1、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权相关问题介绍招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权相关问题介绍2012-12.第一部分：介绍涉及招拍挂的主要法律法规第一部分：介绍涉及招拍挂的主要法律法规规定规定第二第二部分：招标、拍卖、挂牌部分：招标、拍卖、挂牌概念、流程介绍及关键概念、流程介绍及关键环节的提示环节的提示。第三部分：招标、拍卖、挂牌方式的特点和利弊分析，第三部分：招标、拍卖、挂牌方式的特点和利弊分析，及及建议建议。第四部分：招标投标法实施第四部分：招标投标法实施条例第条例第34条的解读条的解读内内 容容.第一部分第一部分：涉及：涉及招拍挂的主要法律法规规定招拍挂的主要法律法规规定中央级的中央级的
2、法律法律、法规法规 :1 1.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 国土资发【国土资发【2002】第】第11号号文文2 2.物权法物权法第十二章关于建设用地使用权的第十二章关于建设用地使用权的规定规定3 3.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（试行） 国土资发【国土资发【2006】114号号4 4.招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定也就是所谓的第招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定也就是所谓的第39号文号文5 5.国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同示范文本的通知示范文本的通知 国土资发【国土资发【
3、2008】86号号.涉及招涉及招拍挂拍挂的中央级通知的中央级通知及复函及复函1. 2003年，监察部和国土资源部联合年，监察部和国土资源部联合下发的下发的的通知的通知2. 2004年，国土资源部年，国土资源部关于继续开展经营业性土地使用权招标拍卖关于继续开展经营业性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知挂牌出让情况执法监察工作的通知3. 关于加油站用地招标拍卖挂牌政策的复函关于加油站用地招标拍卖挂牌政策的复函国土资厅函国土资厅函【2005】485号号4. 对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复 函函国土资厅函国土资厅函【2005】608号号5. 20
4、07年，国土资源部、监察部年，国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知出让制度有关问题的通知6. 2009年，国土资源部、监察部年，国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制关于进一步落实工业用地出让制度的通知度的通知。7. 国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知发展有关问题的通知。国土资发。国土资发2010204号。号。.招拍挂有关招拍挂有关的天津市地方的天津市地方规范性文件规范性文件1.天津市土地管理条例天津市土地管理条例2.天津市国有土地
5、有偿使用办法天津市国有土地有偿使用办法3.天津市土地交易有形市场管理办法天津市土地交易有形市场管理办法4.天津市工业用地招标拍卖挂牌出让暂行办法天津市工业用地招标拍卖挂牌出让暂行办法5. 天津市天津市国土资源和房屋管理局关于修订国土资源和房屋管理局关于修订天津市国有建设用地使天津市国有建设用地使用权出让合同用权出让合同示范文本的通知（津国土房交示范文本的通知（津国土房交2010174号）号）.重点法条简介重点法条简介1. 11号令于号令于2002年发布实施，全面确立了经营性土地年发布实施，全面确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度，确立了市场配置土地资源的使用权招拍挂出让制度，确立了市场配置土地
6、资源的制度，其核心是通过制度，其核心是通过“公开、公平、公正公开、公平、公正”的市场方的市场方式确定土地使用权人，被称为式确定土地使用权人，被称为“第二次土地革命第二次土地革命”。11号令规定号令规定“商业、旅游、娱乐、商品住宅商业、旅游、娱乐、商品住宅”四类经四类经营性用地必须实行招拍挂营性用地必须实行招拍挂。2. 2006年年国务院关于加强土地调控有关问题的通国务院关于加强土地调控有关问题的通知知，明确要求，明确要求“工业用地工业用地”必须采用招标拍卖挂牌必须采用招标拍卖挂牌方式出让。方式出让。.3. 为了为了有效规范招拍挂出让行为，有效规范招拍挂出让行为，2006年国土资源部制定年国土资
7、源部制定了国土资发了国土资发【2006】114号号关于印发关于印发（试行）和（试行）和（试行）的通知（试行）的通知。规范规范主要针对招主要针对招拍挂实施程序方面做了具体详细的规定拍挂实施程序方面做了具体详细的规定。其其内容包括了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权涉及的内容包括了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权涉及的:公布公布出让出让计划；确定计划；确定供地方式；地价评估；编制出让文件；供地方式；地价评估；编制出让文件；发布出让公告；申请和资格审查；招拍挂具体实施流程；发布出让公告；申请和资格审查；招拍挂具体实施流程；签订出让合同，公布出让结果；核发签订出让合同，公布出让结果；核发建设用地批准书建设用
