1、宁波城市综合体研究宁波城市综合体研究及国内外案例分析及国内外案例分析2010.6.42010.6.4.宁波城市综合体探究宁波城市综合体探究问题问题1 1.天一广场天一广场宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街中山东路及药行街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮点。宁波天一广场已经成为了宁波的地标性建筑项目，现今的天一广场面对未来的激烈竞争，也在不断的调整，提升品牌形象，向中高端定位升级。项目剖析项目剖析天一广场天一广场宁波城市名片宁波城市名片.宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区
2、、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌，如：BURBERRY、 Boss等。天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。天一广场天一广场典型多业态组合形式典型多业态组合形式.天一广场天一广场乐购生活购物中心乐购生活购物中心乐购生活购物中心共有三层，总商业面积约在22000平方米左右。一、二层经营卖场与商铺，三层为停车场。卖场签约承租租金为RMB1.4元/平方米/天。乐购东看板通过引进主力店、采用店中店运营模式。.天一广场天一广场商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。各购物区以不同主
3、题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得商场平均租金有所提高。各具特色的22座风格迥异的主体建筑，成为整个项目的亮点，吸引消费者。鲜明的主题概念，充分利用水与绿化、灯光等，突出其亲水、现代的主题效果。艺术化的景观效果：广场内亚洲第一的音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举行的各种大型演出活动、优美的广场绿化，都为消费者创造了舒适的购物环境。完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。物业形态与商业业态完美组合物业形态与商业业态完美组合.万达购物广场万达购物广场一座商业带动鄞州区新城区一轮新的开发热潮。一座商业带动鄞州区新城区一轮新的开发热潮。鄞州万达广
4、场鄞州万达广场项目启动之初便注定其为区域次级商业中心。项目启动之初便注定其为区域次级商业中心。 宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，项目总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米.是宁波新的商业中心，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。 位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓。国际商务酒店极具后现
5、代风格的建筑造型，浓郁的商务化装饰风格，及高品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。鄞州万达鄞州万达.通讯数码通讯数码 服装服饰服装服饰 餐饮餐饮 主力店：主力店：1、百安居：5000平米，一站式购物建材装潢馆。2、特力屋，4300平米，家居饰品馆。3、喜百度：5000平米，宁波首家纺织品超市。4、神采飞扬，5000平米，老少咸宜的游乐园。5、大歌星：5000平米，量贩KTV。6、万达影院，面积6000平米，宁波硬件配置最高的国际影院。7、沃尔玛，17747平米，全球最大的物品零售超市。8、苏宁电器，6000平米，国内大型家电零售商。9、石
6、浦酒店，15000平米，宁波本地的大型餐饮酒店。10、银泰百货, 30000平米，上市百货巨头。.租金情况：租金情况： 万达广场商铺一般5年起租，高档餐饮签约8年。一楼的租金价格的均价为10元/平米天，根据位置的不同租金也有23元/平米天的上下浮动，靠近四明中路的1号门，2号门进入的店面租金价格在1314元/平米天，人流量较少的4号门店面的租金价格在89元/平米天。二楼的租金的均价在35元/平米天。前期万达营运部为聚集商家，在租金方面给了较优惠的折扣，前三年一般为基准租金的50%，第四年是基准租金，第五年在基准租金的基础上上浮8%。综述：综述：万达广场作为鄞州中心区的标杆性商业广场，极大地带动
7、了周边的发展，吸引了国内几大顶级的开发商进入，中心区的房价不断攀升，南部商务区也逐渐成型，菜场，银行，医院，图书馆，体育馆，市政公园等基础性配套也陆续投付使用。以万达为中心的鄞州中心区将凭借其一流的路况环境，合理的景观规划，高品质的楼盘建筑，庞大的商务体量，完善配套设施，成为宁波未来中产以上阶层的理想居住地。随着人气的不断聚集，万达的后发之力不可小觑，其商业氛围预计将在五年后得到极大的提升。.位于鄞州中心区的钱湖天地是集情景商业街、主题酒店、主题精装公寓于一体的城市综合体，它依托于建设中BEST广场并对其进行差异化的补充。统一经营，统一业态规划、统一商品布局统一经营，统一业态规划、统一商品布局
