1、项目属性项目属性项目操盘思路项目操盘思路成功之道成功之道市场分析市场分析开发方向开发方向市场定位体系市场定位体系平面布局平面布局体量配比体量配比建筑落位建筑落位商业模式构建商业模式构建交通体系交通体系品牌资源整合品牌资源整合项目资源整合项目资源整合客户资源整合客户资源整合资本资源整合资本资源整合招商执行招商执行销售执行销售执行运营管理运营管理项目操盘思路项目操盘思路竞争项目分析竞争项目分析市场调查逻辑思路市场调查逻辑思路提出问题提出问题分析问题分析问题解决方向解决方向项目属性项目属性核心问题核心问题市场分析市场分析城市发展分析城市发展分析商业环境分析商业环境分析区域环境分析区域环境分析客户研究
2、客户研究专项访谈专项访谈市场调研总结市场调研总结初步开发方向初步开发方向非商业物业专项调查非商业物业专项调查市场调查逻辑思路市场调查逻辑思路地理位置地理位置资料来源：业主方提供资料资料来源：业主方提供资料项目属性项目属性/地理位置地理位置项目属性项目属性n项目位置项目位置项目颍州路与颍河西路交汇处西南角。资料来源：业主方提供资料资料来源：业主方提供资料项目属性项目属性项目属性项目属性/周边环境周边环境如何实现整体定位与商业规划？核心问题核心问题问题分解问题分解有哪些竞争项目？竞争项目的影响有多大？5阜阳市场的消费者、经营者、投资者有哪些需求？6社会各界人士对本项目有哪些看法？7阜阳的经济结构对
3、项目开发有哪些影响？1阜阳商业的发展情况与未来的发展趋势？2项目所在区域的商业结构与租金走势？3住宅、公寓、写字楼、酒店的市场表现如何？4项目属性项目属性/核心问题核心问题PART 宏观分析PART 中观分析PART 微观分析调研总结目 录CONTENTS一一、城市发展分析1.1 城市基本概况1.2 经济发展现状二二、商业发展分析2.1 商业发展现状2.2 主要商圈分析1.3 总体城市规划1.4 城市发展小结2.3 商业网点规划2.4 商业发展小结三、区域商业商业分析3.1 区域环境分析3.2 核心商圈分析四、非商业物业专项调查4.1 住宅项目分析4.2 公寓项目分析五、竞争项目分析5.1 竞
4、争项目判定5.2 竞争项目分析5.3 竞争项目小结六、客户研究6.1 目标消费者研究6.2 目标经营者研究6.3 目标投资者研究七、专项访谈7.1 政府部门访谈7.2 商户代表访谈7.3 居民代表访谈八、调研总结8.1 市场调研总结8.2 初步开发方向3.3 商业结构分析3.4 区域商业小结4.3 写字楼项目分析4.4 酒店项目分析一一.城市发展分析城市发展分析1.1 阜阳城市基本概况阜阳城市基本概况1.2 阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状1.3 阜阳总体城市阜阳总体城市规划规划1.4 阜阳城市发展小结阜阳城市发展小结PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳城市基本概况
5、阜阳城市基本概况阜阳市阜阳市n阜阳市古称“颍州”，物产丰富，人杰地灵。在经济学上具有三大突出优势，一是交通便捷，京九铁路贯穿全境，更有全天候机场，以及即将开工的商阜杭高速公路，形成发达的立体交通网；二是资源丰富，是国家商品粮、油、棉、肉生产基地；三是区位优势，以阜阳为中心，以100公里为半径的范围内尚未发育出一个中心城市，阜阳市不光是皖西北的重要门户，更是周围大城市围空区的中心，有很强的辐射能力，更有成为中心城市的巨大潜力。n阜阳辖颍州、颍泉、颖东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县以及界首市。n阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积9775平方公里，是安徽省人口
6、最是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一多的城市，也是全国比较大的地级市之一。城市属性城市属性PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【GDP总量总量】：平稳高速增长：平稳高速增长-阜阳GDP总量在安徽省比较大，近5年阜阳经济增长保持在12%-13%之间，保持高速增长势头，平稳、高速的经济环境是大型商业最看重的数据。GDP总量及三产结构总量及三产结构【三产结构三产结构】：第二产业突出：第二产业突出-第二产业占比最高，增速最快，逐渐成为阜阳支柱产业，以商业服务业为载体的第三产业，未来有较大空间。PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展
