1、一、宏观政策分析一、宏观政策分析二、商丘市宏观市场分析二、商丘市宏观市场分析三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况市场市场分析分析2 2、商业市场分析、商业市场分析2编号编号主要商业主要商业1向阳路步行街2旺角步行街3丹尼斯八一路店4京港百货民主路店5京港百货香君店6中环广场7安奇乐易8华文购物广场9华联国贸中心10白云国际广场468910商丘典型商业布局集中，主要分布在民主路、八一路、神火大道、凯旋路围合区域；12375商丘商业布局商丘典型商业布局呈现明显的集聚特性，主要分布在中心广场附近的各主要交通路口周边三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况商业市场分析商业市场分析向
2、阳路步行街商丘大众购物主要场所，以多元化品牌、高性价比持续保持高人气，租金水平125-300元/月位置位置 凯旋路与民主路交汇处总面积总面积约2万步行街总长度步行街总长度约660米商业进深商业进深15米店铺数量店铺数量约222个店铺面积店铺面积多为80-90业态组合业态组合服装、鞋类销售为主，配合部分小吃品牌品牌以国内时尚休闲的二线品牌为主租金租金125-300元/月向阳路步行街向阳路步行街民主路民主路神神火火大大道道凯凯旋旋路路三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况商业市场分析商业市场分析向阳路步行街业态组合整体业态组合以普通服装及运动休闲装备为主，分别达48%、20%，餐饮类占比
3、较少，仅12%整体业态组合以普通服装销售为主，占比48%，其次是面向年轻客户的运动休闲品牌，占比20，餐饮类占比较少，仅8%，且以低端的小吃为主；服装销售方面男装占比最高，达38%，女装占比29%紧随其后，同时还有7%的童装及14%的内衣品牌；业态组合服装分类三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况商业市场分析商业市场分析向阳路步行街品牌品牌方面以中端品牌为主，主要面向大众消费客群品牌以面向大众消费者的中端品牌为主：服装品牌以利郎、海澜之家、劲霸、卡玛、美邦、李宁等中端品牌为主；同时有少量的精品品牌及低端的外贸服饰。三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况商业市场分析商业市场分
4、析向阳路步行街商业环境建筑形象差、缺少停留空间、低端小吃汇聚等严重影响商业购物环境整体购物环境较差：建筑形象差，店铺设在传统住宅楼底商位置，建筑形象较差；步行街内自行车、电动车穿行，乱摆乱放现象严重，影响购物场所整洁度；街道内休闲座椅较少，整洁度较差，影响客户停留时间；低档小吃汇聚，不仅从外部形象上对步行街产生影响，更容易造成垃圾污染；三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况商业市场分析商业市场分析丹尼斯八一路店商丘高端购物中心，高档品牌与大型购物超市结合，商铺租金实现水平达300-400元/位置位置凯旋路与八一路交汇处商业面积商业面积2.1万层数层数3层业态分布业态分布一层：高档品牌
5、服装、化妆品、钟表首饰、鞋包销售、德克士二层：生活百货三层：生鲜食品租金租金一层：租金300-400元/月，扣点5%二层：超市外商铺300-400元/月三层：超市外商铺260元/月备注备注每年三月、九月进行两次品牌轮换丹尼斯凯旋路八一路三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况商业市场分析商业市场分析丹尼斯八一路店品牌品牌高端，为商丘高端购物消费集合地品牌相对高端：品牌以DHC、欧时力、周大生、耐克、古缇、阿迪达斯等知名品牌为主，相对商丘其他购物场所品牌高端化；三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况商业市场分析商业市场分析店铺店铺经营面积经营面积租金租金营业额营业额一层DHC1
6、0300-400元/月，同时扣点5%20-30万/月一层运动品牌（李宁、阿迪、耐克）单店约5040万/月二层数码产品店10300-400元/月三层面包店4.5260元/月丹尼斯八一路店经营现状人流量大，商家营业收入与丹尼斯租金收入实现较高水平周中（下午周中（下午3:00-3:103:00-3:10）周末（下午周末（下午2:40-2:502:40-2:50）进85189出126153拎包41113消费额50-100元/人40%消费10-20元/人，60%消费50-100元/人三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况商业市场分析商业市场分析代表性项目代表性项目-华联国贸中心华联国贸中心商丘
