1、1/64装修管理点此输入姓名2016年度系统负责人集训营DECORATION MANAGEMENT安心参与信任共生2/63课程目标 了解装修管理相关的知识，准确的制定装修各个环节管理流程及方案。3/63目录页01装修管理概述02全过程管理03新形势下的装修管理4/63过渡页01装修管理概述02全过程管理03新形势下的装修管理5/63第一章：装修管理概述为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程。 GB50210-2001装饰装修工程质量验收规范物业装修：业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境，根据个性化装修需求
2、对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、宽带进行装修处理的活动和过程。 1.1 装修管理释义6/63第一章：装修管理概述室内装修室外装修一次装修二次装修精装修房改善装修住宅装修商业装修 工厂物业装修 写字楼装修1.1 装修管理分类7/63第一章：装修管理概述某业主王先生装修后入住1月，发现其主卧室卫生间的漏水严重，导致卧室铺装的复合地板大部分被污水浸泡，踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水浸泡，屋内臭味弥散。修复费用2万多元。物业公司在疏通过程中发现，原来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主下水管线处阻塞，阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾，造成返水
3、。王先生找楼上业主理论未果后，找到物业公司。王先生认为由于物业公司未履行职责造成了很大的损失，故要求物业公司进行赔偿，一气之下将物业公司告上了法庭。物业装修管理：是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。1.1 装修管理释义8/63第一章：装修管理概述中华人民共和国物权法1.2装修管理相关法律法规第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使
4、权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管
5、理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。9/63第一章：装修管理概述物业管理条例1.2 装修管理相关法律法规第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政
6、管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。10/63第一章：装修管理概述住宅室内装饰装修管理办法第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。1.2 装修管理相关法律法规第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、
7、混凝土墙体； （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物； （二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施； （四）拆改燃气管道和设施。 本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。11/63第一章：装修管理概述最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性
8、标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。1.2 装修管理相关法律法规12/63第一章：装修管理概述1、未依法办理相关审批手续，不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备，损害其他业主的合法权
