术进步技术进步引起引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式:（1）超额运营成本）超额运营成本（
35、2）超额投资成本）超额投资成本2.1 成成 本本 法法40（1）超额运营成本：）超额运营成本：由于技术进步出现了新由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年净超额运营成本折现系数折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低操作工
36、人数量是否降低操作工人数量是否降低2.1 成成 本本 法法41超额运营成本估算步骤：超额运营成本估算步骤：将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的的年运营成本进行比较年运营成本进行比较。计算二者的差异，确定计算二者的差异，确定净超额运营成本净超额运营成本。由于企业支付的运。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会导致税营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会导致税前利润下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远前利润下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成
37、本是超额运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。扣除所得税以后的余额。估计被评估资产的估计被评估资产的剩余寿命剩余寿命。以适当的折现率将被评估剩余寿命内每年的超额运营成本以适当的折现率将被评估剩余寿命内每年的超额运营成本折折现现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。2.1 成成 本本 法法 折折现现系系数数营营成成本本被被评评估估资资产产年年净净超超额额运运额额被被评评估估资资产产功功能能性性贬贬值值42例例2-82-8 南岗公司的机器设备南岗公司的机器设备A A，技术先进的设备比原有的
38、陈旧，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，其他方面的运营成本相同，设备生产效率高，节约工资费用，其他方面的运营成本相同，有关资料及计算结果如下表：有关资料及计算结果如下表：2.1 成成 本本 法法项目项目技术先进设备技术先进设备技术陈旧设备技术陈旧设备月产量月产量/ /台台10 00010 00010 00010 000单件工资单件工资/ /元元0.90 0.90 1.401.40月工资成本月工资成本/ /元元9 0009 00014 00014 000月差异额月差异额/ /元元14 000-9 00014 000-9 0005 0005 000年工资成本超值额年工资成本超
39、值额/ /元元5 0005 000121260 00060 000减：所得税减：所得税/ /元（税率元（税率2525）15 00015 000扣除所得税后年净额超额工资扣除所得税后年净额超额工资/ /元元45 00045 000资产剩余使用年限资产剩余使用年限/ /年年5 5假定折现率为假定折现率为1010，5 5年年金折现系数年年金折现系数3.79083.7908功能性贬值额功能性贬值额/ /元元170 586170 58643（2）超额投资成本：）超额投资成本：由于新技术、新材料、新由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本
40、比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。本。 超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注意注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新更新重置成本重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用考虑；如使用现行市场价格作为重置成本现行市场价格作为重置成本，也不需，也
41、不需再考虑超额投资成本。再考虑超额投资成本。2.1 成成 本本 法法443、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算 经济性贬值是由于经济性贬值是由于外部环境变化外部环境变化引起资产闲置、引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的产生的原因原因有有：（1 1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2 2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3 3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4 4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业）通货膨胀
