1、国金中心项目案例研究和功能分析国金中心项目案例研究和功能分析一. 项目概况二. 项目定位三. 总体布局四. 功能分析五. 总结分析目录项目概况 1 商业类型：一站式的购物休闲及生活新体验的城市地标型综合体等级定位：陆家嘴首屈一指的综合发展项目，地标性优质综合商业项目所处区位：浦东陆家嘴金融贸易区的核心位置，位于世纪大道 8 号，东临金茂大厦，西接正大广场历史渊源：开工时间：2007年6月开业时间：2010 年4 月商业容量：占地面积：25,000 平方米建筑面积：约 40 万平方米主要业态：国际级购物商场，五星级酒店, 甲级写字楼和高级服务式公寓等陆家嘴东路延安东路隧道银城西路银城中路基地位置
2、1.1 项目概况1.2 基地分析1.上海国金中心坐落于陆家嘴地带，位于世纪大道 8 号，东临金茂大厦，西接正大广场，北面为轨交2号线陆家嘴站和陆家嘴中心绿地，是浦东陆家嘴金融贸易区的核心位置，接延安东路隧道浦东首个出口。2.商场地下二层 (LG2) 直驳地铁 2 号线陆家嘴站，交通十分便捷，得天独厚。1.3 项目团队及理念1.团队开发商/业主： 新鸿基地产集团整体建筑设计：美国佩利.克拉克丽.佩利建筑事务所商场建筑设计：美国佩利.克拉克丽.佩利建筑事务所室内设计：英国贝诺物业顾问：仲量联行酒店、服务式公寓管理公司：Ritz-Carlton、W Hotels2、建筑理念上海国金中心的两座办公楼的
3、设计均出自国际级著名设计师西萨佩里。两座高楼外形雄伟，在高度及造型上采用极富特色的不对称设计，错落有致，形态各异，却又浑然天成，极富雕刻艺术的美感，就像从一块巨型水晶或钢铁中雕刻而成，于高楼林立的小陆家嘴地区越众而出。整体项目落成后，不仅将立足金融腹地，探寻商业之巅，也将为浦江沿线打造独特的亮丽风景。Tips:设计者：西萨佩里西萨佩里出生于1926年，阿根廷图库曼.他最初在图库曼大学学习。1977年，组建了自己的建筑设计事务所，同年被聘为耶鲁建筑学院主任，并任职至1984年。佩里是一名非常谦虚的建筑对建筑之间的联系相当敏感，其明显特征是根据不同的环境（如地区、气候、建筑方案等）进行不同的设计。
4、项目定位 2 坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽思卡尔顿酒店(Ritz-Carlton Hotel), 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓，提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成为世界级地标。2.1 整体定位 上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点，打造国际级尊贵的购物商场，营造高贵的购物环境，让顾客感受不一样的尊贵购物享受。2.2.1 具体定位商场2.2.2 具体定位写字楼、酒店写字楼篇国际级顶尖写字楼标准，为上海成为世界“金融中心”的一张名片。酒店
5、篇集豪华办公、住宿及购物设施于一体的酒店，为提供世界一流的会议及商务旅游体验。总体布局 3 南塔楼北塔楼58F56F26F国金汇公寓商业4F总建筑面积35.5万容积率5.51地下总建筑面积24.8万建筑占地面积27608建筑密度43.55机动车位1958个绿化率25地块内主体建筑是30m高的裙房及由其连接的3栋高层。其中： 购物中心：11 万平方米 写字楼：20 万平方米 酒店公寓：9 万平方米 停车场： 上下三层，1900个 建筑高度： 260米 容积率： 6.21 客梯个数： 16个 货梯个数： 4个3.1 总平面图南塔楼北塔楼低座酒店商业裙房APPLE STORE下沉式广场主入口广场次入
6、口广场酒店公寓入口广场主入口广场裙房高层塔楼下沉广场广场南塔楼北塔楼酒店公寓商业裙房商业主入口商业次入口酒店入口办公入口公寓入口3.2.1 方案分析图空间、出入口分析2F入商场的主体与广场结合较为巧妙，特别之处在于下沉式广场特色主力店的引入。既吸引人流又增加了商业氛围和空间趣味性。各部分的出入口位置相对独立。指向性分明，与建筑的结合十分紧密。酒店流线公寓流线商场流线办公流线南塔楼北塔楼低座酒店商业裙房地库入口卸货平台车行流线车流分析人流分析3.2.2 方案分析图人流、车流分析商场布局上对各类人形流线规划合理，避免了人流的交叉，同时也有很好的导向性，既是在一个整体之内又各自独立。沿街界面的车行入
