1、 物业安全管理物业安全管理第一节第一节 物业安全管理的涵义、目的和意义物业安全管理的涵义、目的和意义一、物业安全管理的涵义一、物业安全管理的涵义 物业安全管理物业安全管理: : 是指物业管理公司采取各种措是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的生活工作秩序的一种管理工作。维持正常的生活工作秩序的一种管理工作。 具体内容包括：治安管理具体内容包括：治安管理 消防管理消防管理 车辆管理车辆管理二、物业安全管理的目的二、物业安全管理的目的 保证和维持物业的所有者及使用人有一个保证和维持物业的所有者及使用人有一个安全舒适的
2、工作、生活环境，以提高生活质量安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率。和工作效率。1、管理的对象不同管理的对象不同 安全管理是管人及其行为安全管理是管人及其行为 基础管理主要是管理物业本身基础管理主要是管理物业本身2 2、管理的目的不同管理的目的不同 前者重安全前者重安全 后者重功用、价值后者重功用、价值3 3、管理的方法不同管理的方法不同 安全管理是通过服务来实施管理安全管理是通过服务来实施管理 而基础管理是通过管理达到服务目的而基础管理是通过管理达到服务目的4 4、对企业信誉影响力不同对企业信誉影响力不同5 5、影响的范围不同影响的范围不同 物业安全直接影响到整个城市的治安，关
3、系到物业安全直接影响到整个城市的治安，关系到整个社会的综合治理。整个社会的综合治理。物业安全管理与物业基础管理的区别物业安全管理与物业基础管理的区别: :三、物业安全管理的意义三、物业安全管理的意义 1.1.为业主和使用人提供安全和秩序保证，创造为业主和使用人提供安全和秩序保证，创造安宁和谐的生活工作空间。安宁和谐的生活工作空间。 2.2.提高社会与城市治安水平。提高社会与城市治安水平。第二节第二节 治安管理治安管理一、物业管理公司安保与治安联防的关系一、物业管理公司安保与治安联防的关系（一）物业管理公司安保的内容和性质（一）物业管理公司安保的内容和性质 内容：物业辖区的防火、防盗、防事故、内
4、容：物业辖区的防火、防盗、防事故、 防意外事件。防意外事件。性质：企业化、专业化安保服务。性质：企业化、专业化安保服务。物业管理公司安保与公安机关治安区别：物业管理公司安保与公安机关治安区别：（1 1）职责的范围不同）职责的范围不同（2）职权不同职权不同（3 3）工作方式不同）工作方式不同（4 4）性质不同性质不同 前者，行政性质。前者，行政性质。 后者，企业专业性质。后者，企业专业性质。 （二）物业安保服务在社会治安管理中的地位和作用（二）物业安保服务在社会治安管理中的地位和作用地位：从属性、辅助性地位：从属性、辅助性社会治安管理工作概括起来有三个层次：社会治安管理工作概括起来有三个层次：
5、一是公安机关进行治安管理；一是公安机关进行治安管理； 二是物业管理区域内的安保服务；二是物业管理区域内的安保服务； 三是企事业团体的自我安全防范。三是企事业团体的自我安全防范。在这三个层次中：在这三个层次中： 公安机关占主导地位，是主要力量公安机关占主导地位，是主要力量 物业安保发挥辅助的作用物业安保发挥辅助的作用 企事业团体的自我安全防范是前二者的群众基础企事业团体的自我安全防范是前二者的群众基础 物业安保服务是介于公安机关和自我防物业安保服务是介于公安机关和自我防范组织之间的一支专业治安队伍。范组织之间的一支专业治安队伍。其作用：其作用：第一、缓解公安机关警力不足第一、缓解公安机关警力不足
6、第二、扩大治安工作社会化渠道第二、扩大治安工作社会化渠道第三、增加群防群治的有效性第三、增加群防群治的有效性第四、提高社会治安防范水平第四、提高社会治安防范水平二、物业治安管理的特点二、物业治安管理的特点（一）受制性（一）受制性 受制于主管部门受制于主管部门 受制于有关法律、法规、合同受制于有关法律、法规、合同 其工作活动的性质及全部内容具有辅助性、从属性。其工作活动的性质及全部内容具有辅助性、从属性。 它的自主性与机动灵活性都是以受制性为前提的它的自主性与机动灵活性都是以受制性为前提的（二）履约性（二）履约性 物业治安管理操作的前提是安保服务协议或合同。物业治安管理操作的前提是安保服务协议或
