1、品牌长租公寓市场调研公寓市场调研目录长租公寓行业市场状况长租公寓客群状况长租公寓产品类型及行业发展状况长租公寓产品竞品调研长租公寓产品运营模式分析开发商进入长租公寓领域的前景分析公寓市场调研长租公寓行业市场状况长租公寓行业市场背景人口高流动时代到来：随着全国城市化率的快速提升,向大型城市涌入的外来流动人口也急剧增长,东部地区的流入人口占总流动人口比例超过90%, 导致他们对住房尤其是租房需求不断增加。外来人口向上海集聚:上海近五年外来常住人口数量增长率远远超过户籍常住人口增长率,流动人口集中涌入,大部分为正值劳动年龄的青壮年,有较长留居意愿,房价的高企也使得他们不得不以租代买。上海常住人口增长
2、趋势（万人）375015001125750201020112012201320141,4291,4251,4201,4121,405996990960935898外来常住人口户籍常住人口公寓市场调研36%41%14%9%五年以上上海外来人口留居时间半年以下半年到一年一年到五年租房人群占总租房群体比例公寓市场调研0%50%37.5%25%12.5%租房年龄划分20-24岁25-29岁30-34岁1%50岁及以上1%45-49岁2%40-44岁4%35-39岁一线城市租房族各年龄群体占比35%12%42%3%15-19岁0%15岁以下长租公寓行业市场背景在中国人的传统观念中，自己的房子才算家。但随
3、着城市化进展的加快，生存压力进一步增大，一线城市的房价近年来不断走高，致使购房者能够承受买房的年龄延后至31-35岁，很多年轻人无法负担一个家。调查显示，在20-30岁以下的租房族占到76.54%的调查比例，租房阶段变长。公寓市场调研第三产业就业人数占比不断增长超越第二产业就业人数61%39%201253%47%200851%49%2004第三产业就业人数过去五年上海早高峰进出站人口密度分布进站人口密度出站人口密度第二产业就业人数就业导致居住需求向中心城区靠拢长租公寓行业市场背景上海产业结构转型,第三产业服务业就业人数占比超过工业,工作流动性大幅增强,并且新增岗位集中于市区外环内,大量郊区化人
4、口交通成本日益提升,较多人开始选择进城租房或是地铁沿线租房公寓市场调研2013年全国空置房屋占比（未实际居住和租住）- 数据来源 新浪乐居一线城市二线城市三线城市长租公寓行业市场背景随着商品房建设速度的加快，全国空置房比例处于一个较高的水平线，这为租房市场提供了房源层面上的储备条件。公寓市场调研1250375250500411北京194上海146深圳129天津123重庆2013年全国整租房源供应前五城市（万套）1000300200400319北京160上海73成都66南京63深圳2013年全国合租房源供应前五城市（万套）2501007550北京39上海36深圳30成都27广州2013年全国整租
5、房日均需求前五城市（千人）91100403020北京16上海11深圳10成都7苏州2013年全国合租房日均需求前五城市（千人）37长租公寓行业市场背景与此同时，上海租房市场2013年突破1100亿元市场规模,整租和合租房源供应量 突破350万套,日均5.5万人找房租赁,租赁房屋是高频交易,是全国第二大公寓租赁市场公寓市场调研015004500300060003,203 2,9693,666 3,4855,570北京上海深圳厦门青岛2013年全国整租房源租金前五城市（元/月）0425127585017001,117 1,1091,2841,647 1,625北京广州杭州上海东莞2013年一线城市
6、整租和合租租金对比（元/月）2013年全国整租房源租金前五城市（元/月）150003000600045001,00 0深圳1 ,117上海1,647北京3,4853,6665,570上海租金目前已经连续45个月上涨近三年,上海整租房租金上涨30%,合租房租金上涨11%上海租房客户租金预算是月收入的 30-35%长租公寓行业市场背景上海租房租金水平较高,整租位居全国第二,合租位居全国第四,合租 租金一般是整租的三分之一,一线城市越来越多客户接受合租模式。调研发现,一线城市客户租金多数占月收入的30-35%租房用户需求1400120010008006004002000上海外环内开始大量旧城改造有大
