1、案例1： 只因业主拖欠了两年多的物业管理费，最近，南京金陵饭店物业管理公司将负责管理的江宁区玛斯兰德别墅的8名业主告上了法庭。在收到法院传票之后，有2名业主已经缴齐了物业费，其他的业主则表示由于种种原因让他们觉得并未享受到应得的服务而拒绝缴纳物业费。记者通过调查了解到，部分业主拒缴费的原因是将对开发商的抱怨转移到了物业公司的身上。（扬子晚报网）案例2： 日前，北京市海淀区人民法院受理一起业主董先生家中被盗后，起诉物业公司要求赔偿被盗损失的物业管理纠纷案件。原告董先生诉称，2006年9月7日，原告董先生下班后，发现其住所位于海淀区新新家园的房屋被盗。经警方初步侦察认定，罪犯于当日下午3至5时撬窗
2、入室进行盗窃。原告住所位于该楼1层，入住时曾要求安装防盗门窗，但被告物业公司却以小区保安措施完备为由，不同意业主安装。案发时，小区每楼1名保安的配制变为4栋楼1名保安，楼内报警电话也早已过时未及时更新，甚至到警方进入小区调查时，室内红外防盗系统也不能正常使用，小区公共安全监控装置形同虚设，没有案发时记录，给案件侦破造成很大困难。原告认为，海淀区新新家园属于高档住宅小区，作为小区的管理者，物业公司没有保障业主人身财产安全，没有履行物业合同的义务，给原告造成重大经济损失，应当承担赔偿责任。现要求物业公司赔偿原告被盗的1500元美元、8000元人民币及价值3万元的首饰。（中国法院网）分析： 法院经审
3、理认为，董先生主张案发时物业公司将每楼1名保安的配置变更为四栋楼配备1名保安，室内红外防盗系统不能正常使用，但均未能提供有效证据予以证明。其主张缺乏事实依据，法院不予支持。万泉新新家园房屋装修管理规定规定严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、窗户外侧安装任何物件，该规定未违反相关法律、法规的规定，应属有效。同时物业公司为业主提供的物业管理服务中所包括的安全保卫服务内容为小区范围内公共区域的安全保障，并不包括业主住房内的财物保管服务，不能苛求物业公司的保安服务能够防止一切盗窃案件的发生。业主也应增强安全防范意识，在不能安装外部防盗窗的前提下，亦可采取安装内置防护装置等安全防护措施。未安装防护
4、措施而导致财产被盗的后果不应由物业公司公司承担。 案例3： 芙蓉区人民法院近日判决了这样一起案件：因为不满物业公司的物管服务，从2006年4月1日开始，王先生一直没有交纳物业管理费，最终物业公司将王先生告上了法庭。法院经审理认为：业主与物业公司签订的物业管理服务协议合法、有效，双方均应履行各自的义务，王先生的答辩意见和证据中所述的事实和理由并不能证明物业公司违反了协议，不应成为其不交纳物业管理费的理由，因此王先生被判应支付物业管理费并支付违约金。 法院还受理过因物业公司不允许业主在自己房间安装防盗窗，业主状告物业公司的案例，后来这个案件以业主败诉而告终因为业主与物业公司的合同内明文规定，“业主
5、严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、窗户外侧安装任何物件”，法院认为这种规定未违反相关法律、法规的规定，应属有效。（长沙晚报）案例4： 北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告中海物业管理有限公司超标收费一案，日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。一、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所权，是指由专有部分所有权、共有部分共有权以及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特别所有权。1.建筑物区分所有权的主体是业主； 业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受遗赠以及合法建造房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人。基于与建设
6、单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。注：区别“业主”与“物业使用人”2.建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权组成的一种复合的权利；3.建筑物区分所有权的客体从建筑物拓展到整个小区。二、专有权1.专有权的概念专有权，又称专有部分所有权，是指区分所有人对其建筑内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。（1）专有部分所有权具有所有权的效力；（2）专有权的客体具有特殊性；（3）专有部分的所有权居于主导地位。思考：专有权的性质（通说认为，属于一种空间所有权）2.专有权的客体专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等
7、专有部分。（1）必须具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）必须具有使用上的独立性，可以排他使用；（3）通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。3. 专有部分的范围（专有部分的界限）学说：“中心说”、“空间说”、“最后粉刷表层说”、“壁心和最后粉刷表层说”（通说）4. 专有权的内容（1）专有权人的权利所有权与自行管理权但是，物权法第77条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”注意：本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物
