1、地下车库无效成本管控及优化要点前言培训老师：王俊敬，集团万创设计管理中心高级专家、副总师优化理念：不同于一般的优化单位，反对小柱网、扁柱、一味降层高等牺牲品质 的所谓“成本优化” ，提倡品质与成本共存的“设计优化”讲品质不可无节制控成本不可走极端前言2009年，开始成本对标，达不到要求不允许开工。2015-2017年底集团内项目41个、优化2.5亿，落实1.9亿，平均460万/个，其中单个超500万的占36%，超1000万的占15%目 录 / CONTENTSPART 01案例分析PART 02高效管控PART 03关键技术01章节 PART案例分析第一讲 案例分享高效地库的八字原则 高效停车
2、区 高效布车方式高 行车流线顺畅顺 大型地库秩序优先序 沿地库长边布车长 车道双边停车双 靠边停车边 车优先先 顺应地势势错在哪里成本危害正确做法经验教训 感受地库冲击、汲取经验教训、掌握实战技术第一讲 案例分享第一讲 案例分享案例1：优先高效停车区 地库形态保证中和整：轮廓不越过周边塔楼的中线，外墙要整齐（约550元/平米） 满足同样车位数，地库面积减少5000平米，外墙面积减少2000平米第一讲 案例分享案例2：大型地库秩序优先 大型地库要有整体规划的理念，整体秩序大于局部的便利 地库车道的长度超过（120、150、180）米时，应设连通道；尽端车道不宜超过30米第一讲 案例分享案例3：停
3、车优先设备靠后 对综合体地库，平面和竖向空间都要合理，布置地库方案时先下后上 对综合体地库，车库的停车数量比车库的停车品质更重要，配比按增加10%考虑第一讲 案例分享案例4：顺应地势 车库内的小坡道对品质有非常大的影响，同时也对车位的排布有很大的限制 同一块用地，车位的排布方式根据塔楼的调整有不同的解法，要多尝试02章节 PART关键技术第二讲 关键技术关键技术设计控制车位设计坡道出入口塔楼下空间结构找坡人防设计设备房设计机械车位一、规模控制二、地库型式三、平面控制四、地库层数第1节 设计控制 追求停车效率的本质是少建地库、最高境界是不建地库！1、车位规模的确定如何解决？地面停车位地面车位合理
4、最大化地库停车位转 化规划停车位一、规模控制1个概念 3个问题1个概念：贡献有多大？1：允许做多少？ 规定上限3个问2：你要做多少？3：你能做多少？承受上限精细设计题 地面车位不计入规划停车数 地库车位销售可以盈利（一般最多考虑两年的去化率）特殊情一、规模控制况要点：综合分析政策、项目、成本与品质等因素，使地库规模合理最小化合理最小化一个1000辆车的地库，1:1的车位配比，将10%的车位放置于地上，分摊到可售面积所节省的成本约100元/平米在消防环道的外侧布置停车位2、功能配置的合理性停车区 设备房区 人防区塔楼区地库组成储藏室 自行车库 保安宿舍 工具间景观水池储藏室：当地人喜欢吗？能卖回
5、成本吗？送给客户对卖楼能有多大帮助自行车库：地面能做吗？做多少？怎么做？对小区有多大影响？其它：需认真考虑一下、真的有必要做吗？一、规模控制主动设计被动设计or?3、半地下车库4、架空地库二、地库型式1、普通地库2、坡地地库室外地坪地库地库室外地坪室外地坪地库a地库（上抬）bba/22%-5%1、普通地库 要点：尽量抬高、减少埋深 要点：覆土均匀、保证品质 关于坡度：1%是无感坡度，最大不超过2%定义：平地或坡度小于5%的用地条件下的全地下车库1、普通地库1、普通地库计容商业原始地形室外地坪高差大变化大地库变化大变化大2、坡地地库定义：坡度大于5%的场地特点：好-节省成本；坏-大量浪费成本要点
