1、Uni-City城市共同体 上海万科TOD开发模式初探 2016.04打造与投资能力相匹配的产品能力基于产品能力整合方向的投资能力3幸福系安亭项目临港项目云间传奇方松项目赵巷有山万科城金域华府南桥传奇翡翠公园海上传奇国际系翡翠滨江翡翠雅宾利翡翠江湾翡翠名都城翡翠系七宝国际徐汇万科中心一二期徐汇万科中心三期张江国创中心御河企业公馆办公系产业系2049七宝万科广场徐汇万科广场徐泾万科广场海上传奇2049翡翠公园2049翡翠滨江2049广场系住商办+综合社区城市核心区体量大 规模大 土地溢价高 产品升值潜力大货值高 去化稳定 多与地铁相关 投资方向拿地逻辑顺应城市发展1.中心城区人口变化：先集中、后
2、分散、再回流2.新城建设主要沿着城际和轻轨向边缘线状展开。人口向都市圈郊区集中，轨道交通是最优选择。以东京市区为核心，半径80公里的区域组成，总面积13400平方公里，占全国面积的3.5%，人口3400万，占全国的27%，城市化率达到80%。3.交通规划和城市规划的一体化，新城建设与城际轨道交通建设融为一体。东京都市圈发展分析都市圈空间成长过程：从“一极集中”到“多心多核”，且沿城际和轻轨展开城市发展趋势-TOD模式Transit Oriented Development PPP模式Public-Private-Partnership 国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发201443号
3、）:推广使用政府与社会资本合作模式。鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。英国最早采用，截止2006年底，已实施794个，550亿英镑 PPP案例：北京16号线270亿元、万科与深圳地铁的强强联合地铁+物业 3月12日，深圳地铁集团与万科举行战略合作备忘录签约仪式，宣布达成战略合作意向 初步交易对价预估：400600亿元；深圳地铁集团：总资产2065亿元，拥有15个地铁上盖开发物业项目，总建面逾600万平方米，地产物业市场估值近500亿元 计划至2020年，全国50个城市拥有轨交，6000公里，总投资4万亿元 建规函2015276号，住房城乡建设部
4、发布城市轨道沿线地区规划设计导则，力争特大城市在城市新建地区实现50%以上的城市人口和通勤交通需求分布在轨道影响区范围内；在轨道工程可行性研究阶段，应通过一体化设计，实现轨道交通与地面公共交通的无缝衔接，实现轨道站点与周边用地功能与空间的协同发展，推进城市紧凑集约发展，城市发展趋势土地集约利用与可持续发展需求并存，TOD开发模式趋势明显TOD定义n 定义：1-“以公共交通为导向的发展模式”。公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400800米（510分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混
5、和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。2-。“公共交通引导开发”与“交通引导开发”的含义不尽相同。“公共交通引导开发”体现了公交优先的政策，而“交通引导开发”（一种城市开发的模式，城市要开发那里，首先把路开通到那里，道路先行）则未反映这一关键内涵。n 背景：1-最早由由新城市主义代表人物彼得卡尔索尔普提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。2-21世纪急速城市化的时代，人口在城市集聚伴随着大量资源消耗产生的环境问题和社会问题。3-“卫生教育或者教育问题会随着经济的成长逐渐改善，而交通问题往往