7、分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【人均人均GDP】：人口分布不平衡，城乡差距大：人口分布不平衡，城乡差距大-近5年人均GDP增速超过12%左右，由于阜阳人口基数较大，且人口密度分布不平衡，造成城乡实际人均GDP差距过大。人均人均GDP及社会固定资产投资及社会固定资产投资【固定资产投资固定资产投资】：逆市上扬、高速增长：逆市上扬、高速增长-2010年相关调控政策逐步出台，在这种大环境下，阜阳2010年固定资产投资逆市上扬、保持高速增长，说明市场潜力没有完全释放。PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【人均人均GDP分析分
8、析】：人口基数大，总量较低：人口基数大，总量较低-2011年阜阳人均年阜阳人均GDP只有只有11226元，虽然较上年增长元，虽然较上年增长16%，但折合美元不超过，但折合美元不超过2000美元；考虑到县城人口比重美元；考虑到县城人口比重较大，较大，只计算城区居民，人均只计算城区居民，人均GDP在在3000-4000美元之间，城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶美元之间，城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶段，而阜阳饱和的百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间。段，而阜阳饱和的百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间。人均人均GDP分析分析人均GDP小于1000美元
9、人均GDP1000-2000美元人均GDP2000-3000美元人均GDP3000-4000美元人均GDP4000美元以上各类初级市场及集贸市场生活超市产生，食品类批发市场退出连锁超市产生，并且扩张中小型购物中心、初级ShoppingMall产生大型ShoppingMall产生，各类新型商业形态出现并发展商业能级商业能级人均人均GDPPART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【省内比较省内比较】：增长率落后：增长率落后-2011年阜阳市GDP总量为853.2亿元，在安徽省内排名第5，高于周边城市的六安、淮南、亳州高于周边城市的六安、淮南、亳州，
10、但低于芜湖、安庆、马鞍山，属安徽第二集团，但从增长率表现来看，是省内较落后的。安徽省各城市经济总量对比安徽省各城市经济总量对比PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【周边城市对比周边城市对比】：总量较大、增长不快：总量较大、增长不快-比较周边比较周边5个城市个城市2011年的经济数据，阜阳的整体年的经济数据，阜阳的整体经济实力较强，但并没有拉开与六安的距离，在反应经济实力较强，但并没有拉开与六安的距离，在反应商业的消费品零售总额对比中，已被六安超过。商业的消费品零售总额对比中，已被六安超过。周边城市经济现状对比周边城市经济现状对比PART宏
11、观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【人口现状人口现状】：城区人口不足、城市缺乏吸引力：城区人口不足、城市缺乏吸引力-相对于超过相对于超过760万的常住人口，阜阳市区人口只有万的常住人口，阜阳市区人口只有160万人。万人。-近近10年，阜阳市人口总量一直呈正比例增长，年均增长路达到了年，阜阳市人口总量一直呈正比例增长，年均增长路达到了1%，一方面快速增加的人口有利于住宅项目的，一方面快速增加的人口有利于住宅项目的去化，另一方面，人口的增加对于商业项目，也增加消费的概率。去化，另一方面，人口的增加对于商业项目，也增加消费的概率。阜阳人口现状与变化阜阳