7、量旧城区、旧厂房可以改造,顺 应市场租赁需求上海大量供应商办类物业,外环外空置率较高,存量高,去化日益困难部分外环外商办产品已经开始考虑转向公寓租赁根据上海规定,工业用地厂房不能建设酒店,消防不允许,而允许建设青年公寓上海市建委打击群租,但是规定每人居住面积超过8平米的,不认定群租长租公寓行业市场背景公寓发展的上海市场机会商办物业高库存,旧城改造,上海政策鼓励18001600公寓市场调研长租公寓行业市场背景在2015年3月上海的一份报告也应证房屋租赁市场的火热现状。上海房屋租赁指数办公室认为，租赁市场近期以来的表现有三大特征：房源角度：买卖市场成交相对进入稳定期，预期转变，部分客源宁租不买，转
8、入租赁市场，加上中介在买卖单锐减的情况下，加强推销租赁房源，推高了租赁需求。客群角度：年轻人，尤其是刚毕业人群租房需求提前释放，中低端房源受到追捧，一定程度上又带动了中高端房源的价格提升，6成以上年轻租客选择向外围寻找更具性价比的房源；政策角度：上海严治群租，不少群租客抛弃传统的群租模式，开始寻求安全、质量可靠的合租小户型房源。公寓市场调研长租公寓行业市场背景因此，品牌化的长租公寓产品的出现是时代的大背景的必然产物：其一，消费升级大背景。2011年，中国人均GDP突破5000美元，按国际经验，消费升级加速、体验消费时代来临，居住体验当然也该升级了。其二，年轻一代新需求。2012年，90年生的人
9、22岁，大学毕业，进入租房状态，85后则毕业几年，有了稳定的居住需求，但他们往往在大城市买不起房也不愿背负买房的压力。85后、90后在优越环境长大，追求良好生活品质，现有的糟糕的租房体验，显然不能满足他们。其三，房产市场大趋势。以2014年为明显的分水岭，房地产黄金时代结束，白银时代开启，由创造增量、开发，转向盘活存量、运营，更多存量房产投向租赁市场。对公寓运营企业来讲，是供应增加促进其发展，对房地产开发商、购房者等物业持有者，则促使其对公寓运营企业有更强烈的需求。公寓市场调研当前租房需求传统租房市场X供需矛盾然而，当下的租房需求越来越无法通过传统的租房市场得到满足这是一个充满了需求的市场，然
10、而传统的租房模式体验已无法满足这些人群的需求正基于此，市场上也逐步演化出了一个更能顺应现有市场需求的模式公寓市场调研长租公寓行业市场小结高流动时代到来,租赁需求不断增长外来人口多的城市租赁公寓市场大有可为第三产业发达、白领较多的城市租赁公寓市场大有可为第二产业强大和本地居民占比较高的城市目前不适宜发展长租公寓政策环境对租赁公寓行业有支持，起到了一定的推动作用上海作为中国东部的一线城市代表，极适合长租公寓行业的发展公寓市场调研长租公寓客群状况2%10%租房用户需求租房用户构成和特征描述2014年底调研数据显示 A性别：上海租房客户男性占比较高 B年龄：租赁年龄跨度大,23到40岁区间占比最高,C
11、职业：白领职员占比过半数 D学历：以本科和大专为主上海房屋租赁市场房客性别构成45%55%男性女性上海房屋租赁市场房客年龄构成24%26%34%3%18岁以下18-22岁23-27岁28-32岁33-40岁40岁以上上海房屋租赁市场房客职业构成4%15%16%6%58%白领/职员公务员/事业单位自由职业者/个体户/私营企业主工人/服务业人员其他上海房屋租赁市场房客学历构成40%7% 4% 4%14%30%小学及以下初中高中/中专/职专大专本科硕士及以上租房用户需求租房用户构成和特征描述上海租房客户月收入分布,5000-20000元是主力,房租承受力是月收入的30%上海房屋租赁市场房客收入结构2
12、0%26%24%15%6%2% 7%4000元以下4000-49995000-79998000-1199912000-2000020000-3000030000以上房租占收入比重压力度租房用户需求2012201320142015租房用户构成和特征描述上海租房市场需求变化,总量上不断增长,但中低端需求急速膨胀,尤其是1000-2000元区间和3000-5000元区间。在日益高涨的租金压力 下,更多客户选择合租,来降低租赁成本2013年和2015年租赁模式转变2013201552%45%48%55%整租合租整体而言,上海的房租在不断上升,今年6月上海房租连续45个月上升 为此客户从原来的整租转向了
13、合租,为了降低租赁成本 从成交结构看,5000元以下尤其2000元以下成交比例激增, 主要源自于合租群体的大量增加,主要是选择1-2人合租 租房用户需求租房用户构成和特征描述上海租赁市场房屋需求转变,从2房转向1房,2015年上半年1房成交超过半数,顺应租房特征趋势。租赁时间方面,客户普遍偏向长租上海房屋租赁市场房客年龄构成8%19%4-6月7个月-1年1年以上73%长租趋势主要源自于房东,房东希望稳定收租,不愿意来回更换租客,而且长租协议往往能锁定租金,租客愿意接受租房用户需求0%22.5%45%67.5%90%23.8%23.4%18.8%8.8%47%43%租房用户构成和特征描述除房租外
