1、2017年培训材料实测实量考评标准与质量管理评价标准相接轨第三方（深圳瑞捷）万达融创保利华润万科纷纷委托第三方提供质量管理评价服务开发商越来越重视工程实体质量随着房地产市场迅猛发展实测实量12315423给项目带来更大的品质督导压力带来了很多行业内优秀做法和案例和第三方人员就工艺工法和技术的探讨和交流促进产品质量和客户质量满意度的持续提升项目团队既开阔了视野，加深了参建各方质量意识国内是最早涉足建筑工程质量实测实量国内是最早涉足建筑工程质量实测实量及工程风险评估咨询业务的企业及工程风险评估咨询业务的企业为房地产企业和政府建设相关部门提供工程评估和项目管理服务深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司简述瑞
2、捷公司第三方实测实量评估管理模式第一部分效率原则完整原则可追溯原则随机原则真实原则测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定瑞捷公司第三方实测实量评估管理办法遵循瑞捷
3、简介评估范围评估范围主体结构拆模2层以上至竣工验收阶段的所有在建项目其中不具备检测条件结构（未拆模）或冬季暂停施工的项目，不参与评估评估周期评估周期评估类型评估类型每季度组织一次每季度组织一次项目检查评估，由总部工程管理部统一编制项目评估工作计划各项目的具体评估时间将遵循事前保密、提前提前1-2天通知天通知的原则过程评估过程评估和交付评估交付评估。过程评估检查内容包括实测实量实测实量和质量风险质量风险检查检查两大部分。交付评估包含户内观感质量户内观感质量、户内实测实量、户内实测实量、公共部位观感质量、外立面及屋面观感质量、公共部位观感质量、外立面及屋面观感质量、园林景观观感质量园林景观观感质量
4、五大部分住宅评估住宅评估住宅项目过程评估得分组成情况单位评估单项所占总分值比例满分值（分）检查标准项目/标段实测实量占80%100国家标准企业标准行业标准质量风险占20%100综合得分=实测实量合格率*80%+质量风险评分*20%总分100住宅项目交付评估得分组成情况单位评估单项所占总分值比例满分值检查标准项目/标段户内观感质量评分占50%100国家标准企业标准行业标准户内实测实量评分占20%100公共部位观感质量评分占10%100外立面及屋面观感质量评分占10%100园林景观观感质量评分10%100综合得分=户内观感质量评分*50%+户内实测实量评分*20%+公共部位观感质量评分*10%+外
5、立面及屋面观感质量评分10%+园林景观观感质量评分10%总分100评估流程每个参评项目在一个工作日内完成现场检查评估工作评估准备评估前会议现场评估评估后会议1、评估计划准备：1、会议时间：评估前会议由第三方评估组主持，会议时间为评估当天上午9:009:302、参加单位：城市公司工程分管人员、参评项目部、施工单位（总包及各专业分包）、监理单位和评估组全体3、会议流程：介绍人员及分工；项目情况；确定实测部位和实测内容；介绍评估原则，及评估配合工作要求评估组成员按照过程评估、交付评估检查标准/表单，以及评估前会议所约定的内容进行现场评估1、会议时间：由第三方评估组主持，会议时间为现场评估完成时2、参
6、加单位：城市公司工程分管人员、参评项目部、施工单位（总包及各专业分包）、监理单位和评估组全体3、会议流程：（1）由评估组总结质量实测情况、质量风险指标评估情况、观感质量情况、现场主要质量问题、质量改 进建议以及上期问题闭合情况以及值得推介的优秀做法，并对存在问题提供改进建议；（2）参加单位就评估情况进行互动、交流和答疑；（3）确定现场存在问题的整改和回复时间；（4）宣布会议结束NO.1NO.2NO.31、项目负责人对项目评估数据签字认可2、现场评估结束当天完成实测实量数据上传，并于评估结束后3天内，由第三方评估公司编制完成项目/标段评估报告，发送到总部工程管理部3、地产公司总部工程管理部汇总后
7、，以区域为单位下发项目/标段评估报告1、在每年第四季度所有项目检查评估完成后40天内，由第三方评估公司编制年度评估报告，发送到总部工程管理部；2、地产公司总部工程管理部统一在公司层面进行通报和发布。1、在每季度所有参评项目评估结束后10天内，由第三方评估公司编制季度评估报告，发送到总部工程管理部2、地产公司总部工程管理部统一在公司层面进行通报和发布季度评估报告年度评估报告单项评估报告如何与业主评价体系相接轨第二部分强化实测实量考评，引入第三方考评机制强化实测实量考评，引入第三方考评机制优化实测管理办法，参考第三方思路模式优化实测管理办法，参考第三方思路模式依托公司管理力量，辅助委托第三方测评依