12、人口现状与变化PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【人均可支配收入人均可支配收入】：加速增长：加速增长-2007-2011年，阜阳人均居民收入累计增长58.7%，特别是2011年，增长率接近20%。阜阳市人均收入与支出阜阳市人均收入与支出【人均消费支出人均消费支出】：低于收入增速：低于收入增速-相比较与人均可支配收入的连续增加，阜阳人均消费支出增速不仅低于收入的增加，而且又放缓的趋势，反应阜阳人民消费需要进一步刺激。PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状恩格尔系数恩格尔系数【恩格尔系数
13、恩格尔系数】：食品支出比重较高：食品支出比重较高u恩格尔系数是指居民食品消费支出占全部消费性支出的比重。从恩格尔系数是指居民食品消费支出占全部消费性支出的比重。从2007和和2010年数据看，阜阳城市和农村都处于年数据看，阜阳城市和农村都处于向小康过渡水平。向小康过渡水平。u由于外来务工人员增加使得阜阳城市恩格尔系数出现略有增长的情况；农村恩格尔系数高于城市，说明农村消费由于外来务工人员增加使得阜阳城市恩格尔系数出现略有增长的情况；农村恩格尔系数高于城市，说明农村消费水平低于城市。水平低于城市。最富裕最富裕小康小康向小康过渡向小康过渡温饱温饱绝对贫困绝对贫困3039496039.3%39%20
14、10年年 2007年年恩格尔恩格尔系数系数%阜阳恩格阜阳恩格尔系数尔系数城市农村44.9%48%PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划阜阳总体城市规划根据根据阜阳市城总体规划阜阳市城总体规划（2007-2030），阜阳市的定位为：），阜阳市的定位为：u到到2050年，阜阳市发展成为现代化年，阜阳市发展成为现代化大城市，经济综合实力达到全省先进水大城市，经济综合实力达到全省先进水平，城市人口规模达到平，城市人口规模达到250万人；万人；u城市将向西发展，构建城市将向西发展，构建“两河一湖，两河一湖，三区一片，多中心、卫星城组团式三区一片，多中心、卫星城组团式
15、”布布局结构；局结构；u规划新建西湖组团作为市级行政、文规划新建西湖组团作为市级行政、文化、体育中心，形成一个相对完整的城化、体育中心，形成一个相对完整的城市新区。市新区。u西湖风景名胜区将以其良好的自然背西湖风景名胜区将以其良好的自然背景成为城市的景成为城市的“后花园后花园”、城市居民的、城市居民的休闲中心。休闲中心。资料来源：阜阳市城总体规划（2007-2030）城市总体规划城市总体规划PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划阜阳总体城市规划u城市分区：城市分区：-以颖西区为中心，颖东片区，泉北片区，颖南以颖西区为中心，颖东片区，泉北片区，颖南片区片区u
16、中心城区城市人口发展规模：中心城区城市人口发展规模：-近期（近期（2007-2010）82万人万人-远期（远期（2011-2020）140万人万人-远景期（到远景期（到2050年）年）250万人万人u城市发展规模：城市发展规模：-近期（近期（2010年），用地规模在年），用地规模在82.8平方公里平方公里-远期（远期（2020年），用地规模在年），用地规模在140平方公里平方公里-远景期（远景期（2050年），按年），按250万人控制用地规万人控制用地规模模中心城区整体目标中心城区整体目标PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划阜阳总体城市规划中心城区规划中
17、心城区规划u城市发展战略：城市发展战略：-围绕阜阳处于大城市围空区以及一系列自围绕阜阳处于大城市围空区以及一系列自身优势，将阜阳市打造为皖西北中心城市、身优势，将阜阳市打造为皖西北中心城市、皖豫交界区的区域性中心城市；皖豫交界区的区域性中心城市；u城市主要职能：城市主要职能：-全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖西北中心城市；商贸物流为主的皖西北中心城市；u城市发展方向：城市发展方向：-以颍西区域为中心，颍、泉河为纽带，形以颍西区域为中心，颍、泉河为纽带，形成成“三区四片组团式三区四片组团式”城市空间布局结构城市空间布局结构；PART宏观分析
18、宏观分析/阜阳城市发展小结阜阳城市发展小结阜阳城市发展小结阜阳城市发展小结阜阳经济综述阜阳经济综述人口及消费能力分析人口及消费能力分析小结小结阜阳市是皖西北的门户城市，地处大城市的围空区；近年来，经济总量持续高速平稳增长，由于基础较差，人口众多，在人均GDP上长期落后。阜阳市正处于产业转型、经济高速发展的关键期。阜阳市正处于产业转型、经济高速发展的关键期。整体上来看，阜阳市经济在全省范围内相对落后，由于近几年大力招商引资，第二产业规模不断扩大，经济发展也保持着高速的增长。与此同时，居民收入也不断增加，阜阳市场需要更加丰富的商业元素的加入。居民收入也不断增加，阜阳市场需要更加丰富的商业元素的加入
