1、1研究框架项目认知概念定位开发建议开发解析沈大层面海城层面模块:1空间布局规划模块:4高铁新城在海城发展的大环境下区域使命是什么？开发策略及时序鞍山层面主题定位功能构成模块:3驱动力构成总体概念定位项目开发量初步评估模块:2高铁新城开发模式研究周边竞争研究高铁新城的发展方向是什么？案例分析引爆项目高铁新城具体定位是什么？如何引爆新城开发？2模块一、高铁新城开发模式研究3开发模式归纳开发模式承接周边产业扩散及转移1卫星城模式2生态宜居5城市功能升级3城市副中心（城市功能互补）4产业升级（横向/纵向）6特色驱动模式7高铁新城七种开发模式4开发模式分析城市群城市人均GDP（元）城市化率市区人口密度（
2、人/平方公里）站台条件站台区位等级客流量（人/年）市区/近郊代表案例郊区代表案例特大城市群10000080%20000特等站 3000万城市副中心城市功能升级上海虹桥北京南站番禺广州南站卫星城模式 上海嘉定新城大城市群8000060%5000一等站 1000万城市副中心城市功能升级生态宜居苏州高铁新城济南西部新城承接产业转移产业升级无锡锡东新城枣庄高铁新城中中城城市市群群5000050%2000一等站/二等站500万城市副中心城市功能升级生态宜居沈阳浑南新城哈西新城四平高铁新区产业升级生态宜居特色驱动模式丹阳高铁片区瓦房店新城营口营东新城小城市群4000040%1000一等站/二等站300万城
3、市副中心生态宜居南昌高铁片区新余高铁新城无无5模块二、高铁新城案例分析广州番禺新城营口营东新城瓦房店新城丹阳高铁新城6番禺广州南站番禺广州南站核心区4.6平方公里，将打造为以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区，力图成为未来广州的城市副中心新城定位战略定位：华南地区综合客运交通枢纽；以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区重点发展广州南站核心商贸区、西部商务办公区、东部生活服务区开发模式：城市副中心7番禺广州南站城市群 处于珠三角城市群，属于特大城市群竞争分析 周边城市副中心较多，未来存在一定竞争城市功能 契合广州市多中心发展，整体“南拓”的城市战略发展方向产业分析 商贸产业基础较好，规模及
4、能级有进一步提升需求；商务服务相对滞后，存在较大的发展空间，但周边已形成多板块的商务格局，将面临较大竞争站台条件 特等站，年客流有望达到1亿，处于近郊8营口营东新城营东新城起步区规划16平方公里，是营口打造沈阳、大连之间新都市的门户，是未来营口主城区的形象代表，是老边区城市化的跨越平台新城定位建设标准最高、设施最完善的现现代化主城区代化主城区环境最优美、最适宜人居的生态生态主主城区城区充满教育文化气息和健康休闲色彩的人文主人文主城区城区开发模式：生态宜居9营口营东新城城市群竞争分析城市功能产业分析站台条件处于辽中南城市群，属于中城市群中城市群周边已有部分生态宜居高铁新城，未来存在一定竞争营口市
5、暂未规划暂未规划以居住居住为主要功能的集集聚区域聚区域营口市已已在西市区规划规划20.47平方公里的高新产业园高新产业园二等站二等站，年客流量500万以上距离市区12公里，处于郊区郊区开发模式：生态宜居新城10瓦房店新城瓦房店新城距离市区约13公里，一期规划面积14.38平方公里，其中工业园区占地12.6平方公里，新城区将被打造成新型工业城市新城定位新型工业的集聚新型工业的集聚地地创新体制的创新体制的试验区试验区安置就业的新安置就业的新基地基地对外展示的新窗口对外展示的新窗口开发模式：产业升级（纵向）11瓦房店新城城市群：辽中南城市群，属于中城市群城市群竞争分析：周边高铁新城以产业升级为主导的
6、新城较少，竞争较小竞争较小城市功能：瓦房店暂未规划暂未规划以产业产业为主导的集聚区域集聚区域产业分析：瓦房店受大连市产业发展影响，产业急需升产业急需升级和拓展级和拓展站台条件：二等站二等站，年客流量500万人次；距离市区20公里，处于郊区郊区开发模式：产业升级（纵向）12丹阳高铁片区丹阳高铁片区规划面积2平方公里，距丹阳老城区中心约10公里，规划为以旅游服务、商务办公、商业娱乐、休闲居住为主体功能的城市新兴综合服务区片区发展方向深入挖掘魏晋南北朝时期中国文化，以文化旅游为主题建设“齐梁文化城”以高铁站为中心，打造商务信息港，以富有特色的现代商务信息服务业为主开发模式：特色驱动模式13丹阳高铁片