14、,客户租赁的影响因素主要是围绕工作地点的距离、交通便利性、生活方便性。租客更看重日常使用的家具,电视已经不是必需品上海房屋租赁市场影响房客决策因素83.8%距离工作或者学习的地点近交通方便，配套完善房屋精装，设备齐全房屋房龄年轻其他小区物业服务优质房屋位于市中心繁华地段客户租房逻辑与买房逻辑不同 首要逻辑是费用,其次就是距离上班地点的远近,交通条件、周边生活配套 室内装修情况占第四位因素,关键是设备齐全，户型、优质物业从来都不是租赁客户考虑的重要问题租房用户需求租房市场客户痛点目前上海租赁市场的客户痛点市场存在痛点,行业整体不规范, 不是企业提供产品和服务因此大量企业开始在解决痛点方面入手,快
15、速扩展市场爱屋吉屋在上海成立1年半,利用互联网平台做租房平台,主打真房源和免租客佣金策略,目前位居上海租赁市场老大 （占上海租房总成交量20%以上）租房用户需求租房用户构成和特征描述拥有住房但仅把住房当做投资品的用户在沪的外籍年轻人和留学生对房价敏感度高，中短期内没有买房能力的用户追求不同居住体验的用户享受型用户家境相对殷实的外地来沪年轻人租房用户需求享受型用户享受型用户强调生活质量，对居住环境的硬件设施和服务有一定的需求注重个性化的体验，注重设计感的表现对智能化家居和网络环境有依赖感，能够快速接受新事物搜房租房网调查显示，毕业生租房考虑的要素中，租金、地理位置、居住环境是他们最重视的三大条件
16、。调查显示，过半毕业生的理想租金在月收入的五分之一至三分之一左右，实际租金一般在月收入的三分之一，有的甚至超过了一半。以往租房者最看重的是出租房能否洗澡做饭，90后租房潮的到来又把Wi-Fi带宽、微波炉等纳入了生活必需品。这群追求生活质量的年轻人，在租房时也会考虑小区附近是否有大型超市和商场。甚至绿化率如何、是否临近健身房、合租者是否吸烟，都是他们选择住房时考虑的因素。近期步入社会的90后毕业生多是独生子女，家庭压力较小，对生活水平的要求比以往更高。-搜房网租房群体调查数据租房用户需求对房价敏感度高，中短期内没有买房能力的用户上海高企的买房成本导致部分年轻人（尤其是外地来沪人群）无法拥有自己的
17、住房住房成本与个人对居住环境的期望存在现实差距在刚刚落幕的上海市政协第十二届委员会第三次会议上，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，目前上海的住房限购政策不会变化，仍将继续执行严格的住房限购政策。那么就意味着短期内非户籍单身青年仍然无法置业，对于这个问题，汉宇地产咨询公司总经理施宏叡认为，参考目前上海的形势，未来很可能发展为类似香港这样有40%以上的家庭买不到房。他提到：“在上海，买房一定要量力而为，如果目前还处在打拼阶段，完全可以以租房作为自己安居乐业的选择。”而对开发商来说，推出30-50平的青年公寓或许会成为2015年的趋势之一，这种总价百万以内的产品还贷压力小，且在市场上非常有竞
18、争力。租房用户需求拥有住房但仅把住房当做投资品的用户拥有多套住房，但因为诸如工作原因、子女教育原因等因素，无法居住在自有房屋内租房满足生活需要，将自有住房出租满足投资需求根据调查的情况，上海目前常住人口中，没有住房的人占总数的37.9%。将近20%的人有两套。住宅数目为三套或超过三套的人所占比例总计为5.3%。与前年的调查结果相比，仅具有一套住房的比例减小，其他比例均有不同程度的增加。其中，对于具有两套及两套以上住宅的比例增高现象，一种可能性是由于近两年房价不断上涨导致消费者投资或投机行为增加所致；另一种可能性是越来越多的居民为改善居住条件，在原有住宅的基础上再次置业甚至三次置业，引起持有的住
19、宅数量增多。租房用户需求追求不同居住体验的用户工作变动频繁或是自由执业者，频繁变换居住场所对居住环境要求高，丧失新鲜感后即考虑变更居住场所对居住硬件配套要求高，渴望拎包即可入住租房用户需求在沪的外籍年轻人和留学生上海的外籍留学生和企业员工数量连年攀升，传统学校宿舍和酒店无法满足他们的居住需求Airbnb等互联网共享租房模式的普及，使这部分用户能够快速在工作地和学校周围找到合适的居住场所到2012年底，上海市常住外国人共17.3万余人，同比增加6.7%，占全国四分之一。上海目前共有境外人员聚居区76个。2012年，上海全市公安出入境管理部门共签发各类中国公民出入境证件261.8万证次，同比增加5