8、地批准书；办理土地登记等方面的内容。是招拍挂办理土地登记等方面的内容。是招拍挂工作的工作的重要指引性重要指引性文件。文件。.4. 2007年年3月月16日颁布的日颁布的物权法物权法中第十二章关于建设用地中第十二章关于建设用地使用权的规定使用权的规定。全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了新的要求对土地使用权出让提出了新的要求。（1）扩大了土地使用权招拍挂的范围（）扩大了土地使用权招拍挂的范围（137条条）（2）明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设）明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用
9、权设立范围。（立范围。（136条规定：条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、建设用地使用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设立地上、或者地下分别设立”）.5. 为了为了贯彻落实贯彻落实物权法物权法，并结合，并结合11号号实施以来出现的问题，对实施以来出现的问题，对11号令中与号令中与物物权法权法规定不一致的地方进行了修订，规定不一致的地方进行了修订，2007年年9月月21日，国土资源部制定发布了日，国土资源部制定发布了39号令；号令；39号令进一步完善和发展了号令进一步完善和发展了11号号令的各项制度。令的各项制度。.6根据根据物权法物权法以及以及39号令的规定，重新发布了号令的规定，
10、重新发布了国国有建设土地使用权出让合同示范文本有建设土地使用权出让合同示范文本。该示范文本主要包括合同正文、附件、合同使用说明三大该示范文本主要包括合同正文、附件、合同使用说明三大部分部分：（1）合同）合同正文包括正文包括9章章46条，包括了合同双方基本信息、条，包括了合同双方基本信息、总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权的转让、出租、抵押、期限届满、不与利用、土地使用权的转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则。附则。（2）合同）合同附件包括
11、三个附件，即出让宗地平面地界图、附件包括三个附件，即出让宗地平面地界图、出让宗地竖向界限以及市（县）规划管理部门确定的出让出让宗地竖向界限以及市（县）规划管理部门确定的出让宗地的规划条件。宗地的规划条件。（3）合同）合同使用说明，在使用说明中对出让主体、出让客使用说明，在使用说明中对出让主体、出让客体、体、12个合同个合同条款的填写以及合同解释权等作出了详细的条款的填写以及合同解释权等作出了详细的说明。说明。.7. 天津市国土资源和房屋管理局关于修订天津市国有建设用地使用权出让合同示范文本的通知天津市国土资源和房屋管理局对天津市国有建设用地使用权出让合同文本进行的修改主要包括以下内容：（1）严
12、格规范土地出让金缴纳行为，增加自合同签订之日起30日内，受让人须缴付不低于50%土地出让价款的土地出让金（含定金）。受让人不能按时支付土地出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1向出让人缴纳滞纳金。（2）严格控制转让国有建设用地使用权。未经出让人同意，受让人不得以股权转让等形式变相转让合同权益及国有建设用地使用权。对违反合同约定擅自以股权转让等形式变相转让国有建设用地使用权的，一经发现并查实，合同自动解除，国有建设用地使用权由政府收回，受让人缴纳的土地出让金不予退还。（4）严格控制住宅用地单宗出让面积，单宗住宅用地出让面积不得超过20公顷。（5）提高土地利用效率，单宗住宅用地的开发建设时
13、间原则上不得超过三年。.招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定的解读的解读修订背景修订背景土地政策方面土地政策方面: 2002年年，国土资源部发布了国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定（11号令）号令）2004年年，国务院关于深化改革严格土地管理的决定国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发（国发200428号号）2006年，年，国务院关于加强土地调控有关问题的通知国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发（国发200631号号）”物权法物权法立法背景方面立法背景方面2007年年3月月16日，新颁布的日，新
14、颁布的中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法全面肯定了全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求出让提出了一些新的要求。违反违反“三公三公”原则原则方面方面.1. 适用适用国有建设用地使用权的新概念国有建设用地使用权的新概念2. 明确明确国有建设用地使用权分层设置、出让国有建设用地使用权分层设置、出让3. 将将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围4. 调整调整了竞买人、投标人的范围了竞买人、投标人的范围5. 强调强调不得设置限制条件，并明确挂牌申请截止时间不得
15、设置限制条件，并明确挂牌申请截止时间6. 删除删除了不足三人终止拍卖的规定了不足三人终止拍卖的规定7. 挂牌挂牌主持人确定挂牌出让期限截止主持人确定挂牌出让期限截止8. 区分区分中标通知书与成交确认书中标通知书与成交确认书9. 将将“国有土地使用权出让金国有土地使用权出让金”调整为调整为“土地出让价款土地出让价款”10. 强调强调必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证39号令修订的主要内容号令修订的主要内容:.物权法物权法规定的土地权利包括：土地所有权、土地承包经营权、规定的土地权利包括：土地所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权