9、益。不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。2、不得圈占公共绿地，不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。第一章 物业服务内容与服务标准第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业合同的约定管理规约的约定13/63第一章：装修管理概述
10、1、异形柱：是指柱的截面高度与宽度的比值在2-4,相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子，其柱间填充墙与柱体同厚，室内不出现柱楞便于使用。2、别墅：一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（一梯两户、共两套）、联体别墅（由三套以上的别墅相连）四种。3、混凝土：由水泥（起胶凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土缩写为“砼”。4、户型：住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。5、朝向：房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。根据成都常年的日照及风向，成都房屋最佳朝向应该是南偏东45度南偏西15度 。6、开间：是指房间的面宽尺寸。 一般客厅开间4.5m时才是沙发
11、和电视机之间摆放的合理距离。7、进深：是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。8、层高：上下两层楼楼面之间的垂直距离。9、净高：住宅地面与天花板之间的垂直距离。10、建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的。建筑术语1.3 装修相关建筑知识14/63第一章：装修管理概述11、容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。 即容积率=总建筑面积/建筑用地面积12、建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。由两部分组成：套内
12、建筑面积、分摊的功用建筑面积。13、套内建筑面积：三部分组成套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积14、套内使用面积：房内实际使用面积，不包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。15、套内墙体面积：是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自身墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。16、凸窗（飘窗）：离地约4050公分，凸出墙面约4060公分的窗户，有利于增加室内使用空间，有较好的装饰效果和使用功能。建筑术语1.3 装修相关建筑知识15/63第一章：装
13、修管理概述建筑：往往是指建筑物和构筑物的通称。建筑物：具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物。构筑物：不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、水坝、隧道、过滤池、澄清池、沼气池、桥梁和烟囱等。水塔水坝隧道1.3 装修相关建筑知识16/63第一章：装修管理概述按承重结构分类框架结构 纵梁横梁和柱组成的结构；框架-剪力墙结构 增设厚度大于140mm的钢筋混凝土墙；剪力墙结构筒体结构排架结构 纵横钢筋混凝土墙组成； 钢筋混凝土墙围成的; 屋架，柱，基础组成；框架结构框剪结构剪力墙结构筒体结构排架结构1.3 装修相关建筑知识17/63第一章：装修管理概述民用建筑的组成及作用
14、一般民用建筑是由基础，墙或柱，楼地层，楼梯，屋顶，门窗等主要部分组成，图所示为一栋住宅构造组成。1.3 装修相关建筑知识18/63第一章：装修管理概述组成作用p 基础、墙、梁、柱、板、屋盖等p 外墙、屋面、窗等p 门、窗、天窗等p 门、过道、走廊、楼梯、台阶等p 内墙、隔断等p 天沟、雨水管、散水、雨篷、明沟p 勒脚、防潮层等p 阳台、平台等p 支撑作用p 围护作用p 通风、采光作用p 内外联系及上下交通作用p 分隔作用p 排水作用p 护墙作用p 晾晒作用1.3 装修相关建筑知识19/63第一章：装修管理概述 基础是房屋最下部埋在土中的扩大构件，它承受着房屋的全部荷载，并把它传给地基（基础下面