7、大型一体化购物中心，成功引进沃尔玛商丘大型一体化购物中心，成功引进沃尔玛位置凯旋路与民主路交汇处商业面积总建筑面积15万方，一期共10万方，其中商业4.2万方物业类型商业中心、公寓租售比自持40%，销售60%定位以商业为主，集购物、餐饮、商住、休闲、娱乐为一体的现代化大型购物中心，商丘首席国际都市MALL租金一层外街单铺150平米，租金290元/平米；一层内街130元/平米车位1060个备注销售模式，部分带租约销售（一层），头三年按8%返租，每三年递增1%，15年可按购买价的1.5倍回购凯凯旋旋路路民主路民主路华联国贸中心华联国贸中心- -业态分布业态分布一层为商业价值最高的精品商业内街，二三
8、层一层为商业价值最高的精品商业内街，二三层为沃尔玛、肯德基主力店，四层为餐饮为沃尔玛、肯德基主力店，四层为餐饮一层：精品商业内街，经营品牌服装、一层：精品商业内街，经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、鞋、箱包化妆品、珠宝首饰、鞋、箱包二层：沃尔玛、洗化用品二层：沃尔玛、洗化用品三层：沃尔玛、童装、儿童乐园三层：沃尔玛、童装、儿童乐园四层：餐饮四层：餐饮代表性项目代表性项目-白云嘉悦广场白云嘉悦广场商丘首个纯地下商业，采用返租形式加强客商丘首个纯地下商业，采用返租形式加强客户投资信心户投资信心位置团结路与归德路交汇处商业面积建筑面积7万平米，地下负一层、负二层分别为3.5万方，其中负二层约有500
9、0平方米的人防层数2层：负一层和负二层单铺面积10-40平米价格负一层1.5-2万元/负二层1-1.3万元/车位300余个返租方式超市部分采用经营权销售模式，返租20年，每年保底8%，开业后根据实际 营业额进行分成；除超市其他部分是分割式产权销售，按照每年8%回报率进行返租，共返租5年。归归德德路路团结路团结路白云嘉悦广场白云嘉悦广场- -业态业态层数功能已引进店铺负一层大润发、黄金珠宝、化妆品、品牌服装屈臣氏、涛博、拉夏贝尔、鄂尔多斯等品牌负二层主要是大润发、其它还有餐饮、休闲娱乐、精品购物电影院（5000平方米）、电影院旗下的动漫影城、土大力、金汉斯、麦当劳、定位于吃喝玩乐，城市中心的超级
10、家庭式娱乐生活定位于吃喝玩乐，城市中心的超级家庭式娱乐生活广场广场代表性项目代表性项目-亿丰国际商贸博览城亿丰国际商贸博览城物业类型建材类专业市场位置胜利东路与睢阳大道交汇处东500米开发商商丘亿丰置业有限公司 占地面积共300亩总建筑面积40万平米容积率1.5定位以五金机电、建材家居装饰为主，涵盖灯具、电子多个产业门类，提供集展示、交易、会场、办公、电子商务、仓储、配送、货运、检测于一体的综合商贸物流平台面积区间商业两层结构，层高5.6米；临街单铺70平米；内部单铺面积25-40平米售 价一层7000元/平米。二层5000元/平米，临街三至五层公寓2600元/平米工程进度一期准现房，二期未建
11、销售率一期一层售完，二层已售80%招商政策交5000-7000元押金，前3年免租；物业费前2年免交，2年后1元/平米开业时间2015年7月1日开业代表性项目代表性项目-白云世贸商城白云世贸商城物业类型副食品类专业批发市场+公寓+住宅位置胜利东路与睢阳大道交汇处南200米开发商河南同亿置业有限公司 占地面积共500亩总建筑面积70万平米容积率2.0分期开发一期以商业市场为主，二期以住宅和公寓为主定位集仓储物流、居住办公、酒店式公寓、批发零售于一体的商贸综合体。面积区间四层，一层层高4.2米，二至四层3.6米；二层有退台走廊和连廊；单铺面积30-70平米售 价一层8000元/平米，二层5000元/
12、平米工程进度一期商业已经封顶完工，二期正在建设销售率销售停滞，几成死盘代表性项目代表性项目-豫东国际食品物流园豫东国际食品物流园位置胜利路与商均路交汇处北500米开发商河南多美工贸有限公司 占地面积300亩总建筑面积30万平米容积率1.5物业类型批发市场、公寓、酒店、物流区定位集仓储物流、居住办公、酒店式公寓、批发零售于一体的商贸综合体。面积区间两层，层高7.2米；二层有退台走廊和连廊；单铺面积50-70平米售 价一层7000元/平米，二层5000元/平米工程进度一期商业已经封顶完工代表性项目代表性项目-中原佳海国际商贸城中原佳海国际商贸城位置豫东综合物流集聚区东沙河以北、黄河路以南、商均路以