16、、抵押权建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权。2008面出台的面出台的土地登记办法土地登记办法中其使用的土地权利名称为国有中其使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等。地役权等。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权体农用地使用权（不含土地承包经营权）。）。按照产
17、权法定的原则，按照产权法定的原则，39号令首先将号令首先将11号令中有关号令中有关“国有土地使国有土地使用权用权”表述一律修改为表述一律修改为“国有建设用地使用权国有建设用地使用权”，修订后的名称，修订后的名称为为招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定适用国有建设用地使用权的新概念适用国有建设用地使用权的新概念.将原将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置位置” 一一律修改为：律修改为：“界址、空间范围界址、空间范围”。在开展国有建设用地出让活动中，必须注意两个在开展国有建设用地
18、出让活动中，必须注意两个方面方面:一一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时，应当按照时，应当按照39号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程，构成一个
19、三维立体空间，以标示出建设用地使直方向的高程，构成一个三维立体空间，以标示出建设用地使用权的权利范围。用权的权利范围。二是在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极二是在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极研究国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，研究国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，在拟定国有建设用地宗地方案，编制国有建设用地出让文件，在拟定国有建设用地宗地方案，编制国有建设用地出让文件，签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地
20、使用定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中，要充分体现权证书中，要充分体现物权法物权法和和39号令的规定。号令的规定。.物权法物权法第第136条规定，建设用地使用权可以分条规定，建设用地使用权可以分层设立，分别在土地的地表、地上或者地下设立。层设立，分别在土地的地表、地上或者地下设立。也就是说，建设用地使用权的设立，是一个空间概也就是说，建设用地使用权的设立，是一个空间概念，同一块建设用地，可以设立多种使用权念，同一块建设用地，可以设立多种使用权。3939号令据此号令据此,在第二条明确：国有建设用地使用权在第二条明确：国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式
21、在土地的地可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下表、地上或者地下设立设立。明确国有建设用地使用权分层设置、出让明确国有建设用地使用权分层设置、出让.物权法物权法第第137条规定：条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。39号令据此在第四条规定：号令据此在第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地商
22、品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。地。”工业用地纳入招拍挂出让范围工业用地纳入招拍挂出让范围.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部（国土资源部11号令）将投标人、竞买人的范号令）将投标人、竞买人的范围规定为公民、法人和其他组织围规定为公民、法人和其他组织。此次修改，此次修改，招标拍卖挂牌出让国有建设用地招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定使用权规定将投标人、竞
23、买人的范围规定为将投标人、竞买人的范围规定为自然人、法人和其他经济组织。自然人、法人和其他经济组织。调整了竞买人、投标人的范围调整了竞买人、投标人的范围.11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动活动。39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织
24、，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定，。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。强调了不得设置限制条件强调了不得设置限制条件.39号令在第号令在第11条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出
25、让结束日前时间，应当为挂牌出让结束日前2天天,即留下一定的审查时间即可即留下一定的审查时间即可。例如例如,某地宗地某地宗地A于于2012年年10月月8日发布公告，明确挂牌时间为日发布公告，明确挂牌时间为10月月29日至日至11月月7日日(节假日照常挂牌节假日照常挂牌)，则挂牌申请时间至少为，则挂牌申请时间至少为10月月10日至日至11月月5日，即日，即10个挂牌日中的前个挂牌日中的前8日，仍可以继续接受日，仍可以继续接受申请。这样，就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多申请。这样，就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多的时间，出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请，使潜在的时间，