15、的土层）。因此，作为基础，必须要有足够的强度，能抵御墙下各种因素的侵蚀。 基础的分类及适用范围：单独基础：适用于多层框架结构；墙下条形基础：一般用于多层混合结构的墙下；柱下条形基础：用于上部结构为框架结构或排架结构，荷载较大或荷载分布不均匀，地基承载力偏低时；柱下交叉条形基础墙下条形基础柱下单独基础1.3 装修相关建筑知识20/63第一章：装修管理概述片筏基础：常用于地基软弱的多层砌体结构、框架结构、剪力墙结构的建筑，以及上部结构荷载较大且不均匀的情况；箱形基础：用于上部建筑物荷载大、对地基不均匀沉降要求严格的高层建筑时；桩基础：当浅层地基土不能满足建筑物对地基承载力和变形的要求，而又不适宜采
16、取地基处理措施时，就要考虑桩基础形式。箱形基础桩基础片筏基础1.3 装修相关建筑知识21/63第一章：装修管理概述 墙与柱是房屋的垂直承重构件，它承受楼地面和屋顶传来的荷载，并把这些荷载传给基础。墙体还是分隔、围护构件。外墙阻隔雨水、风雪、寒暑对室内的影响；内墙起着分隔房间的作用。外墙外横墙外纵墙外横墙横墙内横墙 按墙体在房屋中所处位置分承重墙隔墙非承重墙幕墙填充墙按受力分1.3 装修相关建筑知识墙的类型22/63第一章：装修管理概述柱按截面形式分为： 方柱、圆柱、管柱、矩形柱、工字型柱、H形柱、T形柱，L形柱、十字形柱、双肢柱，格构柱。建筑墙体各部位名称1.3 装修相关建筑知识23/63第一
17、章：装修管理概述 勒脚：勒脚是外墙的墙角，如图，保护墙体免受雨水及土壤中水分的侵蚀，同时也属于建筑立面美观设计，高度一般在600900mm。 散水与明沟：散水：为了防止雨水及室外地面水浸入墙体和基础，沿建筑物四周勒脚与室外地坪相接处设排水沟或散水，使其附近的地面积水迅速排走。散水为无组织排水。勒脚散水1.3 装修相关建筑知识墙的细部构造24/63第一章：装修管理概述明沟：明沟是露出地面的排水沟，为有组织排水，设微坡，使雨水流向井。防潮层：防止土壤中的水分由于毛细孔作用进入墙内，在墙中设置的连续防水层。踢脚板及墙裙：踢脚板是室内地面与墙面相交处的构造处理，它的作用是保护墙面，防止污染墙身，高度一
18、般为100mm左右。墙裙是踢脚板的延伸，高度为1200mm1800mm。明沟踢脚墙裙防潮层1.3 装修相关建筑知识25/63第一章：装修管理概述 楼地层包括楼板层和地坪层。 楼板层，是划分房屋内部空间的水平构件，具有承重、竖向分隔和水平支撑的作用，并将楼板层上的荷载传递给墙（梁）或柱。 地坪层是建筑物底层与土壤直接接触或接近土壤的那部分水平构件，它承受作用在其上面的全部荷载，并将这些荷载均匀地传递给地基。楼板层的构造组成 为了满足各种使用功能的要求，楼板层通常由面层，结构层和顶棚三个基本部分组成，有时为了满足某些特殊要求，往往还需增设附加层，如下图1.3 装修相关建筑知识26/63第一章：装修
19、管理概述面层（楼面） 位于楼板层的最上层，是楼板层中与人，家具，设备直接接触的部分，起着保护楼板，分布荷载，装饰室内环境的作用。附加层 又称功能层，是根据隔声，保温，隔热，防水，防潮 ，防腐蚀，绝缘等特殊要求而设置的。结构层 又称楼板，是楼板层的承重部分，包括板和梁，承受着整个楼板层的全部荷载。所承载的活荷载不得超出设计负荷，住宅一般为200kg/.顶棚 位于楼板层的最下面，又称天花板或天棚，起着保护楼板，安装灯具，遮掩各种水平管线设备和装饰室内环境的作用。1.3 装修相关建筑知识27/63第一章：装修管理概述 地坪层通常由面层，垫层和基层三部分组成，对有特殊要求的地坪，常在面层和垫层之间增设
20、附加层，如下图：地坪层的构造组成1.3 装修相关建筑知识28/63第一章：装修管理概述面层 又称地面，是人们日常生活直接接触的表面层，属室内装修范畴，可根据室内的使用，耐久性和装饰要求，确定面层材料和做法。附加层 为了满足某些特殊功能要求而设置的，如找平层，防水层，防潮层，保温层或管道敷设层等。垫层 是地坪层的承重层，起着承受并传递荷载的作用。基层 起加强地基，传递荷载的作用1.3 装修相关建筑知识29/63第一章：装修管理概述楼梯是各楼层之间的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。楼梯一般由楼梯段、平台、栏杆（栏板）和扶手三部分组成。1.3 装修相关建筑知识楼梯的组成30/63第一章：