13、西、通达五路以东 开发商商丘佳海置业有限公司 占地面积1395亩总建筑面积200万平米容积率2.1定位集小商品、数码电子、通讯器材、家用电器、日用五金、文体、日杂、劳保用品、塑料制品、皮革皮草、箱包皮具、服装服饰、家纺、床上用品、酒店用品等零售批发为一体的大型现代化商贸城。分期开发一期用地635亩，建筑面积约90万平方米。拟建成小商品城；皮革皮草、箱包皮具城。配套建设：园区行政办公大楼；星级酒店，会展中心。二期用地760亩，建筑面积约110万平方米。拟建成服装、服饰城，家纺、酒店用品城；配套建设SOHO商务中心广场，景观休闲步行街，餐饮美食街。项目进度未启动代表性项目代表性项目-中濠硅谷国际广
14、场中濠硅谷国际广场位置归德路与民主路交汇处 开发商商丘中濠置业有限公司 占地面积30亩总建筑面积12万平米容积率2.1建筑规划地下两层为停车场；地上1-5层为商业，6-26层为公寓和商务办公业态定位商业广场1-5层约6万平方米，业态包括电脑IT、移动数码、手机资讯时尚礼品等工程进度在做地基销售进度未启动19可编辑1）从整个城市商业发展的趋势来看，已经突破单核局限，多核发展态势明显（如商字商圈、北海路商圈）2）从典型失败项目分析来看，先建设、后招商的运营方式是商业失败的主要原因。3）商业在建筑、购物环境等硬件上较为欠缺，档次仍显低端。4）商业业态单一，缺少集购物、餐饮、休闲、娱乐于为一体的一站式
15、购物中心。5）传统商业租金收益水平较低，但新型购物中心价值已得到市场认可。商业市场总结商业市场总结三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况商业市场分析商业市场分析小结 商丘商业格局由核心商圈、商场、步行街、专业市场和大量的街铺构成 商丘缺乏成规模的商业中心，具有一定辐射能力和地标性商业急需出现！一、宏观政策分析一、宏观政策分析二、商丘市宏观市场分析二、商丘市宏观市场分析三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况市场市场分析分析2 2、酒店市场分析、酒店市场分析71234568酒店市场调研商丘市酒店市场发展势态良好，本次典型酒店项目调研共10个，涵盖高端酒店及经济商务型酒店高端酒店
16、1、信华建国酒店2、维景国际酒店 3、华池粤海酒店4、王朝酒店经济商务型酒店5、凯旋商务酒店6、华菲国际大酒店7、莫泰168连锁酒店8、裕美达商务酒店9、鸿润国际酒店10、商丘世纪酒店9神火大道民主路平原路凯旋路文化路睢阳大道三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析信华建国酒店位处城市未来核心地段，五星级标准建设，现在施工装修中。p该酒店按照标准五星级酒店的规划设计建造，共设各类客房320个，配备大型宴会厅、万国餐厅、中西餐饮、咖啡厅、室内恒温游泳池、休闲娱乐中心、酒店高档品牌商店及多功能厅和现代化会议中心等配套设施。p商丘信华建国酒店是商丘信华城项目的一部分。
17、酒店整体框架已完工，正在进行玻璃幕墙安装。三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析维景国际大酒店港中旅酒店管理的商丘市首家五星级大酒店，于2012年11月26日正式开业p该酒店坐落在商丘市睢阳区，位于神火大道与宋城路交汇处西北角，酒店一期面积2.6万平方米，拥有各类客房及套房206间套，面积从35至188不等，酒店二期面积约为1万平方米，主要为会议、康体、娱乐等功能配套。三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析华池粤海位处城市核心地段的商丘顶级酒店，是政要、社会名流、海外人士在商丘下榻的首选酒店p位置：神火大道与南京路交汇处，属于
18、市政核心聚集区和未来的城市主干道，城市通达性和酒店昭示性好；p指标：建筑面积3万平米，高22层，共251间客房，属于商丘城市地标，商丘顶级豪华酒店（四星级）；p2007年开业以来接待众多政要和演艺界名流以及海内外商务和旅游者；p功能分布：1-4层为配套区、5层以上为客房区；p大堂三层挑空，空间感好，内部装修气派，电梯内部导视牌清晰，显示人性化细节p室外喷泉和建筑造型在区域具有一定的地标性。举行重大仪式政府领导会议三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析房间类型房间类型门市价格（元）门市价格（元）优惠价格（元）优惠价格（元）房间数量（个）房间数量（个）标准间标准间