26、出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请，使潜在竞买人可以随时加入竞买。竞买人可以随时加入竞买。明确挂牌申请截止时间明确挂牌申请截止时间.11号令第十六条规定：号令第十六条规定：“竞买人不足三人，或者竞竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖卖”。39号令首先从六个方面强调出让信息的充分公开，号令首先从六个方面强调出让信息的充分公开，包括公开出让计划、公开发布出让公告、公开出让程包括公开出让计划、公开发布出让公告、公开出让程序、集体确定出让底价、公开竞价、公开出让结果；序、集体确定出让底价、公开竞价、公开出让结果；其次，严
27、禁人为设定限制条件其次，严禁人为设定限制条件.最后最后,在强化上述充分在强化上述充分公开措施的基础上，公开措施的基础上，39号令不再强调人数要求，删号令不再强调人数要求，删除了除了11号令号令“竞买人不足三人竞买人不足三人”的规定。的规定。删除了不足三人终止拍卖的规定删除了不足三人终止拍卖的规定.11号令第号令第19条对条对“挂牌出让期限截止挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具体时可能发生的情况作了具体规定：规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得价的，出让人应当对挂
28、牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人人”。 为避免纠纷和理解混乱，为避免纠纷和理解混乱，39号令十九条第五款对挂牌截止重新进号令十九条第五款对挂牌截止重新进行了明确，规定：行了明确，规定：“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌主持人连续三次报出最现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌
29、主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在
30、挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交他条件的，挂牌不成交”。挂牌主持人确定挂牌出让期限截止挂牌主持人确定挂牌出让期限截止.11号令：第二十条号令：第二十条 以招标、拍卖或者挂牌方式确定以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书订成交确认书。 39号令修改为：号令修改为：第二十条以招标、拍卖或者挂牌方第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投式确定中标人、竞得人后，中标人、竞
31、得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。书。区分中标通知书与成交确认书区分中标通知书与成交确认书.进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放11号令第号令第23条明确土地使用权证书，取得土地使用权。条明确土地使用权证书，取得土地使用权。实践中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分割实践中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分割取得建设用地使用权证书的情况。取得建设用地使用权证书的情况。为
32、规范出让管理，防止欠缴出让金，为规范出让管理，防止欠缴出让金，39号令对未缴清出号令对未缴清出让金而发放建设用地使用权证书的情况进行了重新明确，让金而发放建设用地使用权证书的情况进行了重新明确，规定：规定：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金
33、缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。规定，受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全规定，受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理部出让金后，依法申请办理土地登记土地登记、领取。领取。.第二部分：招标、拍卖、挂牌第二部分：招标、拍卖、挂牌概念、流程介绍概念、流程介绍及及关键环节提示关键环节提示招标是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，招标是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标
34、结果确定土地使用者的行为地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，拍卖是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为确定土地使用者的行为。挂牌是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，挂牌是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价交易场所挂牌公布，接受竞买人