19、。阜阳城市未来规划阜阳城市未来规划阜阳市人口众多，且已经进入老年化社会；人均收入不高，城乡差距大；近几年的数据显示，阜阳市在人均GDP和人均可支配收入上的增幅很大，伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消费潜力正在苏醒。伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消费潜力正在苏醒。阜阳市将向西发展，构建“两河一湖、三区五片、多中心、卫星城组团式”布局结构。近期城市用地发展方向以颍西组团为基础向西、向南和以开近期城市用地发展方向以颍西组团为基础向西、向南和以开发区为基础向东南方向发展，并适当发展泉北、颍东组团。发区为基础向东南方向发展，并适当发展泉北、颍东组团。二二.商业发展分析商业发展分析2.1 商业发展现
20、状商业发展现状2.2 主要商圈分析主要商圈分析2.3 大型商业供应大型商业供应2.4 商业发展小结商业发展小结PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/商业地产历程商业地产历程 社会消费品零售总额1消费市场繁荣活跃。消费市场繁荣活跃。2011年全市累计实现社会消费品零售总额年全市累计实现社会消费品零售总额385.4亿元，同比增长亿元，同比增长18.1%，增幅高于全省，增幅高于全省0.1个百分点。分地区看，开发区社会消费品零售总额增长率最高为个百分点。分地区看，开发区社会消费品零售总额增长率最高为26.4%，颍州区排名第二，颍州区排名第二，22.7%。PART 宏观分析宏观
21、分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/商业地产历程商业地产历程80年代90年代2000-2005年2006-2010年2011年以后传统商业占主导地位新型业态开始涌现百货业占据市场龙头大卖场效应发展拐点：商业地产升级，复合型商业大量涌现在80年代，阜阳代表商业为人民路沿街商铺代表的商业地段崛起阜阳商厦、阜阳国贸、百货大楼、千百意等为代表的百货业。香港财富广场的成功运营让购物中心业态在阜阳开始崭露头角，商业地产进入复合之年90年代，随着人民路、颖河路的国贸、商厦百货店等一起繁荣昌盛2006年1月华润苏果购物广场开业，阜阳华联、万家福，和家乐超市大卖场相继开业阜阳商业地产发展历程阜阳商业地产
22、发展历程PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/商业地产历程商业地产历程 阜阳零售业态发展现状3 初始期 发展期 成熟期 衰退期 主题型百货电视购物网络购物连锁便利店购物中心大卖场传统连锁百货中小型超市中小型/传统百货公司市场占有率获利能力市场萎缩增长变缓高速发展不断成熟逐步为市场所认知，开始关注和接受专业店专卖店阜阳商业发展正由阜阳商业发展正由传统商业向现代商传统商业向现代商业快速变革阶段，业快速变革阶段，由传统型百货、大由传统型百货、大卖场向购物中心、卖场向购物中心、复合型商业、主题复合型商业、主题商业、特色商业方商业、特色商业方向开始发展。向开始发展。PART宏观
23、分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析 阜阳主要商圈的分布与现状A现有现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析现有商
24、圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析 阜阳现有各大商圈综合分析BPART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目现有重