20、.8%;与五年前2007年的131.9万证次相比，平均年增长率达到17%。租房用户需求家境相对殷实的外地来沪年轻人上海是个人口导入型城市，每年的外地来沪年轻人数量巨大随着中国经济的发展，这部分用户也越来越注重居住环境的体验，无法忍受脏乱差的设施环境对租金的敏感性逐渐减弱，愿意为更好的居住环境支付更多的租金，甚至愿意将收入的50%用于房租租房用户需求租房用户区域需求上海租赁客户选择租赁区域方面,围绕产业区租赁是最典型的需求,浦东持续领先,闵行、徐汇、长宁、普陀四区稳定排名,产业驱动明显2013年至今上海租赁客户区域需求排行TOP5 浦东低租金和高新产业吸附,导致租赁旺盛闵行闵行闵行闵行普陀普陀普
21、陀普陀201320142015上半年12345678910金桥张江莘庄三林九亭陆家嘴七宝北蔡江桥川沙租房用户需求张江金桥莘庄徐家汇七宝九亭陆家嘴三林川沙江桥张江北蔡三林金桥莘庄川沙陆家嘴外高桥高行北新泾租房用户区域需求上海租赁需求旺盛板块浦东张江、北蔡、三林,闵行七宝、莘庄 都是热门租赁地点,开发公寓前景较好2013年至今上海租赁客户板块需求排行 浦东低租金和高新产业吸附,导致租赁旺盛公寓市场调研租房用户特征小结伴随租房需求的不断提升，外来人口多的城市租房用户数量不断提升由于传统租房存在的诸多痛点，传统租房无法满足现有的租房用户需求客户租赁的影响因素主要是围绕工作地点的距离、交通便利性、生活方
22、便性。公寓市场调研长租公寓产品类型及行业发展状况租房用户需求长租公寓产品类型和特征目前上海租赁公寓市场,主要有三种经营模式:酒店式公寓模式、快捷酒店模式、青年公寓模式。青年公寓注:以公司化运作为前提,不考虑私人租赁和简单二房东模式当前市场上以私人二房东模式最多,也是痛点最多的部分出现原因产品特点目标客户长租公寓产品类型和特征酒店式公寓模式:是上海较早出现的租赁公寓模式,是对传统星级酒店进行家庭化改造、整体档次较高、主要针对外籍中高端商旅人士的公寓,客群比较单一。出现于上世纪70年代,源于西方发达国家服业务兴起和跨国企 业大发展,顺应企业全国和全球流动人员日益增多而出现的。上海酒店式公寓出现在上
23、世纪90年代。 产品介于传统星级酒店和住宅之间,提供酒店式的管理和服务, 而产品形态和装修偏向家庭式,营造家庭居住氛围。是住宅和酒店跨界的创新。 主力客户是外资企业的外籍中高层商旅人士,此类客户有企业 的租房补贴,可支持月房租在万元以上。 以长租客户为主体,租期多在半年以上,来稳定出租率,同时兼做短租生意,来提升房租周转回报率。 租房用户需求租房用户需求长租公寓产品类型和特征酒店式公寓模式:雅诗阁、辉盛阁在上海管理1000套左右客房,平 均月租金2-3万元,公共功能区域较星级酒店有所减少,但也保留了早餐厅、泳池、商务中心等,配置的管理人员数量较多。12000租房用户需求长租公寓产品类型和特征酒
24、店式公寓模式:雅诗阁、辉盛阁、优帕克酒店式公寓以轻奢风格为主,追求典雅、尊贵、宁静、放松的理念。出现原因产品特点目标客户长租公寓产品类型和特征快捷酒店模式:是目前上海规模最大的租赁业态,2004年左右兴起 并且大规模快速扩张。整体档次较低,目标客户原来针对到上海的 国内外地商旅客户,以满足短租需求为主,目前出现国内长租客户。国内首次出现于2002年,2004年左右开始大规模发展。源于国内经济的高速发展,国内贸易和商旅出行需求快速提升, 大量国内企业需要控制成本商旅出行,因此快捷酒店应运生。产品基于传统酒店基础上大幅压低成本,砍掉相关配套设施, 仅留简单的早餐配套服务,室内装修标准化,全面压缩成
25、本。整体简洁、干净、地段交通便利,周边配套较好。 满足国内早期中低端商旅人士出差需求,价格普遍不超过300元 /晚,主要依靠短租商旅客户高入住率来赚钱,规模连锁。 随着经济发展,在上海等城市,出现较大量的外地商旅客户长 租快捷酒店群体,上海地区快捷酒店约有10%的客户是长租客户群体,因为异地调动等因素需要长期居住,但希望控制成本, 有一定酒店服务。 租房用户需求租房用户需求长租公寓产品类型和特征快捷酒店模式:目前进军长租公寓领域的快捷酒店有华住汉庭、如家和颐等,华住汉庭月租为3000-5000元不等。租房用户需求长租公寓产品类型和特征青年公寓模式:由于进入门槛低,目前竞争相当激烈,基本为分散