35、的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。为。.公布土地招标结果签订有关协议确定中标人退还未竞得人的竞买保证金发出中标通知书发布招标公告出售招标文件组织现场踏勘答疑土地招标程序土地招标程序召开标前会议投标、开标、唱标收取投标保证金成立评标委员会举行评标会.发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘答疑公布土地拍卖结果签订有关协议确定竞得人退还未竞得人的竞买保证金发出拍卖成交确认书土地拍卖程序土地拍卖程序接受竞买申请发放竞买号牌收取竞买保证金举行拍卖会.组织现场踏勘答疑出售挂牌文件发布挂牌公告开始挂牌接受竞买申请收取竞
36、买保证金发放竞买资格证明接受竞买报价单公布挂牌交易结果签订有关协议确定竞得人退还未竞得人的竞买保证金发出挂牌成交确认书现场竞价YN截止时是否有两个以上竞买人？土地挂牌程序土地挂牌程序.招拍挂过程中的关键节点提示招拍挂过程中的关键节点提示国有土地招拍挂出让国有土地招拍挂出让范围问题范围问题就就国有建设用地使用权出让来说，以下几种情形的土地必国有建设用地使用权出让来说，以下几种情形的土地必须实行招拍挂方式：须实行招拍挂方式：（1）政府供应的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各）政府供应的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须采取招拍挂方式类经营性用地，必须采取招拍挂方式。（2）政府
37、供应不属于上述五类用途的国有建设用地时存在）政府供应不属于上述五类用途的国有建设用地时存在竞争情形的，必须采取招拍挂方式竞争情形的，必须采取招拍挂方式。（3）原划拨土地使用权改变用途有明确规定应当收回土地）原划拨土地使用权改变用途有明确规定应当收回土地使用权的，必须采取招拍挂方式供应使用权的，必须采取招拍挂方式供应。（4）划拨土地使用权转让有明确规定应当收回土地使用权）划拨土地使用权转让有明确规定应当收回土地使用权后公开出让的，必须采取招拍挂方式供应后公开出让的，必须采取招拍挂方式供应。（5）出让土地使用权改变用途，明确应当收回土地使用权）出让土地使用权改变用途，明确应当收回土地使用权后公开出
38、让的，必须采取招拍挂方式供应后公开出让的，必须采取招拍挂方式供应。.国有建设用地使用权出让计划的报批问题国有建设用地使用权出让计划的报批问题。1. 国有国有建设用地使用权出让计划必须报经市、县人民政府批准。建设用地使用权出让计划必须报经市、县人民政府批准。 国有国有建设用地使用权出让计划是指市、县人民政府对计划建设用地使用权出让计划是指市、县人民政府对计划期限内拟出让的国有建设用地数量、结构、布局和供应进度的期限内拟出让的国有建设用地数量、结构、布局和供应进度的具体安排。它是国有土地供应计划的重要内容，是国有建设用具体安排。它是国有土地供应计划的重要内容，是国有建设用地使用权招拍挂出让的依据。
39、它包括以下内容：（地使用权招拍挂出让的依据。它包括以下内容：（1）建设用）建设用地出让总量；（地出让总量；（2）土地用途结构；（）土地用途结构；（3）土地空间布局；（）土地空间布局；（4）供应进度安排供应进度安排。2. 没有没有宗地出让方案或方案未经同级人民政府批准，国土部门宗地出让方案或方案未经同级人民政府批准，国土部门不得出让国有土地使用权。不得出让国有土地使用权。 国有国有土地使用权招拍挂出让方案拟定后，应依法报所在地土地使用权招拍挂出让方案拟定后，应依法报所在地人民政府审批，经批准后，国土部门方可实施招拍挂出让活动。人民政府审批，经批准后，国土部门方可实施招拍挂出让活动。没有宗地出让方
40、案或方案未经同级人民政府批准，国土部门不没有宗地出让方案或方案未经同级人民政府批准，国土部门不得以招拍挂方式出让国有土地使用权，否则，就属于违法行为得以招拍挂方式出让国有土地使用权，否则，就属于违法行为。.1. 招招拍挂出让国有土地必须进行土地估价。拍挂出让国有土地必须进行土地估价。国有土地使用权招拍挂与一般物品拍卖相比，具有国有土地使用权招拍挂与一般物品拍卖相比，具有某种特殊性。招拍挂出让涉及的价格较高，且由于某种特殊性。招拍挂出让涉及的价格较高，且由于土地市场的特殊性，加之要综合考虑其后期的开发土地市场的特殊性，加之要综合考虑其后期的开发利用情况，影响因素多，其价格难以判别，为避免利用情况
41、，影响因素多，其价格难以判别，为避免高价地廉价交易，使国家财产蒙受损失，招拍挂方高价地廉价交易，使国家财产蒙受损失，招拍挂方式出让国有土地必须进行土地估价，以了解地块的式出让国有土地必须进行土地估价，以了解地块的正常价格，并综合确定招拍挂底价正常价格，并综合确定招拍挂底价。2. 出让出让底价是政府出让具体地块的最低控制价格。底价是政府出让具体地块的最低控制价格。有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定产业政策和土
42、地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价出让底价。招拍挂出让中的地价评估与底价确定的问题招拍挂出让中的地价评估与底价确定的问题.招拍挂出让公告的发布与调整的招拍挂出让公告的发布与调整的问题问题出让公告必须在招拍挂开始前出让公告必须在招拍挂开始前20日发布日发布。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门在投标、拍卖或者挂牌开始日前土资源管理部门在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，日，通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布，也可同通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布，信息披露得越充时
43、通过报刊、电视台等媒体公开发布，信息披露得越充分越好。可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合分越好。可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。公告的主要内容是招拍挂出让宗地的基本情况和公告。公告的主要内容是招拍挂出让宗地的基本情况和招拍挂的时间、地点。公告发布时间以媒体首次发布的招拍挂的时间、地点。公告发布时间以媒体首次发布的时间为起始日，可以多于时间为起始日，可以多于20日，但不得少于日，但不得少于20日日。招拍挂出让对公告发布的主体、发布的媒介和发布的时招拍挂出让对公告发布的主体、发布的媒介和发布的时间要求都是一样的。间要求都是一样的。.招拍挂出让方式取得的用地不需要办理土地预审的招