7、口与道路之间结合的比较密切，城市主干道的车行流线较为便捷。并且车库入口布局十分合理。3.2.2 方案分析图各层空间分析1F2F3、4F商场内部的店铺与内街的比例协调，没有大型的内中庭，布局合理，一层大都为主力店，各层相对独立。办公、酒店流线分明。利于各种功能分流。3.2.3 方案分析图各层空间分析3.2.4 方案分析图货流分析1FB1B2各部分分析 4 大类 数量时尚服装81珠宝/钟表/饰物 26 美容/个人护理 8服务（皮革工房、洗衣中心）3 餐饮55特色商店（Apple Store） 1 工艺品/其他2电影院 14.1.1 商业分析总体业态分析楼层楼层平面业态分布实景图片4F餐饮为主，如、
8、苏浙总会、Mortons ofChicago、俏江南等3F餐饮为主，如Juicy Couture、太和殿火锅等2F一线时尚品牌为主，如Vertu、DSQUARED等1F一线品牌服装为主，如Hrmes、LV、Gucci等B1时尚、餐饮、娱乐为主，如UGG、欧舒丹、百丽宫电影院、港丽餐厅等B2时尚品牌、餐饮休闲为主，如苹果旗舰店、Levis、Starbucks等。4.1.2 商业分析各层业态概览业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌 餐饮类 服务类业态品牌Collect Point(日本连锁服饰品牌集合店）、DKNY Jeans 、Levis 、CK underwear 、LeSportsac
9、 （美国著名包包品牌）、Birkenstock（德国著名凉鞋品牌）、C.P.U（香港连锁潮流鞋类集合店）、Steve Madden （美国鞋类品牌）、Ecco（丹麦休闲鞋品牌）、Bread n Butter、Monsoon Accessorize、LensCrafters City Chain PrimoDONQ 都恩客（日本著名连锁面包房）、Godiva Chocolatier 、星巴克 、Donut King 多乐星、Morozoff、Momi & Toys、Happy Lemon、Mochi Sweets 摩提工房 、Yogo Juice 、和菓子里、大板名物 、Port Japan 、
10、Ginza Takosen 、Just Dessert 、私房靓汤 、Tai Yume 、Tokyo Curry 、自家叉烧皇 、Marukin、Hyoroku Apple Store (苹果旗舰店） CitySuper （香港高级进口商品超市） 室内照片大致面积平面图及饼图APPLE STORE生活超市餐饮快食通服饰等服饰等4.1.3 商业分析各层详细业态B1业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌 餐饮类 娱乐和服务品牌业态品牌Red Valentino 、Sport b.、Hugo Boss Orange Label、A|X Armani Exchange 、Club Monaco、D
11、iesel、Miss Sixty、CK Calvin Klein、DKNY、Charlotte Ronson、Theory、Oblu、French Connection 、Cocktail La Mode 、iBlues、Stella Luna、i.t、Novo Me、Links of London 、Carat* 、Swarovski、Tous 、Folli Follie、MaBelle 、Lacoste、Adidas（面积为550）、Nike、New Balance、Columbia、Aigle、Fancl、Clarins、Jurlique、Loccitane、MTM、Eternal Fr
12、agrance Club Jika Udon 自家乌冬 （香港著名日式乌冬面专门店）、Pizza Marzano 比萨马上诺（英国Pizza Express集团下的Pizza品牌）、 哈根达斯、Haiku byHatsune 隐泉之语日本料理 、Charme Superior 食尚港丽 、McDonalds & McCafe 、Costa Coffee 、Cafe Europe 、Cirka Palace Cinema（百丽宫影院） Charterhouse Booktrade （外文书书店）、 HSBC （汇丰银行） 室内照片大致面积平面图及饼图百丽宫影城服饰等餐饮4.1.3 商业分析各层详
