1、物业管理概论物业管理概论餐前小吃餐前小吃l大家为什么要选择读物业管理大家为什么要选择读物业管理? ?l大家觉得日常生活中的物业管理大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么到底是什么? ?l物业管理是以什么形式存在物业管理是以什么形式存在? ?l在大家周围有哪些物业管理在大家周围有哪些物业管理? ?l物业管理跟房地产的联系物业管理跟房地产的联系? ?l房地产与物业管理的就业前景如房地产与物业管理的就业前景如何何第一章第一章 绪论绪论第一节第一节 物业管理的概念与性质物业管理的概念与性质l一物业管理的概念一物业管理的概念（一）物业的含义（一）物业的含义 物业物业: 单元性的房地产。单元性的房地产。l
2、 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。及其附属设施、设备和相关场地。l 物业三要素物业三要素:房屋建筑、设备、场地房屋建筑、设备、场地物业包涵的内容物业包涵的内容: :A A 、具有使用功能的居住和非居、具有使用功能的居住和非居住房屋住房屋B B 、相配套的设施和市政、公用、相配套的设施和市政、公用设施设施C C 、房屋实体以及相连的场地、房屋实体以及相连的场地、道路等道路等D D 、有关可使用的建筑物以及场、有关可使用的建筑物以及场所所 E E 、有关的文化、服务、有关的文化、服务物业的起源物业的起源A A 、起源于起源于
3、19 19 世纪世纪6060年代的英国年代的英国B B 、 2020世纪世纪5050年代初由英国传入香年代初由英国传入香港港C C 、 2020世纪世纪8080年代由香港传入大陆年代由香港传入大陆深圳沿海地区深圳沿海地区不动产、房地产、物业的联系与区别不动产、房地产、物业的联系与区别 房地产房地产：房地产是指房屋、房基地以及：房地产是指房屋、房基地以及附属土地，其中，包括土地和房屋作为附属土地，其中，包括土地和房屋作为物质形态的财产和由此形成的所有权、物质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、抵押权等财产权益。使用权、抵押权等财产权益。 不动产不动产：指土地以及附着在土地上的人：指土地以及附着
4、在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定，不可移动工构筑物和房屋等位置固定，不可移动的财产。的财产。 物业物业：指土地和土地上的构筑物、建筑：指土地和土地上的构筑物、建筑物形式存在的不动产和相关财产。物形式存在的不动产和相关财产。 不动产、房地产、物业的联系与区别不动产、房地产、物业的联系与区别 不动产（不动产（Real Estate）侧重于指物质形）侧重于指物质形态态 房地产（房地产（Real estate，Property）物质形）物质形态和权益并重态和权益并重 物业物业 （Property）侧重于指权益）侧重于指权益 一般情况下三者可以通用，互为替代。一般情况下三者可以通用，互为替代。不动产
5、、房地产、物业的联系与区别不动产、房地产、物业的联系与区别 适用范围的区别适用范围的区别：房地产一般在经济学：房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；不动产一般在法律范畴使用用配关系；不动产一般在法律范畴使用用以研究该类型的权益特性和连带的经济以研究该类型的权益特性和连带的经济法律关系；物业一般在房屋消费领域使法律关系；物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，这一阶段的针对使用功能而言的
6、房地产，一般是指具体的房地产。一般是指具体的房地产。 不动产、房地产、物业的联系与区别不动产、房地产、物业的联系与区别 称谓领域上的区别称谓领域上的区别：房地产一般是广义：房地产一般是广义上对房屋的开发、建设、销售等方面的上对房屋的开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常统称，是对房屋建筑物进行描述时最常使用的概念；不动产一般在界定法律财使用的概念；不动产一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；物业一般在描述物形态的不可移动性；物业一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑物
