1、-0-连云港市场调研报告时间：2014.1.22林智鹏林智鹏-1-【目录目录】文本文本文本一、城市概况一、城市概况二、市场分析二、市场分析三、结论和建议三、结论和建议-2-n城市区位：连云港市位于中国东部沿海城市区位：连云港市位于中国东部沿海、长江三角洲地区，地处江苏省东北部，、长江三角洲地区，地处江苏省东北部，鲁中南丘陵与淮北平原的结合部。东部濒鲁中南丘陵与淮北平原的结合部。东部濒临黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；临黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；西与徐州、宿迁毗邻；南与淮安、盐城相西与徐州、宿迁毗邻；南与淮安、盐城相连；北与临沂、日照接壤。连；北与临沂、日照接壤。n城市三产比：城市三产
2、比：三次产业结构比重为13:48:39城市宏观信息城市宏观信息GDPGDP（亿元）（亿元）市区人口数量市区人口数量（万人）（万人）房地产开发投房地产开发投资额资额社会消费品零社会消费品零售总额售总额商品房屋销商品房屋销售建筑面积售建筑面积( (万平方米万平方米) )消费潜力消费潜力城镇居民人均城镇居民人均可支配收入（可支配收入（平均）平均）城镇居民人城镇居民人均消费性支均消费性支出（平均）出（平均）连云港连云港1603.42 1603.42 亿亿116116万万162.23162.23亿亿575.49 575.49 亿亿418.84418.842081620816元元1272612726元元【
3、城市基本情况城市基本情况】备注：以上数据均为2012年数据-3-连云港空间布局规划“两轴一心”：沿海城镇发展轴和沿东陇海城镇发展轴的交汇点即连云港中心城区。 沿海城镇发展轴：依托连云港滨海港口、土地、交通、景观等优势资源、以临港产业为重点的市域南北向新兴发展轴线。沿东陇海城镇发展轴：东起连云港中心城区，西沿陇海铁路和连徐高速公路，向新沂、徐州方向延伸的市域东西向传统发展轴线。-4-连云港城市功能分区城市功能分区布局：“一心三极”新海城区滨海新城（连云城区）南翼新城赣榆新城（滨海新区）-5-滨海新城：包括滨海核心区和连云城区，为本规划重点培育的区域性综合服务中心区。规划主要承担行政办公、商业贸易
4、、商务流通、文化娱乐、旅游接待等综合服务中心职能，以及连云区的区级中心职能。同时，滨海新城也是高标准建设的现代化特色滨海社区。 新海城区：主要承担市级高等教育职能，以及行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等职能，成为配套比较完善、生态环境优美、历史文化淳厚、城市尺度宜人的城区。南翼新城：依托徐圩港区重点打造的江苏省乃至国际级临港产业基地，主要承担为南翼港区及临港工业园区综合配套服务的职能，远景进一步拓展成为产业实力雄厚、配套设施完善的临港新城。 赣榆新城：承担都市发展区北翼的中心服务职能，重点发展区级行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等功能，形成功能齐全、环境优美、具有较高水准的复合型城
5、区。“一心”即滨海新城，“三极”分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城。 -6-连云港东站 连云港东站连云港有连云港东站、连云港站、东海县站3个客运站。目前，紧紧依托陇海铁路线，连云港铁路客运和货运列车可直通北京、上海、南京、杭州、成都、武汉、西安、宝鸡、兰州、乌鲁木齐等大中城市，并通过京沪线、京九线、陇海线等连接中国各地。已经开工建设的铁路有宁淮连铁路（南京-淮安-连云港）连盐铁路（沿海铁路江苏段连云港-盐城-南通-上海）、青连铁路（青岛-日照-连云港）连淮扬镇铁路（连云港-淮安-扬州-镇江）等。【交通交通】铁路-7-连云港白塔埠机场 连云港白塔埠机场连云港白塔埠机场为军民合用机场，占地5平方公