42、的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；运营成本加大；（5 5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；2.1 成成 本本 法法一般情况下，一般情况下，当资产使用基本正常时，不需要计当资产使用基本正常时，不需要计算经济性贬值。算经济性贬值。45经济性贬值估算方法：经济性贬值估算方法：2.1 成成 本本 法法%1001 x资资产产原原设设计计生生产产能能力力力力预预计计可可被被利利用用的的生生产产能能经经济济性性贬贬值值率率经济性贬值额经济性贬值额 = =（ 重置成本实体性贬值功能性贬值）重置成本实体性贬值功能性贬值） 经济性贬值率经济性贬值率经济型贬值额经济型
43、贬值额资产年收益损失额资产年收益损失额（1-1-所得税税率）所得税税率）（P/AP/A，r r，n n）X X规模经济效益指数，是指在购买该项资产后，剩规模经济效益指数，是指在购买该项资产后，剩余生产能力还有被利用的可能。一般取值为余生产能力还有被利用的可能。一般取值为0.4-0.90.4-0.9。注：注：在实际评估工作中也有经济性溢价的情况，当评估对象及其产品在实际评估工作中也有经济性溢价的情况，当评估对象及其产品有良好的市场及市场前景，或有重大利好时，评估对象就有可能存在有良好的市场及市场前景，或有重大利好时，评估对象就有可能存在经济性溢价。经济性溢价。（1）间接计算法）间接计算法：（2）
44、直接计算法）直接计算法：46例例2-92-9 某被评估生产线，设计生产能力为年产某被评估生产线，设计生产能力为年产2 0002 000台产品，台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内每年产量估计要减因市场需求结构变化，在未来可使用年限内每年产量估计要减少少600600台左右，假定规模经济效益指数为台左右，假定规模经济效益指数为0.60.6。根据上述条件，。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率为：该生产线的经济性贬值率为：2.1 成成 本本 法法经经济济性性贬贬值值率率191002000140016 . 0 假定每年减少假定每年减少600600台产品，每台产品台产品，每台产品100100元
45、，该生产线可继元，该生产线可继续使用续使用3 3年，企业所在行业的投资回报率为年，企业所在行业的投资回报率为1010，所得税税率为，所得税税率为2525。该资产的经济型贬值大约为：。该资产的经济型贬值大约为：经济型贬值额经济型贬值额600600100100（1-251-25）（P/AP/A，1010，3 3）111 910.5111 910.5（元）（元）472.1 成成 本本 法法二、成本法的具体评估方法二、成本法的具体评估方法(三三)综合成新率及其估算综合成新率及其估算综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该综合成新率指的是
46、重置成本法重置价值的比率。该综合成新率指的是重置成本法运用的第三个公式运用的第三个公式( (即被评估资产评估值即被评估资产评估值= =重置成本重置成本综合成新率综合成新率) )中的综合成新率，它是综合考虑资中的综合成新率，它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。产使用中各类损耗以后确定的。 1. 观察法观察法2. 使用年限法使用年限法3. 修复费用法修复费用法481、观察法、观察法2、使用年限法、使用年限法预预计计尚尚可可使使用用年年限限实实际际已已使使用用年年限限预预计计尚尚可可使使用用年年限限综综合合成成新新率率 重置成本重置成本不可修复性损耗不可修复性损耗修复费用修复费用综合成新率综合
47、成新率1001 济济上上不不合合算算。：技技术术上上不不可可行行，或或经经（补补偿偿）不不可可修修复复性性损损耗耗上上合合算算。：技技术术上上可可行行，且且经经济济（补补偿偿）可可修修复复性性损损耗耗3、修复费用法、修复费用法49三、运用成本法评估资产的程序三、运用成本法评估资产的程序2.1 成成 本本 法法搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成确定各种贬值因素，确定各种贬值因素，判断综合成新率判断综合成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的使用年限确定被评估资产的使用年限估算被评估资产
48、估算被评估资产的损耗或贬值的损耗或贬值50四、成本法的评价四、成本法的评价 （一）优点（一）优点1.1.成本法比较充分地成本法比较充分地考虑考虑了资产的了资产的损耗损耗，具有一定科学性，具有一定科学性和可行性，可使评估结果更趋于公平合理；和可行性，可使评估结果更趋于公平合理；成本法的使用成本法的使用范围更广范围更广。除了适用于单项资产和特定用途。除了适用于单项资产和特定用途资产的评估，对于那些不易计算资产未来收益或难以取得资产的评估，对于那些不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。市场参照物的资产评估也可以使用此法。（二）缺点（二）缺点1.1.计算计算复杂复杂，工作量较大，涉及大量参数的估计。，工作量较大，涉及大量参数的估计。2.2.各种贬值，尤其是经济性贬值也各种贬值，尤其是经济性贬值也不易全面准确不易全面准确计算。计算。2.1 成成 本本 法法注：注：并非所有评估对象都适合采用成本法，因为成本法注重从成本耗并非所有评估对象都适合采用成本法，因为成本法注重从成本耗费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的，而非费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的，而非成本耗费，如企业整体资产、无形资产及资源性资产。成本耗费，如企业整体资产、无形资产及资源性资产。