26、式+合租,通过二手房房东、中介及政府等渠道收购住宅、类住宅 等物业,模块式装修、专人维修保洁、线上APP服务和活动。青年公寓青年公寓租房用户需求长租公寓产品类型和特征青年公寓模式:以简约的宜家装修家具为主,有不同风格可选择,家电品牌合作方有美的、海尔、格力等,提供的服务包括公共保洁、专人维修、线上缴费,水电费及宽带自理。租房用户需求长租公寓产品类型和特征青年公寓运营模式:从空间角度分,集中式和分散式租赁模式。不考虑短租型,更偏向互联网酒店公司,自己没有房,多数是做平台交易当前中国信用欠缺,难以出现AIRBNB模式,短租规模和发展受限制青年公寓集中式整租租赁:拿下整栋现有项目,或是 一栋中的几层
27、,统一品牌标志, 装修标准,统一配备家政服务 出租:按每套整体出租,不做一 间合租模式 物业类型:商业、工业较多 目标客户:相对中高端分布式散租租赁:分散拿下个人房源(为求 房源稳定,和业主签下3-10年长租约合同),统一标准化装修 出租:分间发租,合作为主,也 有整租模式 物业类型:住宅为主 目标客户:全覆盖,各类群体, 中低端较多北京上海长租公寓产品类型和特征一线城市长租青年公寓多数是从草根路径发展而来,二手房中介、二房东是变革的主力群体,他们率先推动了市场的进步,开发商目前没有介入公寓运营开发2011-2012年前后,北京二手房中介龙头链家开始在市场上收房,做分布式公寓,同期收取一栋商住
28、楼做集中式公寓试点,自如寓产品诞生2013年开始,链家大规模在北京收房做分布式公寓,形成大规模开店, 产品迭代和运营提升,到2015年链家北京自如寓产品突破3万间2014年,北京诸多二房东、地产中介和社会资本进入行业,开始增加供应,行业竞争开始加剧,但龙头只有自如寓一家 2011-2012年,上海诸多酒店式公寓团队人士创业,开发青年公寓2013年,大量二房东开始介入,学习北京自如寓2015年,大批二房东、酒店团队人士纷纷涌入青年公寓 目前上海青年公寓品牌最多、产品最多、但是整体水准不高 租房用户需求洋洋项目规划方案长租公寓发展历程20022006200820102011201220132014
29、分布式酒店公寓快速发展晟耀行成立自如成立消费升级需求上涨青年汇成立优客逸家成立行业融资火爆青年公寓爆发蘑菇公寓成立雷军投资YOU+途家网上线新派公寓成立优帕克成立行业趋势企业状况租房用户需求长租公寓产品类型和特征上海青年公寓市场:起步较早,企业众多,拿房竞争激烈,各个细分市场都有覆盖,竞争较为激烈,但没有市场巨头,广州、厦门竞争远不能和上海相比。2010年上海就已经出现青年公寓,在国内属于最早出现的城市发展至今,上海青年公寓各个细分市场都有覆盖,竞争较为激烈广州万科、厦门万科所面对的青年公寓市场竞争性远不能和上海相比虽然起步早,但缺乏有实力巨头,目前青客和蘑菇数量虽多,但影响力和运营能力有限,
30、远不及北京自如寓对市场的影响和掌控力发展路径地段选择目标客户长租公寓产品类型和特征受制于发展路径,北京和上海都是以分散式公寓为主,集中式公寓相对少,分散式和集中式公寓目前形成了不同的客户定位和区位及市场选择,各有优劣市场散租房源较多,中介和二房东以较低成本可以收房并租赁,容易迅速做大,目前分散式公寓是上海的主力形态 集中式公寓需要收房后整体改造,成本较高,时间周期长,因此有 实力企业开始较少,供应也就少 分散式公寓选择范围广泛,主要靠近轨道交通和周边生活配套相 对便利即可,价格范围区间较大,灵活性强 集中式主要在外环内,需要有较好的生活配套和交通条件,依靠周边产业区,如浦东的金桥、浦西的漕河泾
31、、徐汇 集中式公寓,针对3000元以上市场,主要做3000-4000元一房产品,主打单身客户或是二人世界,工作4年以上 分散式公寓,主打1000-3000元之间市场,主打工作4年以下或是注重性价比租赁的白领客户,多为单身或是二人世界 租房用户需求租房用户需求长租公寓产品类型和特征目前上海青年公寓市场已经进入快速发展阶段,目前战场主要在分散式公寓,自如寓、蘑菇和青客三家在激烈对战,后来者不断加入上海目前最大的分散式公寓企业青客公寓,拥有房间1.5万间,主打中低端客户,聚焦外环外市场,国企背景 自如寓是北京链家旗下,今年3月进入上海,6月底拥有9千套房源出租,主打中端和中低端白领客户 蘑菇公寓,主