6、：服从规划、兼顾地库、顺应地势、人防全埋少动土在填方区做地库a/3ba/2 半地下车库环境好、使用方便、建造成本低（约全地下车库的2/3） 要点：服从规划（不可为做半地下车库牺牲小区内品质）；自然排烟3、半地下车库住宅住宅住宅局部人防地库 架空地库使用方便、效率高、建造成本低 注意：地上的全部功能（登高、人员出入、绿地等）搬到地库顶部 提前落实容积率以及建筑高度的计算原则4、架空地库商业街道架空地库商铺街道4、架空地库优点：可减少外墙面积及坡道出入口数量，利于整体停车效率的提高，节省成本缺点：需解决分期管理、分区施工、施工施工道路道路、室外雨水管等问题注意：地库应与道路施工组织及管线的埋设协调
7、设计三、平面控制要点：充分考虑并协调相关因素情况下，优先考虑合建分期地库的分建与合建要点：1、一般高层住宅宜采取合建方式2、低层住宅分建具有明显的成本优势3、多层及小高层住宅应综合分析各种因素、做充分比对后再决定三、平面控制塔楼与地库的分建与合建要点1：一般高层住宅宜采取合建方式成本差异外墙面积、地库面积、基坑支护、降排水等，成本差异一般会有数百万、上千万甚至几千万。注：建筑越高、布置越不规则、地质情况越差、地下水位越高、设备房及人防规模越大，合建方式的成本优势越大。三、平面控制开盘抢建、灵活开发的情况下，可考虑分建三、平面控制要点2：低层住宅分建具有明显的成本优势三、平面控制成本差异：主楼数
8、量多且分散、合建地库停车效率低 主楼基础埋深小，与地库的高差处理较尴尬车位680个、停车区4.7万平米、单车位指标70平/辆优化后停车区面积：1.6万平米结构转换是否合适？要点3：多层及小高层住宅应综合分析各种因素后再做决定设计条件对两方案的影响建筑高度、停车效率、建筑布置、地质条件、地库配置、资金运作、施工组织、等。 随着建筑高度、建筑密度的降低，合建的成本优势逐渐减小丧失，分建的成本优势逐渐增大上升，直至持平再到反转。 这里不仅是成本，还要综合考虑运营、市场、项目条件等因素三、平面控制同样的地库面积，做一层好？二层好？ 地库顶板及底板面积减少一半，但侧墙面积增加50%，并增加中间楼板，且负
9、二层造价高 地库停车效率降低：增加坡道、增加效率低下的塔楼下地库面积 埋深加大一倍，基坑支护、降水、土方、工期以及基础单方成本等 车位品质变差：负二层车位的售价一般比负一层低四、地库层数要点：一般应尽量减少地库的层数、尽量减少底层的面积一、基本尺寸二、柱网设计三、车位布置第2节 停车位设计1、规范规定一、基本尺寸1、规范规定一、基本尺寸2100 x51001、规范规定-总结一、基本尺寸5500并非双向通车道宽度，而是后退式停车一次倒车入库所需的车道宽度2、常见错误不真正了解规范的意思，常常会犯一些低级错误1、背靠背车位深度2、一侧靠墙车位宽度（两侧靠墙？）3、柱子挡车门，除非当做墙4、一侧靠通
10、道、另一侧靠墙或柱或车5、通车道宽度：出车、不出车6、车道宽与进出车位舒适度的理解一、基本尺寸1234561、模块化设计主动设计二、柱网设计ab1、确定车位尺寸：2400 x5100、2500 x5300等；2、确定车道宽度：5500、6000等；3、横向柱跨宽度：L1=3*c+100+柱宽4、纵向柱跨宽度：L2=（2a+b）/2cL1L22、标准柱网的舒适度二、柱网设计1、柱网7800 x7800，舒适度低，一般不建议使用，仅用于成本特别低的项目；车位宽理论值2400，实际不满足；通车道宽度5500，进出车要小心；abc78008100780081002、柱网7900 x7900，舒适度一般