19、738368237商务间商务间818398行政间行政间918428豪华行政间豪华行政间1088488套房套房131859012间行政套房行政套房1818790豪华行政套豪华行政套20688781616部长套房部长套房468823001间9999部长套部长套758837001间p客房年平均入住率80-90%；p户型结构3-18层每层共21间，单间面积20-150平方米不等。客房共分10种类型，251间，具体如下表：华池粤海房间种类丰富，收费标准处于商丘最高水平，酒店入住率可达90%三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析华池粤海酒店配套齐全，涵盖商务会议、餐饮、娱
20、乐等多种功能。会议厅名会议厅名楼层楼层面积面积剧院式剧院式课桌式课桌式回字形回字形U U形形董事会董事会宴会宴会多功能厅多功能厅1530260180230230230230贵宾厅贵宾厅11206050405030301#1#会议室会议室260-16-3#3#会议室会议室286-24-4#4#会议室会议室2116806040504060配置：投影仪、音响、网线、桌椅等；价格：大会议室整天6000元，半天3000元，小会议室（60平方米）半天1800，整天3000元（提供50瓶水，纸笔，水果可自备酒店提供清洗和切盘服务，付费拼盘为38、68、98三个标准）；会议预定情况较好，目前4月份已经预定满，
21、主要是政府部门和大型企业的会议和婚宴需求。会议室共8间，从60-530平方米接待人数16-450人不等，具体分布如下：会议室餐饮分为两部分酒店自营部分为自助餐，共可容纳288人，其中988/12人起订；外包部分伊锦苑，约8个包房，容纳10-20人左右/桌，标准为100元/人。娱乐配套夜总会（3楼整层）和健身房（4楼约50平方米，提供跑步机等室内运动设施）。三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析王朝国际城市核心地段高端综合性酒店，在商丘享有一定知名度和口碑p基本情况项目位于神火大道666号，共11层；属于高端综合性酒店；功能分布1-3层为餐饮、4-10层为客房、
22、11层为会议室；p酒店特色装修内部偏欧式风格，尤其是餐厅装修，贵族气息和品质感较好，值得一提的是香格里拉厅的圆桌中心采用小喷泉而非传统的花卉，具有一定的新意；电梯间装修采用欧式风格，比较提升档次；会议室相对规模为中小型高端路线，与华驰粤海和天宇形成较好的差异化。体现贵族气息与品质感十足的酒店欧式装饰风格三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析王朝国际酒店房间设置类型传统，入住率可达80%，商务、餐饮娱乐配套齐全房间类型房间类型优惠价格优惠价格面积面积套数套数普通标间普通标间20-40105商务标间商务标间40-40家庭套间家庭套间31850-6012商务套间商务
23、套间31850-608行政套间行政套间600-70060-801每层18间，共126间，面积区间约为20-80，其中20-40居多入住率约80%，客户主要是商务型、政务型，少量散客p配套情况会议室：共3个，分别为容纳60-100人，约250平方米，30-50人会议室约80平方米，10-20人的会议室约40平方米；会议室配置：投影、音响、话筒、网线等，提供纯净水、水果10元/位，38、48、58元/份的拼盘；价格：中大型的半天均为1800元，全天为3600元，协议价为3000元/天，协议价条件是每天定向消费约10万；会议室需求旺盛，目前已经预定到5月中旬，主要是商务和政务需求，企业年会和招待以及
24、婚庆等；餐饮：1楼为自助餐，容纳100-120人，消费标准为80-120元/人，80人起订，其中一楼最豪华的为香格里拉厅，约200-300平方米，容纳25人，2000元/桌起；2-3楼为中餐包房，有10人、20人、40人桌包房，标准为100元/人。三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析酒店信息酒店信息星级星级/地址地址长江路与归德路交叉口客房数量客房数量六层，共100多间房，每间约20客房构成客房构成标间：数量30间，门市价188，协议价128-138（带电脑） 单间：数量15间，门市价198，协议价128豪华套房：数量4-5间，门市价368 商务套房：数量4