7、区城市群处于南京城市群，属于中城市群中城市群竞争分析周边没有以文化旅游为主要驱动的高铁新城，竞争较小竞争较小城市功能城市拥有魏晋南北朝文化底蕴，但暂未开发文暂未开发文化旅游资源化旅游资源产业分析城市已规划建设航天航空产业基地和新材料产业基地，产产业升级已逐业升级已逐渐饱和渐饱和站台条件二等站二等站；距离市区10公里，属于郊区郊区开发模式：特色驱动模式文化旅游14高铁新城发展趋势城市群城市群 高铁新城的开发必须符合城市所在城市群的能级竞争分析竞争分析 高铁新城开发必须考虑与周边高铁新城的竞合关系，形成一定的差异化城市功能城市功能 高铁新城开发必须考虑新城在整个城市中的功能定位产业分析产业分析 高
8、铁新城开发必须结合原有产业基础，利用原有资源站台条件站台条件 高铁新城开发必须考虑站台能级及站台所处区位15模块三、周边高铁新城竞争分析16周边竞争分析新城名称站台名称站台等级新城面积 （平方公里）新城定位（开发模式）哈西新城哈尔滨西站一等站43.18城市副中心西部新城德惠西站二等站规划中规划中西部新城长春西站一等站13城市副中心岭西新城公主岭南站二等站12.47生态宜居新城高铁新区四平东站二等站5.21生态宜居新城滨湖新城昌图西站二等站7.8生态宜居新城铁岭新城铁岭西站二等站35生态宜居新城浑南新城沈阳南站一等站57城市功能升级达道湾新城鞍山西站二等站150城市副中心营东新城营口东站二等站1
9、6生态宜居新城北海新区盖州西站二等站45城市副中心南部新区鲅鱼圈东站二等站规划中规划中瓦房店新城瓦房店西站二等站14.38产业升级（纵向）普湾新区普兰店西站二等站3357.6城市功能升级体育新城大连北站一等站74城市副中心城市副中心城市功能升级生态宜居产业升级特色驱动5251017浑南新城浑南新城依托沈阳南站发展，总规划面积57平方公里，是“十二运”的主功能区，也是承担沈阳市未来行政中心、科技中心、文化中心重任的新兴城区新城定位世界第三代城市典范世界第三代城市典范，新能源时代生态城市建设的旗帜国家中心城市国家中心城市，面向国际开放的东北亚枢纽门户东北亚智慧新城东北亚智慧新城，引领东北亚产业提升
10、的创意与研发中心发动机沈阳经济区核心城市沈阳经济区核心城市18浑南新城开发现状：2013年，浑南新城将建成行政中心、全运村及设施、省档案馆、省博物馆、省科技馆、省图书馆、接待中心、会议中心、国际学校、国际医院、沈阳南站枢纽、桃仙机场新航站楼全运会前，浑南新城将建成道路162公里，2012年7月，非机动车道及人行道也将正式投入使用19达道湾新城达道湾新城规划区域面积150平方公里，以精特钢和钢铁深加工、现代服务业和人才培养基地为产业定位新城定位世界世界级钢铁精深加工产业基地级钢铁精深加工产业基地中国技能人才培养中心中国技能人才培养中心东北最大的商贸物流中心东北最大的商贸物流中心制造业制造业中心中
11、心职教职教中心中心文体文体中心中心商贸商贸中心中心生活生活中心中心达道湾新城20达道湾新城开发现状：鞍山职教城已投入使用，鞍山市奥林匹克体育中心已初具规模现代服务业集聚，凯兴启明农贸大市场、凯兴冷库、十里河灯饰城、东北Mall等商业项目已开业运营光电产业园、装备制造产业园等大型产业项目正在稳步建设中21游乐场游乐场35003500位大型停车场位大型停车场4040万平家居建材集散地万平家居建材集散地奥特莱斯奥特莱斯165165万平方米万平方米物流物流商住商住办公办公酒店酒店娱乐娱乐休闲休闲餐饮餐饮购物购物公园公园东北东北MALL项目位于鞍山西客项目位于鞍山西客站以北站以北1公里处，公里处，新站建