11、，适用于一般项目；车位宽2400，通车道宽度达5600；3、柱网8000 x8000，舒适度较高，适用于中高端项目；车位宽2450，通车道宽度达5800，进出车较舒服；4、柱网8100 x8100，舒适度高，适用于高端项目；车位宽2500，通车道宽度达6000，进出车舒适。要点：柱子与车位的关系保证进出车能享受比实际车道宽度更大的舒适尺度，又不会阻挡车门3、小柱网的应用二、柱网设计大柱网中柱网小柱网中柱网是大柱网在浙江、天津等地应用时的变异版；既没有大柱网的品质，也没有小柱网的成本优势，是非常规应用。3、小柱网的成本及品质二、柱网设计成本：小柱网比大柱网的成本低约120元/平米，降低20cm的
12、层高（40元/平米），总体含钢量低（80元/平米）品质：进出车位不舒适 柱子密度大 层高低较压抑3、小柱网的应用 一般不建议采用小柱网 五级人防区宜采用小柱网，五级人防区宜采用小柱网，荷载对含钢量影响大； 低成本项目可采用小柱网，要求柱宽不小于400、横向柱间净距不小于5000（考虑挂消火栓、以及防火分区之间设隔墙的影响）；车道纵向柱间净距不小于6000（保证一次进出车） 下列情况不宜采用小柱网 项目定位高或较高； 工期紧张、资金成本对工期较敏感； 荷载小、水位低、柱网导致的成本差别不大常见错误小柱网+窄车道 小柱网+无梁楼盖（柱帽间距无法走管线）二、柱网设计合理状态设计要点 首选垂直车位，减
13、少平行车位、避免斜车位 停车效率最大化高顺序长，双边先势 or 双边先试?三、车位布置 约2万平方的地库，460个车位，优化后同样的车位数，减少面积约3000平方米水很深,多尝试一、坡道及出入口数量二、坡道及出入口宽度三、弧形坡道内圈半径第3节 坡道出入口设计1、50辆，一个汽车疏散口2、51-100辆，一个双车道汽车疏散口3、100辆，地下一层至室外的汽车疏散口不应少于2个注：当采用错层或斜楼板式且车（坡）道为双车道时，其它楼层疏散坡道可设1个汽车库设计防火规范车库建筑设计规范注：1）防火规范的规定为最低要求，车库建筑设计规范的规定完全满足防火规范的要求2）新规范将出入口及车道数量、居住建筑
14、及非居住建筑分别进行规定3）当车位当量3000且车道数量5条时，出入口数量应经交通模拟计算确定一、坡道及出入口数量1、规范要求1、规范要求（提炼）基本规定：车位当量1000需3个口、车位当量100需2个口、车位当量100可1个口居住建筑室外地面车位1000需3个口： 可3个单口车位100 需2个口： 可2个单口B1B2B3车位25 需1个双口车位25 可1个单口车位100 可1个口：非居住建筑车位1000需3个口： 可2双1单（至少2个双口）1）非居住建筑与居住建筑地库出入口数量的规定一致，只是车道数量要增加即必须增加一定的双口而已车位500 需2个双口车位100 需2个口：车位100 可1个
15、口：车位300 需1双1单车位100 可2个单口车位25 需1个双口车位25 可1个单口2）多层地库时，各层按所承受的车位总数确定坡道出入口3）居住建筑与非居住建筑共用的地库按非居住建筑执行一、坡道及出入口数量2、合理标准一、坡道及出入口数量一般一个进出宜负担一般一个进出宜负担500750500750辆车辆车 防火规范放弃了对地库出入口宽度的限制 建筑规范对出入口宽度及坡道宽度分别进行规定，且尺寸相差较大，建议有条件时尽量分别设计二、坡道及出入口宽度1、规范要求规范要求注：弧形坡道的舒适度远低于直线型坡道，在地库中间位置不宜采用三、弧形坡道内圈半径一、设计要点二、常见错误第4节 塔楼下空间1、