8、托公司管理力量，辅助委托第三方测评引入引入是委托方职能外包转移的过程委托方将逐渐弱化自身的职能弱点更多的精力投入到自身擅长的专业工作中形成专业化分工，实现强强联合，有序运转有利于摆脱“既当运动员、又当裁判员”的现象，体现公平、公正原则有利于委托方和第三方的职能转移，实现科学分工、扬长避短，体现科学、全面的工作方法2017第三方第三方机制机制重要重要作用作用第一第一第二第二第三第三管理管理目标目标协助委托方实现协助委托方实现行业趋势行业趋势避免出现相关利益方直接参与，第三方具有更高的独立性，能够更好的保持独立、客观的态度，有利于最后取得良好的工作成果第三方负责检查、分析、出结果各房地产商委托第三
9、方实测实量质量评价，管理责任汇总到房地产商总部工程管理部，负责项目信息采集、检查计划编制发布、检查结果的通报处理参考房地产商委托第三方的模式、机制，可以完善公司对项目在实测实量质量上的管理手段第三方不能取代委托方对项目的管理委托方负责统筹、组织、管理参考第三方评价办法，可以完善项目实测实量管理制度瑞捷第三方实测实量体系已经较为成熟，可参考后作为项目执行的标准实测实量总体框架（80%）混凝土结构工程砌筑工程设备安装室内装饰工程防水工程外围装饰工程机电安装工程混凝土结构工程截面 尺寸表面 平整度垂直度顶板 水平度楼板 厚度混凝土观感砌筑工程表面 平整度垂直度外门窗 洞口尺寸砌筑节点（1）砌筑节点（
10、2）设备安装工程洁具（坐便坑距）电气安装抹灰工程表面平整度垂直度阴阳角空鼓、裂缝外墙窗内侧墙体厚度极差户内门洞尺寸偏差开间、进深地面平整度、水平度净高室内装饰工程墙面平整度（腻子）墙面垂直度（腻子）阴阳角方正（腻子）吊顶水平度（涂饰）裂缝、空鼓（涂饰）平吊顶工程内墙饰面板工程墙、地砖工程铝合金工程木地板工程防水工程卫生间涂膜厚度防水反坎外围装饰工程室外贴面砖立面垂直度室外贴面砖表面平整度室外贴面砖阴阳角方正外立面石材接缝高低差外立面石材表面平整度外立面胶缝观感观感外立面铝板接缝高低差外立面铝板拼缝宽度机电安装工程风机房设备的减震降噪风系统保温排水管防臭排水通气管安装同一室开关插座距离、高差雨水
11、管横管排水坡度污水管横管排水坡度机电安装按图施工放宽放宽思路思路北京公司在委托第三方质北京公司在委托第三方质量评价的辅助应用上比较量评价的辅助应用上比较成功，成功，能够有效提高项目质量管能够有效提高项目质量管控的水平，成为企业质量控的水平，成为企业质量管理的助力管理的助力第三方第三方测评标准测评标准第三方第三方委托模式委托模式+项目管理+总部管理总部对项目总部对项目检查检查方式：方式：公司工程部直接检查公司工程部直接检查项目之间互检项目之间互检-优选后三名优选后三名委托第三方测评委托第三方测评对实测实量考核评价标准的完善第三部分规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力完
12、善自检体系标准增强质量管控水平完善自检体系标准增强质量管控水平建立互联网建立互联网+ +管理平台监督管理全覆盖管理平台监督管理全覆盖结果评价A意识提升C质量提高D可追溯整改B可追朔的整改记录，不是定性的泛泛而言用实实在在的教训，倒逼工程质量提升新建工程质量做好通过检查、整改促质量意识的提升重新策划如何达到标准的要求实测实量是对结果的控制，通过数据说话实体的实测实量是结果控制实体的实测实量是结果控制P D C A3 4 1 2规范标准化的施工提高过程控制能力公司工程部一季度准备出台施工标准化质量管控要点图册，对后浇带后拆模支撑体系、梁柱接头不同标号混凝土浇筑细节、外墙螺杆眼封堵做法、直螺纹接头加
13、工质量控制等一系列项目常见质量问题，制定标准做法、统一宣贯、强制执行、严格考核，把好事前和事中控制关。施工标准化质量管控要点图册施工标准化质量管控要点图册规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能力规范标准化的施工提高过程控制能
14、力规范标准化的施工提高过程控制能力构造柱浇注留设喇叭口，保证上口密实厨卫间降板采用方钢的措施规范标准化的施工提高过程控制能力楼板板厚采用预制混凝土块控制措施厨卫间支管采用止水节，无需吊洞，杜绝渗漏隐患完善自检体系增强质量管控水平直属直属项目项目公司公司总部总部分公司分公司（事业部）（事业部）外区外区项目项目执行公司评价管理办法执行公司评价管理办法编制实测实量方案编制实测实量方案执行实测实量方案执行实测实量方案建立项目实测实量档案建立项目实测实量档案执行公司评价管理办法执行公司评价管理办法审批外区项目实测实量方案审批外区项目实测实量方案抽查外区项目实测实量抽查外区项目实测实量汇总外区项目实测实量