7、及其附着物的使用、管理、服务而筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。言的概念。 “物业物业”、“房地产房地产”用于指物质形态时具体区别：用于指物质形态时具体区别： 其一，物业一般用于确指其一，物业一般用于确指 房地产则一般用于泛指房地产则一般用于泛指 其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。 房地产往往指生产、流通、消费整个过程的房地产往往指生产、流通、消费整个过程的 房地产产品房地产产品(二二)物业管理的概念物业管理的概念1 1 、物业管理的涵义、物业管理的涵义: :物业管理是指业主物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分组成
8、业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动理的活动. .2 2 、物业管理是一种集、物业管理是一种集管理、经营、服管理、经营、服务务为一体的有偿服务为一体的有偿服务, ,是实行是实行社会化、社会化、专业化、企业化、经营型专业化、企业化、经营型的社会服务的社会服务行业行业. .物业管理与传统房产管理的区别：物业管理与传统房产管理的区别： 传统的传统的房产管理房产管理是计划经济管理模是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。式下的行政型福利性的管理。 物业管理物业管理是市场经济管理模式下的开是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企
9、业化、专放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。业化、社会化的管理。物业管理与传统房产管理的比较物业管理与传统房产管理的比较二物业管理的性质二物业管理的性质 （一）物业管理的性质（一）物业管理的性质 1服务性 提供劳务服务 2经营性 提供有偿服务 3专业性 物业管理本身是社会分工的产物 有专门的组织机构 专业人员配备 专业工具和设备 专业公司分包工作 4受聘、受托性 物业的管理权来自于物业的所有权 两权分离导致 5. 规范性 成立、接管、管理的规范性6. 统一性和综合性 7中介性（二）优质服务的关键因素 1强调以业主（使用人）为中心（观念上）强调以业主（使用人）为中心（观念上）
10、2建立基本的服务行为标准建立基本的服务行为标准 对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述（做什么） 有一份针对以员工为基础的行为准则（怎么做）3认同并嘉奖优秀员工（激励机制上）认同并嘉奖优秀员工（激励机制上） 4制定不断提高服务质量的策略（策略及创新方面）制定不断提高服务质量的策略（策略及创新方面） 物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业. 第二节第二节 物业管理的类型和内容物业管理的类型和内容 一类型（一）按管理性质分（一）按管理性质分 1行政性管理 指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理，政事企合一。2企业化管理 产权人聘用物业管理专
11、业企业管理物业（二）按产权性质划分 1 1聘用（委托）服务型物业管理聘用（委托）服务型物业管理（A A） 聘用委托 管 理 产权人物管企业物业 提供费用 产权人 签约 物管企业 提供服务 第一次委托：开发商 管理企业 第二次委托：业主委员会物管企业 开发商委托物业管理企业的两种方式: 自己组建管理公司 招聘专业物业公司 2 2自主经营自主经营型物业管理（型物业管理（B B） 物业业主将物业的经营与管理同时交由下属公司去做。 管理企业肩负经营、管理双重重任，水平高低对物业经营效益影响大。二者差别: 产权上 ： A分散 ，B集中 管理上 ： A侧重售后服务 B经营与管理并重 管理对象方面： A居住
12、物业为主 B商业物业为主 服务对象方面 ： A居民为主 B职业人群为主 二物业管理的内容二物业管理的内容 （一）基本业务（一）基本业务 1房屋管理 2设施、设备管理 3相关场地的维护与管理 （二）专项业务（二）专项业务 1安全管理（包括消防管理） 2清洁卫生管理 3绿化管理4车辆管理5能源管理 （一）、（二）业务属于公共性、常规性服务项目。 收费原则：保本微利。 （三）特色业务（三）特色业务 指各种代办代做业务指各种代办代做业务旨在方便住、旨在方便住、用户，受其委托而提供，如：用户，受其委托而提供，如： 代聘代做家政服务代聘代做家政服务 代定代送牛奶、报纸代定代送牛奶、报纸 代送儿童入园上学代