6、里，位于连云港市西25公里，东海县境内。1984年经中央军委、国务院批准，使用白塔埠机场开展航空运输业务。1985年3月26日开通第一条民用航线。连云港机场航空货运快递公司承运国内并代办国际航空货运快递业务，旅客生活服务中心为班机提供配餐业务，售票处与国内微机联网，并在周边地区设有机票代理、代办网点，为各航空公司和旅客提供优质、高效的地面服务。连云港机场总体规划于2008年10月31日通过民航华东地区管理局评审。根据规划，连云港民航机场的发展定位为区域性国际大型机场。【交通交通】航空-8-连云港是全国45个公路枢纽之一，国家42个综合交通枢纽之一。公路对外交通已全部实现高速化，国家重点建设的沈
7、海（同三高速沈阳至海口段）连霍长深、三条高速公路在境内交汇。是中国最长的两条高速公路同三高速和连霍高速的惟一交点。【交通交通】公路-9-港口北倚长6的东西连岛天然屏障，南靠巍峨的云台山，为横贯中国东西的铁路大动脉陇海、兰新铁路的东部终点港。与韩国、日本等国家主要港口相距在500海里的近洋扇面内，现为江苏最大海港、苏北和中西部最经济便捷的出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡，以腹地内集装箱运输为主并承担亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口，集商贸、仓储、保税、信息等服务于一体的综合性大型沿海商港【交通交通】海运-10-【目录目录】文本文本文本一、城市概况一、城市概况二、市场分析二、市场分析三、结论
8、和建议三、结论和建议1 1、土地市场、土地市场2 2、住宅市场、住宅市场3 3、综合商业市、综合商业市场场4 4、专业市场、专业市场5 5、市场分析结、市场分析结论论-11- 一、土地市场综述-12-【土地成交区域分析土地成交区域分析】连云港市级层面重点抓好三个新区开发，新海新区位列其一。2013年的新海新区土地市场分外活跃，出地36宗，占新浦区的75%，整个连云港的20.93%。相较于徐圩新区来说，新海新区出地主要是商业和住宅用地，没有工业用地。单从土地用途与数量来看，新海新区将成为连云港未来生活、商业中心的说法值得信赖。-13-截止2013年12月17日，连云港累计推出土地180宗，成交1
9、72宗，成交土地面积22603269.6平方米，土地成交总金额1873473万元。其中8宗未成交土地均是上半年推出的青口盐场附近地块。【土地供应结构分析土地供应结构分析】-14-【土地成交地价分析土地成交地价分析】以上述数据来源于国土局网站，以各类项成交总额/各类型成交总面积。-15- 二、住宅市场综述-16-【住宅市场供应分析住宅市场供应分析】 连云港2013年楼市入市住宅房源面积为3742014平方米，环比上升了85.15%，超出2012年入市房源面积约172万平方米。-17-【住宅市场供应分析住宅市场供应分析】 连云港房价上涨后劲和动力在2013年有所体现，可以看出全年供应量比较平稳并且
10、总量大也远大于往年。从销量上消耗了大量库存房源，供应结构较往年发生挺大的改变。-18-【住宅市场价格分析住宅市场价格分析】 2013年上半年，连云港住宅均价一路飘红，连续6个月环比上涨。7月连云港房价低幅度下滑，紧接着平稳上涨，至9月份达到峰值再次下滑，总体来看，连云港住宅均价还是有所增长。12月份港城住宅均价为每平方米5718元，与11月份相比，每平方米下降59元，环比下滑1.02%-19-【住宅市场去化分析住宅市场去化分析】 2013年连云港楼市对比往年可谓供求双升，全年新推住宅房源35041套，远超2012年过万套，而（12月31日前）2013年全市的新房住宅销量是51024套，成交面积