13、细业态B1业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌 餐饮类 业态品牌Chanel、Louis Vuitton、Hermes、Prada、Gucci、Dolce & Gabbana 、Giorgio Armani、Dior Ladies、Dior Homme、Bottega Veneta、Salvatore Ferragamo、Ermenegildo Zegna 、Dunhill、Celine、Miu Miu、Burberry、珠宝&首饰类：Cartier、BVLGARI、Van Cleef Arpels、Tiffany & Co.、Piaget、Chopard、Franck Muller、I
14、WC 、Panerai Cova Cafe （香港高级咖啡品牌店） 室内照片大致面积平面图及饼图LOUIS VUITTONCatierBOTTEGA VENETAGucciBVLGARICHANELEremenegildo ZegnaPIAGETChopardDunhillIWCHERMESSalvatore FerragamoGiorgio ArmaniPRADADolce & Gabbana MIU MIUBurberryTiffany & CoDiorCova Cafe 4.1.3 商业分析各层详细业态亮点：钻石级的商户组合、走到哪都是主力店 1.单是首层已汇聚25家世界顶尖品牌旗舰店
15、2.多为两层式商铺，面积1500以上3.其中，路易威登更是全球单层最大的旗舰店 业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌 餐饮类 业态品牌George Jensen（丹麦皇室珠宝品牌）、Baccarat（法国顶尖水晶品牌）、Vertu、Balmain（法国著名时尚品牌）、Escada德国顶尖女装品牌）、Emporio Armani、D&G、Hugo Boss Black、Bally、Daks（英国贵族服饰品牌）、Lancel、SportMax、Cerruti 1881、Alexandr、Zouari Paris（法国顶级时尚饰品） Jean-Paul Hevin (来自法国的顶级巧克力店）
16、室内照片大致面积平面图及饼图服饰等服饰等服饰等服饰等服饰等巧克力店4.1.3 商业分析各层详细业态业态分类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌 餐饮类 业态品牌VienneLei Garden 利苑 （米其林推荐餐厅，香港著名粤菜餐厅） Tasty Congee 正斗粥面专家 （米其林推荐餐厅，香港著名粥面专门餐厅） Golden Bull Vietnamese Restaurant 金牛苑 （香港著名越南菜餐厅） Taihodien Spicy Hot Pot Restaurant太和殿麻辣火鍋 （台湾著名火锅餐厅） 室内照片大致面积平面图及饼图4.1.3 商业分析各层详细业态业态分类餐饮类
17、业态品牌Mortons Bar & The Steakhouse (美国著名顶级牛排餐厅,首次进入内地） Isola (香港著名意大利餐厅，在香港IFC也有店，首次进入内地） Ginza Bairin 银座梅林 （拥有82年历史之日本著名吉列猪排专门餐厅） Whittard of Chelsea （英国著名咖啡和茶叶连锁店） South Beauty 俏江南 （精品川菜连锁餐厅） Simply Thai 天泰餐厅 （上海著名泰国菜连锁餐厅） Tenya 天家 （上海著名日本料理连锁餐厅） Enoteca（Wine Bar & Lounge,上海本地连锁品牌） Jade Mansion 苏浙总会
18、 (本帮菜餐厅） 炉匠炉端烧酒（日本著名炉端烧品牌店） 室内照片大致面积平面图及饼图4.1.3 商业分析各层详细业态2.商场一期，总楼面面积100万平方尺，共提供180个铺位平均每方尺营业额为1000元，最高达10,000元 3.采用商家营业额抽成的租金方式，根据租户所处楼层、位臵及租户品质，采取不同抽成比例，抽成比例下限为4%5%，上限不定 1.商场位于两幢写字楼之间，地上4 层，地下2 层。商场汇集了全球最顶级，世界级旗舰店；国际星级食府；豪华电影院。商场2010 年4 月底开始试营业，当时商场已获全部承租，共有超过一百七十个国际顶级商户签约进驻。业态一半左右是零售，30是餐饮，其余为超市
