1、其他税制培训资料2内容 第一节 资源税法 资源税是以各种自然资源为征税对象征收的一种税。目前我国资源税的征税范围仅限于矿产品和盐，对其他自然资源暂不征收。本节作一般了解，掌握的重点包括：（1）征税的对象、范围。纳税人和税率的规定及免税的规定。（2）应纳税额的简单计算。 第二节 房产税 房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产的租金收入，向产权所有人征收的一种税。本节作一般了解，本部分应重点掌握纳税人的一般规定，以及国有房产、出典房产、产权所有人不在当地和产权、租典纠纷尚未解决的房屋的纳税主体规定，经营自用房屋、出租房屋的计税依据和适用税率，应纳税额的计税方法；3 第三节 车船使用税法
2、 车船使用税是对行驶于国家公共道路的车辆、航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按其种类、大小实行定额征收的一种税。本节需要了解应税车辆、船舶的范围，应纳税额的计算方法。 第四节 契税法 契税是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税。本节要求了解契税征税项目及范围，税率以及契税的计算。 第五节 城镇土地使用税法 本节作一般了解，了解城镇土地使用税纳税人的规定，应纳税额的计算方法；以及税收优惠规定。 第六节 土地增值税 了解（1）征税范围的界定。（2）应税收入和扣除项目的确定。扣除项目是这一节的重点，每项内容必须搞清楚。 （3）应纳税额的计算方法。（4）税收优
3、惠政策。4第一节 资源税法 【本节提要】 资源税是以各种自然资源为征税对象征收的一种税。目前我国资源税的征税范围仅限于矿产品和盐，对其他自然资源暂不征收。 本节作一般了解，掌握的重点包括： （1）征税的对象、范围。纳税人和税率的规定及免税的规定。 （2）应纳税额的简单计算。 5【理解分析】 资源税难点部分是要掌握应计税的资源产品应为初级产品，以及准确确定计税依据。 应征资源税的产品，销售时也应征收增值税，两税的征收除税率不同外，主要的区别是，资源税只对初级矿产品征收，征收一次后，再进入流通环节时不再计入资源税； 而增值税是对销售的任何矿产品征收，不论是初级矿产品还是精加工矿产品。 计征增值税时
4、精加工矿也不需要还原成原矿，并且卖一次征一次，具有多次征收的特点。 6一、纳税人 资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。 这里的“单位”是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位（包括外商投资企业和外国企业）； “个人”是指个体经营者和其他个人（即外籍人员）。中外合作开采石油、天然气，按照现行征收矿区使用费，暂不征收资源税。独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。 我国资源税的税目有七个，实行从量计征。 7【理解分析】 1、资源税是对在中国境内生产或开采应税资
5、源的单位或个人征收，对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。 2、资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或移作使用时的一次性征收，而对已税产品再批发、零售的单位和个人不征资源税。 3、资源税不仅对符合规定的中国企业和个人征收，对外商投资企业和外国企业，除国务院另有规定以外，也要依法征收资源税。 8二、税目、税率 资源税的税目即征收范围，目前只对矿产品和盐征收，具体包括七项。 税税 目目税额幅度税额幅度一、原油一、原油二、天然气二、天然气三、煤炭三、煤炭四、其他非金属矿原矿四、其他非金属矿原矿五、黑色金属矿原矿五、黑色金属矿原矿六、有色金属矿原矿六、有色金属矿原矿七
6、、盐七、盐固体盐固体盐液体盐液体盐8-30元元2-15元元/千立方米千立方米0.3-5元元/吨吨0.5-20元元/吨或者立方米吨或者立方米2-30元元/吨吨0.4-30元元/吨吨10-60元元/吨吨2-10元元/吨吨9三、课税数量 课税数量是资源税的计税依据。资源税实行从量定额征收，课税数量成为计税的关键。计税数量的确定必须掌握。1、纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。2、纳税人开采或生产应税产品自用的，以自用数量为课税数量。 资源税条例规定，纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的课税数量；未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，
7、从高适用税额。 10四、应纳税额的计算 计算公式是： 应纳税额课税数量单位税额 【理解分析】 1、一般计税方法。 （1）资源税的应纳税额，按照应税资源产品的课税数量和规定的单位税额计算。其计税公式如下： 应纳税额 = 课税数量适用的单位税额 （2）扣缴义务人代扣代缴资源税应纳税额的计算公式为： 代扣代缴税额 = 收购的未税矿产品数量适用的单位税额 11例题 甲油田5月份生产原油20万吨，其中已销售12万吨，用于自办油厂加工6万吨，另有2万吨待售。甲适用的单位税额为8元/T。计算甲5月份应纳的资源税。 答案：应纳资源税（126）8144万元。 122、应纳税计算的特殊规定。 （1）未分别核算或不
8、能准确提供不同税目产品数量的，从高适用税额计税。 （2）不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比换算成的数量为课税数量。 13五、减税免税 1、开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。 2、纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。 3、对独立矿山应纳的铁矿石资源税减征40，按规定税额标准的60征收。 4、国务院规定的其他减免税项目。纳税人的减、免项目，应当单独核算课税数量；未单独核算或者不能准确提供课税数量的，不予减税或免税。 14六、纳税义务发生时间及纳税期