32、打上海中端白领公寓,发展较早,目前有6千套房源 2014年底开始大量外来资本涌入市场,不断投资白领公寓 2015年5月,链家自如寓对蘑菇公寓开战,租金比拼,抢夺中端客户,上海抢房 2015年7月,链家自如寓对青客开战,抢夺中低端客户 租房用户需求长租公寓产品类型和特征集中式公寓在2015年迎来发展加速期,青年汇、魔方是早期企业, 目前YOU+,以及大量快捷酒店转型青年长租公寓进入市场,但因 为资本量较大,发展不及分散式快速,目前竞争尚不激烈集中式公寓因为资本量需求大,上海长期资产价格高,因此一直发展缓慢 青年汇和魔方公寓发展相对早,但是发展缓慢,青年汇目前仅有3个项目,魔方开业6家店 2015
33、年开始,大量快捷酒店在上海进入租约到期年,纷纷转型做青年公寓,如家、 汉庭、亚朵都在大力发展 整体而言,集中式公寓市场对手较为薄弱,且发展缓慢长租公寓行业发展状态行业发展状态小结1进入第二发展阶段,从草莽时代转向品牌和产品时代,各路资本和强力巨头开始陆续进入市场,行业依然处于发展初期,尚不具备洗牌整合时机2010-2013年草莽时代中介、二房东等草根 力量为主,外来资本 少,行业整体较为混 乱和不受关注2014至今巨头进入时代各路资本和管理方开始涌入,围绕互联网概念和盘活存量概念进行做产品,行业规模、运营和产品能力日益重要各路公寓运营方纷纷开始融资和走风投路线,加速发展行业开始洗牌,预计在20
34、15 年开始将有并购、破产等洗牌整合租房用户需求洗牌整合？租房用户需求长租公寓行业发展状态第一派 中介二房东派, 乌合之众派,最早做公寓,最大巨头是自如寓,其他相对较小,影响力弱最早从事青年公寓的群体,人数最多,房源最多规模:除链家自如寓外,其他团队普遍规模小,融资渠道少,产品和服务差、品牌差优势:自己有中介渠道,便于收房和快速销售租房盈利模式:就是赚租户租金差,疯狂压低拿房租金,而后做群租切割或是抬租金链家自如寓与其他不同,有自己一套运营模式,后面分析劣势:行业从业人员最多,但整体素养不高,品牌能力、研发能力、运营能力有限租房用户需求长租公寓行业发展状态第二派 公寓派 跨行业而来,为上市而来
35、,胃口最大,最爱宣传 包装,主要还是单纯做公寓,试图立足公寓做增值服务第二批做公寓群体,多为房地产、酒店等行业跨界而来,目前最为活跃,主要目标想利用风口做上市或是被人收购,因此是积极找风投融资和对外鼓吹的能手规模:与资本结合,注重品牌和产品收益,往往注重高租金和所谓情怀打造优势:资本意识强,善于营销和包装,善于学习,推动行业快速进步盈利模式:一方面赚租金差,另一方面赚投资者钱,不断找风投画饼融资劣势:团队人数有限,资本有限,扩张速度一般,管控能力有限,虽然好于二手中介, 但是在销售、产品质量把控、获取房源方面存在劣势租房用户需求长租公寓行业发展状态第三派 酒店派 快捷酒店转型而来 寻找酒店下个
36、增长点,埋头干活不声张,成本和拿房能力优秀,将公寓作为酒店转型产品2015年初开始大规模进入这个行业,因为快捷酒店成本高企,难以盈利规模:目前小规模试水进入,主要是在一线城市试点,时机成熟开始全面扩张优势:集中式房源最多,可以将现有快捷酒店迅速改造成公寓,成本控制能力和运营 管控能力最好盈利模式:主要赚租金差,将之前快捷酒店的长租客户盘活导流劣势:产品设计能力有限,品牌营造能力和服务方面一般租房用户需求长租公寓行业发展状态第四派 轻资产派 互联网企业和资产方跨界,不单纯玩公寓, 而是将公寓整合到自己产业链条中,用轻资产模式运营前两年开始大规模进入市场,多采用轻资产模式操作规模:主要通过互联网轻
37、资产、资产托管等形式,整体团队投入人少,更具故事性优势:轻资产、投入少,易于集中精力做品牌和渠道,更多搭建平台,属于偏重酒店或是互联网运营模式盈利模式:世联是主要采取售后返租,和开发商合作模式。其他团队多数是互联网平台模式,做交易撮合,赚取佣金模式劣势:服务、产品设计等方面无法把控,整体更适合做短租而不适合做长租租房用户需求长租公寓行业发展状态目前行业发展状态小结2、目前虽然企业众多,但行业依然处于发展初期阶段,盈利模式有限,行业开始洗牌,但远未饱和行业企业众多,上海目前品牌最多,也是竞争最为激烈,没有绝对龙头企业行业需要规模效应才能盈利,目前尚未有真正意义巨头,运营能力整体低下多家长租公寓企
38、业都在跑马圈地,疯狂拓展拿房,但是整体运营能力有限蘑菇公寓空置率超过50%,青客也不乐观,中小公寓空置率日益提升目前盈利模型主要还是租金差模型,其他模式有限,规模效应和单店运营能力需要双 结合才能发挥效应随着大量行业外资本涌入,行业开始洗牌,利润率和客源竞争日益激烈租房用户需求长租公寓行业发展状态目前行业发展状态小结3、资本和人才成为行业的两大瓶颈, 资本方压力日益增强行业之前企业多为中小企业,普遍缺乏资金,在2013年后迎来VC潮,大量排队做A轮 和B轮融资,社会资本投资活跃但是资本方对于收益要求较高,目前团队运营效率在激烈行业竞争下并未有效提升, 因此被迫提升租金或是加大融资力度,导致客户