8、之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。相邻使用权（2）专有权人的义务不得对建筑物有不当毁损行为；应当按照专有部分的本来用途与使用目的适用专有部分；维持区分所有建筑物存在的义务；不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气管道等；维护住宅环境卫生和安宁，以及周边地区善良风俗和习惯。（3）专有权人的责任停止侵害、排除妨害、赔偿损失思考：区分所有权的剥夺（将业主从专有部分驱逐）三、共有权1.共有权的概念 共有权，是指业主依照法律或管理规约的规定或业主大会的决定，对区分所有建筑物内的住房或经营性用房的专有部分以外的公用部分所享有的占有、使用、收益的权利。
9、（1）共有部分对专有部分具有从属性；（2）共有部分具有不可分割性；（3）共有部分系连接各专有部分的纽带。思考：共有权的性质2.法定共有的范围（1）法定共有的特点 法定共有是指依照法律规定由全体业主对建筑物某部分享有共有权。一旦确定为法定共有财产，当事人即不得在购房合同中通过约定变更归属，开发商也不能通过合同来处分这些法定共有财产。（2）法定共有的范围绿地（城镇公共绿地或明示属于个人的除外）；道路（城镇公共道路除外）；物业管理用房维修资金 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，可以决定建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使
10、用，且维修资金的筹集、使用情况应当公布。建筑区划内的其他公共场所和公用设施；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；电梯、水箱等。 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。（3）约定共有部分 3.车位、车库的所有权归属（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者
11、出租等方式约定；（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。4.共有权的内容（1）共有权人的权利对共有部分的使用权；对共有部分的收益权；对共有部分的保存、单纯的修缮及改良权；物权请求权。（2）共有权人的义务按照共有部分的本来用途使用共有部分；分担共同费用和负担。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。注意：业主不得以放弃共有部分权利而不履行义务四、成员权（共同管理权）1.成员权的概念 成员权，是指业主基于建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的
12、团体成员所享有的权利和承担的义务。2.业主大会（1）业主大会的概念 业主大会，是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主大会是业主的意思形成机构；业主大会是业主依据法定程序行使共同管理权的组织。业主大会是一个自治组织。（2）业主大会的职责制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；管理规约包括：a.对物的管理；b.对人的管理。 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的
13、事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。思考：管理规约的性质 规约是业主管理团体的客观化了的或类似于定款的自治法规，其如同国家的宪法、公司章程，具有业主管理团体根本性自治规则的性质，为业主管理团体的最高自治规范。3.业主委员会（1）业主委员会是业主大会的执行机构。（2）业主委员会的职权来自于法律法规的规定和业主的授权。（3）业主委员会的职责召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建
14、议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。（4）受侵害业主的撤销权 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 （5）业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 注意：业主委员会的诉讼地位多项选择题：1、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房
15、产证。下列哪些说法是正确的？A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁有优先购买权D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意2、赵某的房屋位于某条路临街底层，后来，市政对该条路进行了修缮，路两旁新开了许多店铺。赵某于是将自家房屋改修成临街铺面，出租给他人开了一家美容美发店。其邻居郭某等不堪美容美发店每日音响的噪音，多次与赵某交涉不成，遂诉至法院。下列说法正确的是：A.赵某的行为是对自己所有权的正当行驶，其邻居无权干涉B.赵某的行为一家侵犯了其邻居的权利C.赵某出租住房开美容美发店需要经过其他有利害关系的业主同意D.以上说法均不正确