11、约5414685平方米，消耗以往库存房源1.5万余套。平均每月去化4252套。-20-连云区及其周边板块当地客户为主 中高档客户主要是港务区企业管理层、政府工作人员以及私营业主。 新浦板块本地客户占据70%80不等，主要为传统老城区居民。开发区板块市区高房价溢出人群为主，投资客较少。 新浦区的客户目前极少去连云区购房，反之亦然。地域归属感特征明显。当地客户为主 连云港房地产市场目前以本地客户为主，外来主要客户为产业导入人口客户认知-21- 三、综合商业市场综述-22-步行街步行街九龙商场九龙商场中央百货中央百货华联华联汇金广场汇金广场苏宁广场（在建）苏宁广场（在建）中心商圈中心商圈金鹰百货（在
12、金鹰百货（在建）建）乐天玛特乐天玛特东方和盛东方和盛天然居天然居国安商贸城国安商贸城-23- 连云港九龙大世界位于连云港市区核心商圈的最繁华地段通灌北路118号，营业面积约2万平方米（共5层），单层约4000平方米，西连闻名遐迩的陇海步行街；东连新兴时尚的万润商业街。04年9月开业至今的连云港九龙大世界目前成为连云港地区最具活力和影响力的商业名企。商场定位为中高端，2010年实现年销售3.04亿元。连云港九龙大世界连云港九龙大世界-24-楼层布局楼层布局1F：流行馆：流行馆浪琴、天梭、西铁城、周大福、金伯利、浪琴、天梭、西铁城、周大福、金伯利、金至尊、兰蔻、欧珀莱、金至尊、兰蔻、欧珀莱、DHC
13、、百丽、千百度、爱、百丽、千百度、爱 步步2F：丽人馆：丽人馆艾格、欧时力、艾格、欧时力、POSHE、声竹雨、伯姿丹、声竹雨、伯姿丹顿、迪桑娜、卡蒙迪、马斯菲尔顿、迪桑娜、卡蒙迪、马斯菲尔3F：淑女馆：淑女馆玖姿、歌谛诗、瑟俪、玖姿、歌谛诗、瑟俪、 纳帕佳、玫瑰传说纳帕佳、玫瑰传说、曼娅奴、哥弟、曼娅奴、哥弟4F：绅士馆：绅士馆路易诗兰、沙驰、梦特娇、雅戈尔、九牧路易诗兰、沙驰、梦特娇、雅戈尔、九牧王、杰凡尼、威斯康尼王、杰凡尼、威斯康尼5F：生活馆：生活馆-25- 连云港中央国际购物中心为南京中商集团旗下的一家分店。中央国际位于解放中路与海昌北路交汇处，占据城市商圈核心位置，营业面积约2万平
14、方米（共四层），单层约5000平方米，于2004年5月18日开业，经过几次提档升级调整，现定位为大众时尚百货商场，依托南京中商雄厚的资金实力、先进的管理体系、强大的品牌资源及标准化的连锁优势，多年来在连云港百货业排名前列。2010年实现销售1.35亿元。连云港中央百货连云港中央百货-26-连云港文峰大世界是中国知名商业连锁企业文峰大世界连锁发展有限公司实施外向开拓、与连云港地区优势企业九龙房地产开发公司合作开办的集购物、休闲、餐饮为一体的综合性现代化百货商场。连云港文峰大世界位于连云港市区核心商圈的最繁华地段通灌北路118号，营业面积逾3万平方米。商场配套设施齐全、购物环境宽敞舒适，根据发展规
15、划，开业后连云港文峰大世界将努力跻身于连云港地区最具活力和影响的一流商业名企之列。连云港文峰大世界连云港文峰大世界 -27- 连云港华联商厦有限责任公司位于连云港市中心，新浦龙河广场北侧，为国有老字号商业企业。经营面积约18000平方米，共4层，单层经营面积约4500平方米，1、2两层现已租给国美电器，3、4层以租赁形式经营百货。连云港华联商厦连云港华联商厦-28- 汇金商业广场位于新浦区解放路传统商业中心，项目总占地150亩，总建筑面积22万平米，由六个交易区块和商务酒店、写字楼组成，拥有近万个商位。经营针织内衣、服装家纺、皮革皮具、流行饰品、创意家居、箱包、文具批发、床上用品、副食、干果、