16、设计要点第4节 塔楼下空间Q1 Q1 优先合理利用优先合理利用 车位（子母车位）、入户大堂、设备用房、人防等Q2Q2 用完坚决剔除用完坚决剔除 地库中间塔楼下空间应优先并充分利用 地库周边的主楼下空间要么充分利用、要么完全不用（核心筒除外），利用完之后坚决剔除从成本角度来说，主楼下空间用完剔除能节省成本；但从施工难度方面，考虑到无从成本角度来说，主楼下空间用完剔除能节省成本；但从施工难度方面，考虑到无效空间剔除后、回填土难以夯实导致的塌陷问题，很多公司一般做结构空腔处理。效空间剔除后、回填土难以夯实导致的塌陷问题，很多公司一般做结构空腔处理。回填OR外运？回填成本约25元/m，外运约100元/
17、 m设计要点优先合理利用要点：塔楼外墙如有宽度大于要点：塔楼外墙如有宽度大于2m2m的开口，剪力墙之间的净距必须留到的开口，剪力墙之间的净距必须留到2.4m2.4m以上，以上，其优势绝不仅仅在于停几辆车，而在于地库布置时的整体腾挪空间其优势绝不仅仅在于停几辆车，而在于地库布置时的整体腾挪空间电机房配电柴油发电设计要点优先合理利用要点：要点：绝大部分设备用房均可放置于塔楼下方，包括消防泵房； 人防口部可利用充分利用塔楼下空间2、常见错误 塔楼下大量闲置空间 中间塔楼强行剔除或做空腔处理 周边塔楼剔除无用空间时，边线太过曲折复杂 塔楼下布置大量储藏室、多余的自行车库等第4节 塔楼下空间第5节 结构
18、找坡一、设计原理二、实操及应用一、设计原理 结构找坡并非所有项目都适合 结构找坡会对施工带来一些难度，但难度不大，实际应依性价比大小来选择应用对大型地库，顶板0.5%的坡度下，顶板的找坡层平均厚度可达到150mm以上1、适合条件 建筑规划较整齐、塔楼外地库面积较大的项目 场地自然坡度在0.3-3%的项目地下水位场地有自然坡度正好顺势做结构找坡，注意地库应控制为无感坡度地下水位超过顶板时，顶板找坡无意义二、实操及应用2、设计要点1）地库顶板及底板应做同方向、同坡度的结构找坡并综合考虑小区地面、排水管线的找坡方向地面找坡管道找坡顶板找坡底板找坡二、实操及应用2、设计要点2）找坡应简洁，一般两坡内解
19、决，平地坡长不宜超过80m（坡地不限）二、实操及应用一、人防布置二、人防口部第6节 人防设计1、人防规模及功能不多建：一般人防地下室比普通地库建造成本要多300-600元/平米一、人防布置要点：要多种因素综合分析 要充分考虑商业停车位及人防车位不可出售等因素的关系； 人防异地建设或缴纳罚款与特殊地质条件下的地库建设成本的关系； 人防物资库、人防汽车库等特殊人防功能的设置原则，由人防办在一定区域内统筹，要争取多建设人防物资库。2、人防位置选择 贯彻平战结合、靠近坡道塔楼、偏于一端、置于下层一、人防布置2、人防位置选择一、人防布置不仅注意成本的投入，还要留心车位的收益 （一般去化率80%时，宜集中
20、布置）1、设计要点：紧凑布置、不损车位2、注意事项： 相邻主要出入口应合并设置 主要出入口首先利用汽车及自行车坡道或其它已有的、直达地面的通道 可向相邻的非人防区开设密闭通道作为次要出入口二、人防口部上层被人防地库全覆盖时，下层人防可不划分人防单元；相邻人防单元共用疏散楼梯时，疏散宽度叠加计算；上下是否算相邻？（人防疏散类似于消防疏散，同层为蜂拥疏散，上下层为鱼贯疏散）一、设备房布置二、面积与层高第7节 设备房设计够用即可，请你让路1、设计要点集中布置、不损车位、注意噪音 设备房尽量集中布置，既便于管理又节省成本，同时也方便防火分区的划分 设备房宜布置在塔楼下及周边不便布车的地带，或其它不影响