25、点商业项目分布现有重点商业项目分布134257本案6说明：本章节所统计的大型商业仅以百货、购物 中心等零售业为主的商业物业。现有重点商业项目现有重点商业项目PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目现有重点商业项目业态组合现有重点商业项目业态组合PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目现有重点商业项目业态分级现有重点商业项目业态分级单一单一功能功能复合功能高端定位大众定位商圈范围图例PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目阜
26、阳商厦阜阳国贸千百意汇鑫国际广场香港财富广场百货大楼燕莎百货PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目未来重点商业项目分布未来重点商业项目分布134257本案6说明：本章节所统计的大型商业仅以百货、购物 中心等零售业为主的商业物业。未来重点商业项目业态未来重点商业项目业态PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/在建重点商业项目在建重点商业项目阜阳商业地产发展小结阜阳商业地产发展小结阜阳商业发展历程阜阳商业发展历程阜阳主要商圈分析阜阳主要商圈分析小结小结近年来阜阳商业发展迅速，正在从传统的单体百货模式转向多元化商业
27、模式，特别是融合餐饮、娱乐业态的复合型商业受到阜阳消费市场的欢迎。随着新兴商业的集中开业，阜阳商业难以避免的陷入剧烈竞争阶段，而市场优胜劣汰的法则将逐渐淘汰盲目定位、缺乏专业运营的低质项目，在完成阜阳商业地产升级的同时，释放更大的消费潜力。PART 宏观分析宏观分析/阜阳商业地产发展小结阜阳商业地产发展小结阜阳大型商业供应阜阳大型商业供应城市核心商圈以人民路颍州路为中心，融合了市内主要的百货、超市、电器商业场所，根据阜阳商业网点规划，未来将大力发展区域商圈。阜阳现有的大型商业主要集中在老城区附近，在建商业项目以及规划中商业项目已经开始倾向于城市外围，未来供应商业面积将超80万平米，大量商业项目
28、的入市将给阜阳商业市场带来巨大压力。三三.区域商业分析区域商业分析3.1 区域环境分析区域环境分析3.2 核心商圈分析核心商圈分析3.3 商业结构分析商业结构分析3.4 区域商业小结区域商业小结PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可达性和周边零售环境、竞争性环境，项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可达性和周边零售环境、竞争性环境，分析区域消费群体构成，寻求项目发展的方向。分析区域消费群体构成，
29、寻求项目发展的方向。项目周边环境（外部因素）商圈辐射范围12项目自身条件（内部因素）道路可达性（交通因素）3需求与竞争（市场因素）4PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目自身条件项目自身条件n项目自身条件：城市中心项目自身条件：城市中心+十字路口十字路口-本项目位于阜阳市地理中心本项目位于阜阳市地理中心颖河路与颍州路交汇处，是颖河路与颍州路交汇处，是阜阳市民每天的必经之路，同时十字路口对于商业开发，具有阜阳市民每天的必经之路，同时十字路口对于商业开发，具有良好的展示效果，大型商业入驻，可提升整体价值与去化速度。良好的展
30、示效果，大型商业入驻，可提升整体价值与去化速度。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目所在区位项目所在区位n商业洼地商业洼地-项目四周商业林立，被四大商圈环绕，项项目四周商业林立，被四大商圈环绕，项目周边缺乏集中式商业的现状，显然已成为目周边缺乏集中式商业的现状，显然已成为阜阳市的阜阳市的“商业洼地商业洼地”；n构筑城市商业关联性：构筑城市商业关联性：-在国贸、商厦、中南、清河高速发展的同在国贸、商厦、中南、清河高速发展的同时，本案无疑处在了城市商业群的核心位置，时，本案无疑处在了城市商业群的核心位置，构建城市商业关联
31、性，将使项目价值将在未构建城市商业关联性，将使项目价值将在未来得到进一步释放。来得到进一步释放。国贸国贸商圈商圈中南中南商圈商圈商厦商厦商圈商圈清河清河商圈商圈阜王阜王商圈商圈PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目周边环境项目周边环境n周边商业：鱼龙混杂周边商业：鱼龙混杂-地处城市中心，周边商业鱼龙混杂缺乏主题，难以形成商业合力n新建项目：集中开发新建项目：集中开发-项目附近多个项目正在开发建设，其中不乏集中式商业项目n传统住宅：面临拆迁传统住宅：面临拆迁-颍州路、颖河路、解放路聚集大量传统住宅，正在面临拆迁PART