39、流失或是品质控制能力减弱,魔方过 快扩张持续亏损,而YOU+扩张过快,价格虚高,导致产品服务畸形接下来,大量资本方会不断压迫创业团队,疯狂扩张以及提升租金收益,市场竞争将格外惨烈行业刚刚兴起,缺乏稳定的人才,大规模扩张支撑力度不足租房用户需求长租公寓行业发展状态目前行业发展状态小结4、行业在加速发展,不断产品迭代, 如果要做,需要尽快进入市场。公寓日益进入运营、产品和服务的竞争,户型等传统住宅逻辑不是公寓逻辑行业在不断快速迭代尤其公寓派和酒店派在不断迭代产品以及融资做产品 目前整体硬件产品能力有了很大提升,行业出现了诸多分工和外包团队仅凭硬件优越,不能保证击败对手,接下来的竞争是运营管理和服务
40、管理的竞争长租公寓在2014年开始日益火爆 主要源自于创业热潮以及和互联网+概念沾边但是直到目前为止,行业内基本没有太多企业实现互联网+公寓市场调研长租公寓产品竞品调研公寓市场调研按照用户的价值需求，我们基本上能将品牌长租公寓的受众市场分为3个层级自我超越尊重需求社会需求安全需求生理需求公寓市场调研中低端品牌长租市场的切入点传统群租市场及低端租房市场切入点高端服务式公寓的市场切入点中高端品牌长租市场的切入点中端品牌长租市场的切入点市场需求中低端市场租金水平（1000 - 3500）高端市场租金水平（10000 - 55000）中端市场租金水平（3500 - 10000）公寓市场调研市场需求满足
41、年轻人走出校门初踏社会居住需求的公寓，主要是从城市相对偏远位置找闲置房源，进行统一的智能设备装修，客户定位在月租金承受能力3000月以下。从满足处于小康阶段的白领居住需求出发，除了简洁大方装修还需要满足交际的圈子活动；月租金承受能力3500 - 8000左右；一般所处位置较好，交通便利。从满足富裕阶段尊重与自我超越居住需求出发，将楼盘定位位置较好的高端楼盘，对象为租金承受能力在8000以上的高端人群。提供完善的酒店式管理服务。中低端市场中端市场高端市场洋洋项目规划方案市场需求长租公寓品牌月收入水平单月租房成本2000-40004000-80008000-1500015000-300003000
42、0+合租为主青客公寓优客逸家￥ 500￥ 1,000￥ 1,500整租YOU+公寓魔方公寓蘑菇公寓上海寓见新派STAR链家自如寓新派￥ 2,000￥ 3,000￥ 4,000￥ 5,000￥ 6,000新派premium晟曜行￥ 8,000￥ 10,000雅诗阁辉盛阁优帕克￥ 15,000￥ 20,000及以上来沪基层务工者应届毕业生/技术蓝领初入职场者年轻都市白领企事业单位基层从业者企业中层管理者成熟小企业个体经营者涉外高管大型企业职业经理人CEO/CFO等企业高管自由职业者新兴创业者、创业团队领导者公寓市场调研市场调研 - 中低端市场产品类型：品牌集中式公寓、品牌散租公寓客群：蓝领、收入水
43、平一般的小白领、白领租金范围：1000-3500元代表品牌：蓝领公寓 - 新起点、果果青年、果壳小窝、幸福家小白领公寓 - 青客、优客逸家、自如、美家、蜜柚白领公寓 - YOU+、乐波、寓见HOME、青年汇、蘑菇公寓市场调研产品特征这一类以青年群体为主要客群的长租品牌产品，正逐步向青年社区这一概念转化附加模式租房社交平台圈子+=对于传统模式的升级：升级1：超大的公共空间，社交空间的升级升级2：亲密社群氛围，交流频率升级升级3：房间可DIY，参与感升级升级4：变成“家友”，黏性升级公寓市场调研创意氛围青年聚集经济宽裕创业萌芽+=提供配套服务：无线光线网络覆盖+创业项目路演展示+创业基金对租客作筛
44、选：创业者或创业链条上的配套人群最终目的：结合办公产品，打造创业产业社区产品特征随着万众创新，大众创业的趋势，这一类的长租产品的目标是打造成为创业社区中的一环公寓市场调研产品特征这一类产品的房源位置较为偏远客源以刚毕业或毕业后收入水平不高的青年群体为主产品对原有项目作统一改造并在周边常规散租价格基础上溢价10-15%这部分溢价价值主要体现在装修、服务和平台概念上公寓市场调研市场调研 - 中端市场产品类型：品牌集中式公寓、品牌散租公寓客群：收入较高的白领租金范围：3500-8000元代表品牌：新派公寓、链家自如寓、晟曜行公寓市场调研产品特征这一类中端产品其相对于普通散租的溢价原因在于装修、服务、