6、是随着经济成长而逐渐恶化”哥伦比亚首都波哥大市长4-“城市人口集聚在公共交通车站附近，通过绿色交通（步行、自行车、公共交通）的移动方式，展开居住、工作、购物、休闲等活动，有利于减少空气污染和温室气体排放。进一步还可以通过高效及多用途的的土地利用，保护绿地、增加公园和文体设施等手段创造出宜居环境和公共空间。”通过公共交通改造城市报告书世界银行n 紧凑城市与TOD1-“紧凑城市（Compact City）”是“一种解决居住和环境问题的途径”欧共体委员会(CEC)，城市环境绿皮书，19902-紧凑城市主旨：高密度城市开发 混合土地利用 优先发展公共交通3-日本以车站为中心的“紧凑城市”为发展目标，解
7、决“低碳”、“老龄社会”、“全民社会（Universal Society）”等社会问题。城市型TOD城市核心区、老城区或重要交通枢纽等住宅比例较低TOD分类联合广场（Union Square）-地铁上盖位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，总建面109万方，是港铁九龙站一个大型综合商住项目，由港铁公司联同九龙仓、恒隆、永泰和新鸿基四个发展商合作发展（1）住宅：16座住宅大厦及2座作混合用途的建筑（包括住宅、酒店及服务式住宅，共5866户，W酒店及约72472方服务式住宅；（2）办公：一幢118层高的环球贸易广场(ICC)，包括约231778平方米的甲级写字
8、楼及香港丽思卡尔顿酒店，并附设天际100观景台；（3）商业：大型购物中心圆方10万平，共4层；（4）幼儿园：1,050平；（5）交通：巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；（6）车位：约5600个车位；（7）景观：顶层平台设占地7万方，为公共空间及私人休憩绿化区，公众部份设多种主题园景地带，设少量康乐设施，包括儿童游乐场及多用途运动场。n 混合功能:项目下方设有东涌线、机场线的车站，可以前往香港岛、东涌或香港国际机场等。同时，项目东面有西铁线柯士甸站，计划中的广深港高速铁路西九龙站将设于圆方商场东面。九龙站内有公共运输交汇处，邻近有佐敦（汇翔道）巴士总站及西区海
9、底隧道巴士站，有多路公交先途经圆方商场。n 交通转换:TOD分类n 无缝衔接:地铁升降机地铁升降机圆方升降机圆方升降机U5 civil U5 civil squaresquare空中花园、空中花园、Union SquareUnion Square、漾日、漾日居、擎天半島、君临天下、凱旋門居、擎天半島、君临天下、凱旋門、天璽、环球贸易广场、天璽、环球贸易广场 、东涌线东涌线大堂出口（升降机）、机场快线大大堂出口（升降机）、机场快线大堂堂 出口。出口。R/FR/FU4U4圆方圆方东涌线大堂出口、机场快线出口、东涌线大堂出口、机场快线出口、圓方商場圓方商場2/F2/F停车场停车场(南、北区南、北区)
10、、圆方商场、圆方商场U3U3圆方圆方东涌东涌线大堂出口、机场快线出口、线大堂出口、机场快线出口、圓方商場圓方商場 1/F1/F停车场停车场(南、北区南、北区)、圓方商场、圓方商场GG地面地面机场市区预办登机客务中心、落客机场市区预办登机客务中心、落客区，穿梭巴士站、公共运输交汇处区，穿梭巴士站、公共运输交汇处 GG地面地面地面入口、溜冰地面入口、溜冰场场与环球贸易中心相连的中庭通往上盖物业凯旋门的电梯入口从地铁直接进入商场G层过境过境巴士巴士站站机场快机场快线巴士线巴士站站车站停车站停车场车场小巴小巴总站总站升降梯往第一升降梯往第一层及凯旋门层及凯旋门商场范围地铁大堂溜冰场2层1层有机超市动感
11、影院商场中庭商场中庭1-商场与地铁无缝连接，地铁入口直入商场中庭，从商场前往香港岛、东涌或香港国际机场非常方便2-各期住宅物业均可通过升降梯到达圆方商场，各分区主力店提升动线回游3-人车分流，人行入口主要设在靠商场中间位置，紧靠地铁和公交车站，车行入口设在地面层周边，与人行分开；4-过境巴士站在商场各层均设置竖向联系，同时在商场内设置独立休憩点5-同层泊车购物設計，提供1700个毗临商店的停车位122TOD分类1-圆方顶层设有大型户外园林景观平台，与各开发物业、甲级办公、地铁相联结2-地铁出入口建筑造型具有标识性3-平台上主要步行动线设置雨篷，如雙層復式商鋪、办公入口等。4-项目周边道路有坡度