44、拍挂出让方式取得的用地不需要办理土地预审的问题问题通过招拍挂方式提供国有建设用地使用权的，不需要另行办理土地通过招拍挂方式提供国有建设用地使用权的，不需要另行办理土地预审，只要国土部门会同有关部门拟订招拍挂出让方案时，明确相预审，只要国土部门会同有关部门拟订招拍挂出让方案时，明确相应的产业类型、产业要求及土地用途即可应的产业类型、产业要求及土地用途即可。土地土地使用者通过招拍挂方式取得建设用地后，国土部门与土地使用使用者通过招拍挂方式取得建设用地后，国土部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，颁发建设用地批准书，缴清出让金即可者签订土地有偿使用合同，颁发建设用地批准书，缴清出让金即可取得土地使用
45、证。土地出让合同、建设用地批准书或土地使用证的取得土地使用证。土地出让合同、建设用地批准书或土地使用证的法律效率远高于预审批准文件，土地使用者凭三者之一到有关部门法律效率远高于预审批准文件，土地使用者凭三者之一到有关部门直接办理建设项目审批、核准或备案，不需要另行办理土地预审。直接办理建设项目审批、核准或备案，不需要另行办理土地预审。 .招拍挂无效申请的认定招拍挂无效申请的认定问题问题经经审查，有下列情形之一的，为无效申请：审查，有下列情形之一的，为无效申请：（1）申请人不具备竞买资格的）申请人不具备竞买资格的；（2）未按规定缴纳投标、竞买保证金的；）未按规定缴纳投标、竞买保证金的；（3）申请
46、文件不齐全或不符合规定的；）申请文件不齐全或不符合规定的；（4）委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；）委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；（5）法律规定的其他情形。）法律规定的其他情形。.投标、竞买保证金在招拍挂的各个阶段的性质投标、竞买保证金在招拍挂的各个阶段的性质问题问题在招拍挂出让的不同阶段，投标、竞买保证金所承担在招拍挂出让的不同阶段，投标、竞买保证金所承担的角色各异：的角色各异：（1）申请阶段：是门槛、条件，具有履约保证金性）申请阶段：是门槛、条件，具有履约保证金性质，不是定金，也不是土地出让价款；质，不是定金，也不是土地出让价款；（2）成交后确认，签订确认书：竞得人
47、的保证金转）成交后确认，签订确认书：竞得人的保证金转作竞得地块的定金，其他人的退还，定金比例不超过作竞得地块的定金，其他人的退还，定金比例不超过地块出让总金额的地块出让总金额的20%；（3）签订合同：定金并可低作土地出让价款。）签订合同：定金并可低作土地出让价款。.出让是否必须成立评标小组，如何评标的出让是否必须成立评标小组，如何评标的问题问题按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，招标人应当按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评标成立评标小组进行评标。评标小组
48、应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标候选人。标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标候选人。评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外候选人排序，但低于底价或标底者除外。.招标出让应当如何定标的招标出让应当如何定标的问题问题招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。招招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标小组直接确定中标人标人也可以授权评标小组直接确定中标人。按
49、照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。有两个结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。有两个或两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，可以由相或两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，可以由相同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采取现场竞价同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采取现场竞价方式确定中标人。方式确定中标人。.拍卖出让成交的时点的认定拍卖出让成交的时点的认定问题问题拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价
50、或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，拍卖主持人宣布最高应价者为竞得槌表示拍卖成交，拍卖主持人宣布最高应价者为竞得人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布效力。最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。拍卖终止。.挂牌出让转入现场竞价的问题挂牌出让转入现场竞价的问题。挂牌出让转入现场竞价的操作挂牌出让转入现场竞价的操作方式方式招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行） 13.4.2
