1、北京市物业管理办法宣传手册周林2010年12月7日目目 录录目目 录录目目 录录目目 录录 物业管理是什么？物业管理是什么？1物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。业主大会成立和运作中有问题找业主大会成立和运作中有问题找谁解决谁解决？2街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 物业管理区域由谁划分？物业管理区域由谁划分？ 根据什么划分？根据什么划分？3建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划
2、分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。物业管理区域分立或者合并需要物业管理区域分立或者合并需要办理什么手续？办理什么手续？4业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。物业服务用房是用来干什么的？物业服务用房是用来干什么的？面积有没有规定？面积有没有规定？5新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保
3、存，工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。建设单位应承担哪些前期物业服建设单位应承担哪些前期物业服务责任？务责任？6一是建设单位应按照前期物业服务合同的要求，向业主提供房屋维修养护、共用设施设备运行及维修养护、消防服务、清洁服务、绿化养护等服务内容；二是承担首次业主大会会议召开或者首次业主大会会议筹备组成立满三个月之前的物业服务费用；三是解决因设计缺陷、施工安装等原因造成的影响房
4、屋及设施设备正常使用的开发遗留问题；四是向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备材料，推荐业主代表作为临时召集人，推动小区尽快成立业主大会和业主委员会；五是承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。前期物业管理阶段如何界定？前期物业管理阶段如何界定？7前期物业管理阶段是指，从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。前期物业服务期间，业主要不要前期物业服务期间，业主要不要交物业费？交物业费？首次业主大会会议召开或者首次业主大会会议筹备组成立满三个月之后作为建设单位收取物业服务费的时点。业主大会成立但未选聘新的物业服务企业的，业主大会与建设单位可以协商确定物业服务费用，并由业主承担交费义
5、务；业主大会未成立的，建设单位应当在收费之前委托物业服务评估监理机构对物业服务费进行测算，并将测算报告及结构在物业管理区域内显著位置公示，由业主承担交费义务。8前期物业服务合同解除后，建设前期物业服务合同解除后，建设单位应当履行哪些义务？单位应当履行哪些义务？9业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收的竣工验收资料；（四）设施设备的出
6、厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料、运行、维护保养记录；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主名册；（七）物业管理必须的其他资料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。业主基于建筑物区分所有权有哪业主基于建筑物区分所有权有哪些公共事项的决策权？共同决定些公共事项的决策权？共同决定的事项表决时需要符合什么条件？的事项表决时需要符合什么条件？比例要求是多少？比例要求是多少？10（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三
7、）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准、和收费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（七）申请分立或者合并物业管理区域；（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占
8、总人数过半数的业主同意。业主以幢、单元、楼层为单位共业主以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理同决定本单位范围内的物业管理事项与业主大会共同决定事项发事项与业主大会共同决定事项发生冲突怎么办？以哪个决议为准？生冲突怎么办？以哪个决议为准？办法规定业主可以以幢、单位、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理事项是为解决实践中小区内部分物业管理事项与以幢、单位、楼层为单位的部分业主关系密切，比如电梯等共用设施设备，这一部分共用设施设备的经营收益和费用分摊都应当由这部分业主共同决定。但是以业主以幢、单位、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理事项不得与业主大会的决定相抵触，不得违反法
9、律、法规、规章及管理规约。11当小区没有成立业主大会时，发当小区没有成立业主大会时，发生紧急物业管理事件，业主该如生紧急物业管理事件，业主该如何处理？何处理？未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。125%的业主同意，就可以自行提的业主同意，就可以自行提出成立业主大会。过去需要多少出成立业主大会。过去需要多少业主同意？是双三分之二吗？业主同意？是双三分之二吗？为解决业主大会启动难的问题，我们在对北京市小区基本规模进行调研的基础上进行了研究，最终
10、确定了5%的比例，这是业主成立业主大会一个基本的集体意愿表达，说明该小区已经初步形成了业主大会的主体意识，具备了业主大会成立的条件。统一的标准可以减少争议，街道办事处和乡镇人民政府可以更加有效的开展指导监督工作。13街道办事处、乡镇人民政府指定街道办事处、乡镇人民政府指定的筹备组组长一定是街道办事处、的筹备组组长一定是街道办事处、乡镇人民政府的工作人员吗？他乡镇人民政府的工作人员吗？他的主要工作有哪些？的主要工作有哪些？街道办事处指定的筹备组组长是为了解决业主大会筹备难问题的一项举措，并未对筹备组组长的身份进行限定，即被指定的组长既可以是小区的业主也可以是街道办事处、乡镇人民政府或者社区居委会
11、的工作人员还可以是具有专业知识和服务能力的公益律师。还有其他有利于促进业主大会成立的人员。筹备组组长主要负责召集和主持筹备组会议，对筹备组表决及会议记录审核签字，备案时在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字等。14业主大会成立后如何备案？业主大会成立后如何备案？业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；（二）业主大会决议；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以