16、糖果、炒货、杂货、出版物等20个行业千余种商品。经营状况一般。汇金商业广场汇金商业广场-29- 陇海步行街是连云港市新浦区核心商圈的中心，是一条集购物（品牌专卖店）、文化、餐饮娱乐、旅游观光、商务办公、展示博览为一体的现代化商业步行街，全长1170余米，宽30米，由现代建筑风格的九龙世贸城、海滨建筑风格的步行东街、简欧建筑风格的步行中街、园林建筑风格的步行西街组成。建筑面积35100平米。陇海商业步行街陇海商业步行街-30-连云港苏宁广场项目位于新浦区海连中路和通灌北路交汇处，是连云港商业的核心位置，由全国高端综合地产领袖企业苏宁置业投资开发建设。周边交通便利，龙河广场、龙尾河近在咫尺，拥有绝
17、佳景观视野，项目总建筑面积约22万平方米，高度200米。其中住宅建筑面积4.88万平方米，商业建筑面积7.13万平方米，酒店建筑面积3.7万平方米。计划总投资20亿元人民币，计划于2014年10月全面投入使用，建成后将成为连云港市中心地区乃至苏北沿海规模最大、业态最全、档次最高的标志性建筑。 苏宁广场苏宁广场-31-金鹰地块位于海昌北路以西，北邻中央国际，占地约100亩，规划建设50万平方米城市综合体。是金鹰集团在连云港重点打造的一个城市综合体，商业面积20万方。 另据悉：金鹰天地位于市新浦新区市政府东侧，花果山风景区附近，距市级商业中心仅4公里，地理位置优越。占地面积约52万平米，规划总建筑
18、面积约126万平米，同时配建商业和酒店服务设施。 金鹰金鹰 国际国际 -32-时尚莱迪购物广场（在建） 容 积 率： 2.89 绿 化 率 ：32% 开盘时间 预计2013年1月物 业 费： 暂无资料 物业公司： 暂无资料 开 发 商 ：连云港市国大房地产开发有限公司 售楼地址 ：新浦区南极北路143号 物业地址 ：新浦新浦区南极北路99号 交通图 房价： 待定 连云港时尚莱迪将首开连云港时尚购物之先河，是以购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式情景主题购物中心。项目位于连云港市新浦区南极北路99号，港城消费最密集精华商圈陇海核心商业圈内，总面积为15000-33-【综合商业商圈分析综合商业商圈
19、分析】物业形态物业形态 体量（万）体量（万）租金水平（元租金水平（元/ / 天）天）开发商开发商金鹰国际城市综合体20目前住宅售价均价7100元连云港金鹰置业有限公司 苏宁广场 综合体/购物中心7.13目前住宅均价8600元，soho公寓12300元连云港苏宁置业有限公司 陇海商业步行街商业街建筑面积3。5汇金商业广场商业街22万江苏豪力投资有限公司连云港文峰大世界百货商场3万九龙房地产开发公司连云港华联商厦百货商场1.8连云港华联商厦有限责任公司连云港中央国际购物中心购物中心2万雨润控股连云港九龙大世界百货小商品2万时尚莱迪购物广场1.5万连云港市国大房地产开发有限公司总计63万-34- 五
20、、专业市场综述-35-【专业市场分布图专业市场分布图】红星美凯龙义乌小商品城红太阳兴隆商贸城-36-【专业市场整体概况专业市场整体概况】商业名称城市区位租赁现状体量及范围兴隆装饰城 海州瀛洲南路1号 售价：均价13000元/20万红星美凯龙人民路66号8万 义乌小商品 城海州区海宁路、幸福路交汇处15万红太阳国际家具装饰城连云港新浦区解放中路七号5万小计48万-37-商圈分析典型案例分析 商业市场小结 连云港红星美凯龙国际家居广场位于连云港市新浦区人民路66号，连云港火车站对面，是红星集团与深圳宝安集团合作，为港城市民打造的第2家品牌连锁卖场。一期已于今年4月10日成功开业，在开业的同时，二期