9、限 1、纳税人销售应税产品，其纳税义务发生时间是：（1）纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天。（2）纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间为发出应税产品的当天。（3）纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间为收旋销售款或取得索取销售款凭据的当天。2、扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间为支付货款的当天。3、纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间为移送使用应税产品的当天。 15 纳税人的纳税期限为1日、3日、5日、10日、15日或者1个月，由税务机关根据实际情况具体核定。不能按固定期限计算纳税的，可以按次计算纳税。以一个月为一期纳税的
10、，自期满之日起10日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为一期纳税的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起10日内申报纳税并结清上月税款。 16七、纳税地点 资源税的纳税地点有三种情况：1、向开采或生产所在地主管税务机关缴纳，具体实施时应注意：纳税人跨省、自治区、直辖市开采资源税应税产品，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品一律在开采地纳税。 2、纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产品，纳税地点的调整由省、直辖市、自治区、税务机关确定。3、扣缴义务人代扣代缴资源税，向收购地主管税务机关缴纳。 17东南大学远程教育财政与税收财政与
11、税收第第 五十六五十六 讲讲主讲教师：主讲教师： 吴斌吴斌18第二节 房产税 【本节提要】 房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产的租金收入，向产权所有人征收的一种税。 本节作一般了解，本部分应重点掌握纳税人的一般规定，以及国有房产、出典房产、产权所有人不在当地和产权、租典纠纷尚未解决的房屋的纳税主体规定，经营自用房屋、出租房屋的计税依据和适用税率，应纳税额的计税方法； 熟悉征税范围，减免税规定，对新建房屋、投资联营、融资租赁房屋、无租使用的房屋以及清产核资房产的征税规定。 19一、纳税人和征税范围 房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产的租金收入，向产权所有人征收的一
12、种税。房产税的纳税人是房屋的产权所有人。 20【理解分析】 （1）房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 注意：城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村；开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 （2）房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。 其中：产权属国家所有的，由经营管理单位纳税，产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；产权出典的，由承典人纳税；产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税；外商投资
13、企业和外国企业暂不缴纳房产税。 21二、计税依据。 房产税采用从价计征。计税办法分为； 按计税余值计税和按租金收入计税两种情况。 22【理解分析】 （1）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 计税余值通常是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。 其中：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价；房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施；纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值；在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定
14、。23 （2）对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 （3）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税； 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 （4）对融资租赁房屋的，在计征房产税时以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 24三、房产税税率 房产税采用比例税率，根据房产税的计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%；依据房产租金收入计税的，税率12%。 25四、应纳税额的计算 房产税应纳税额的计
15、算公式为： 应纳税额=房产计税余值（或租金收入）适用税率 其中：房产计税余值=房产原值（1原值减除率） 26例题 某企业经营用房原值10000万元，按当地规定减除30%后计税，其应纳房产税=10000（1-30%）1.2%=84万元。 例题 某市一居民出租房屋，年租金收入为6万元，其年应纳房产税=6000012%=7200元。 27五、税收优惠 （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。 （2）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。注意：这些单位非自用的房产，应按照规定征收房产税。 （4）个人拥有的非营业用的房产。 （5）经财政部批准免税的其他房
16、产。 28第三节 车船使用税法 【本节提要】 车船使用税是对行驶于国家公共道路的车辆、航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按其种类、大小实行定额征收的一种税。 本节作一般了解，了解应税车辆、船舶的范围，应纳税额的计算方法；熟悉纳税人的规定，车辆和船舶税额，纳税期限、地点和申报缴纳方法。 学习的重点是掌握应纳税额的计算及减免规定。 29一、纳税人 车船使用税的纳税人是在我国境内拥有并使用应税车船的单位和个人。 【理解分析】 凡在中华人民共和国境内拥有并且使用车船的单位和个人，为车船使用税的纳税义务人。通常情况下，拥有并且使用车船的单位和个人同属一人，纳税义务人既是车船使用人，又是车船的拥有人。