12、备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。15业委会委员任期是如何规定的业委会委员任期是如何规定的?业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。16建设单位在成立业主大会筹备活建设单位在成立业主大会筹备活动中应当履行哪些义务？动中应当履行哪些义务？（一）自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料；（二）根据有关规定将相关信息录入公共决策平台；（三）承担筹备及召开首次业主大会
13、会议所需费用。筹备组应当对业主资料保密，不得将以上资料用于与筹备无关的活动。17业主在选聘物业服务企业时应业主在选聘物业服务企业时应注意什么？政府部门对物业服注意什么？政府部门对物业服务企业如何管理？务企业如何管理？18业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。是房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。物业服务合同中包含哪些内容？物业服务合同中包含哪些内容？19物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。前期物业服务
14、合同解除后，业前期物业服务合同解除后，业主有权要求建设单位履行哪些主有权要求建设单位履行哪些义务？建设单位需要移交哪些义务？建设单位需要移交哪些资料？资料？201、建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接；2、建设单位应当向全体业主移交下列资料：（1）物业管理区域划分资料；（2）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（3）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（4）设备设施的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（5）物业质量保修文件和物业使用说明文件（6）业
15、主名册；（7）物业管理必须的其他资料。全体业主从建设单位承接物业全体业主从建设单位承接物业前，可以通过哪些途径对物业前，可以通过哪些途径对物业共用部位进行查验？共用部位进行查验？21可以委托选聘的物业服务企业进行查验，也可以与建设单位共同委托第三方物业服务评估监理机构进行查验。办法办法对物业项目交接有没对物业项目交接有没有期限规定？有期限规定？22物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。什么是物业服务第三方评估监什么是物业服务第三方评估监理？理？23第三方评估监理，是指独立的物业服务监理机构受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或者有关
16、部门的委托，依照法律、法规、规章、的规定和合同的约定，对物业服务质量和服务费用，物业共用部位、共用设施设备管理状况提供专业评估监理服务的活动。物业服务评估监理机构能干什物业服务评估监理机构能干什么？么？24评估监理业务范围主要分为三类：物业项目交接验收评估、物业服务费用测算和物业服务质量评估。哪几种危机房屋使用安全的紧哪几种危机房屋使用安全的紧急情况可马上动用住宅专项维急情况可马上动用住宅专项维修资金？修资金？25发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对公用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危机人身安全；（三）高层住宅水
17、泵损坏导致供水中断；（四）楼体单侧外力面五分之一以上有脱落危险；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危机人身财产安全的；（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。物业转让时，业主应当向受让物业转让时，业主应当向受让人说明哪些事项？人说明哪些事项？26物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户帐中结余的专项维修资金随物业同时过户。业主转让或者出租物业时需要业主转让或者出租物业时需要履行什么义务？履行什么义务？27业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖
18、合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。在物业项目交接中，物业服务在物业项目交接中，物业服务企业出现不按规定交接或者拒企业出现不按规定交接或者拒不撤出、强行接管的行为，有不撤出、强行接管的行为，有没有处罚措施？没有处罚措施？28原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可出3万元罚款。原物业服务业企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业
19、所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。业主大会、业主委员会作出违业主大会、业主委员会作出违反法律法规决定的，物业所在反法律法规决定的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府地街道办事处、乡镇人民政府有无处罚措施？有无处罚措施？29业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。北京市物业管理办
20、法北京市物业管理办法的事的事实日期？实日期？30北京市物业管理办法2010年10月1日起正式施行。北京市物业管理新政策体系一览表一、规章北京市物业管理办法（北京市人民政府令第219号）（已发布）二、规范性文件1、关于北京市物业管理办法实施中若干问题的通知（已发布）2、北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（已发布）3、物业项目备案工作通知（待发布）4、物业项目负责人管理办法（待发布）5、物业服务企业动态监督管理办法（已发布）6、北京市物业服务第三方评估监理管理办法（已发布）7、北京市物业管理行业专家管理办法（已发布）8、业主大会登记办法（试行 ）（已发布）9、北京市物业项目交接管理办法（已发
21、布）10、关于试行使用北京市决定共同事项公共决策平台的通知（试行 ）（已发布）11、维修资金管理办法（已发布）北京市物业管理新政策体系一览表三、标准和规范1、北京市新建物业项目承接查验技术标准（待发布）2、北京市物业服务技术标准（待发布）3、北京市物业项目承接查验评估规范（试行）（已发布）4、北京市物业服务费用评估规范（试行）（已发布）5、北京市物业服务质量评估规范（试行）（已发布）四、示范文本1、首次业主大会会议召开方案（待发布）2、筹备组组长工作报告（待发布）3、临时管理规约（已发布）4、管理规约（待发布）5、业主大会议事规则（已发布）6、前期物业服务合同(已发布)7、物业服务合同(已发布)8、房屋买卖合同（已发布）9、物业服务收支情况报告（待发布）10、物业服务评估监理报告及摘要（已发布）11、北京物协物业服务成本信息公示报告（已发布）北京市物业管理新政策体系一览表五、指引和手册（待发布）1、业主大会和业主委员会成立及运作指导手册2、物业服务执法手册3、物业服务办法释义4、装饰装修管理指引5、设备设施维修养护指引6、维修资金使用指引7、节能减排指引8、安全生产指引9、公共部位收益指引