7、合同。 安保服务的方式，所采取的服务行为都要受到安保服务的方式，所采取的服务行为都要受到有关安保服务协议、合同条款内容的制约有关安保服务协议、合同条款内容的制约。（三）能动性（三）能动性须主动选择、调整其特定的服务内容及服务方式。须主动选择、调整其特定的服务内容及服务方式。常见新增服务项目：高科技监控服务常见新增服务项目：高科技监控服务 快速反应服务快速反应服务 连锁服务及其他特殊服务等。连锁服务及其他特殊服务等。三、治安管理中的赔偿与保险三、治安管理中的赔偿与保险（一）物业安保合同是一种契约（一）物业安保合同是一种契约 因安保人员自身过错行为造成业主和使用人因安保人员自身过错行为造成业主和使
8、用人经济损失的，应该负责赔偿等。经济损失的，应该负责赔偿等。赔偿依据：安保合同赔偿依据：安保合同 违约事实违约事实减少安保赔偿的办法：提高员工队伍素质减少安保赔偿的办法：提高员工队伍素质 加加强安保措施强安保措施 提高安保效能提高安保效能 明确合同的双务性明确合同的双务性（二）治安防范与保险（二）治安防范与保险安保费的主要使方向：安保费的主要使方向： 安保人员的工资、福利；安保人员的工资、福利； 安保设备和添置及更换费；安保设备和添置及更换费； 安保部门的办公费用及管理费用等。安保部门的办公费用及管理费用等。 即主要用于维持安保服务的一切开销，它即主要用于维持安保服务的一切开销，它与安全防故发
9、生后的赔偿没有直接关系。与安全防故发生后的赔偿没有直接关系。 保险费是通过保险公司的精确计算，根保险费是通过保险公司的精确计算，根据某一风险可能发生的概率确定的，保险费据某一风险可能发生的概率确定的，保险费的多少与保险赔偿额直接挂钩。的多少与保险赔偿额直接挂钩。 安保费是用于安保服务经营的再生产活动；安保费是用于安保服务经营的再生产活动； 而保险费包含着一旦发生赔案的补偿成分。而保险费包含着一旦发生赔案的补偿成分。 涉及物业安全赔偿应注意的事项涉及物业安全赔偿应注意的事项： 物业安保服务一定要制定严格的合同条物业安保服务一定要制定严格的合同条款，明确赔偿范围与赔偿标准。款，明确赔偿范围与赔偿标
10、准。 赔偿标准要针对服务项目确定损失的一赔偿标准要针对服务项目确定损失的一次性最高赔偿金额。次性最高赔偿金额。 加强业主和使用人的财产保险、房屋保加强业主和使用人的财产保险、房屋保险、车辆保险等。险、车辆保险等。 四、治安管理的内容和要求四、治安管理的内容和要求 物业管理区域内的治安管理工作，通物业管理区域内的治安管理工作，通过值班、看守和巡逻来完成。过值班、看守和巡逻来完成。（一）治安管理的内容（一）治安管理的内容 1 1严格执法，维护业主、使用人生命、财产安全。严格执法，维护业主、使用人生命、财产安全。 2 2实行值班和巡逻制度。实行值班和巡逻制度。 3 3制止无关人员进入物业管理区域。制
11、止无关人员进入物业管理区域。 4 4妥善处理突发事件。妥善处理突发事件。 5 5严格按章办事，处理违规人员。严格按章办事，处理违规人员。 6 6进行必要的检查督导。进行必要的检查督导。 7 7制止任何妨害公共安全和社会治安秩序的行为制止任何妨害公共安全和社会治安秩序的行为. .（二）治安管理的要求（二）治安管理的要求1 1加强安保人员职业道德教育加强安保人员职业道德教育 安保人员最起码的资质要求必须做到：安保人员最起码的资质要求必须做到： （1 1）忠于职守、竭诚服务）忠于职守、竭诚服务 （2 2）遵纪守法，廉洁公道）遵纪守法，廉洁公道 （3 3）不畏艰险，勇于奉献）不畏艰险，勇于奉献 （4
12、4）仪表端庄，文明礼貌。）仪表端庄，文明礼貌。2 2建立有效的安保制度建立有效的安保制度（1 1）按需配齐安保固定岗和巡逻岗的实际人数）按需配齐安保固定岗和巡逻岗的实际人数（2 2）确定保巡逻的岗位和线路，做到定时定点定）确定保巡逻的岗位和线路，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐藏处、仓库、车库、车棚等处。藏处、仓库、车库、车棚等处。（3 3）建立）建立2424小时固定值班、站岗和巡逻制度，做小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。好交接班工作。3 3日常工作要求日常工作要求（1 1）与街道、派出所建立密切联系，随时了解社）