21、车位布置的地方 有噪音的设备房，如生活水泵房、变压器室等，不应对住户产生影响一、设备房布置集中布置在塔楼及周边地带、自成防火分区，管理方便、管线集中、不损车位生活水泵房离开塔楼范围2米以上，首层为商业或架空也不可以，震动通过基础上传；变压器产生低频噪音，安静时一旦频率同步，就很难消除，也不能放置于塔楼下方；高压接入要接近高压接口（每迈一步约1000元成本）一、设备房布置一、设备房布置案例最大距离165m，却布置了5处设备房塔楼下空间未利用消防水池占用停车位风机房挤占停车位2、注意事项 动力中心应靠近市政高压接口，注意供电半径限制、不可轻易增加变电所数量 柴油发电机房应靠近塔楼布置，注意油烟排放
22、、不可轻易增加发电机房数量 消防水池尽量布置在塔楼下、坡道下以及其它受限不便布置房间的地带250米动力中心供电半径消防水池利用塔楼及坡道下空间一、设备房布置2、注意事项增加变电站及发电机房PK适当增加初始电压一、设备房布置设计要点面积与层高紧张够用即可、禁止随意加大10万平米左右住宅小区（含少量商业），设备房总面积800-1100平米小区规模每增加10万平米，设备房总面积约增加30%左右设备房高度二、面积与层高1）水房：按正常地库层高即可，必要时考虑地面局部下沉2）电房：下部设电缆沟时净高3.2米，采用上进上出线时净高3.8米一、成本分析二、应用分析三、操作指引第8节 机械车位1、常用型式一、
23、成本分析2、成本组成一、成本分析建安成本：一般双层机械车位净高需3.6米，地库层高4.4米，地库建安成本需增加约160元/平米（非人防）设备购置：一般双层机械车位最低价格1.4万/个（包括安装、质保期一年正常维护） 注：价格与品牌、规模、漆面做法、联动装置有关 运输成本：设备运输需要单独收费，一般省内800元/个，出省会根据路途远近来上调维护保养：最低150元/车/年，品牌厂家一般会在400元/车/年左右（指一般维护，不包括更换零件） 注：品牌厂家会贵一些，但设备质量及安装精度有保障，故障率低，修理及更换零件的费用少很多管理费用：住宅小区等固定车主使用时，一般需配备23人，非固定车主使用时，每
24、200车需配备至少1人电 费：每车主机2千瓦，只在开启式用电，不会太多，大约0.2元/车/天建安成本、设备购置、运输成本、维护保养、管理费用、电费 双层升降横移式机械车位，设备高度3.6米时只能停常规轿车，3.9米时能单层停SUV，4.2米时才能保证两层都能停SUV一、成本分析3、成本对比普通地库：按最小车位尺寸设计 每车位需地库面积(5.1+5.5+5.1)X7.8/6=20.41平米，1000辆车需地库面积20410平米 地库层高按3.6米计，地库建安成本按平均2800元/平米计普通地库成本：20410X2800=5715万元每车位成本：5.7万元一、成本分析1000车位普通地库 PK 1
25、000车位双层横移式机械车位地库双层机械车位地库：按最小车位尺寸设计 每车位需地库面积（5.75+5.8+5.75）X 8/10=13.84平米1000辆车需地库面积13840平米，地库层高需加高0.8米 地库层高按4.4米计，地库建安成本按平均2960元/平米计，单车建安成本4.097万/车 双层机械车位地库成本：每车位成本 5.7万元建安成本：4.097万元设备购置：1.4万元/个运输成本：0.08万元/个维护保养：150X10=0.15万元/个电费：0.2X365X10=0.07万元/个管理费用：忽略一、成本分析结论 -双层机械车位地库的成本与普通地库成本基本持平，并无优势一、成本分析采
