1、江宁商圈走访分析报告江宁商圈走访分析报告报告人：屠钧 以江宁万达广场为首的东山商圈，以金鹰、同曦为首的百家湖商圈、以欧尚超市为首的河定桥商圈，以及大学城区域的“校园商业” ，江宁区域的商业呈现 万达万达PK金鹰金鹰 的格局万达万达金鹰金鹰欧尚欧尚同曦同曦江宁商圈整体分析江宁商圈整体分析l南京江宁区按照南京市政府规划要求，将建成框架170平方公里，商业服务配套齐全，交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。l南京政府统计，2011年，南京江宁区社会消费品零售总额达239.10亿元，增长20.90%，2012年的目标再增长20%，市场潜力巨大。l江宁商圈覆盖105万常驻人口，58万
2、流动人口，300余家中外高科技企业，其中世界500强44家，外企高管及普通白领众多。l江宁大学城大专院校20所，大学师生30万，地铁直达。l区内中高档住宅区42家，集中了南京80%以上的别墅，消费客源稳定，消费力强大万达近万达近20万方的国际购物中心是按照万达集团最高标准万方的国际购物中心是按照万达集团最高标准A类店进行打造，将引进百类店进行打造，将引进百余个国际一线品牌和其他知名品牌，余个国际一线品牌和其他知名品牌，2013年年底正式开业年年底正式开业。 我司与江宁万达就位置选择问题未达成一致，现阶段继续保持接触，待万我司与江宁万达就位置选择问题未达成一致，现阶段继续保持接触，待万达有铺位需
3、要调整时，寻找机会进入，达成公司目标达有铺位需要调整时，寻找机会进入，达成公司目标金鹰地铁百家湖站江宁百家湖商业圈临湖而建，风景优美，距离火车南站不到3公里，距离禄口机场不到7公里，地理位置优越。逐步发展壮大起来的百家湖商圈已经被南京市政府确定为南京都市区域中心、南京副都市核心商圈。 江宁金鹰总体规划平面图江宁金鹰总体规划平面图位于政府全力打造的江宁CBD百家湖商圈的核心地段，地铁1号线上物业，周边已有高尔夫花园、江宁同曦国际广场、1912街区等高端物业，居住氛围业已成熟江宁金鹰放大平面图江宁金鹰放大平面图江宁金鹰剖面图江宁金鹰剖面图项目裙楼规划为金鹰商贸江宁店和一站式高端购物中心，主楼为五星
4、级的金鹰国际酒店和顶级湖景豪宅，将打造成为江宁未来的“新街口”江宁金鹰效果图江宁金鹰效果图江宁金鹰效果图（二）江宁金鹰效果图（二）裙楼建筑面积：101416平方米同曦国际广场项目同曦国际广场项目该项目前期公司已考察过，商业落位和商务条款都已经沟通过，尚待进一步确认，但是该项目位置位于万达和金鹰之间，略显尴尬，未来发展前景不确定。开发加盟部门意见及建议开发加盟部门意见及建议l金鹰和万达为江宁商圈中未来的两个相对独立的子商圈l万达主打一站式购物概念，人气在江宁应首屈一指l金鹰的定位应属于高端，和万达相应有所区隔，以细分市场l金鹰周围的百家湖区域为江宁高档住宅集中区域，消费潜力强大l江宁万达暂未与我
5、司达成合作意向，建议目前我司的重点沟通对象定为江宁金鹰，以确保公司在江宁地区的市场份额 l根据江宁区的商业规划，东山商圈、岔路口商圈、百家湖商圈为江宁板块的三大商业中心。河定桥板块正处于东山、岔路口与百家湖这三大商圈的交接处，还与百家湖商圈连为一体。南京地铁1号南延线河定桥站的开通，为该商圈带来不少的人气l该商圈人群以日常消费为主体，非我司选址理想区域河定桥商圈区位图河定桥商圈区位图欧尚河定桥店采用的是购物中心模式，一楼精品街区面积欧尚河定桥店采用的是购物中心模式，一楼精品街区面积16797平方米，有餐饮、平方米，有餐饮、服饰、娱乐、休闲等项目，共服饰、娱乐、休闲等项目，共91家商铺。其中包括