13、与街道、派出所建立密切联系，随时了解社会治安动态。会治安动态。（2 2）采取发放通行证、出入证、来访登记措施，）采取发放通行证、出入证、来访登记措施，控制人流、物流、车流。控制人流、物流、车流。（3 3）加强物业基础档案的管理，熟悉业主和使用）加强物业基础档案的管理，熟悉业主和使用人基本情况，掌握物业管理区域内的结构布局、人基本情况，掌握物业管理区域内的结构布局、设备性能等情况。设备性能等情况。（4 4）及时、正确处理各种突发事件。）及时、正确处理各种突发事件。（5 5）填写每日工作报告和特别工作报告。）填写每日工作报告和特别工作报告。（6 6）严禁安保人员滥用权力，如使用武力、武器、）严禁安
14、保人员滥用权力，如使用武力、武器、随意搜身、抄身等。随意搜身、抄身等。第三节第三节 消防安全与管理消防安全与管理 消防工作的方针：预防为主，防消结合消防工作的方针：预防为主，防消结合一、消防工作的基本内容一、消防工作的基本内容 1 1 健全消防组织，明确消防职责；健全消防组织，明确消防职责； 2 2完善消防制度，加强消防知识宣传和意识教育完善消防制度，加强消防知识宣传和意识教育； 3 3 完善、维护消防设施，提高装备水平；完善、维护消防设施，提高装备水平； 4 4 制定灭火应急方案，组织消防演习；制定灭火应急方案，组织消防演习； 5 5 加强消防检查与监督。加强消防检查与监督。二、高层建筑消防
15、安全管理二、高层建筑消防安全管理（一）高层建筑消防安全管理的重要性（一）高层建筑消防安全管理的重要性 首先高层建筑功能复杂，火灾隐患多，首先高层建筑功能复杂，火灾隐患多，失控可能性大。失控可能性大。 其次安全疏散及消防扑救困难（其次安全疏散及消防扑救困难（5050层建筑层建筑通过楼梯疏散全部人员时间竟长达通过楼梯疏散全部人员时间竟长达2 2小时多）。小时多）。（二）加强高层建筑消防管理（二）加强高层建筑消防管理主要工作：主要工作：1 1做好高层建筑消防管理基础工作，建立高层建筑做好高层建筑消防管理基础工作，建立高层建筑消防管理档案。消防管理档案。 管理档案包括各部分平面图、建筑时间、消防管理档
16、案包括各部分平面图、建筑时间、消防重点部位情况、消防设施分布情况、火险隐患整改重点部位情况、消防设施分布情况、火险隐患整改情况、火灾自动报警和自动灭火系统的检测报告、情况、火灾自动报警和自动灭火系统的检测报告、高层建筑灭火预案等内容。高层建筑灭火预案等内容。2 2加强消防设施管理，提高专业人员素质。加强消防设施管理，提高专业人员素质。3 3加强施工管理，严格装修审批和监督制度。加强施工管理，严格装修审批和监督制度。4 4提高消防自救能力，健全制约机制。提高消防自救能力，健全制约机制。三、义务消防员职责三、义务消防员职责 物业管理公司全体员工都是义务消防员。物业管理公司全体员工都是义务消防员。
17、义务消防员职责：义务消防员职责：（一）认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术和使（一）认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术和使用方法。用方法。（二）积极做好防火、防范宣传教育活动，深入住户、商场、（二）积极做好防火、防范宣传教育活动，深入住户、商场、写字楼等所管辖的物业开展安全检查，做到及时发现，及写字楼等所管辖的物业开展安全检查，做到及时发现，及时整改。时整改。（三）做好所管区域消防器材设备的检查工作保证消防设备（三）做好所管区域消防器材设备的检查工作保证消防设备设施处于完好状态，一旦发生火警，可立即投入使用设施处于完好状态，一旦发生火警，可立即投入使用。（四）一旦发生火警，物业管
18、理公司全体员工不管是（四）一旦发生火警，物业管理公司全体员工不管是否当班都必须积极投入现场抢救工作，不得借故逃否当班都必须积极投入现场抢救工作，不得借故逃避。避。（五）发生火警事故，必须采取下列紧急措施：（五）发生火警事故，必须采取下列紧急措施：1 1报告有关部门，并立即向消防单位报警。报告有关部门，并立即向消防单位报警。2 2组织人员抢救险情，并注意查找起火原因，采组织人员抢救险情，并注意查找起火原因，采取适当措施，力争把火扑灭；取适当措施，力争把火扑灭；3 3组织群众撤离危险地区，做好妥善安排；组织群众撤离危险地区，做好妥善安排；4 4做好现场安全保卫工作，严防不法分子趁火打做好现场安全保