19、、电影院等，15的品牌是第一次进入内地市场，40左右则是第一次进入上海。4.1.4 商业分析商业模式分析实地照片场地关系体量尺寸大小街道内街街宽：6-8米 商铺高：16米广场广场面积:4000平方米主力店总面积：6600平方米层数：2层沿街店面总面积：10000平方米层数：4层商场商场商场商场4.1.5 商业分析空间尺度分析4.1.6 商业分析特色空间分析1.直达的竖向空间 商场内的人流引入体现在扶梯上，各层商铺通达性十分便利，二层可直达三层和四层。避免了较高层数的人气冷清的情况。整体带活了商业氛围较弱的三四层。2.丰富的内庭院空间 除商铺之外，商场在许多角落都有内庭院，设计的十分巧妙，休憩空
20、间充分的展示了商场的趣味性，并且在尺度上也令人舒适。3.下沉广场商场的广场透过下沉式手法吸引了大量人流，中间引入苹果旗舰店给整个商场起了画龙点睛的效果。客房数量层数星级规模规模层高价格285 间客房和套房18层五星285 间客房和套房，1,700平方米的会议中心，1,500平方米的水疗健身中心2000-8000元不等 上海浦东丽思卡尔顿酒店位于南塔楼58层大楼之上，可俯瞰外滩全景。 坐落于陆家嘴金融贸易区的中心的世纪大道，一座超现代的58层大厦之上。它是浦东区首间集豪华办公、住宿及购物设施于一体的酒店，该酒店坐落于陆家嘴金融贸易区的中心。39F-58F4.2.1 酒店分析酒店基本概况4.2.2
21、 酒店分析酒店大堂分析面积位于层数房间数量特色配套410平方米51层不详拥有极佳的观赏位置，可同时包揽陆家嘴和外滩景观。小酒吧、食品室、书房、健身房、走入式衣帽间、豪华型独立卫生间、可配备双人连通房1.丽思卡尔顿套房4.2.3 酒店分析客房房型分析面积位于层数房间数量特色配套410平方米50层不详拥有极佳的观赏位置，可同时包揽陆家嘴和外滩景观。小酒吧、书房、食品室、健身房、走入式衣帽间、豪华型独立卫生间、可配备双人连通房2.主席套房4.2.3 酒店分析客房房型分析-面积位于层数房间数量特色配套88-98平方米分布在各层10套拥有极佳的观赏位置，可同时包揽陆家嘴和外滩景观。单卧室、独立起居工作空
22、间、一件半浴室3.至尊外滩江景套房4.2.3 酒店分析客房房型分析-面积位于层数房间数量特色配套108平方米50层及51层2套享受北外滩和东方明珠景色单卧室、独立起居工作空间、一件半浴室4.卡尔顿套房4.2.3 酒店分析客房房型分析-面积位于层数房间数量特色配套74平方米各层10套享受北外滩和东方明珠景色单卧室、独立起居工作空间、一件半浴室客房房型分析4.2.3 酒店分析客房房型分析5.北外滩套房-面积位于层数房间数量特色配套65-88平方米各层16套享受外滩景色单卧室、独立起居工作空间、一件半浴室客房房型分析4.2.3 酒店分析客房房型分析6.上海滩套房-面积位于层数房间数量特色配套91-1
23、08平方米各层12套享受外滩景色单卧室、独立起居工作空间、一件半浴室4.2.3 酒店分析客房房型分析7.豪华行政全景套房-面积位于层数房间数量特色配套51-54平方米各层7套享受外滩景色单卧室、独立起居工作空间、一件半浴室8. 行政客房4.2.3 酒店分析客房房型分析多功能厅区宴会区办公区酒吧区会议室面积(平方米)层高(米)剧院式(人)教室式(人)董事会议(人)宴会(人)鸡尾酒会(人)会议室门厅1584.7N/AN/AN/AN/A170商务中心会议室00N/AN/A8N/AN/A商务会议室654.76036N/A3060多功能A厅2304.7220126N/A120240多功能B厅1984.7
24、210126N/A120208多功能C厅1704.717075N/A80180大宴会厅11357.41188663N/A8001200宴会厅 1+27707.4740507N/A540750宴会厅14057.4400234N/A270400宴会厅23657.4360195N/A230360宴会厅2+37307.4720429N/A460720宴会厅33657.4360360N/A195360宴会厅门厅4054.7N/AN/AN/AN/A430董事会议室654.7N/AN/A12N/AN/A会议宴席区4.2.3 酒店分析客房房型分析一期（汇丰）二期 上海国金中心的两座超甲级办公楼 - 汇丰银行大
25、楼及国金中心二期，总楼面面积逾 20 万平方米，招租情况：写字楼主要面向世界500 强公司、其他国际国内知名公司招租，项目一期汇丰买入20 层作为中国总部，总面积约5.3 万平方米，并拥有冠名权。彭博新闻社、英国施罗德集团、信诚基金、哈佛商学院、美国沃特财务及美国凯易国际律师事务所国际企业也纷纷入驻。4.3.1. 办公分析概况1-38F所在楼层位置招租情况标准层面积层高外墙至核心筒距离1F-38F汇丰银行约2500标准：3m总裁：3.3m11.1-13.35m11m13.5m办公标准层4.3.2 办公分析一期（汇丰银行大楼）所在楼层位置招租情况标准层面积层高外墙至核心筒距离1F-38F世界50