25、间（两棋牌室），门市价298，协议价188商务房：数量50间，协议价198元配套配套会议：容纳150人，价格在1200元/天餐厅：只针对会议，380-880元/桌棋牌：共两间，188元/天停车位：门口12辆，停车院20余辆，停车院过夜收费5元大堂：茗茶、航空售票中心入住率入住率淡季入住率50%，旺季（冷、热季节）80%客源客源当地企业商务接待、少量政府接待，本地居民接待朋友、娱乐休闲需求凯旋商务酒店中等规模本土连锁经济商务型酒店，平均入住率达65%，以满足商务、本地居民需求为主三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析高端星级酒店1、华池粤海酒店 2、王朝国际酒店
26、3、天宇大酒店 经济商务型酒店4、凯旋商务酒店5、华菲国际大酒店6、莫泰168连锁酒店7、裕美达商务酒店8、鸿润国际酒店9、商丘世纪酒店商丘市典型酒店项目调研共9个，高端酒店依神火大道沿线分布，经济型商务酒店呈点状分布于城市道路沿线712345689神火大道民主路平原路凯旋路文化路睢阳大道高端酒店三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析入住率调研酒店平均入住率可达70-80%，主要以政务、商务、差旅、本土居民需求为主酒店名称酒店名称收费标准（元）收费标准（元）入住率入住率客源客源华池粤海酒店368（标间）-3700（套间）80-90%80-90%接待众多政要、演
27、艺界名流以及海内外商务和旅游者王朝国际酒店318（套间）-700（套间）80%80%商务型、政务型，少量散客天宇大酒店138（标间）-998（套间）/政务、大型企业商务客户、每年人代会定点会议地址高端酒店：入住率80%以上，以政务、商务客户为主经济商务型酒店：平均入住率在70%以上，以本地居民、企业商务、差旅商务客户为主酒店名称酒店名称收费标准（元）收费标准（元）入住率入住率客源客源凯旋商务酒店128（标间）-198（套间）65%65%企业商务、本地居民为主，少量政府接待莫泰168连锁酒店128（标间）-200（套间）70%70%周边企业商务，本土居民裕美达商务酒店158（标间）-258（套间
28、）90%90%本地居民、周边企业商务、差旅商务商丘世纪酒店13880%80%本地、出差商务客户为主三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析规模酒店体量不大，客房数量均在260间以内酒店名称酒店名称客房数量客房数量华池粤海酒店251251王朝国际酒店126126天宇大酒店134134高端酒店经济型商务酒店酒店名称酒店名称客房数量客房数量凯旋商务酒店100100华菲国际大酒店200200莫泰168连锁酒店108108裕美达商务酒店9595鸿润国际酒店200200商丘世纪酒店8080华池粤海王朝国际酒店天宇大酒店凯旋商务酒店莫泰168连锁酒店华菲国际大酒店裕美达商务酒
29、店三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析配套高端酒店配以档次较高的综合性配套，经济商务酒店配以必需基本配套酒店名称酒店名称客房数量客房数量华池粤海酒店会议室共8间，从60-530平方米接待人数16-450人不等，自助餐厅、伊锦苑餐厅、夜总会、健身房王朝国际酒店3个会议室，容纳60-100人、餐饮天宇大酒店购物中心、餐厅、游泳池、棋牌室、乒乓球室、会议室高端酒店经济型商务酒店酒店名称酒店名称客房数量客房数量凯旋商务酒店会议、餐厅、棋牌华菲国际大酒店会议、餐厅、办公莫泰168连锁酒店会议、餐厅裕美达商务酒店餐厅、会议室、棋牌、美容保健鸿润国际酒店会议、KTV、足浴
30、、餐饮商丘世纪酒店会议室、餐厅三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析酒店市场总结：酒店市场总结：1）酒店市场需求旺盛，高端酒店入住率在70%以上，经济型商务酒店平均入住率在90%以上，市场前景良好；2）高端酒店主要以政务需求为主，辅以商务需求，经济型连锁酒店主要以企业商务需求、铁路枢纽城市特性带来的差旅需求、本地居民需求为主；3）高端酒店聚集于城市第一形象大道神火大道，现有规模和未来供应已能满足城市高端酒店需求，经济型商务酒店更具备发展前景。小结 商丘酒店市场发展落后于城市发展的需求，高端酒店由于受到国家政策的影响导致效益下滑，经济型酒店的抗风险能力和投资收益日益突出，未来具有优秀品牌的连锁型经济型酒店具有巨大投资机会。三、商丘市房地产市场概况三、商丘市房地产市场概况酒店市场分析酒店市场分析36可编辑
