1、2019年房地产估价师理论与方法真题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘
2、请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D4、关于估价目的的说法错误的是()A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价新报告的用途答案：C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案：C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度
3、大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案：B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()A房地产转让估价应评估出租人权益价值B续贷抵押估价应评估出租人权益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D9、某套住宅的套内建筑面积为145，使用面积为132，应分摊的共有公用建筑面积为23，按套内建筑面积计算的价格为7500/，则该套住宅按建筑面
4、积计算的价格为()元/。A5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是()A国内生产总值B国民消费价格指数C汇率波动D税收减免答案：D11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权B房地产权利及其行使租赁权C房地产使用管制D相邻关系答案：D12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为
5、15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()A房屋征收决定公告之日B原征收补偿新协议达成之日C用于产权调换房屋支付之日D委托估价之日答案：A14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/和9550元/。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)
6、应确定为()元/.A9175B9400C9450D9775答案：B15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()A所在区域的消费者观念发生了变化B国家调整了房地产税费政策C国际与国内均出现了通货膨胀D对可比实例进行了装修改造答案：D16、为评估某房地产2019年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2019年10月1日，新合同约定买方支付给卖方3500元/,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2019年8月1日至2019年4月1日期间，该类房地产
7、市场价格平均每月比上月上涨0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A18、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状
8、况调整的说法，正确的是（）。A标准化修正的分子应为100B标准化修正的分母应为97C房地产状况调整的分子应为100D房地产状况调整的分母应为95答案：A19、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间答案D20、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让新合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益
9、15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A188.92B194.62C196.25D198.18答案A22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁新合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元，A245B275C315D345答案：D23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10
10、万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元，该厂房的残值率为()A1.43%B2.00%C7.865D11.00%答案：B24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让新合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()A2.00%B2.13%C2.22%D2.50%答案：C25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()A自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间B
11、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和答案：B26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500，净租金为730元/.年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/.年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。A78B102C180D302答案：B27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下
12、，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。A价值时点B开发完成C未来延迟销售D销售完成答案：C34、关于估价方法选用的说法，正确的是()A旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法B股价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实例调查困难，可不选用?D已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法答案：A35、房地产估价新报告中估价师声明的内容不包括()A估价师对其估价职业道德的承诺和保证B估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D估价师对估价结果成立条件的提示和说明答案：D1、关于专业房地产估价的
13、说法，正确的有()A、应由专业机构和专业人员完成B、应经过审慎判断并提供专业意见C、出具的结果具有证明效力D、应收取一定的服务费用E、咨询性估价无需承担法律责任答案：ABCD2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有()A、农地B、写字楼C、加油站D、二手商品住宅E、行政办公楼答案：ABCD3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有()A、住宅已设定抵押权B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高层住宅可观赏临近公园的景观答案：ABD4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有()A周边土地出让
14、出现“地王”B家庭规模小型化C下周贷款利率DGDP增速放缓E城镇化速度减慢答案：ABC5、下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有()A建筑面积B建筑进深C室内净高D建筑层数E建筑质量答案：ABCD6、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有()A在建工程抵押估价B期房预售价格评估C预购商品房抵押估价D用于产权调换的期房价格评估E建筑物火宅损毁价值评估答案：BCD7、下列房地产中，通常适用比较法估价的有()A、高档公寓B、标准厂房C、房地产开发用地D、行政办公楼E、在建工程答案：ABC8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()A、租赁权限制情
15、况B、交易税费负担转嫁情况C、已抵押担保债权情况D、地役权设立情况E、利用方式限制情况答案：ACDE9、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有()A、收益期应为租赁新合同剩余租赁期B、收益期应为经济寿命减去租赁新合同剩余租赁期C、净收益应为新合同租金减去运营费用D、净收益应为市场租金减去运营费用E、净收益应为市场租金减去新合同租金答案：AE10、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()A、供求关系短期内不太稳定B、自由竞争的市场环境C、较长时期的市场运行D、可大量重复开发建设E、成本和效用变动不同步答案：BCD11、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的
16、有()A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用答案：ABD12、关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有()A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日答案：ABD13、关
17、于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法，正确的有()A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动B、长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产答案：ABCD14、运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括()A、市场状况B、交易情况C、区位情况D、使用期限E、开
18、发程度答案：ACDE15、关于估价委托书的说法，正确的有()A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得带其起草C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价新报告附件内答案：ACDE1、估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果()答案：2、“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证()答案：3、为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的
19、最高出价的估价，属于咨询性估价()答案：4、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准()答案：5、抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用()答案：6、比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格()答案：7、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响()答案：8、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小;如果选择报酬资本化法估价
20、。则选取的报酬率较大()答案：9、成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格()答案：10、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在()答案：11、实际估价中，假设开发法的估价前提由价格类型和价值时点决定，并应在估价新报告中说明理由()答案：12、标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，病搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用GG型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法()答案：13、城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分均质地域(
21、)答案：14、评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层()答案：15、估价新报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致()答案：1.某商铺共二层，总建筑面积200m2,每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/m2，约定每年租金递增率为3%，运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该
22、商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。(10分)答案假定各年的租金收入均发生在年末1.租约期内该商铺一年前整体出租，年租金为1680，则目前年租金为:1680(1+3%)=1730.4(元/m2)1730.4200(1一25%)/(10%一3%)1一(1+3%)4/(1+10%)4=85.7521(万元)2.租约期外价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，则:一层层高6m的租约期外第一年租金为:19201.25(1+5%)4=2917.215(元/m2)二层层高3.5m的
23、租约期外第一年租金为:19200.6(1+5%)4=1400.2632(元/m2)(2917.215100+1400.2632100)(1一25%)/(10%一5%)1一(1+5%)6(1+10%)6/(1+10%)4=107.7310(万元)3.转售转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化率(1920(1+5%)101.25100+1920(1+5%)100.6100(1一25%)/6%(1一6%)/(1+10%)10=262.1060(万元)V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(万元)2.某公司5年前通过出让方式职得
24、土地面积20XXm2、使用期限50年的某地块，土地出让新合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/m2，重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年，第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入)，管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年，设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，
25、计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。(10分)答案1.重置成本(1)土地成本:300020XX1一1/(1+6%)45/1一1/(1+6%)50=588.35(万元)(2)建设成本1)第一年:150040%=600(万元)；2)第二年:150060%=900(万元)(3)管理费用1)第一年:6003%=18(万元)；2)第二年:9003%=27(万元)(4)利息588.35(1+6%)2一1+(600+18)(1+6%)1.5一1+(900+27)(1+6%)0.5一1=156.5711(万元)(5)销售税费150万元(6)开发利润300(万元)重置成本:588.35+1500+18+27+156.5711+150+300=2739.92(万元)2.折旧(1)门窗墙面修复成本=8(万元);(2)装饰装修折旧额=5403/5=324(万元);(3)设备折旧额=1003/10=30(万元);(4)长寿命项目折旧额=(2739.92一8一540一100)1/483=130.745(万元)折旧合计为:8+324+30+130.745=492.745(万元)3.该宗房地产成本价值=2739.92-492.745=2247.175(万元)17