6、必胜客、肯德基、味千拉面、家商铺。其中包括必胜客、肯德基、味千拉面、耐克、阿迪达斯等品牌。二楼超市销售面积耐克、阿迪达斯等品牌。二楼超市销售面积11000平方米，有近平方米，有近50000种商品陈列。种商品陈列。有免费汽车停车位有免费汽车停车位800个，自行车停车位个，自行车停车位2000多个。多个。 金轮新都汇金轮新都汇总建筑面积总建筑面积6万平方米，集商业购物、酒店式公寓及万平方米，集商业购物、酒店式公寓及SOHO办公为一体，底层商业办公为一体，底层商业购物休闲、购物休闲、2栋独立的酒店式公寓，融购物、办公、居住为一体的综合模式。但是栋独立的酒店式公寓，融购物、办公、居住为一体的综合模式。
7、但是该商业体位于金鹰和万达两大巨头之间，定位模糊，建议暂时观望为主，保持接触该商业体位于金鹰和万达两大巨头之间，定位模糊，建议暂时观望为主，保持接触与江宁其他板块不同，岔路口商圈目前暂无大型商业综合体，目前的商业配套主要有苏果社区店和顾家百货等，商业设施发展业态单一，多为50平米的小型沿街门面。然而，随着南站的规划发展，目前江宁岔路口附近的中驰汽车园开始搬迁，取而代之的是一座40万平米的大型综合体中驰北美国际广场，其中有酒店式公寓、复合式商业区和超五星级酒店。项目总投资预计在40亿元以上。作为南京市政府重点建设的南站地区的第一个项目，该项目得到市政府的高度重视和支持。建成后将成为南京江宁区的地
8、标性建筑。l与江宁其他板块相比，三山商圈，以住宅为中心的社区商业模式尤其明显。整个三山板块，建筑面积5万多平方米的托乐嘉购物小镇成为了三山板块唯一的商业核心，自2006年开街以来，已聚集了偶家小院、食养坊、大华眼镜、巨涛美发、翠屏娱乐城、肯德基、苏果超市等餐饮、购物、休闲娱乐等多种业态。l2007年初，江宁最大的2.4万平方米华润苏果进驻购物小镇，使得以托乐嘉购物小镇为核心的三山商圈进入成熟期。然而，如果还将仅仅依靠依靠以住宅为中心的社区商业，三山商圈将难成气候。l九龙湖板块毗邻“江宁新街口”-百家湖，是继东山板、百家湖板块又一宜居之所。在方圆不足2平方公里的土地上聚集着万科、中粮、银城、雅居
9、乐等十几家品牌楼盘。l目前，九龙湖板块的商业配套主要集中在殷巷附近，如殷巷农贸市场、苏果社区店、汇金九龙商业街等，但给人的感觉档次欠缺，同时缺少一定的商业氛围。l相对于仙林大学城和浦口大学城的发展，江宁大学城起步较晚，但是从规划上来讲，因为是先规划后建设，再加上方山的独特自然景观，江宁大学城的发展步伐似乎并不慢，且发展较为有序。l协众财富广场：协众财富广场：目前宝岛眼镜店、大娘水饺、中国电信、中国邮政及知名网络运营商等已陆续登陆，很多商铺仍在招商中。l江宁大学城商贸中心：江宁大学城商贸中心：商贸中心是江宁大学城内第一个商业中心，项目占地35亩，建筑面积2.5万平方米。目前项目整体招商比例约95
10、，商户包括大学城星河影院、唱乐KTV、金彩地带溜冰场、台球、水当当、哈尔滨酱骨头馆、韩美味、玲蓉干锅、沸腾100小火锅、苹果、索尼、动感地带体验店、华联超市等品牌商铺。l文鼎广场：文鼎广场：目前引进的业态非常丰富，多家餐饮、服装、美容美发以及休闲娱乐业态目前已经进驻。生活方面，华润苏果、中国电信、中国建设银行、保济堂大药房、火车票代售处；餐饮方面，麦当劳、肯德基也已经进驻。结语结语l江宁商业区目前尚无塔可门店，属于市场空白点。l万达、金鹰等商业综合体进驻后，江宁商业竞争异常激烈，一些原有的商场面临重新洗牌的局面。l市场消费潜力巨大，消费主力为年轻人，追求时尚、流行、浪漫，专注于品牌、品质、品味的消费理念，完全符合塔可的目标消费群。l在万达暂时无法达成合作意向的前提下，建议公司的合作方向为江宁金鹰，以确保我司在江宁地区的市场份额。l后续河西南片（奥体）、河西北片（新城市广场区域）、城中、城北等片区报告近期会陆续呈报。谢谢THE END