15、档案汇总外区项目实测实量档案建立二级单位质量评价档案建立二级单位质量评价档案编制评价管理办法编制评价管理办法审批直管项目方案审批直管项目方案抽查直管项目实测实量结果抽查直管项目实测实量结果汇总直管项目实测实量档案汇总直管项目实测实量档案汇总二级单位质量评价档案汇总二级单位质量评价档案建立公司质量评价档案建立公司质量评价档案完善自检体系增强质量管控水平山东分公司去年在借鉴了瑞捷第山东分公司去年在借鉴了瑞捷第三方测评体系的基础上，发布了三方测评体系的基础上，发布了分公司关于对实测实量实施考分公司关于对实测实量实施考核办法进行修订的议题（探讨核办法进行修订的议题（探讨版）版）并编制了实测实量口袋书并
16、编制了实测实量口袋书公司今年上半年修订实测实量公司今年上半年修订实测实量质量管理评价办法质量管理评价办法指导项目层面实测实量工作指导项目层面实测实量工作同时完善实测实量管理体系同时完善实测实量管理体系完善自检体系增强质量管控水平建立互联网+管理平台监督管理全覆盖建立互联网+管理平台监督管理全覆盖查阅各类汇总信息，可点查细项批示部门、项目工作体系建设领导接口实测实量创优滚动关键工序部门接口质量管理平台，大数据，云平台质量管理平台，大数据，云平台项目接口验收管理检验批划分（计划）责任状考核样板验收公司机关质量管理各项工作展开、汇总图片策划评审实测实量二级单位机关质量管理工作明细、汇总完成度工程回访
17、月度巡检所有项目质量管理信息：项目名称、工程信息、业主、监理、各方负责人、质监、检测单位、搅拌站、队伍、检验批验收、分部分项验收、重大节点验收关键工序、实测实量、创优等等面积二级单位季度巡检分部分项.培训台帐重大节点监督人员调派专项验收对直管项目管理过程管理检查对二级单位管理整改分公司（事业部）接口奖罚二级单位对所属项目管理，类同公司机关纠正建立关联性，例如看一个队伍可查该队伍施工所有项目，包括跨区域，任意循环点查资料管理质保建立辅助性，即开启流程提示，被动方应得到应有的信息提示验收建立工作绩效考核机制创优对工程质量管理评价标准的完善第四部分建筑工程施工质量评价标准建筑工程施工质量评价标准公司
18、现行工程质量评价体系公司现行工程质量评价体系质量管理评价体系修订方向质量管理评价体系修订方向建筑工程施工质量评价标准地基及桩基工程地基工程评价标准装饰装修工程建筑工程项目（单位工程）结构工程安装工程屋面工程智能建筑工程评价标准电梯工程评价标准屋面工程评价标准装饰装修工程评价标准建筑给水排水及采暖工程评价标准建筑电气工程评价标准通风空调工程评价标准桩基工程评价标准混凝土工程评价标准钢结构工程评价标准砌体工程评价标准地下防水层评价标准建筑工程施工质量评价标准单位工程单位工程地基及地基及桩基工程桩基工程（1010）结构结构工程工程（4040）屋面屋面工程工程（5)5)装饰装装饰装修工程修工程(25)
19、(25)安装安装工程工程(20)(20)评评价价项项 目目施工现场质量保证条件施工现场质量保证条件10101010101010101010性能检测性能检测35353030303020203030质量记录质量记录35352525202020203030尺寸偏差及限值实测尺寸偏差及限值实测15152020202010101010观感质量观感质量5 51515202040402020建筑工程施工质量评价标准国家规范工程质量国家规范工程质量评价思路清晰，评评价思路清晰，评价内容很全面；价内容很全面；但表格太多不方便但表格太多不方便汇总，单表评分标汇总，单表评分标准太粗未细化准太粗未细化公司现行工程质量
20、评价体系公司现行工程质量评价体公司现行工程质量评价体系框架同国家标准；系框架同国家标准；表格汇总到分类对分项工表格汇总到分类对分项工程直接打分评价，打分标程直接打分评价，打分标准细化到条目和对应分值准细化到条目和对应分值公司现行工程质量评价体系公司质量管理评价体系修订方向决策阶段勘察阶段设计阶段施工阶段竣工、使用阶段安全性（可靠度）适用性（功能性）美观及舒适性、环境性经济性实现设计意图的程度管理、服务的及时性建筑工程指标主体工作指标顾客满意度指标住宅工程指标公共建筑工程指标工业建筑工程指标建设初期适用性安全性的选择建设过程的管理物业管理及维修服务质量评议及投诉公司质量管理评价体系修订方向体系体系过程过程实体实体资料资料创优创优人员架构制度流程检查整改奖罚纠正实测实量观感技术资料质保资料验评资料验收备案资料创优目标创优策划创优执行观摩会简要回顾03完善工程质量评价完善工程质量评价重点是标准化施工重点是标准化施工完善质量管理评价完善质量管理评价建立质量管理平台建立质量管理平台01实测实量基础工作实测实量基础工作项目全面开展自检项目全面开展自检委托第三方评价委托第三方评价制度接口准备工作制度接口准备工作0402