17、如果发生车船租赁关系，拥有人与使用人不一致的，则应由租赁双方商妥由何方为纳税义务人；租赁双方未商定的，由使用人纳税；未商定和无租使用的车船，也以车船使用人为纳税人。外商投资企业和外国企业以及外籍人员不适用车船使用税的规定。 拥有人和使用人不一致时，若有租赁关系由租赁双方商定纳税一方；如无租赁关系，以拥有人为纳税人。 30二、征收范围 征税范围：车辆、船舶。其中又分为机动车和非机动车；机动船和非机动船。 【理解分析】 （1）车辆分为机动车辆和非机动车辆两类。 （2）船舶分为机动船舶和非动动船舶两类。31三、适用税额 （1）车辆税额。车船使用税对载货汽车按净吨位规定税额，其他车辆均以辆为计税标准，
18、并对应税车辆采用幅度定额税率。见下表： 32类类 别别项目项目计税标准计税标准每年税额每年税额备注备注机机 动动 车车乘人汽车乘人汽车每辆每辆60元至元至320元元包括电车包括电车载货汽车载货汽车按 净 吨 位 每按 净 吨 位 每吨吨16元至元至60元元二轮摩托车二轮摩托车每辆每辆20元至元至60元元三轮摩托车三轮摩托车每辆每辆32元至元至80元元非机动车非机动车人力驾驶人力驾驶每辆每辆1.20元至元至24元元包括三轮车包括三轮车畜力驾驶畜力驾驶每辆每辆4元至元至32元元自行车自行车每辆每辆2元至元至4元元33（2）船舶税额。 船舶分为机动船和非机动船两大类，其中机动船按净吨位规定征税数额，
19、非机动船按载重吨位规定单位税额。34类类 别别计税标准计税标准每年税额每年税额备备 注注机机 动动 船船150吨以下吨以下每吨每吨1.20元元按净吨位计征按净吨位计征151吨至吨至500吨吨每吨每吨1.60元元按净吨位计征按净吨位计征501吨至吨至1500吨吨每吨每吨2.20元元按净吨位计征按净吨位计征1501吨至吨至3000吨吨每吨每吨3.20元元按净吨位计征按净吨位计征3001吨至吨至10000吨吨每吨每吨4.20元元按净吨位计征按净吨位计征10001吨以上吨以上每吨每吨5.00元元按净吨位计征按净吨位计征非机动船非机动船10吨以下吨以下每吨每吨0.60元元按载重吨位计征按载重吨位计征11
20、吨至吨至50吨吨每吨每吨0.80元元按载重吨位计征按载重吨位计征50吨至吨至150吨吨每吨每吨1.00元元按载重吨位计征按载重吨位计征151吨至吨至300吨吨每吨每吨1.20元元按载重吨位计征按载重吨位计征301吨以上吨以上每吨每吨1.40元元按载重吨位计征按载重吨位计征35四、应纳税额的计算 车船使用税根据不同类型的车船及其适用的计税标准分别计算应纳税额。计算公式为： 机动车（载货汽车除外）和非机动车： 应纳税额=应税车辆数量单位税额 载重汽车、机动船和非机动船： 应纳税额=车船的载重或净吨位数量单位税额 36五、申报缴纳 主要内容： （1）车船使用税实行按年征收、分期缴纳。具体纳税期限由各
21、省、自治区、直辖市人民政府确定。一般原则规定为按季或半年征收。 （2）车船使用税的纳税人应根据税法要求，将现有车船的数量、种类、吨位和用途等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，经审核后办理纳税手续；住址变更、使用的车船在数量、吨位等方面发生变化时，应按规定及时向税务机关申报。 （3）车船使用税由纳税人所在地税务机关负责征收。纳税人所在地，是指单位的经营所在地或机构所在地，以及个人住所所在地。 37六、税收优惠 （1）国家机关、人民团体、军队自用车船。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的车船。 （3）载重量不超过一吨的渔船。 （4）专供上下客货及存货用的趸船、浮桥桥用船。 （5）
22、特定车船。指各种消防车船、洒水车、囚车、警车、防疫、救护车、垃圾车船、港口作业车船、工程船。 38第四节 契税法 【本节提要】 契税是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税。 本节作一般了解，要求了解契税的计算、及其相关的纳税行为。熟悉征税项目及范围，税率，减免税规定。 39一、纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，包括国有经济单位。 【理解分析】 契税的纳税人是指以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人。 单位包括：企事业单位、国家机关、军事单位和社会团体及其他组织。个人指个体经营者及其他个人。包
23、括中国公民和外籍人员。 契税的征税对象常规的情形有国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换这五项。 40二、征税范围。 主要内容：契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括以下五项内容： 【理解分析】 （1）国有土地使用权出让。 （2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。 （3）房屋买卖。注意视同买卖的几种特殊情况：以房产抵债或实物交换房屋，由产权承受人，按房屋现值缴纳契税；以房产作投资或作股权转让，由产权承受方按买契税率缴纳契税；买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 （4）房屋赠与的受赠人要按规定缴纳契税。 （5）房屋使用权交换
24、的，交换房屋的价值相等的不征收契税；房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。 41东南大学远程教育财政与税收财政与税收第第 五十七五十七 讲讲主讲教师：主讲教师： 吴斌吴斌42三、税率 契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%5%。具体执行税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。 43四、计税依据 计税依据为：成交价格、市场价格及交换差价。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；土地使用权交换、