21、装修管理概述指两平台之间的倾斜构件。楼梯段 它由斜梁或板，若干踏步组成，踏步分为踏面和踢面。当人们连续上楼梯时易疲劳，每个楼梯段的踏步数量一般不超过18级，考虑人们行走时的习惯性，梯段的踏步数也不应少于3级。指两楼梯段之间的水平构件。平台 根据位置不同又有楼层平台和中间平台之分，中间平台又称为休息平台。设在楼梯梯段边缘和平台临空边的安全保护构件。栏杆 要求必须坚固牢靠，并保证有足够的安全高度。1.3 装修相关建筑知识31/63第一章：装修管理概述屋顶是房屋最上部起覆盖作用的外部围护结构，它一般由承重层、防水层和保温（隔热）层三大部分组成，在结构上，屋顶又是建筑物顶部承重构件，主要作用是承重、保
22、温隔热和防水排水，主要承受着风、霜、雨、雪的侵蚀、外部荷载以及自身重量。1.3 装修相关建筑知识平屋顶屋面排水坡度不大于10%的屋顶；坡屋顶屋面排水坡度不大于10%的屋顶；其它形式屋顶（曲面屋顶等）。如图所示：屋顶的形式32/63第一章：装修管理概述门和窗均为非承重的建筑配件。门的主要功能是交通和分隔房间；窗的主要功能则是通风和采光及眺望，同时还具有分隔和围护作用。门窗面积占整个建筑面积的1/4左右，占建筑总造价的15%左右。门的具体尺寸应综合考虑以下几方面因素：使用和交通安全方面要求。符合门洞口尺寸系列。 应遵守建筑门窗洞口尺寸系列（GB5824-86）。门洞口宽和高的标志尺寸规定为600、
23、700、800、900、1000、1200、1400、1500、1800(单位:mm)等。 1.3 装修相关建筑知识门窗的形式及尺度要求33/63第一章：装修管理概述一般房间门的洞口宽度最小为900mm，厨房、厕所等辅助房间，门洞的宽度最小为700mm。单扇门子母门双扇门三扇或多扇门700-1000mm1000-1500mm1200-1800mm大于2000mm门洞尺寸门的形式民用建筑平开门尺度参考表双扇平开门多扇推拉门多扇平开门1.3 装修相关建筑知识34/63第一章：装修管理概述(a)平开门 (b)弹簧门 (c)推拉门 (d)折叠门 (e)转门 (f)上翻门 (g)升降门 (h)卷帘门门按
24、其开启方式通常有：平开门、推拉门、折叠门、专门、弹簧门等，见下图：门的形式1.3 装修相关建筑知识35/63第一章：装修管理概述窗的尺度应综合考虑以下几方面因素：p 采光和通风要求p 安全方面要求p 节能要求p 符合窗洞口尺寸系列p 结构要求p 美观要求上悬窗固定窗立转窗百叶窗1.3 装修相关建筑知识36/63第一章：装修管理概述 通常窗的开启方式有平开、推拉、上悬、中悬以及内开下悬等，见上图。(a)固定窗 (b)平开窗 (c)上悬窗 (d)中悬窗 (e)下悬窗 (f)立转窗 (g)垂直推拉窗 (h)水平推拉窗 (i)百叶窗窗的形式1.3 装修相关建筑知识37/63第一章：装修管理概述建筑设备
25、是建筑物的重要组成部分:包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等实施设备。1.4 装修相关建筑设备知识热水供应系统：一般按竖向分区。建筑设备（一）、给水系统分为：生活给水、消防给水。给水给水方式管网要求热水分质系统1、直接供水；2、设置水箱的供水方式：设置水泵、水箱的供水方式；分区、分压供水的方式。管线尽量简短、经济、便于安装维修，给水管道的敷设有明装和暗装两种。1、直饮水系统；2、过滤自来水。 消防给水系统：对于消防要求高的建筑物或高层建筑，应设置独立的消防给水系统。 一般分为消火栓系统，自动喷淋系统。38/63第一章：装修管理概述1.4 装修相关设备知识二、排水及设
26、备三、采暖系统及设备四、电梯五、管道井建筑排水系统按其排放的性质一般可分为：1、生活污水2、生产废水3、雨水排水系统排水系统由以下几部分组成：A、卫生器具B、排水管道1、方式：集中采暖、局部采暖、区域供热。2、类型：热水采暖系统、蒸汽采暖系统。1、按电梯使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯。2、按电梯行驶速度，可分 为 ： 高 、 中 速 电 梯（1.52.5米/秒）、低速电梯：1.5米/秒之内。设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热等管道的竖向钢筋混凝土井。39/63过渡页01装修管理概述02全过程管理03新形势下的装修管理40/63第二章：全过程管理前介时