12、成通新站建成通车后，鞍山到沈阳仅需车后，鞍山到沈阳仅需20分分钟，到大连仅需钟，到大连仅需40分钟分钟22营东新城营东新城起步区规划16平方公里，是营口打造沈阳、大连之间新都市的门户，是未来营口主城区的形象代表，是老边区城市化的跨越平台新城定位建设标准最高、设施最完善的现现代化主城区代化主城区环境最优美、最适宜人居的生态生态主主城区城区充满教育文化气息和健康休闲色彩的人文主城区人文主城区“新”营口带状组团城市中北部城区的城市副中心城市副中心23营东新城开发现状：基础设施日益完善。全年实施道路交通工程16项，总投资5.4亿元城市建设力度空前。全年动迁企业112户，动迁居民10000余户，动迁面积
13、78万平方米新城商住区人气鼎聚。知名房地产企业纷纷入驻，总投资超过300亿元工业园区基础设施建设步伐加快。全年入驻园区项目达113个，总投资近107亿元24瓦房店新城瓦房店新城距离市区约13公里，一期规划面积14.38平方公里，其中工业园区占地12.6平方公里，新城区将被打造成新型工业城市新城定位新型工业的集聚新型工业的集聚地地创新体制的创新体制的试验区试验区安置就业的新安置就业的新基地基地对外展示的新窗口对外展示的新窗口开发模式：产业升级（纵向）25盖州北海新区新城职能能目标海洋之窗海洋之窗联系东北广大腹地，联系东北广大腹地，面向海洋开放的面向海洋开放的窗口窗口城市城市之心之心统领营口发展，
14、引导统领营口发展，引导两翼互动的多功能两翼互动的多功能核心核心生态生态之港之港依山连海，优美和谐依山连海，优美和谐的生态景精品之城的生态景精品之城突破传统模突破传统模式，营造人性化城市的精品典范式，营造人性化城市的精品典范盖州北海新城未来将打造为营口市行政中心、营口市商贸中心、中国电机之都26鲅鱼圈新城规划中，资料极少，未来营口市政府可能搬迁至该地27模块三、海城高铁新城发展方向研判28城市群分析辽中城市群规划对其定位来分析，海城还是以自身资源为特色发展镁制品和耐火材料等，并与鞍山连接成都市发展带在对接高铁的发展中鞍山已经先行一步，一体化带来的投资和消费有限，反而有可能吸走海城的消费，限制海城
15、的城市发展和框架拉开区域发展中，海城被定为于资源产地和初加工地，周边大城市工业发展尚未饱和，海城只能依靠自身的资源和产业特色融入区域的发展29竞争分析城市副中心城市功能升级生态宜居产业升级特色驱动52510海城周边高铁新城发展模式中以城市副中心模式及生态宜居模式为主，产业升级及特色驱动模式存在一定机会30城市功能分析海城老城为商业、服务业中心，极化现象严重，承载空间不足海城正从单中心向多中心发展，以沿海城河的向西带状发展为主海城新城发展以居住功能为主，城市商业等生活性服务设施缺乏，人气不旺本片区为城市门户区，不适宜作为居住片区发展31产业分析海城的产业和资源的三大优势：菱镁资源和加工；服装商贸
16、和制造；农业高科技区菱镁产业链各环节已形成较成熟的发展模式，不适宜农业产业对高铁依赖性较低，无法充分发挥高铁优势，不适宜服装商贸产业在东北有较强影响力，但产业链发展不完善，有较大的提升空间，适宜！从商贸产业品类横向拓展来看，海城已有服装、箱包等品类，未来水暖、建材等产业集群也在发展中，西柳义乌小商品城建设项目也已启动，佩雷拓展方向有限32站台条件分析海城站为二等站，处于城市郊区，一般较适宜的发展模式为：产业升级生态宜居特色驱动模式33结论主要方向产业升级模式 服装商贸产业升级第六代服装商贸市场特色驱动模式 旅游项目菱镁主题公园 科教新城以服装纺织产业及菱镁材料产业为主的大学城34下一步工作内容
17、项目认知概念定位开发建议开发解析沈大层面海城层面模块:1空间布局规划模块:4高铁新城在海城发展的大环境下区域使命是什么？开发策略及时序鞍山层面主题定位功能构成模块:3驱动力构成总体概念定位项目开发量初步评估模块:2高铁新城开发模式研究周边竞争研究高铁新城的发展方向是什么？案例分析引爆项目高铁新城具体定位是什么？如何引爆新城开发？35商贸产业纵向升级辐射功能区辅助功能区核心功能区36商贸产业纵向升级辐射功能区酒店公寓写字楼商业中心行政中心辅助功能区居住片区核心功能区商贸交易中心商贸展示中心商务会议中心现代物流中心新材料研发中心37菱镁主题公园辐射功能区商业酒店配套菱镁主题公园功能区比例1:1:138大学城辐射功能区商业等配套大学城功能区比例3:2:3
