1、 2012年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案 一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设卫程规划许可证2、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括()A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率3、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用建设工程教育网D最大利润4、某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0
2、.8%,则()个月可收回投资.A50.5B60C65D755、收益法中所指的收益是（）。A估价时点前一年的收益B估价时点前若干年的平均收益C估价时点以后的未来预期正常收益D估价时点前最高盈利年份的收益6、实行施工总承包的房地主开发项目，施工现场的安全应由()负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位7、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期B.待开发房地产建设发包日期C.取得待开发房地产的日期D.房地产开发完成并投入使用的日期8、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（）。A
3、动态投资回收期大于静态投资回收期B动态投资回收期等于静态投资回收期C动态投资回收期小于静态投资回收期D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期9、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A零售商的财务能力B零售商需要的服务C零售商组合与位营分配D零售商的声誉建设工程教育网10、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A4800B5124C5800D712411、房地产投资的缺点是（）。A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的
4、影响D投资回收期较长12、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。A抵押贷款还本付息B管理人员工资建设工程教育网C公共设施维修费建设工程教育网提供D保险费13、供人们生活起居的建筑是()A.公共建筑B.居住建筑C.工业建筑D.商业建筑14、在房地产市场的分类中,二级市场是指()A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让和新建商品房租售市场15、房屋的商品租金构成因素是()A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金
5、、地租、利润16、下列不属于房地产区位因素的是（）。A.交通B.用途C.环境D.楼层17、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则18、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。A37B40C60D6319、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。A价格分析B市场分析C产品分析D成本分析20、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。
6、A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款21、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的()A.性质B.工业状况C.生活状况D.设施状况22、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。A、变动可能性B影响重要性C发生经常性D类型归属性23、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是()A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围D对项目的经济评价指标进行
7、分析计算，找出敏感性因素。24、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。A企业信用等级越高，信用等级系数值越高B贷款期限越长，期限系数值越大C项目风险越大，风险等级系数值越大建设工程教育网D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低25、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的重要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式提供D投资流动性好26、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
8、C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成27、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。A甲乙丙丁B乙丁甲丙C乙丙甲丁D丙乙丁甲28、某物
9、业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为（）。A7.5B8.3C12.5D16.729、已知某投资项目折现率为11时，净现值为1700万元，折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A1112B1136C11661D129530、不计利息的费用是()。A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用和销售费用D、销售税费31、假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为5.85，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风
10、险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A4.42B8.11C8.13D9.5432、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A合同协议书、投标书及其附件；图纸、工程报价单或预算书B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书33、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8。折现率为12，该项目开发完
11、成后的房地产现值为（）万元。（提供）A4023.04B4074.10C4768.50D5652.0934、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A、保持现状前提B、装修改造前提C、转换用途前提D、重新利用前提35、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。（提供）A849B865C882D915二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、下列关于内部收益率的表述中，
12、正确的有()。A内部收益率反映了项目的动态盈利能力B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E内部收益率越高，投资风险就越小2、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A、求得的路线价已是正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E、路线价是标准宗地的平均水平价格3、房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：()A.城市规划B.法律法规
13、C.市场条件D.经济条件E.生活条件4、直接影响土地级别界线位置的是()A.单元划分B.定级单位C.面积单元D.指标取样E.指标计算5、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降6、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到()因素。A抵押物的流动性B贷款期限的长
14、短C通货膨胀的预期D贷款企业的信用等级E所处的市场条件7、从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（）等。A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产8、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D分销渠道调查E促销策略调查9、分析市场趋势的方法主要有：()A购买者意图调查法B销售人员意见综合法C专家意见法D时间序列分析法E相关分析法10、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A文献查阅B观察C专题讨论D分销渠道调查E实验11、新设项目法人融资形式的特
15、点存（）。A项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风险C从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产12、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。A开发内容和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择13、投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（）。A以总报价为准B以单项报价之和修正总报价C以单价为准，重新计算总报价D双方可以重新商议价格E该投标报价无效14、房地产的用途可以分为大
16、类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是()A.百货大楼B.普通住宅C.办公楼D.旅馆E.仓库15、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。（）2、在某一时点，投资价值是唯一的，而市场
17、价值因投资者的不同而不同。（）3、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。()4、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）5、某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80。（）6、可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。（
18、）7、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）8、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。()9、租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。（）10、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6），（）11、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）12、在影响房地产
19、价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）13、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）14、路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。15、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30，若采用按月等额偿还方式，问：1、该家庭能购买此房的最
20、高总价是多少？2、若第5年末银行贷款利率上调为9，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？提供3、如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）2、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,
21、000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?参考答案：一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、A2、A3、B4、C5、C6、D7、C8、A9、D10、C11、D12、A13、B14、B15、C16、B17、C18、A19、B20、D21、A22、A23、B24、A25、C26、D27、C28、A29、C30、D31、B32、C33、
22、C34、D35、C二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、ACD2、AC3、AB4、AD5、AE6、ABCE7、BCE8、ABDE9、ABCDE10、BCDE11、ABD12、ABCD13、AB14、AB15、ABCD三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、1、月还款额=700025%=1750元，月利率=6%/12=0.5%购买住房最高额=（1750/0.5%）1-（1/（1+0.5%）240）/70%=348951.932、月利率=9%/12=0.75%按6%
23、利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%1-（1/（1+0.5%）180）=207381.15按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%1-（1/（1+0.5%）180）=172538.47则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元3、若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n34842.68（1+0.75%）180=（1750/0.75%）1-（1/（1+0.75%）12n）=（1+0.75%）12n=1.7973当n=7时，1.007584=1.8732当n=6时，1.007572=1.7125则n=6
24、+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年2、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?12