12、，场地内自然形成多个阶梯状景观，富有有韵律5-公园内多个不规则天窗与商场中庭相呼应。n 空间体系:2334453TOD分类1-大阪乃至日本最大的购物型综合体，包含商业、办公、酒店、住宅、旅游等业态。Grand Front周边商业的密集程度非常高，包括阪急、大丸、三越伊势丹等商业体。2013年4月开业，第一个月客流量七百多万人次；2-Grand Front从产、学、研、展、商五个方面大幅增强了业态的功能性，形成了良性的生态关系，增加顾客的黏性，给消费者带来全新的生活方式的体验。北馆以体验为主题，设置知识之都，the lab，品牌体验馆；3-大阪松下中心将松下的最新商品与住宅、商场店铺相结合，以展
13、示厅的方式传达给顾客各种关于今日与明天的各种美好生活方式。n 混合功能:大阪市主要商业体分布图大板Grand Front-地铁邻接位于大阪站北口附近，原身为车站北方废除的铁道中心，现为日常 消费及观光、商务需求的复合式商业中心。位于仅次于东京银座的的日本第二大商圈，周边商业的密集，7条轨道交通线路经由附近。基地面积4.8万方，总建面56.8万方，由12家开发商共同参与投资建设，分2期开发，一期为大综合图，二期拟建设新站点，45分钟到达关西国际机场。322222TOD分类n 交通转换:1-项目周边有7个地铁出入口，均与大阪站链接2-Grand Front与西日本最大的火车站JR大阪站有在天桥和负
14、一层相连。这些轨道交通站加起来每天的人流量约为230万人次左右，而JR大阪站的人流量约为每天81万人次。3-巡回巴士以大坂站为中心，在项目和JR北新地站间环线运行，沿途共设12站，与项目出入口相接停车分布图巡回巴士线路图南馆梅北广场塔A塔B塔C拥有者之家北馆北馆屋顶庭院南馆屋顶庭院公园榉树街道银杏街道n 无缝联结:1-Grand Front 与JR大阪站通过北口的平台可以实现无缝连接，通过两个人行天桥（同一层）实现了最快疏导人流以及最优对外交通组织动线2-创造之路是一条长约500米，主干道宽6米的立体空中走道，贯穿了南北馆连接了商业区域。在北馆部分通过贯通的中庭为,螺旋上升的自动扶梯向上提升。
15、3-主要步行流线户外部分，均设置雨篷优化步行体验，增加回游效果梅北广场二层连廊，连通Tower A人行通道，连接广场与主干道大台阶，通往广场区域TOD分类1-站前广场的城市形象：安藤忠雄结合整个开发区的“水之都”主题，以“水之广场”为主要意向，形成梅北广场的基本设计理念，中间的大广场以两个大水池为主要景观，气派得大叠水直接跌落到地铁站的下层空间，因为下层喇叭口式的造型，无形中变成一个扩音器，强化场地标识性2-场地的主要回游平台为二层的“创造之路”，故各区与平台间设置多个竖向交通，形成形式各异的立体及坡地景观3-北馆与南馆均设置屋顶绿化，与地面景观、高端住宅的景观形成视觉通廊4-入口广场（水）、
16、北馆（休闲雅致）、南馆（休闲自然）屋顶绿化等景观主题各异，分区明显n 空间体系:南馆休闲花园以休闲自然风格为主，形态以弧线为主弧形的道路、围合成一个个小的中岛，结合种植、座椅，形成私密而舒适的休闲空间用不同颜色的灌木形成色块，结合道路设计形成色块穿孔铝板包围屋顶设备，满足通风同时又是非常高品质的多种铺装方式混合，不同功能区用不同的铺装方式区分，丰富自然21113332二子玉川RISE：是东京急行电铁（东急）田园都市线沿线的主要车站，亦是大井町线的终点站。二子玉川站综合开发基于“从城市到自然”的开发理念,以与自然和谐相处为原则，以营造城市与自然交融共生的街区，兼顾游览性与繁华性的魅力街区为目标，