26、0强企业彭博新闻社、英国施罗德集团、信诚基金、哈佛商学院等行约2500标准：3m总裁：3.3m11.1-13.35m办公标准层办公大堂11m13.5m4.3.2 办公分析二期4.4.1. 公寓分析国金汇基本概况上海国金汇由新鸿基地产精心打造。总楼面面积逾37万平方米，设有提供约2千个车位的3层停车场，是陆家嘴首屈一指的综合发展项目。国金汇是新鸿基地产继香港四季汇、港景汇之后打造的又一个五星级豪华服务式公寓酒店。定位高端奢华。国金汇4.4.2. 公寓分析国金汇房型分析户型面积楼层范围配套设施数量月租价参考照片平面图1室户71-89平方米5-23层可入住人数：2人，卫生间1间43套250002房9
27、5-103平方米5-23层可入住人数：3人，卫生间2间94套280001.5房123-126平方米5-23层可入住人数：3人，卫生间2间95套370002房150-166平方米5-23层可入住人数：4人，卫生间2间67套420002.5房169-182平方米5-23层可入住人数：4人，卫生间2间24套460003房213平方米17-23层可入住人数：6人，卫生间3间14套64000汇邸220-446平方米23、25层不详4套不详花园套房187-341平方米5层不详2套不详实景照片分析周边关系处理1.利用绿化带作为市政人行道与商业广场的分隔，有两个好处：一消化高差，二实现空间的定义；2.绿化种植
28、以斜线条分割的灌木色块组合，与建筑立面有所呼应并具有韵律美感而且低矮的灌木无遮挡能满足商业立面的展示；3.环形人行天桥将周边商业连成一体，实现陆家嘴大商业的融合；4.改造市政人行道：在满足市政对于盲道、无障碍、非机动车停车等功能要求的前提下，通过铺装、绿化等手法，达到空间的统一以提升项目品质。主入口广场处理1.车道分隔分隔带采用斜面浅色花岗岩铺装，易识别，可有序组织交通；2.水景平面形式顺应建筑空间，形成酒店入口和商场主入口的对景；3.地面铺装浅色花岗岩铺装，与铺装线条呼应，并定义出人行通道；4.地面停车采用硬质铺装，与商业广场铺装统一且用铺装标识出停车位的位置。次入口广场处理1.顺应建筑空间
29、，呼应圆形人行天桥，交通组织立体有序（人行走中间，车行走两边）；2.景观立体，上下广场互动，空间的趣味性强；3.采用低矮灌木种植，视线无遮挡，借景明珠塔，形成大气、层次丰富的广场空间；4.镜面水景玻璃体，构成圆形下层广场的焦点；车库出入口处理1.立面采用深浅花岗岩棋盘式拼贴，富具装饰性；2.暗藏LED灯带，细节精致；3.平面采用圆形回旋，节省空间广场绿地处理1.相对休闲私密的庭院，为商场的行人提供户外的休憩 地；2.4米高的绿篱墙，将场地外不良环境予以遮挡，同时形成绿色装饰作为背 景；3.斜线分割的不同色块，与建筑立面语言呼应，具有韵律美感；4.地面种植灌木色块，与立面绿篱统一；4.5.1 景
30、观分析总结分析 5 5.1 优势分析1.建筑风格造型的强大吸引力 上海国金中心的两座办公楼的设计均出自国际级著名设计师西萨佩里，两座高楼外形雄伟，在高度及造型上采用极富特色的不对称设计，错落有致，形态各异，却又浑然天成，极富雕刻艺术的美感，为浦江沿线打造独特的亮丽风景。2.高端商业业态、公司及其餐饮的引入 商场云集最多国际一线品牌旗舰店，开创国内先河，当中约一成半是首次登陆内地，四成则是首度进驻上海。是陆家嘴首屈一指的综合发展项目，地标优质综合商业项目。3,定位明确，合理规划设计 相较于金茂大厦与环球金融中心的400+高度，国金中心虽仅260米的建筑高度缺有着自身的绝对优势，那就是“大”。金茂
31、大厦的总面积为29 万平方米，环球金融中心的面积将为38 万平方米，而国金中心的总面积则将达到超出二者的40 万平方米，堪称陆家嘴最大的综合地产项目。5.2 劣势分析1.未达到“一站式”标准 国金中心商场内没有大型的购物超市，只有一个小型的高端进口超市，在国金提出的概念中，并未做到所谓真正的“一站式”标准。2.塔楼核心筒面积过大 甲级写字楼楼层面积2500左右，核心筒占用过多建筑面积。使得办公面积利用率不是特别高，相较于其他高端办公写字楼，还是存在一定缺陷3.商场标识及室外人车流线不明确 由于国金中心的道路周边关系的特殊性以及入口功能的复杂性，导致商场内人车流线交错。人群与车辆的指向性并不是十分的明确。4市人行天桥打破主立面整体感 二层连接陆家嘴建筑的天桥尽管给交通带来便利，但在立面表皮独特性上破坏了整体感。同时也使得延展面略显局促。The end