32、中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目道路环境项目道路环境n道路情况：流通量较大道路情况：流通量较大-本项目东临颍州路，北靠颖河路，日均人流量超过5万人/天；稳定的人流量将成为商业经营的基石；n整体环境：利于商业展示整体环境：利于商业展示-颍州路、颖河路作为阜阳市城市主干道，亦是车流必经之路，作为项目未来商业活动发展，有无可比拟的展示效果。颍河路：双向颍河路：双向6车道车道颍州路：双向颍州路：双向6车道车道本项目颍颍 河河 路路居居 民民 区区颍颍州州路路规规划划路路N道路交通条件道路交通条件n地理位置：-本项目地处十字路口，符
33、合大型商业选址标准，颍州路颖河路连接新老城区，未来将发挥更重要的价值。n交通便利-随着城市向南的逐步扩张，商业中心也逐步南移，而本案在东西南北四个方向上有着最大的便利性。n旧城改造：-整体而言，本项目的交通道路条件较好交通便利，有利于车流的拉动，传统住宅的拆迁改造对项目有更大的支持。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析本案人人 民民 路路颍颍州州路路颖颖 河河 路路颖颖上上路路清清 河河 路路解解放放路路交通流量状况交通流量状况n交通流量状况：交通流量状况：-无论车流量还是人流量，项目所依托的颍州路、颖河路都有着无可比拟
34、的优势，然而目前周边商业以餐饮、社区配套为主，缺乏具吸引力的商业项目，沿街商业杂乱无章更降低了整个街区的档次，本项目在未来的商业规划中，不仅要考虑业种业态的搭配，更应该从城市运营的角度，解决好外部的商业环境，提升本项目位置在阜阳消费者中的印象。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析租金走势租金走势状况状况PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析n租金状况：商圈内的租金与商圈内的人流量对应成正比租金状况：商圈内的租金与商圈内的人流量对应成正比-影响项目商圈
35、内商铺租金价格主要有四个因素：商业体量、交通的便利性、附近居民收入水平和人口总数。从租金上反映就是人民路租金较高，租金区间为50-200元/平方米/月；至项目门前，平均租金为120元/平方米/月。商圈内的租金与商圈内的人流量对应成正比。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析根据商圈的定义根据商圈的定义u商圈指的是本项目消费者所居住的区域范围。u商圈区域界限是由一些因素决定，包括商业项目的立地条件、交通品质、人口密度、竞争项目位置、以及行车时 间和距离的限制本项目的商圈辐射范围本项目的商圈辐射范围主要考虑以下关键因素主要考虑
36、以下关键因素:项目自身条件项目自身条件天然阻隔天然阻隔道路交通辐射范围道路交通辐射范围竞争项目瓜分区域竞争项目瓜分区域本项目商圈辐射范围本项目商圈辐射范围核心商圈核心商圈次要商圈次要商圈 边缘商圈边缘商圈核心商圈：项目在次区域内的核心商圈：项目在次区域内的顾客数约占总顾客数的顾客数约占总顾客数的65%次要商圈：项目在次区域内的次要商圈：项目在次区域内的顾客数约占总顾客数的顾客数约占总顾客数的25%边缘商圈：项目在次区域内的边缘商圈：项目在次区域内的顾客数约占总顾客数的顾客数约占总顾客数的10%商圈界定商圈界定PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心
37、商圈分析本案核心商圈分析项目商业体量项目商业体量u根据本项目商业体量预估量，对应为区域中心概念，而根据本项目地处城市中心核心商圈特性，本项目满足都市型购物中心概念，都市型购物中心商圈辐射范围较远，一般能够包含整个市区。商业中心分类商业中心分类PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析道路交通辐射范围道路交通辐射范围u路经本项目商圈的主要公交车车次共有8辆，公交车服务时间基本在上午6：00至晚上19：00之间，基本保证了大部分时间段的消费者的出行便利。u3路：天筑逸景火车站u4路：京九办生态园u5路：西湖镇汽车北站u9路：职业技