13、送儿童入园上学 代定代购车船票代定代购车船票 （四）经营业务（四）经营业务 为业主及其他客户提供的经营性服务，如：室内装潢；家电维修； 咨询；代租代售； 开小商场及其他经营实体。 开展的目的： 谋求企业良好的经济效益第三节第三节 物业管理的兴起与发展物业管理的兴起与发展一物业管理的起源一物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式物业管理作为一种不动产管理的模式起源于起源于19世纪世纪60年代的英国。年代的英国。 真正现代意义上的物业管理起源形真正现代意义上的物业管理起源形成于成于19世纪末世纪末20世纪初的美国。世纪初的美国。 1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者年，由芝加哥摩天大楼的所
14、有者 乔治乔治A霍尔特发起霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织成立了世界上第一个物业管理组织芝加哥建筑物管理芝加哥建筑物管理人员组织（人员组织（Chicago Building Managers Oganization，CMBO） 随后，成立全美第一个业主组织随后，成立全美第一个业主组织“建筑物业主组建筑物业主组织织”（Building Owers Organization ，BOO）。）。 最后又成立了最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会建筑物业主与管理人员协会”（Building Owers and Managers Association， BOMA） 经过上百倍年的发展，物业管理
15、的内容也从传统意经过上百倍年的发展，物业管理的内容也从传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安延伸至：义上的楼宇维修、养护、清洁、保安延伸至： 工程咨询监理工程咨询监理 物业功能布局与划分物业功能布局与划分 物业市场行情调研预测物业市场行情调研预测 目标客户群认定目标客户群认定 物业保险、物业租售推广代理物业保险、物业租售推广代理 通讯及旅行安排通讯及旅行安排 智能系统化服务智能系统化服务 专门性社会保障服务等方面。专门性社会保障服务等方面。第四节第四节 物业管理市场的培育物业管理市场的培育一物业管理市场的概念 （一）市场客体 物业管理劳务服务物业管理劳务服务 包括：包括：一般性服务一般性服务
16、特约服务特约服务 经营性服务经营性服务（二）市场主体 需求主体需求主体：业主、使用人：业主、使用人 供给主体供给主体：物业管理服务经营人：物业管理服务经营人 协调主体协调主体：政府和行业组织：政府和行业组织（三）市场环境 专业法规政策专业法规政策 相关的专门性法律相关的专门性法律 管理契约或合同管理契约或合同 基本的社会经济制度基本的社会经济制度 人们对物业管理的认识认可程度人们对物业管理的认识认可程度 态度、行业风气等态度、行业风气等二物业管理市场的形成 （一）对物业管理服务需求的日益增加 *政府从社会管理、社会效益角度 *开发企业从经济效益、企业长期生存发展角度开发企业从经济效益、企业长期
17、生存发展角度 *业主从投资保值、增值角度 *使用者从安全、方便、生活、工作、经营等角度使用者从安全、方便、生活、工作、经营等角度 （二）物业管理的收益性、专业性、综合性、事务性等使物业管理的供给成为可能 有需、有供，二者广泛存在有需、有供，二者广泛存在 形成物业管理市场形成物业管理市场三物业管理市场的管理体制 政府对物业管理市场的管理宏观管理 包括：行政管理 法规管理1 1制定物业管理政策法规制定物业管理政策法规 明确管理范围、内涵明确管理范围、内涵 明确双方权力、义务、职责明确双方权力、义务、职责 规范合同条款、内容，防止欺诈行为规范合同条款、内容，防止欺诈行为 规范管理权限、行为、收费标准、办法等规范管理权限、行为、收费标准、办法等2 2物业管理企业和从业人员资质管理物业管理企业和从业人员资质管理 企业资质管理：企业资质管理：审查、定级、年检、复审等 从业人员资质管理从业人员资质管理：持证上岗3 3制定考评办法、标准，组织评优罚劣制定考评办法、标准，组织评优罚劣4 4指导企业、业主委员会的成立、运作指导企业、业主委员会的成立、运作5 5解决物业管理纠纷和市场失常情况等解决物业管理纠纷和市场失常情况等