26、用三层机械车位或并联式布置，车位成本会比普通地库少，但客户存取车等候时间较长，故障率相对较高，品质较差，一般不宜采用1、主要优点（优点显著） 节地节能：长远看是一个发展趋势，发达国家大量采用，寸土寸金的发达城市也多有采用 效率高：能非常方便地解决业主的停车问题，不会因车位紧张而造成业主的不满2、主要缺点（缺点很多） 品质差：进出车困难，汽车尺寸受限、较大的车完全无法使用，存取车需等候 收益差：一般政府不允许机械车位出售，即便采用长租方式，合同年限最多20年 不认可：目前国人大多不接受机械车位，认为品质差，影响对产品的评价 故障多：运行故障、漆面脱落、车辆倾覆 麻烦多：审核审批、后期维护、日常管
27、理、车辆损坏、维修纠纷等 寿命短：与安装精度及维护有关，一般机械40年，主机10年，钢丝绳等易损件需定期更换二、应用分析原则：应综合评估地库与机械车位地库的成本、收益以及项目定位、具体需求来考虑是否设置机械车位一般不宜做机械车位的地库，特定情况下可考虑部分机械车位举例： 因少量车位需加做二层而地质条件又很差时，可分析定位、成本、车位销售等因素后考虑局部机械车位 基底面积很小需做多层地库时，如车位不能完全售出或机械车位不影响收益及定位时，可考虑设置机械车位 综合体负一层做了商业、层高较高的情况下，如利用高度做一部分机械车位 当地可以不计容积率或容积率有富余时，若地面有合适的位置，可考虑设置机械车
28、库。三、操作指引03章节 PART高效管控关键词技术提升资源利用地库设计不进行重点管控不行！但单靠重点管控最好也只能做到70分不持续提升技术能力不行！不掌握关键控制技术、管控是虚弱无力的调动优势资源是事半功倍的捷径！我们和真正专家相比还有很大距离重点管控第三讲 高效管控1、设计节奏及关键节点核心点停车效率 单方成本其它停车效率：每车位平均面积 = 地库面积 / 地库车位数量。单方成本：建造地库每平米要花的钱（指地库本身的）2、地库核心关注点任务很简单：想尽办法提高停车效率、降低单方成本！ 对停车效率及单方成本重视不够，常导致我们大量无效成本的发生用最小的箱子装下该装的东西 我们要装哪些东西？
29、怎么装让箱子最小？1）停车效率1）停车效率各种因素本身相互影响，要有综合提炼能力基本功能基本功能非基本功能非基本功能塔楼下直接入户的部分塔楼下直接入户的部分单方成本：建造地库每平米要花的钱地库型式、地库布置、层高覆土、场地土方、人防设计、柱网布置、设备房设计、设备管线、防水排水、构造做法、楼盖结构、底板基础、基坑支护、现场处理等等有关因素注：影响单方成本的做法分散隐蔽在各个角落，不容易发现、解决，也无法直接判断2）单方成本品质、成本是一个跷跷板，关键是我们如何平衡？常规地质条件下，一个1000辆车的地库，单车指标每增加1平米，成本增加约300万3）、品质与成本3）、品质与成本3、强制指标控制应
30、用解读：1、本表的数据基础：靠墙车位2400 x5300，背靠背车位2400 x5050；2、本表中指标为及格线；3、纯车库默认无设备用房；4、a值在表中各数值范围中间的，按加权平均值法计算控制指标。 停车效率控制 层高控制3、强制指标控制应用解读：1、基本原理：合理品质、合理成本、可集团操作并具实效性2、应用前提：需在常规做法下进行精细化设计3、具体操作：原则上必须满足，操作上理解规则、灵活运用使用注意事项1、当地库基底面积小于5000平米时，指标受塔楼、设备房等因素影响会很敏感，将难以控制；2、控制目的是避免无效成本，而不是必须要达到指标，但影响地库成本的因素太多太杂，因此执行时应遵循“强制+灵活”的原则。3、强制指标控制地库是设计无效成本发生的“重灾区”、管控中的“大难题” 它造成的浪费动辄数百上千万、甚至几千万、上亿元，都是白扔的 它将在相当长的一段时间内，贪婪地吞噬掉我们大量的利润 解决了地库的无效成本问题，您设计无效成本的管控就可以打80分了结语THANK YOU