17、尽力保护二子玉川在东京都内业屈指可数的珍贵自然资源。TOD分类1期开发在毗邻车站的地块设置了由商业设施和写字楼构成的复合设施,在附近地块开发了超高层高级公寓。地块总面积:11.2ha，总建筑面积约42万方。2期开发了商业、电影院、健身俱乐部、屋顶生态植物园等,植物园同时作为儿童教育基地使用。社区型TOD轨交非重要中间站、郊区、净地等住宅比例较高n 混合功能:景观商业高端住宅高层办公低层商业沿街商铺高层办公高岛屋n 交通转换：高速跨区交通换乘至多种慢速交通，规划步行动线 两条轨交换乘站，地铁与商场在地面无缝联结；商场与商业街中间设置交通广场，可形成出租车、公交车、机场快线等换乘中心。n 步行体系
18、：n 立体城市：减少车道增加步行，提升步行舒适度小区内的700左右的主要商业步行街串联轨交与自然公园两个主要人流吸引点。与主要出入口相接的步行系统设置雨篷，高差处设计扶梯，提升步行体验。让周边邻里渗透参与各种公共活动而积聚起来社区内部人车分流，地下二层及局部地面为分区停车场；二层为主要商业街；各层均设置相应电梯、扶梯等。n 优化步行体系:n 空间体系：1-创造便于交往的多层公共空间，创造富有活力的三维都市景观,，如绿化残坡、步行街景观树岛、住宅自然水景及坡景2-生态植物园已获得世界生物多样性“JHEP认证”的最高等级AAA，寓教于乐3-主要商业人行入口设置雨篷4-部分人行廊道构架设置绿化，优化
19、小气候5-残破设置立体景观，增加景观体验222325142TOD分类n 新時代廣場（YOHO Town），：位于香港新界元朗，由香港新鴻基地產發展的一項大型地產項目，位於香港新界元朗區雞地元龍街8號YOHO MALL形點毗鄰港鐵元朗站，連接輕鐵網絡。整個發展項目於2003年開始，分為三期進行，商场项目包括翻新后的新元朗中心商场、YOHO Midtown及发展中的Grand YOHO，合共占地110万方呎，二期完全开业后将会成为新界西北最大型的商场。用地商业面积住宅面积其他面积住宅栋数住宅单元入伙时间一期2193346000822002004二期20000818902010三期318004700
20、0180000跨境巴士站社区会堂养老院2000925082016总计7373393000256598n 混合功能:1-开发项目主要业态为住宅与商业，在三期辅以部分公共设施，包括跨境巴士站及社區會堂，另提供約20,000方呎作老人護理2-商場總面積約93,000平方米,由正在翻新的新元朗中心、YOHO Midtown和Grand YOHO的基座零售部分組成，規模冠絕新界西北區。元朗將成為全港最多勞動年齡人口和年輕人口的分區；是YOHO MALL形點的目標客群，形成充滿活力社区氛围。一期二期三期n 步行体系：n Zone 1：西鐵綫元朗站n Zone 2：輕鐵元朗總站n Zone 3：連接新元朗中
21、心的行人天橋n Zone 4：新元朗中心n Zone 5：第三期Grand YOHO（建築中）n Zone 6：YOHO Boulevard接連Grand YOHO和YOHO Mall的購物廊n Zone 7：第二期YOHO Midtown及YOHO Malln Zone 8：YOHO Town 住宅(第一期)1-YOHO Town 第一期設有行人天橋經商場直達西鐵綫元朗站。（备注：第三期尚未完工，現時住戶只能經攸田東路步行通往新元朗中心的天橋前往）2-第三期设置公交枢纽，包括跨境巴士、机场快线等，同时可由室内联通至地港鐵元朗站3-商场内设置电梯厅，可直达上盖物业4-设置独立的车行入口，同时用
22、于落客区及后勤服务，与内庭院相邻，形成良好的行车体验2413421-YOHO MALL 商场高三層，佔地2万方。地下設有開放式食肆，,空间特性主旨为自然闲适2-底层設有大型廣場及公園，以模仿日本六本木(Tokyo Midtown)的公共空間概念。公眾將可以在公園綠色草坪享受自然。3-商场主入口全玻璃外墙，与室内入口相呼应，富有标识性4-商场退台增加空间回游趣味性n 空间体系：32224233万科翡翠滨江轨交相关虹桥徐泾社区型TOD-地铁上盖徐汇万科中心轨交相关虹桥万科广场轨交相关在建轨交相关七宝万科广场：上海万科第一个购物中心（暂定16年底开业），位于闵行区核心区，邻接9号线七宝站，总用地4.