38、术学院汽车北站u11路：计算机学校火车站u16路：以中东校商贸城u23路：职业技术学院颖东开发区u25路：科技职业学院火车站u商圈内其他主要交通工具主要以出租车、私家车为主。本项目作为市中心必经之路，私家车辆较多，有利于吸引中高端消费。本案现有竞争项目影响现有竞争项目影响n现有竞争项目现有竞争项目-本项目现有竞争项目主要集中于老城区范围内，特别是人民路商圈，形成极强的吸引力n未来商业规划未来商业规划-按照阜阳未来商业整体布局规划，颍州路沿线为市级商业中心，未来商业项目也最为集中；n市场空白点市场空白点-本项目南面通往一道河路、二道河路是未来阜阳政务新区，沿线的商业项目较少。n辐射范围辐射范围-
39、按照竞争项目的影响分析，本项目较能够在东面、南面取得优势。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析本案项目辐射商圈界定项目辐射商圈界定u根据对本项目自身条件，道路交通对人流的导入，并结合竞争项目综合分析，得出本项目辐射商圈范围为：u核心商圈核心商圈阜阳中心城区（东至颖上路，南至清河路，西至解放路，北至人民路）u次级商圈次级商圈阜阳市区区域（东至河滨路、南至一道河路、北至北京路、西至中南大道）u边缘商圈边缘商圈阜阳全市及阜阳周边县市-包括政务区、经济开发区、颖东区、泉北新区以及周边县市PART 中观分析中观分析/本案所在区域商
40、业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析核心商圈核心商圈次级商圈边缘商圈本案PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析阜阳市区住宅（已建及在建）2022-7-22新增住宅人口u根据已建住宅项目统计，项目核心商圈内新增住宅总建筑面积约514万平米，总户数超过4万以上。u 商圈内规划人口总数将近12万人，如果按人均需要1.2平米商业面积计算，商圈将需要15万平方米商业地产；u商圈内新增商业规模远远超过15万，新增商业逐渐向外围扩张，商业形态逐步升级；u新住宅的开发必将带来新的消费群体，如何满足新迁入群体的消费需求，是项目未来商业开发的着力点。PART
41、 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析核心商圈预计引入人群核心商圈预计引入人群常驻居民常驻居民政府办公人口政府办公人口商务办公人口商务办公人口周边县市居民周边县市居民外地旅游人群外地旅游人群n根据核心商圈内的建设规划及发展特质，核心商圈吸引的人群主要由以下部分组成：根据核心商圈内的建设规划及发展特质，核心商圈吸引的人群主要由以下部分组成：本区域内常住人口，是本区域商本区域内常住人口，是本区域商业最直接消费者业最直接消费者半流动人口，主要集中在晚上，半流动人口，主要集中在
42、晚上，增加区域商务宴请、娱乐消费增加区域商务宴请、娱乐消费半流动人口，主要集中在白天，半流动人口，主要集中在白天，主要消费餐饮、百货业种主要消费餐饮、百货业种流动人口，节假日消费能力较强，流动人口，节假日消费能力较强，对低总价住宅公寓感兴趣对低总价住宅公寓感兴趣流动人口，会增加区域内消费，流动人口，会增加区域内消费，但消费随机性较强但消费随机性较强PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析区域商业结构现状区域商业结构现状n由于本项目处于城市中心，核心由于本项目处于城市中心，核心商圈辐射范围较大，因此将主要针商圈辐射范围
43、较大，因此将主要针对项目核心商圈做商业结构分析：对项目核心商圈做商业结构分析：本案颍颍州州路路颖颖 河河 路路颖颖上上路路清清 河河 路路解解放放路路人人 民民 路路PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析人民路商业现状人民路商业现状n此区域是阜阳服饰百货业种最集中的区域，此区域是阜阳服饰百货业种最集中的区域，集合了国贸、香港财富广场、阜阳百货、千百集合了国贸、香港财富广场、阜阳百货、千百意意4家百货，以及绿色步行街，是阜阳消费者家百货，以及绿色步行街，是阜阳消费者逛街的首选之地，租金最高峰集中在国贸与千逛街的首选之