21、也进入了紧锣密鼓的建设。二期于10月15日正式，开业后，连云港红星美凯龙的总经营面积达8万平方米，真正成为港城规模最大、档次最高、品种最全、品牌最优、设施最现代化的主题家具购物广场。二楼主营矮件软体家具，主要有爱依瑞斯、顾家工艺、丽星、芝华仕等品牌进驻；三楼主营板式、欧式和新古典家具，主要有红苹果、皇朝、城市之窗、七彩人生、富得宝、迪诺雅、曲美、欧洲故事、新干线、凯利、维克诺利、我乐等家具；四楼主营办公家具、实木家具和欧式家具，有双叶、百强、和木居、华日、喜梦宝、光明等家具品牌入驻。红星美凯龙-38-红太阳国际家具装饰城 中国家居业的旗舰-红太阳国际家具装饰集团，自1988年创建以来，经过19
22、年的栉风沐雨，发展步伐快捷稳健，现已在江苏、浙江、山东、山西、安徽等各大城市拥有数十家超大规模的现代化连锁大卖场和28家专业生产厂，总经营面积达180万平方米，2005年销售规模总额突破85亿元，获得中国家具协会常务理事单位的荣誉称号。 连云港红太阳国际家居广场地处新浦繁华路段通灌路与解放路交界处，是市区黄金商业圈的中心地带，经营规模达5万万平方米，全部设计结构为4层，一二楼为新一佳超市，三四楼为家居卖场，顶层为高级游泳休闲中心。商场内设不中央空调，自动扶梯、观光电梯共7部，环境整洁、舒适、优雅，代表了高档商场型家具卖场崭新形象，是一个现化代、个性化的时尚购物空间-39-义乌中国小商品城绿 化
23、 率： 暂无资料 开盘时间 ：2011-5-28 交房时间 ：2012-6-30 物 业 费 ：2.80元/平方米月 物业公司 美屋物业 开 发 商 ：连云港市日月房地产开发有限公司 售楼地址 ：海州区幸福路67号 物业地址 ：海州海宁路与幸福路交叉口 房价 ：均价18000元/平方米 停车位:机动车位790个，非机动车位11850个。占地面积:100005平方米 建筑面积:150000平方米 工程进度:一期在建(2013-11-07)-40-兴隆商贸城开盘时间： 2011-11-18 交房时间 ：2012-12-30 物 业 费： 暂无资料 物业公司 暂无资料 开 发 商： 兴隆集团 售楼地
24、址： 瀛洲南路1号 物业地址： 海州瀛洲南路1号 交通图 兴隆国际商贸广场房价 均价13000元/平方米占地面积:117101平方米 建筑面积:304300平方米 业态:整体可划分为国际建材采购中心、国际购物餐饮娱乐休闲中心、国际商务办公区、国际酒店公寓四大功能板块.规划有家居建材商业广场、甲级写字楼、星级酒店、高端公寓、超大购物中心、餐饮娱乐中心等多种商业形态。 -41-【目录目录】文本文本文本一、城市概况一、城市概况二、市场分析二、市场分析三、结论和建议三、结论和建议-42-结论1、城市总体分析：城市总体分析：连云港市区与江苏省同级别地级市相比，略显老旧，经济略差，正是由此，使得进入连云港
25、知名地产企业较少,有绿地、恒大、保利三家。2、土地市场分析：土地市场分析：连云港目前土地供应充足，13年住宅用地成交2848亩，住宅用地平均127万/亩；商业用地成交12237亩，均价78.73万/亩；商住用地成交2052亩，均价136.3万/亩。3、住宅市场分析：住宅市场分析：住宅市场消化良好，13年成交541万平米，消化以往库存1.5万余套，目前均价5718元/平，住宅市场发展健康。4、综合商业分析：综合商业分析：IRS指数=116万*5000元人均年购买额/63万营业面积=9206元/平米，连云港IRS指数9206元10000元，存在进入空间。综合商业市场63万方，人均0.5平方，且多老旧商业，大型新建商业匮乏，从网上数据看，存在进入空间。5、专业市场分析：专业市场分析：专业市场48万，家居建材类商业33万方，目前单体最大的红星美凯龙8万方，从网上图片看，建筑外观老旧，存在进入空间。建议:实地调研连云港市场，切实了解住宅去化情况及专业市场运营情况，待获取相关信息后，进一步判断是否进入！说明：本次调研所有数据均来源于网上，有待进一步核实数据准确性。-43-谢谢