23、89万方，总建面23.8万（地上12.9万，地下10.8万），地上5层，地下3层。七宝地铁站于2007年底已通车，仅预留项目地下一层的地铁接口。n 无缝联结:1-地下一层与地铁站的出口实现无缝连接2-站点内多个通道与商场联通，增加步行通达便利性3-地面层通过下沉庭院与扶梯带动地面人流与地下人流4-下沉庭院形成站前广场的标识性1-主要中庭空间结合“七宝”主题形成不同主题室内广场，设置雕塑感强烈的构筑物，增强标识性2-地铁出入口联结2个不同广场，形成不同空间体验3-室内广场尽端设置主力店，通过慢速交通 循环促进回游；主要中庭设置快递交通循环满足各层的快速通达；n 空间体系:在建轨交相关万科翡翠滨江
24、一期：翡翠滨江一期位于浦东滨江新民洋板块，总建筑面积超过27万方，是上海万科以居住为主的城市高端生活性综合体实践案例，其中地铁14号线/18号线巨野路站点与项目2049直接相连。n 无缝联结:1-14号线/18号线巨野路站点与滨江2049联动设计，实现站点/建筑设计一体化；2.地下一层商业与地铁站出口实现无缝连接；3.地下一层商业连通站定，并实现与办公塔楼人群的串联互动；4.通过住宅/商办间开放式城市内向型庭院的引入，及风雨连廊的设置实现地铁与住宅用户的连接。地铁14号线预计2018年通车翡翠滨江翡翠滨江 I I期期翡翠滨翡翠滨 江江 II II期期地铁18号线预计2020年通车民 生 路浦东
25、大道停车高区办公 L15-L25避难层/设备层 L14低区办公 L3-L13办公大堂 L1-L2地铁商业 L1-L4120M地铁会所住宅集中商业风雨连廊风雨连廊在建轨交相关n 空间体系:1-地铁与商业联通道与商业室内设计协调统一，昭示性强2-地铁出入口、地铁风井等设备，结合建筑造型统一考虑3-风井设备与商业标示、立面元素结合，打造整体商业系统语言。地铁出入口地铁风井开发商业徐汇万科中心：位于上海市中心城区徐汇区，火车南站以东，距离徐家汇成熟商圈约3km，与其地铁站相邻。总占地10.75万方，总建面68.35万方，地上计容约49.34万方，综合容积率4.6。以虹桥和七宝为基础，打造万科新一代真正
26、意义上的绿色生态综合体地铁站1-项目包含办公43.54万、商业11万（地下4万）、绿轴面积6.12万平方，经营性文化娱乐面积1.48万平方；2-办公按一线甲级写字楼高标准、差异化打造，绿色及互动理念将在公共空间予以体现。商业部分将尝试将绿轴开放植物园主题融入商业空间，结合艺术文化元素，利用建研等内外部新技术形成独一无二的“万科植物园”体验式购物中心n 混合功能:1-项目所在的火车南站板块是上海南部综合交通枢纽，拥有1/3/15(规划中)、22号等4条轨道交通线路，铁路网辐射浙、赣、湘、闽等经济大省。2-项目周边还有7个公交站点，共12条公交线路，地面可达性较好n 交通枢纽:在建轨交相关1-地铁
27、出口全玻璃立面，直接引入站点下沉广场，形成入口标识性；2-地铁站点换乘通道与项目室内、建筑相协调一体化设计，同时引入公共文化艺术装置，与文化绿轴相呼应3-下沉庭院的地面连桥即可导入地面人流，同时形成不同观景效果n 空间体系:n 无缝联结:1-15号线上海南站站特色站点与地下商业无缝衔接，打造立体交通体系；2-站点广场通过地下通道与公交候车岛及火车站联通，换乘便捷；3-站厅采光天窗，不仅提升步行舒适性，同时有效指引人流往项目内部商业流动在建轨交相关市级中心人民广场行政中心外滩陆家嘴中央商务区南京路等商业街豫园等商业中心城市副中心徐家汇、江湾五角场、真如、花木、嘉定新城、松江新城、青浦新城、南桥新
28、城和南汇新城。地区级、社区级中心？上海市城市总体规划2015-2040 规划建设用地只减不增，总量3200平方公里以内。突出以轨道交通站点为核心的土地复合利用。新增5个城市副中心：嘉定新城、松江新城、青浦新城、南桥新城和南汇新城。发展目标：更具竞争力：一座繁荣创新之城 更具可持续发展能力：一座健康生态之城 更富魅力：一座幸福人文之城上海城市分析上海市城市总体规划1990-2020明确了上海市中心城“多心、开敞”的布局结构，由市级中心、副中心以及地区级、社区级中心等组成公共活动体系，共同承担服务全国、面向国际的综合服务功能。土地集约、复合利用TOD环境友好城市让城市回归到人人社会环境居住环境自我