8、裙楼规划为庭院式商业，位于1-5F，引进PRELUDE伯豪主题精品酒店、法国雅高IBIS商务酒店及汇集特色餐饮、酒吧、KTV、SPA、会所、健身等精致化商业业态。PRELUDE伯豪主题精品酒店为宁波首家汽车酒店，一房一车库，别具时尚风格。 商铺目前只租不卖商铺目前只租不卖 钱湖天地钱湖天地.联盛商业广场位于宁波市鄞州中心区，由四个T字型的地块组成，分别为A、B、C、D四个地块，分布在贸城西路北侧、宁姜公路西侧和四明路南侧，与宁波万达商业广场一路之隔，项目总占地面积168亩，总建筑面积近40万平方米。联盛广场联盛广场.案案 名名 联盛国际商业广场地理位置地理位置 鄞州区宁南北路与贸城西路交汇处开
9、开 发发 商商 宁波联盛置业占地面积占地面积 300000平方米总建面积总建面积 4000000平方米 行销代理行销代理 盛世同盟景观设计景观设计 美国马达思班楼盘形态楼盘形态 建筑总高度是100米，高层23层、多层5层； B地块将拥有209间独立产权商铺。基本数据基本数据建筑风格极具现代主义美学设计理念，一个“门”的建筑造型，充分凸出建筑立体效果与视觉效果的完善融合，体现卓越的建筑环境所缔造的商业价值，将成为宁波划时代的标志性建筑之一.整体业态定位整体业态定位地块地块定位定位业态分布业态分布A地块大型时尚流行前线搜秀城 国际标准真冰溜冰场、大型电玩城、青少年主题百货、时尚商业街、LOFT商务
10、创库B地块情景体验购物中心大型百货、情景体验购物街、CEO私人产权酒店、超五星级会所、时尚餐厅C地块新势力动感世界 IMAX巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温游泳馆、商业步行街D地块创新标准高级商务中心 高档写字楼、休闲水疗中心、时尚KTV、商业步行街整体业态规划图整体业态规划图.B B地块业态地块业态联盛商业广场商业分布图户型联盛商业广场商业分布图户型 面积区间面积区间面积段主要集中在20-150平方，其中20-50平方有26套；50-80平方有117套；80-110平方有26套客户来源客户来源有总部大型企业入进驻（如北京世纪星滑冰俱乐部、中影集团江苏省东方院线等），小的范围为
11、宁波城区的投资客户.得房率 60-70% 共4层 ，一层5.4米，2-4层4.5米，共200余套面积 14平方米 -2000平方米，均价28000元/平方米 一楼均价 4万 - 7.8万二楼均价 2.8万三楼均价 1.8万四楼均价 1.5万一楼内外街差价 3000元/M2B地块商铺除了产权式酒店下面近2万平方商业不卖其余全部出售统一经营返租概况 统一管理20年前5年返利4%后面按照市场行情进行返利B B地块地块商铺商铺开盘优惠 一次性93折分期 十天内付50 ，四个月在付30，八个月付清剩余享受98折优惠。按揭 首付50， 98折优惠现仅是一次性付款优惠94折付款方式付款方式商铺信息商铺信息.
12、江北万达广场江北万达广场.宁波江北万达广场项目位于宁波市江北区江北大道以东、云飞路以北，北侧、东侧临宝庆路。商业总建筑面积15.85万平方米，其中地上部分5层8.75万平方米，地下部分2层7.1万平方米。 基本数据基本数据江北万达广场属于第江北万达广场属于第三代商业综合体，其三代商业综合体，其商业业态定位以中高商业业态定位以中高档为主档为主.宁波江北万达广场形成宁波江北万达广场形成“两片、两街两片、两街”的空间结构。两的空间结构。两片片分别为西面的大商业区块和东面的商务楼区块；分别为西面的大商业区块和东面的商务楼区块；两街两街分别指室内和室外两条紧密联系的分别指室内和室外两条紧密联系的“凹凹”
13、字型字型商业步行街。商业步行街。 .第一层定位突出品牌概念形象，体现前沿概念、品牌展示以及购物功能第二层定位以时尚服饰、精品特色店购物为主，体现时尚、流行、活力第三层定位以多元化餐饮为主并辅之以休闲、时尚生活配套服务商业市场商业市场商业总建筑面积15.85万平方米，其中地上部分5层8.75万平方米，地下部分2层7.1万平方米。业态包括室外商业步行街、室内商业步行街、娱乐楼、国美电器、万千百货及乐购超市。室外商业步行街2层2.95万平方米，室内商业步行街3层4.15万平方米。地上部分定位地上部分定位多业态组合形式多业态组合形式.临街墙面采用落地玻璃设计地面按600 x600mm釉面砖铺设 空调室
14、内温度达到夏季24度，冬季20度的技术要求，相对湿度不大于50% 步行街商铺步行街商铺 物业条件物业条件分层业态分布分层业态分布一层二层三层.江北万达广场主力店分布江北万达广场主力店分布地下地下1 1层层 1.61.6万平方万平方共共6 6层层 2.452.45万平方万平方4 4层层 1.811.81万平方万平方.国内外经典综合体项目经典案例国内外经典综合体项目经典案例 问题问题2 2.综合体的功能构成1 1、城市缩微体、城市缩微体l办公：办公：适合于各种混合开发适合于各种混合开发建立竞争性，加强吸引力建立竞争性，加强吸引力提高使用效益，形成最佳市场协同提高使用效益，形成最佳市场协同l酒店：酒