25、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。成交价格和交换差价明显不合理又无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 44五、税额计算 应纳税额计税依据适用税率计税依据为发生上述不同计税行为时的成交价格、市场价格和交换差价。成交价格指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，按上述公式计算纳税：1、以土地、房屋权属作价投资、入股；2、以土地、房屋权属抵债；3、以获奖方式承受土地、房屋权属；4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 45六、纳税办法 征收机关可以委托有关
26、单位代征契税。具体代征单位由省（市、自治区）政府决定。承受土地、房屋权属的纳税人，按下列程序办理纳税手续：1、纳税人在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后10日内，到土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的资料。2、征收机关对纳税人的申报进行必要的审查后，核定应纳税额、纳税期限等，并及时通知纳税人。3、纳税人按征收机关核定的税额及规定的期限纳税后，由征收机关开具完税凭证。 46七、减税、免税 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；2、城镇职工按
27、规定第一次购买公用住房的，免征契税；3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；4、财政部规定的其他减征、免征项目。经批准减免契税的纳税人，改变有关土地房屋的用途，不再属于减免范围的，应当补缴已经减征、免征的契税款。 47第五节 城镇土地使用税法 【本节提要】 本节作一般了解，了解城镇土地使用税纳税人的规定，应纳税额的计算方法；以及税收优惠规定。 48一、纳税人 凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。 【理解分析】 具体规定：（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳；（2）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由
28、实际使用人纳税；（3）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税；（4）对外商投资企业和外国企业暂不适用城镇土地使用税。 49二、计税依据 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。 尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税。待核发土地使用证以后再作调整。 50三、适用税额 城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土地年税额规定如下： （1）大城市0.5元至10元； （2）中等城市0.4元至8元； （3）小城市0.3元至6元； （4）县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。 51四、
29、应纳税额的计算 城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占用的土地面积和适用单位税额计算。计算公式如下： 年应纳税额=年计税土地面积（平方米）适用税额 若分季或月缴纳时： 季度应纳税额年应纳税额4 月应纳税额年应纳税额1252 如果土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。 某市甲乙二公司共同拥有一块面积为1500平方米的土地使用权，甲实际使用1/3，其余为乙所使用。假设该市每平方米纳税额为2元， 则甲需缴纳15001/32=1000元， 乙需缴纳15002/32=2000元。 53第六节 土地增值税 【本节提要】 土地增值税是对转让国有
30、土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的特点：以转让房地产取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；实行超率累进税率；实行按次征收。要了解的主要内容包括： （1）征税范围的界定。 （2）应税收入和扣除项目的确定。扣除项目是这一节的重点，每项内容必须搞清楚。 （3）应纳税额的计算方法，掌握第二种计算方法较方便。 （4）税收优惠政策。54【理解分析】 单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织；个人包括个体经营者。 （1）凡是各种单位与个人有偿转让房地产的，均应缴纳土地增值税； （2）外商
31、投资企业、外国驻华机构、外国公民、港澳台同胞、海外华侨等，只要有偿转让房地产的，就是土地增值税的纳税义务人。 55一、纳税义务人 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。 【理解分析】 单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织；个人包括个体经营者。 （1）凡是各种单位与个人有偿转让房地产的，均应缴纳土地增值税； （2）外商投资企业、外国驻华机构、外国公民、港澳台同胞、海外华侨等，只要有偿转让房地产的
32、，就是土地增值税的纳税义务人。 56二、征税范围 土地增值税的征税范围包括： （1）出售国有土地使用权的； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的； （3）存量房地产的买卖； （4）以房地产抵债而发生房地产权属转让的； （5）投资或联营企业将作价入股的房地产再转让的； （6）合作建房后转让的。 57【理解分析】 土地增值税征税范围的界定标准为： （1）转让的土地，其使用权须为国家所有； （2）土地使用权、地上建筑物及附着物的产权发生转让； （3）出让人对转让房地产取得收入。 无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税