27、向地产提出合理的设计方案，减少违章的可能多层和别墅户型要重点关注地下室、花园、露台、天台不要有开挖、搭建的空间。2.1 准备阶段参与设计高层住宅多层及别墅样板间在地产设计产品户型结构时进行参与，和设计师保持良好的沟通。地产制作样板房时要提前进行介入，明确要求样板间不能进行违章行为的示范，避免业主后期效仿。对高层住宅的转换层、顶楼的户型要重点关注，不要有占用公共空间的设计。41/63第二章：全过程管理2.1 准备阶段装修管理人员的选拔和装修方案的制定人员的选定高中或中专以上学历，有相关技术专业上岗证，能审图制图。方案的制定针对不同的户型制定装修方案，对于可能出现乱搭建情况的，要主动进行统一的装修
28、规范预案和设计，从源头做好正向引导和预防。对外立面（露台、阳台、窗台）可能进行改动或者加装防盗网、窗户、雨篷的，要统一颜色、款式、规格、用材。对装修途经的电梯厅制定成品保护方案，装修前要求装修单位进行保护。对装修所用的电梯轿厢进行成品保护。42/63第二章：全过程管理2.1 准备阶段可能带来违章部位的应对措施 对装修巡查员进行装修方案的培训，要求每人必须熟知各个户型的装修方案。人员培训 对各个户型可能会违章的位置用彩图或者照片、图纸、实物样品的形式供业主在装修时选择。违章示范 根据公司装修管理作业指导书制定部门的装修管理三级预案。三级预案43/63第二章：全过程管理装修前，通过多种方式向业主进
29、行装修要求的宣传引导 2.1 准备阶段入伙前见面会、入伙现场装修备案制作装修服务和告知手册随入伙通知书一起邮寄给业主，以图文并茂的形式告知客户正确的装修方式。在业主、交付现场或装修办理现场，向业主介绍装修管理的要求和注意事项在办理现场节选物权法、物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、小区管理规约等相关法律法规和制度，制作宣传海报进行宣传。 业主装修备案办理现场，摘选由于违章搭建造成楼房破坏、邻里关系恶化、对簿公堂等案例进行宣传，引起业主重视。44/63第二章：全过程管理2.1 准备阶段装修资料准备业主资料、身份证、房产证（购房合同）、非业主要提供业主委托书、装修负责人身份证、装修图纸；属施工
30、单位的还要提供营业执照、税务；施工人员名单和三张照片。审核图纸阶段服务中心根据提供的资料在3个工作日内做出是否允许装修的意见；根据业主提供的装修图纸，根据国家、省市的相关规范要求、审核是否有违章情况；对关键的时间节点和禁止事项要重点提醒装修客户注意和确认。审批通过、办理手续签定不违章承诺书；缴纳相关装修押金、出入证、马甲费用；办理装修人员出入许可证、发放装修马甲，发放装修施工证。45/63第二章：全过程管理装修申请备案核查与备案登记装修管理提示告知签订三方管理协议办理装修施工证及装修施工人员出入证 装修资料归档派发装修现场管理任务回收出入证并注销2.1 准备阶段装修管理流程图退场46/63第二
31、章：全过程管理2.2 出入管理装修材料出入管理1、出入口岗位核对有无违章材料。2、出入口岗应主要检查和制止携带易燃易爆，剧毒危险品等国家法律法规规定的违禁物品进入所辖区域。3、装修入伙期间，属于施工方的工具材料，与业主核实无误后方可放行。47/63第二章：全过程管理装修人员出入管理2.2 出入管理1、装修人员AB证管理1.1 AB证管理是指对外来人员实施的换证管理。由业主确认或服务人员单位提供证明，服务中心在核对后对此类人员进行身份证（工作证）资料备案登记，办理临时出入证（AB证不超过3个月）备案资料按照类别存档；1.2 外来人员进入封闭型小区时A证附件留存在出入口，由出入口岗发放与A证匹配的
32、B证给外来人员佩戴，离开小区时凭B证到出入口换取有效证件，19：00以后出入口岗需对留存的（施工人员临时出入卡A/B卡进行清理，对未换取证件的施工人员应通知巡逻岗现场查看，劝导施工人员换证离开小区，对于延时装修或施工人员离场未换证的情况，中心致电提醒装修现场负责人及业主本人。注：1、出入证丢失或过期，施工人员应补办证件或延期后方可进入，即将过期的证件，检查时提前一周知会施工人员进行延期。2、对于临时进入小区装修工人可发放（临时出入卡），同时与现场施工负责人电话确认。2、现场异常情况处理2.1 对于来访人员在管理中发生争执或冲突时，应及时通知中心或上级协调解决，同时保护好现场。2.2 与来访人员
33、存在冲突时，应严格坚守公司BI要求，要身处在监控区域，对方欲发生肢体冲突时，应及时回避。48/63第二章：全过程管理 准备工作 拆除部分 上下水改造 卫生间墙面处理 卫生间防水 电路改造 卫生间瓷砖铺设2.3 现场监控 地面瓷砖铺设 墙面基层处理 吊顶 墙面涂料处理 卫生间洁具安装 门窗套安装 开关插座安装 照明电器安装 竣工及验收掌握工程进度49/63第二章：全过程管理万科物业装修监督检查要求每日检查侧重内容2.3 现场监控装修施工证出入卡及其它有效证件灭火器配置情况、压力、数量，铅封是否完好其他消防措施状况材料是否按要求堆放垃圾处理装修时间是否抽烟、生火做饭，使用电炉有无违章留守其他问题5