29、自然环境人各组成部分，以人为核心，以全新的尺度和场景的交互，构筑一种完整的城市系统。就像一个微缩的城市，不断自我循环，更新生长。人们的生活不再是生硬的、割裂的、冷冰冰的，而是开放、交互、生态、便捷、舒适、艺术、有情感、有温度的场景氛围。这正是未来理想的城市模式。27城市共同体Uni-City高于综合体，优于国际社区的融合社区TOD立足于多年的积淀，上海城市未来发展方向的重新思考 项目定性上海微缩紧凑城市的当代实践29虹桥徐泾住商办+=？+整体以车厢韵律为建筑概念，活跃的线形体现在整个系统中，充满激情，充满力量，充满速度在这里既保留了车辆场地的记忆又使它成为基地的特色GARDEN FARM PA
30、RK WATER FALL STATION CITYTOD空间设计原理经由商业后达到办公/住宅的流线规划城市共同体 Uni City由车站通往办公/住宅的流线中不仅规划商业同时在各个功能间规划了以自然生态为主的公共空间把这个基地的特色充分体现到建筑体量中整体以车厢为建筑概念，在基地中既保留了车辆场地的记忆又使它成为整个基地的特色GARDENFARM花海牧丘PARK 绿洲GARDEN 花海FARM 牧丘WATER FALL 水湾STATION CITY 站城五种不同性质的广场，成为人们逗留的场所RAIL WAYFORESTWATER FALL铁路绿洲水湾BRIDGE桥FOREST 绿洲BRIDG
31、E 桥RIVER 水湾三种轴线相互穿梭，作为基地内流线的主要流脉三种轴线五种脉络一种系统PARK绿洲RIVER水湾STATION CITY站城总平面图人行出入口车辆出入口平台车辆出入口地下车辆出入口层数：26F建筑面积：19,656建筑高度:80m层数：24F建筑面积：18,144建筑高度：74.6m层数：22F建筑面积：16,632建筑高度：68.6m层数：20F建筑面积：15,120建筑高度：62.6m层数：18F建筑面积：13,608建筑高度：54.6m层数：16F建筑面积：12,096建筑高度：50.6m层数：14F建筑面积：10,584建筑高度：44.6m层数：10F建筑面积：7,5
32、60建筑高度：38.6m层数：11F建筑面积：8,316建筑高度：41.6m层数：12F建筑面积：9,072建筑高度：44.6m层数：13F建筑面积：9,828建筑高度：47.6m层数：14F建筑面积：7,840建筑高度：50.6m层数：15F建筑面积：5,670建筑高度：53.6m层数：13F建筑面积：9,828建筑高度：39.0m层数：12F建筑面积：9,072建筑高度：36.0m层数：11F建筑面积：8,316建筑高度：33.0m层数：10F建筑面积：7,560建筑高度：30.0m层数：10F建筑面积：7,560 建筑高度：38.6m层数：8F建筑面积：4,480建筑高度：32.6m层数
33、：13F建筑面积：9,828建筑高度：57.6m层数：11F建筑面积：6,160建筑高度：51.6m层数：12F建筑面积：6,720建筑高度：54.6m层数：12F建筑面积：9,072建筑高度：54.6m层数：10F建筑面积：7,560建筑高度：32.0m层数：8F建筑面积：6,048建筑高度：26.0m层数：6F建筑面积：4,536建筑高度：20.0m层数：15F建筑面积：34,744建筑高度：77.0m层数：6F建筑面积：8,331建筑高度：37.6m层数：7F建筑面积：17,589建筑高度：47.1m层数：6F建筑面积：14,147建筑高度：42.6m层数：6F建筑面积：13,840建筑
34、高度：42.6m平台1层面积：34,436 平台1层面积：26,252 平台2层面积：15,070 建筑高度：24.0m平台1层面积：3,795 建筑高度：20.6m平台1层面积：2,841 平台1层面积：6,116 平台2层面积：2,123 建筑高度：24.0m平台1层面积：4,444 建筑高度：20.6m03090m徐盈路站徐盈路站建筑面积：5,380N N立体城市3空间体系4混合功能1交通转换2步行体系5先进技术6UniCity设计要素混合功能项目区位：青浦区轨交17号线徐盈路站地铁上盖项目，位于大虹桥辐射范围内，与虹桥枢纽仅4站地铁之隔项目规模：总用地26万方，总建面63万方，计容开发