33、范围，应对之征收土地增值税。但土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房屋产权的行为。 58三、税率 级级次次增值额占扣除项目增值额占扣除项目金额比例金额比例税率税率速算扣除系数速算扣除系数150以下（含以下（含50）30%02超过超过50100（含（含100）4053超过超过100200（含（含200）50154200以上以上 30603559四、转让房地产增值额的确定 1、收入额的确定。 纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。 602、扣除项目及其金额。 允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额包括： 一是土地使用权人将未建建筑
34、物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额； 二是纳税人取得土地使用后，建造商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额； 三是纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。 61以上三类扣除项目依据具体内容不同，又可分为六类： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）允许按实际发生数扣除，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等； （3）开发土地和新建房及配套设施的费用
35、（简称房地产开发费用）指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。 （4）对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除。 62 （5）对于利息支出，分两种情况确定扣除： 凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其允许扣除的房地产开发费用为： 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内 （注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的
36、金额）。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”的计算方法是，其允许扣除的房地产开发费用为： （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。 63五、应纳税额的计算 1、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法。 （1）计算增值额 增值额=收入额扣除项目金额 （2）计算增值率 增值率=增值额扣除项目金额 （3）确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率 （4）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 642
37、、出售旧房应纳税额的计算方法。 计算步骤是： （1）计算评估价格。其公式为： 评估价格=重置成本价成新度折扣率 （2）汇集扣除项目金额 （3）计算增值率 （4）依据增值率确定适用税率 （5）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 65 例题A房地产开发公司建造并出售一写字楼，取得收入1200万元（营业税税率5，城建税税率7，教育费附加征收率3）。A为建造该楼支付的低价款为140万元，开发成本为180万元（注：A因同时建造其他商品房，不能按该楼计算分摊银行贷款利息支出）。A所在地确定的房地产开发费用扣除比例为10。计算A转让该楼需缴纳的土地增值税。 答案： （
38、1）转让收入1200万元 （2）转让的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额140万元 开发成本180万元 有关开发费用（140180）1032万元 与转让有关的税金12005（173）66万元 其他扣除项目（140180）2064万元 扣除项目金额140180326664482万元 （3）转让房地产的增值额1200482718万元 （4）增值额与扣除项目金额的比率718/482100148.96 （5）应纳土地增值税7185048215286.7万元。 66六、税收优惠 减免税的规定。包括： （1）建造普通标准住宅出售，其增值税未超过扣除项目中第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项金额
39、之和20%的，予以免税。 增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适应该免税规定。 （2）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 （3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 67七、申报和缴纳 1、申报纳税程序。 房地产开发公司。 纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后七
40、日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料：房屋产权证、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；与转让房地产有关的资料；根据税务机关的要求提供房地产评估报告。税务机关应当对上述纳税资料，包括合同或批件文本等，进行严格审查。 682、纳税时间和缴纳方法。 （1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。 （2）以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。 （3）项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。693、纳税地点： 土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。当纳税人转让的房地产的座落地与其居住所在地、机构所在地或经营所在地同在一地的，可以其住所所在地或办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产座落地与其机构所在地或经营所在地不在一地时，则应在房地产座落地的主管税务机关申报纳税。