34、0/63第二章：全过程管理 某天，两名小孩在小区内玩球。两人抢球时其中一名8岁男孩不慎跌倒在小区门口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一个废弃玻璃鱼缸的锐口割断了股动脉。经抢救无效，该男孩于次日死亡。 经查，该堆建筑垃圾是居住在该小区内的某业主在个月中装修房屋时临时堆放的，居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出动。事发前3天，该业主委托环卫保洁公司清运了部分垃圾，剩下的部分垃圾该业主称非其堆放而未清运。男孩父母将该业主、物业公司、岁同伴的父母告上法庭，要求赔偿经济损失。一审法院经审理，判决物业公司及该业主、岁同伴的父母，分别赔偿男孩父母经济损失人民币元，元和元。该业主不服提起上诉。二审法院认为，该业主
35、没有证据证明垃圾是别人堆放的，虽然不能认定鱼缸是该业主的，但垃圾为鱼缸创造了放置的条件，有不可堆卸的责任。二审人民法院据此驳回该业主的上诉请求，维持原判。 2.3 现场监控案例案例启示物业公司没有及时督促业主清理垃圾，也没有自行清理。存在过错、承担责任。 物业公司承担责任吗？51/63第二章：全过程管理定期检查侧重内容2.3 现场监控万科物业装修监督检查要求是否乱接线是否改变承重结构是否不适当增加楼面静负荷破坏防水层是否修复是否未经穿管埋线是否在承载墙、天花、地面上打孔是否在承载墙、天花、地面上打孔其他问题52/63第二章：全过程管理 某小区建成后集中入伙，业主的装修全面铺开，有些业主在申请装
36、修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，以增加室内的使用面积。服务中心当即告知不可以拆除，并将国家和当地政府的装修管理规定中的有关内容及拆除后的危害性向业主说明。但在装修巡查时，发现业主依然我行我素，并有个别业主在装修申请时隐瞒不报，针对此事，服务中心特意请地产的工程师前来实地查看。第二天，工程师发函至服务中心，证实小区阳台为悬挑阳台，其窗下的墙起结构作用，拆除会造成危险。接到函后，服务中心马上对违规装修的五户业主下发整改通知。在接到通知后，业主纷纷找到服务中心，一再声明此处墙体不是承重墙拆除没问题，不会影响结构，并表示愿意写保证书，保证出了问题与服务中心无关，一切由业主负责。有的指责服务中
37、心在他们进行装修申请时没有说明不可以拆，没有出示有关文件，责任在服务中心。2.3 现场监控案例案例启示装修巡查是否尽到职责；发现第一户时是否采取了措施；有无在小区下发通知进行提醒。53/63第二章：全过程管理违章装修管理三级预案制度：一级预案：涉及建筑物安全（拆除承重墙、开挖地基等）、容易引起业主关注或者群诉的违章装修（如扩建、搭建房屋，侵占绿地等公共部位，明显更改房屋外观等），服务中心需启动一级预案，按照采取有效并合法手段给予坚决制止。处理要求：及时下发违章行为整改通知书，将相关信息上报至政府执法机关，并持续采取措施对违章情况进行制止，包括但不限于违章装修材料进场、采取必要措施对违章施工现场
38、进行实施停止施工操作，加大对违章装修施工人员出入管理力度，引导相邻业主向执法机关进行投诉等措施，以促进违章情况的整改。信息要通过邮件上报管理中心总经理，超送大区总和管理中心合伙人。2.3 现场监控万科物业装修监督检查要求54/63第二章：全过程管理二级预案：一般损害公共利益的（私搭构筑物、封阳台等），对侵害相邻业主利益的（如遮阳棚、搭花架等行为），按照以下程序履行告知法律要求、阻止不当行为、上报主管部门的义务，避免其他业主跟风、效仿。处理要求：及时下发违章行为整改通知书，并将相关信息上报至政府执法机关，履行物业相关程序要求。信息要通过邮件上报管理中心总经理，超送管理中心合伙人。万科物业装修监督
39、检查要求2.3 现场监控55/63第二章：全过程管理三级预案：对新交付房屋由于设计原因，导致业主自有想象空间，业主提出适度改造需求的，属于可接受范围的，启动三级预案。三级预案内容包括：A、项目交付前对违章装修风险进行系统评估，客观考虑业主需求，对允许进行的室外装修制定统一款式、尺寸、颜色并提前公示。B、业主提出装修方案备案要求时，要求业主按照统一标准装修，对于影响可能邻里关系的装修，需要得到相邻业主的书面同意，服务中心有完整的资料存档。处理要求：及时也业主进行沟通，要求按照物业服务中心指定的样式实施改造并取得相邻业主同意，并跟进至业主按要求整改完成为止。如业主拒绝整改，装修负责人及时将相关违章