45、信息平台等相对于低端的品牌长租溢价则在于其地段好（房源成本高）、装修及服务品质更优化等公寓市场调研市场调研 - 高端市场产品类型：服务式公寓、品牌散租公寓客群：企业高管、外籍商务人士租金范围：10000-55000元代表品牌：YOPARK、雅诗阁、辉盛阁公寓市场调研产品特征一般来说，高端品牌公寓以服务式公寓为主，吸引的目标客群，以跨国公司高级外籍雇员、领事馆及相关机构人员为主，租约一般以3个月以上的中长期为主。这类群体在居住选择上，对于高品质的国际化生活有着指标要求。因此，这部分高端公寓产品往往位于商业核心区域，具有有高品质的装修及居住服务公寓市场调研品牌图表链家自如优帕克广州优+ 优客逸加
46、青客公寓青年汇晟曜行雅诗阁辉盛阁成立时间公寓性质租赁方式规模管理面积月客单价空置率2010分散/集中整租/分租78000间200万方2000-500010%2004分散整租1300套20万方2000016%2012集中整租220间1万方22002%2012分散分租2700间3万方8006%2011分散分租10000间20万方15008%2011集中整租2100间7万方30002%2006分散整租1270套16万方11000+3%1998集中整租12500套无明确资料单日：1200-3200无明确资料2010集中整租5900套无明确资料30000 -5500010%融资情况链家等投资数亿人民币融
47、资4000万 1000万美金 共计2600万 5000万人民 2500万人民人民币 美金 币 币银行贷款无明确资料无明确资料线下网点员工数量服务对象房源来源链家网点10000白领租客中介5400企业高管中介240白领大业主4200白领中介4300白领中介580白领大业主45130企业中高层小业主71无明确资料企业中高层大业主26无明确资料企业中高层大业主公寓市场调研服务清单公寓品牌线下服务线上服务公共生活服务空间（公共厨房、洗衣机等）公共休闲娱乐空间（吧台、健身房迷你影院外包商业配套（便利店、干洗店、书吧等）打造各种社交活动维修保洁水电气费代缴代收邮件和快递租房 信用卡预 线上房间保险 刷房款
48、 展示网站预约看房APP服务YOU+自如寓（个别项目对外招商）新派公寓（1、APP手机开门、社区公告、水电使用预警、缴费提醒、物业维护通知等信息推送2、提前存款，折扣价订餐订车洗衣蘑菇公寓自如友家（APP线上交租、报修、保洁预约)公寓品牌线下服务线上服务业主的物业服务业主的资产管理服务租客的物业服务租客的酒店式服务其他服务儿童俱乐免费班车 部、儿童照看医疗服务住客活动线上选房网站预约看房网上房间预订业主管家服务（维修、保养、缴费等）给业主提供房屋交易价格 保洁、维修、保养和租赁价格分析报告 等）客房清洁、更换床单、干湿洗服务、代订杂志、前台服务、管家服务等代购及租赁家具家电等、杀虫服务、宠物托
49、管、联系家政、学校咨询等晟曜行YOPARK雅诗阁辉盛阁医疗转诊介绍公寓市场调研长租公寓运营商现阶段面对的挑战空置率和周转率问题分销渠道和营销费用问题盘源和远期租金上涨预测问题房源选点问题获取房源成本问题IT系统问题隔间能耗计算问题实现盈利问题如果免租期结束以后，房子还没有租出去，就会产生空置率。周转率的概念，就是从拿房、改造、再到出房的周期，这对营运能力有很强的要求目前还没有太好的分销渠道，低端的主要集中在58同城的平台上面，高端的主要还是通过一些门店的中介房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差，这个价差受制盘源是否充足以及租金预测影响目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比较便宜
50、，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，取决于创始人或者个人的判断房源成本偏高职业二房东做不好的原因是因为他们没有IT系统，目前很多公司都是用excel表在统计，处于非常原始的阶段隔间能耗计算无法解决投入周期长，预期回报差公寓市场调研长租公寓产品运营模式分析公寓市场调研长租公寓运营模式A.开发商带租约售1.开发商建造装修2.个人业主持有3.运营公司运营C.基金与公司合作运营1.开发商建造2.业主持有3.基金出资租入装修4.运营公司运营B.园区、企业、公寓委托管理1.开发商建造2.机构业主持有装修3.运营公司运营D.混合经营模式1.建造2.持有3.租入4.装修5.运营公寓市场调研长租公寓运营模式青年公