15、店：最赢利的项目最赢利的项目提供流动的提供流动的“居住居住”人口和活动的人人口和活动的人提供娱乐设施和夜间服务提供娱乐设施和夜间服务增加了城市的活力。增加了城市的活力。.综合体的功能构成1 1、城市缩微体、城市缩微体l商业：商业：与日常生活最密切与日常生活最密切形成城市范围的市场形成城市范围的市场吸引和支持其他功能吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择形成热闹繁荣的街区。形成热闹繁荣的街区。l居住：居住：城市开发的基本成分城市开发的基本成分避免交通拥挤和能源浪费的有效办法避免交通拥挤和能源浪费的有效办法为城市街区提供安全的生活空间。为城市
16、街区提供安全的生活空间。 l交通：交通：保持与城市的密切联系保持与城市的密切联系为零售提供持续不断的人流。为零售提供持续不断的人流。.综合体的功能构成2 2、各功能组合模式的制约因素、各功能组合模式的制约因素l市场机制市场机制l城市规划城市规划l城市综合开发城市综合开发.综合体内各功能间的组合关系 3 3、各功能间的组合关系、各功能间的组合关系l相关相关各功能相关各功能相关功能整体放大功能整体放大: :满足各类功能的使用需求满足各类功能的使用需求促使各类功能相互参与、渗透促使各类功能相互参与、渗透l并列并列各功能没有必然关联各功能没有必然关联各功能没有明显矛盾各功能没有明显矛盾独立的使用空间。
17、独立的使用空间。l既相斥又吸引既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托各功能相互吸引、相互依托建筑设计存在一定难度建筑设计存在一定难度.综合体的功能构成4 4、总结、总结l各功能间的关系只是相对的各功能间的关系只是相对的l各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥l环境条件复杂环境条件复杂l有机整合各类功能空间有机整合各类功能空间.定义特性定义：定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 .案例案例 美国纽约
18、洛克菲勒中心美国纽约洛克菲勒中心 (Rockefeller Center) 定义特性建于19311940年，世界最早的城市综合体。占地占地8.98.9公顷，容积率公顷，容积率1818，共有建筑，共有建筑1919座。座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。功能协调。19631963年，建了一座拥有年，建了一座拥有21532153间间
19、客房的希尔顿旅馆。客房的希尔顿旅馆。 .案例案例 日本福冈博多运河日本福冈博多运河城城定义特性内部交通内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来 .华润大厦国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场案例案例 深圳华润万象城深圳华润万象城定义特性内部架构内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。.案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性项目概况项目概况开发商：森BUILDIN
20、G株式会社地 址：东京都会区六本木六丁目地区物 业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：总建筑面积： 7676万平方米万平方米总建筑费用：总建筑费用：189189亿元（人民币）亿元（人民币）总土地价：总土地价：329329亿元（人民币）亿元（人民币）开发周期：开发周期： 1717年，年，1983-20031983-2003年年开工时间：2000年4月 竣工时间：2003年4月 .案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性交通与停车交通与停车公交公交配套发达，地铁地铁直接连通六本木新城
21、B1共计1212个个停车场，总体停车位27622762辆专设5050辆摩托车与332332辆自行车停车位，其中自行车免费.案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性完善的配套完善的配套派出所派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用电话公用电话设置公用电话，公用电话的种类有IC 专用、电话专用和IC 电话通用3种。邮局邮局六本木新城邮局银行银行ATMATM银行：银行：新生银行金融中心（两家）ATMATM：新生银行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （BANK）外汇兑换外汇兑换外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店医疗设施医疗设施六本木新城诊所 /西堀
22、牙科/K-RIVER配方薬局/TOMOSDPEDPE55 Station55 Station修鞋配钥匙修鞋配钥匙Mister MinitMister Minit托儿所托儿所儿童广场儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。轮椅、婴儿车休轮椅、婴儿车休憩场所憩场所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩公共交通公共交通都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户线、南北线等。租车服务租车服务ORIXORIX租车公司租车公司：