40、信息告知服务中心负责人。万科物业装修监督检查要求2.3 现场监控56/63第二章：全过程管理违章装修管理信息沟通流程万科物业装修监督检查要求2.3 现场监控装修管理员或现场巡逻人员发现违章行为上报装修负责人判断是否违章是是联合片区管家及时劝阻下发违章通知部门负责人判断启动何种预案信息24小时内抄送品质部负责人及分管领导收集相关资料证明，举报执法机关，对违章装修户进行严格管理，直至违章行为得到改正做好告知、劝阻、举报义务，保留相关证据资料管理员负责对资料的存档劝阻无效专业协助启动一级预案启动二级预案反馈现场岗位，持续关注劝阻有效劝阻有效否57/63第二章：全过程管理下发违章行为整改通知书和向政府
41、相关部门举报的要求 送达书面违章行为整改通知书时业主不配合接收的，由物业服务中心进行现场取证（以EMS的形式邮寄，张贴入户门上拍照留存等）后上报政府行政执法部门，并跟踪事件的处理结果。重复发生违章和新发违章一样，每发生一次都应向业主发违章行为整改通知书，并保留好存根。 违章行为整改通知书中应对违章情况进行专业的描述，如现场人员无法进行专业判断，可寻求专业部门协助，必要时可加附件，包括对违约现场的说明和现场的照片。 向行政执法部门举报违章装修应采取书面形式，取得报告回执后交物业服务中心保存，行政执法部门不给回执的，物业服务中心应将书面报告以快递形式发送至行政执法部门，并妥善保管回执单。回执单上应
42、有邮寄材料的名称信息。万科物业装修监督检查要求2.3 现场监控58/63第二章：全过程管理工作人员装修管理腐败的预防和管理 无论何种渠道得知以下情况，管理中心必须指派秩序场所专家开展装修管理责任调查，首先通过管理流程和质量记录查清管理责任，然后对责任人进行腐败嫌疑调查。责任人存在收受好处费等情况的，按照公司规章处理。工作人员触犯法律的，移送公安机关查处。A. 客户的装修方案已经注明违章装修部分但被默许和备案的。B. 装修方案没有注明，在装修实施过程中出现违章，按照装修巡查流程应该发现而没有发现的。C. 发现了违章装修行为，报告给责任人，未得到有效处理也没有继续向上呈报的。D. 应该启动一二级预
43、案，但没有启动或应该启动一级预案错误判断为启动二级预案的。E.启动了预案但工作消极，没有达成目标也没有协调上级资源处理的。 装修管理过程中任何人存在违规引进合作单位、私自向客户推荐装修人，未经允许向有关单位和个人提供便利获取利益的，一旦得到信息，管理中心必须立即着手调查，发现问题按照公司规章处理。有工作人员触犯法律的，移送公安机关查处。 针对每一起调查，调查组必须有调查结论和报告提交管理中心负责人，调查记录给予存档。信息来源于总部或者客户的，需要向总部或客户反馈调查及处理情况。万科物业装修监督检查要求2.3 现场监控59/63第二章：全过程管理 装修管理人员对装修现场进行退场验收，检查装修垃圾
44、是否清运完毕、共用部位设施是否损坏、是否违章/约，回收出入证并注销，将装修现场监控记录表归入该户档案。1、查证有无违建投诉。2、装修过程中有无对公共区域的损坏。3、对水、电安装，安防系统，防水处理情况的检验。4、填写装修完工验收表。验收房号 业主姓名 施工单位 验收结果 防漏水试验：给排水通水试验：居家智能设备联网试验：违章装修情况：违章装修整改情况：公共设施设备受损情况：其他事项：装修管理员签名 装修单位负责人签名 业主签名 房屋装修完工验收表2.4 装修验收60/63过渡页01装修管理概述02全过程管理03新形势下的装修管理61/63第三章：新形势下的装修管理3.1 睿服务下的装修巡查人员
45、和精装下的装修管理要求思想品德良好，工作吃苦耐劳要有特种作业操作证，具备看图和制图的能力对装修管理方面的法律法规熟悉能够制定装修方案沟通能力强能协调处理装修纠纷能够处理装修渗漏水和其它疑难问题 装修巡查人员 现为公共秩序岗担任，要具备如下的要求：精装修条件下 现大部分交付的为装修房，要注意如下事项：电梯的成品保护空调的安装位置局部改动的装修管理防盗网、封阳台的管理 62/63第三章：新形势下的装修管理3.1 睿服务下的资产业务联动了解客户有装修需求，向其推荐物业的二装业务 二装业务海报宣传、了解客户需求、推荐二装套餐供业主选择装修进行中向业主推荐物业的其他业务 拎包业务 桶装水 租售 粮米油等等63/63课程回顾装修管理的定义？0102装修管理准备阶段包括哪些？03万科物业每日和定期装修巡查的内容？04违章装修管理的三级预案？04新形势下的装修管理要注意什么？