19、卫工作，严防不法分子趁火打劫，或搞破坏活动；劫，或搞破坏活动；5 5协助有关部门做好善后工作，包括查原因，查协助有关部门做好善后工作，包括查原因，查损失和安置工作。损失和安置工作。第四节第四节 车辆停放与管理车辆停放与管理一、物业辖区车辆停放管理的必要性一、物业辖区车辆停放管理的必要性（一）居住区停放车辆的增多（一）居住区停放车辆的增多 原因：原因： 一是允许开回家的公车数量增多。一是允许开回家的公车数量增多。 二是居民汽车购买能力的提高。二是居民汽车购买能力的提高。 三是外埠车辆增多。三是外埠车辆增多。（二）汽车随意停放现象多（二）汽车随意停放现象多二、停车场（库）的规划及设置二、停车场（库
20、）的规划及设置（一）停放场（库）设置遇到的问题（一）停放场（库）设置遇到的问题 泊车位的预估不准。泊车位的预估不准。 停泊位置的规划没有从环境质量的全局停泊位置的规划没有从环境质量的全局上考虑上考虑。（二）设置停放场（库）应考虑（二）设置停放场（库）应考虑 的因素的因素1 1必须把人的活动放在首位必须把人的活动放在首位2 2合理估计车位数量合理估计车位数量3. 3. 保证交通顺畅、车主方便、行人安全保证交通顺畅、车主方便、行人安全4. 4. 保证小区环境质量（安宁、整洁）保证小区环境质量（安宁、整洁）5 5经济合理经济合理6. 6. 便于管理便于管理三、车辆停放与车辆管理三、车辆停放与车辆管理
21、（一）车辆停放（一）车辆停放 解决解决“动动”和和“静静”两个问题两个问题（二）车辆管理（二）车辆管理 解决两大问题：合理收费、防盗解决两大问题：合理收费、防盗 合理收费是指车管费（未含车位费），应包括维合理收费是指车管费（未含车位费），应包括维持停车场（库）正常使用所必需的开支：持停车场（库）正常使用所必需的开支： 管理人员的劳务费支出管理人员的劳务费支出 管理设施设备费管理设施设备费 适当的管理费。适当的管理费。 车辆防盗措施：人精、器良、制度完善。车辆防盗措施：人精、器良、制度完善。（三）机动车辆管理规定（三）机动车辆管理规定1 1所有外来车辆，未经许可，不得进入物业管理区域所有外来车辆
22、，未经许可，不得进入物业管理区域. .2 2进入物业管理区域内停放的车辆，必须按指定的地点停放，进入物业管理区域内停放的车辆，必须按指定的地点停放，并按规定收取一定的停车费，行车通道、消防通道及非停车并按规定收取一定的停车费，行车通道、消防通道及非停车位置禁止停车；位置禁止停车；3 3凡装有易燃、易爆、剧毒品或装有污染物品的车辆和凡装有易燃、易爆、剧毒品或装有污染物品的车辆和2 25 5吨以上的货车，严禁驶入物业管理区域内；吨以上的货车，严禁驶入物业管理区域内；4 4长期停放在物业管理区域内的车辆长期停放在物业管理区域内的车辆 ，应向物业管理公司申，应向物业管理公司申请，缴纳车辆停放费，领取物
23、来管理公司颁发的请，缴纳车辆停放费，领取物来管理公司颁发的“准停证准停证”。5 5驶入物业管理区域的车辆应减速行驶、不得鸣号，如果车驶入物业管理区域的车辆应减速行驶、不得鸣号，如果车辆损坏路面或公用设施，应按价赔偿。辆损坏路面或公用设施，应按价赔偿。6 6不准在物业管理区域内任何地方学习驾驶机动车或试车。不准在物业管理区域内任何地方学习驾驶机动车或试车。7 7车辆管理员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及车辆管理员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故时报告，并认真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故时，追究交接班双方责任。时，追究交
24、接班双方责任。（四）摩托车、助动车和自行车保管规定（四）摩托车、助动车和自行车保管规定1 1摩托车、助动车和自行车需要保管时，必须遵守规定，摩托车、助动车和自行车需要保管时，必须遵守规定，服从车辆管理员的管理；服从车辆管理员的管理；2 2需要在物业管理区域内托管的车辆，必须办理领取车号需要在物业管理区域内托管的车辆，必须办理领取车号牌手续和缴纳的管理费；牌手续和缴纳的管理费；3 3当车辆进入保管范围时，车主应向车辆管理员领取车号当车辆进入保管范围时，车主应向车辆管理员领取车号牌，当车辆离开时，必须将车号牌交还，没有交还车号牌牌，当车辆离开时，必须将车号牌交还，没有交还车号牌或车号牌与车上号码不符时，车辆不得离开保管范围。或车号牌与车上号码不符时，车辆不得离开保管范围。4 4外来车辆进入保管范围内，必须按指定位置停放，并收外来车辆进入保管范围内，必须按指定位置停放，并收取一定的费用；取一定的费用；5 5无牌照车车辆丢失时，物业管理公司不负责赔偿。无牌照车车辆丢失时，物业管理公司不负责赔偿。