35、物业建面45万方物业类型：住宅、集中商业、办公、SOHO、类住宅、幼儿园、车场项目交通：地铁、公交、高架路、城市主干道标高体系：车场建立在自然地坪，9米平台之下；商业主楼建设在9米平台之上，商业停车在车场之下；住宅及SOHO用地建设在15米平台之上，夹层部分为相应车库办公楼办公楼办公楼办公楼住宅住宅停车场（服务）商业商业（生活生活）商业商业（服务服务）住宅住宅商业（服务）1.住宅区域的车站直连型复合体开发STATIONHouseHouseHouseHouseOfficeCommerceHouseHouseSchoolHouseHouseHouse3.被河川包围，拥有丰富自然的基地+8.85+1
36、3.6+13.6+0+8.4+0+8.85+0+5.92.因为车库等的存在形成的多层地形商业办公住宅停车场交通转换场地内涉及地铁、公交、社区电动巴士、出租车、自行车、步行等多种交通转换地铁站点处于地面二层，站点大厅与商业无缝对接；商场内部通过扶梯解决板上内部高差站点增加城市人行天桥，增加用地外部人流引导站点下方设置公交停靠站、出租车站等，解决高速城市交通与慢速社区交通的换乘，提高人流崧泽大道崧泽大道徐盈路徐盈路上达河上达河诸陆西路诸陆西路徐乐路徐乐路立体交通解决空间融合：设置多种人行通道解决利用场地高差，提供舒适慢行系统；尽量减少车道延伸，增加步行走道，增加公共交通方式，设计多层车道和出入口增
37、加流动性和可达性立体城市 新增人行平台高度13.6m8.85m人工平台高度车行流线上达上达河河GLGL0 0GL+8.85GL+8.85GLGL0 0GLGL0 0GL+8.85GL+8.85GLGL0 0GLGL0 0GLGL0 0GL+8.85GL+8.85人行出入口车辆出入口平台车辆出入口地下车辆出入口人行流线步行体系 结合基地特质及主要公共配套分布情况，设置两条主要人行绿轴 尽量减少车道的伸延，增加步行走道 减少汽车使用，增加公共交通，在板上主要分区设置电动车，解决社区最后一公里的通达问题 人行天桥横跨小区，将较大体量的住区自然分割为2个小组团，形成上层开放、下层围合的布局，最大化公共
38、景观 与南侧幼儿园相接的人行桥串联轨交站点与南侧住区，增强非盖上物业的通达性 商业层层退台，自然形成多个高差，与板上各个层次的 物业相互联系 商业主要通廊设置雨篷，增强步行舒适度 商业内部设置多种竖扶梯或电梯，解决竖向交通立体慢行系统结合社区广场、公共庭院、口袋公园等，创造便于交往的多层公共空间联系各种交通方式与社区邻里，创造富有活力的三维都市景观空间体系利用口袋公园或街角公园消除消极空间迷你口袋公园立体融合公园融合创客公园立体架空车库坡地景观入口利用基地高差并融合各种功能为不同客群创造服务，资源利用最大化丰富轴线景观强化体验层层退台商业隔震认知转变：原华侨城地铁站上盖物业未设置隔震，现场检测
39、震动频率超标；现京都近铁酒店，采用中间隔震，既满足结构要求，提高酒店抗震性能，又满足酒店清净居住要求结构转换优化：结构转换优化：受板下地铁功能影响，柱网凌乱，采用合理转换位置调整，重新梳理柱网，但相应增加结构成本隔音措施提升：建筑退距；声屏障+双层窗；减少二次噪音；声音疏导体系，减少反射技术维度板上相当于13.6万的屋面需要组织排水，板地未预留集水井，排水需增加面层厚度600800技术维度板下柱网不规则，停车位严重影响，停车效率低，停车位不满足规范要求车场顶板未预留电梯基坑、集水井等设备层产生的夹层车库大堂与停车区域高差较大，影响入户车场大修架范围限制，制约了隔震结构层的位置，夹层车库顶板需抬高，对板上消防系统影响较大，有计容风险；受密集柱网限制，住宅核心筒无法穿结构板，会与柱网的大梁打架，导致无法实现车库大堂、电梯基坑无法布置、建筑抬起地面过高等不利情况4445谢谢聆听！上海万科TOD开发模式初探 2016.04