44、地，租金最高峰集中在国贸与千百意之间，最高租金为百意之间，最高租金为200元元/平米平米/月。月。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析人民路典型商业人民路典型商业PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍州路商业现状颍州路商业现状n颍州路作为贯穿阜阳市的重要干道，北起北颍州路作为贯穿阜阳市的重要干道，北起北京路，在人民路交口租金达到峰值，向南逐渐京路，在人民路交口租金达到峰值，向南逐渐递减，经营业种也从服装百货演化到电动车、递减，经营业
45、种也从服装百货演化到电动车、摩托车、电子等低租金业种，至颖河路租金有摩托车、电子等低租金业种，至颖河路租金有所回升，经营业种以综合服务为主。所回升，经营业种以综合服务为主。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍州路典型商业颍州路典型商业PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颖河路商业现状颖河路商业现状n颖河路作为传统街区正逐步进行着升级改造，颖河路作为传统街区正逐步进行着升级改造，东段有阜阳商厦，中段有苏果卖场、西段有大东段有阜阳商厦
46、，中段有苏果卖场、西段有大润发、红星美凯龙，是商业的良好载体，就目润发、红星美凯龙，是商业的良好载体，就目前来看，租金最高峰还在颖河路颍州路交汇处，前来看，租金最高峰还在颖河路颍州路交汇处，租金为租金为120元元/平米平米/月。月。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍河路典型商业颍河路典型商业PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍上路商业现状颍上路商业现状n此区域紧邻颍州路商圈，租金相对较高，由此区域紧邻颍州路商圈，租金相对较高，
47、由于人民东路以及颍河东路的商业拉动，租金比于人民东路以及颍河东路的商业拉动，租金比较平稳，最高峰出现在颍河路与颖上路交口，较平稳，最高峰出现在颍河路与颖上路交口，平均租金达到平均租金达到80元元/月月/平米平米，向南北方向递，向南北方向递减，最低租金在清河路。减，最低租金在清河路。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍上路典型商业颍上路典型商业PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析解放路商业现状解放路商业现状n解放路作为传统的街道，经
48、营业种以服装百解放路作为传统的街道，经营业种以服装百货、餐饮食品为主，分别占到货、餐饮食品为主，分别占到25%、23%，其中商铺面积集中在其中商铺面积集中在40平以下小型商铺，租金平以下小型商铺，租金在人民路至颖河路段最高，保持在在人民路至颖河路段最高，保持在50元元/平平/月。月。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析解放路典型商业解放路典型商业PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析清河路商业现状清河路商业现状n清河路作为城市交通的重
49、要干道，商业机构清河路作为城市交通的重要干道，商业机构以生活服务、餐饮食品、电器数码为主，由于以生活服务、餐饮食品、电器数码为主，由于交通便利，商业面积分布较均衡，租金最高出交通便利，商业面积分布较均衡，租金最高出现在颍州路交口，平均租金为现在颍州路交口，平均租金为50元元/平平/月，最月，最低出现在解放路交口。低出现在解放路交口。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析清河路典型商业清河路典型商业PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析街
50、区商业结构现状街区商业结构现状说明：说明：*商业面积仅为街铺面积统计。商业面积仅为街铺面积统计。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析区域商业结构分析区域商业结构分析n街铺总量街铺总量-核心商圈内商铺数量共有1455个；-总面积148660平方米n业种分布业种分布-生活服务与服装百货类商铺比重大-这一类型商铺在新项目中更容易生存n面积需求面积需求-区域内40平米以下商铺数量最多，这部分户型在商业项目中更受投资者青睐n租金情况租金情况-通过对颍州路、颖河路的租金调查，项目附近合理的租金范围为80-120元/月/平米项