23、提供24小时租车服务.建筑：高密集约建筑：高密集约规模：体量巨大规模：体量巨大资金：巨额投资资金：巨额投资时间：周期较长时间：周期较长内部：立体连续内部：立体连续物业：复合互补物业：复合互补外部：高便可达外部：高便可达定义特性特性特性.功能类别功能类别收益方式收益方式资金需求资金需求对于项目可能贡献对于项目可能贡献市场实现度市场实现度国际公寓 销售投资较小，资金回笼速度快稳定的现金流市场实现度高酒店销售/外包经营投资大，回收期长，前期无法回笼资金为项目带来高形象，促进其它物业的销售和出租资源整合提升项目形象.写字楼销售投资较高，资金回笼速度一般形成稳定的现金流未来写字楼租售压力大公寓（居住）销
24、售投资较小，资金回笼速度快价格（租金）较高自用和投资需求量大，易于销售商业商场销售/出租投资高，前期少量资金回笼稳定的现金流市场资源整合更新升级，有发展机遇商铺销售/出租投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高物业功能比较分析物业功能比较分析物业类型物业类型组合分析组合分析.国际公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的产权式酒店公寓和偏办公的商务公寓。功能化体系功能化体系商业功能商业功能商务功能商务功能居住功能居住功能酒店式公寓酒店式公寓购物中购物中心心商业街商业街物业类型组合物业类型组合国际公寓国际公寓写字楼写字楼酒店酒店物业类型物业类型组合确立组合
25、确立保证持续现金流、兼顾项目形象保证持续现金流、兼顾项目形象与企业品牌提升与企业品牌提升.商业商业公寓公寓写字楼写字楼酒店酒店酒店式公寓和国际公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。商业的档次要求不能影响办公、居住环境利润最大化吸引人气、带热区域标志性为公寓提供完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心相互限制相互支持关系相互支持关系为商业带来商务消费人流资源平台、提升品质地标性建筑现金流来源为商业带来高消费人流和旅游租客资源平台、提升品质定义项目形象定义档次为商业带来住家消费人流现金流来源相互限制的，同时也是相互支持的相互限制的，同时也是相互支持的物业类型物业类型组合特点组合特点.核心区核心区
26、五四广场周边区域 青岛市新的政治、经济、金融、文化中心五四广场核心区占地约20万平米，容积率79功能配比商业：酒店：办公：住宅：3：2：3：2周边分布着世纪大厦，中信金融大厦，华仁国际大厦，青岛世界贸易中心，环海凯莱商务酒店，维也纳大酒店物业功能物业功能比例比例案例一案例一.核心区核心区 人民路中山人民路中山广场、三八广场、三八广场商务区广场商务区以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身核心区占地约23万平米容积率约 78。核心区功能配比商业：酒店：办公：居住3：1：3：3公寓：公寓：名仕国际公寓 、天通金融大厦、宏孚旺苑、中
27、山九号 写字楼：写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天安国际大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦 酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、心悦大酒店、大连国际酒店物业功能物业功能比例比例案例二案例二.通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比案例案例规模规模功能配比功能配比日本福冈博多运河城占地面积：3.44万商业：酒店：办公：居住4：3：1：2深圳华润中心占地面积：7.73万平方米商业：酒店：办公：居住5：1：2：2南京新街口核心区占地面积：约30万平米商业：酒店：办
28、公：居住4：2：3：1青岛五四广场区域核心区占地面积：约20万平米商业：酒店：办公：居住3：2：3：2大连中山广场区域核心区占地面积：约23万平米商业：酒店：办公：居住3：1：3：3一般规律： 商业比例占到30%50% 办公功能物业占到20%30% 酒店功能物业占到10%-20%1. 居住功能物业占到10%30%物业功能物业功能比例分析比例分析.国内外可供参考借鉴项目国内外可供参考借鉴项目 问题问题3 3.北京银泰中心北京银泰中心北京华茂中心北京华茂中心北京国贸中心北京国贸中心 .日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城.日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城购购物物中中心心剧剧场场最最大大程程度度借借景景五星级酒店五星级酒店.东京六本木新城东京六本木新城 .保利文化广场保利文化广场北京万达广场北京万达广场 伦敦金丝雀码头伦敦金丝雀码头 .
