1、1内内 容容一、物业管理的产生和发展一、物业管理的产生和发展二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念 三、物业装修管理三、物业装修管理21 1、物业管理的起源与发展、物业管理的起源与发展2 2、物业管理在中国的产生与发展、物业管理在中国的产生与发展3 3、物业管理是房地产的延续和完善、物业管理是房地产的延续和完善4 4、物业管理企业的资质管理、物业管理企业的资质管理31 1、物业管理的起源与发展、物业管理的起源与发展 物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。 传统意义上的传统意义上的“物业管理物业管理”起源于起源于1919世纪世纪6060年代年代
2、的英国的英国。 奥克维娅奥克维娅- -希尔女士。希尔女士。雏形雏形4 现代物业管理成形于现代物业管理成形于十九世纪末的美国十九世纪末的美国。 经济发展，高楼增多高层建筑物附属设备多，结经济发展，高楼增多高层建筑物附属设备多，结构复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性。构复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性。 建筑物由多个业主共有，选择有能力和讲究职业道建筑物由多个业主共有，选择有能力和讲究职业道德的管理企业及管理人员成为需要。德的管理企业及管理人员成为需要。 19081908年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建筑年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建筑物管理人员组织成立；物管理人员
3、组织成立； 推动成立了第一个全国性的业主组织：建筑物业主推动成立了第一个全国性的业主组织：建筑物业主组织。组织。成形成形52 2、物业管理在中国的产生与发展、物业管理在中国的产生与发展n 萌芽时期（萌芽时期（1919世纪中叶世纪中叶-1949-1949年）年）n 休眠时期（休眠时期（19491949年年-改革开放）改革开放）n 复苏时期（改革开放初期）复苏时期（改革开放初期）n 蓬勃发展时期（改革开放后）蓬勃发展时期（改革开放后）6萌芽时期（萌芽时期（1919世纪中叶世纪中叶-1949-1949年）年） 19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和
4、动力，得到了有效需求并迅速发展起来。 上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的专业公司这是我国物业管理的雏形。 7休眠时期（休眠时期（19491949年改革开放年改革开放） 新中国成立后，我国城市土地归国家所有，绝大部分房产转为公有制，中国的房屋采取的是“行政性”管理模式。 所有公房统一由城市房管部门管理或单位自已管理，私房自主管理，房地产不再作为商品进入流通领域。8复苏时期（改革开放初期）复苏时期（改革开放初期） 住房从福利分配到货币化分配转变。 从1981年开始，深圳探索出一条经营型综合性物业管理的新路子。 1981年3月深圳市物业管
5、理公司宣告成立，东湖丽苑小区率先实行了物业管理。9蓬勃发展时期（改革开放后）蓬勃发展时期（改革开放后） 邓小平南巡后，涌现了大量的物业管理公司。邓小平南巡后，涌现了大量的物业管理公司。 19931993年年6 6月月2828日，深圳市物业管理协会成立，这是深圳乃至中国日，深圳市物业管理协会成立，这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织。第一个物业管理行业组织。 19941994年年6 6月月1818日，第一部地方性物业管理法规日，第一部地方性物业管理法规深圳经济特区住深圳经济特区住宅区物业管理条例颁布；宅区物业管理条例颁布； 物业管理条例：物业管理条例：20032003年年6 6月月8 8日经国
6、务院令第日经国务院令第379379号公布，号公布，20032003年年9 9月月1 1日起施行的；日起施行的； 二七年八月二十六日第二七年八月二十六日第504504号国务院令公布了国务院关于号国务院令公布了国务院关于修改物业管理条例的决定，自修改物业管理条例的决定，自20072007年年1010月月1 1日起施行。日起施行。 国务院关于修改部分行政法规的决定国务院令第国务院关于修改部分行政法规的决定国务院令第666666号号, ,已经已经20162016年年1 1月月1313日国务院第日国务院第119119次常务会议通过，现予公布，自公布之次常务会议通过，现予公布，自公布之日起日起201620
7、16年年3 3月月1 1日施行。日施行。103 3、物业管理是房地产的延续和完善、物业管理是房地产的延续和完善 物业管理是房地产市场的一个物业管理是房地产市场的一个消费环节消费环节，是为完，是为完善市场机制而逐步建立起来的一种善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方综合性经营服务方式。式。 物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。又是现代化城市管理不可缺少的一环。11 建设部125号令物业管理企业资质管理办法于2004年3月实施； 资质等级：分一级、二级、三级等级资质； 4 4、物业管理企业的资质管理：、物业管
8、理企业的资质管理：12概念一、物业概念二、物业管理概念三、业主概念四、业主大会概念五、业主委员会概念六、业主管理规约13概念一、物业概念一、物业定义：定义： 物业是指已经建成并投入物业是指已经建成并投入使用的各类建筑物和与之相配使用的各类建筑物和与之相配套的设备、设施及相关场地。套的设备、设施及相关场地。特征：特征： 位置的固定性和地区性位置的固定性和地区性 形式上的多样性形式上的多样性 使用上的长期性使用上的长期性 建设周期长、投资量大建设周期长、投资量大 容易受政策的限制容易受政策的限制 保值性和增值性保值性和增值性 14物业的分类：物业的分类：按使用功能分为：居住物业、工业物业、商业物业
9、、办公物业、按使用功能分为：居住物业、工业物业、商业物业、办公物业、其他物业其他物业 按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权 按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层 15概念二、物业管理定义：定义： 物业管理是指业主选聘物业管理企业，由业主和物物业管理是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋房屋及其配套的及其配套的设设施设备施设备和相关和相关场地场地进行进行维修、养护、管理维修、养护、管理，同时维护相关，同时维护相关区域内的区域内的环境卫生和秩
10、序环境卫生和秩序的活动的总称。的活动的总称。16物业管理的作用：物业管理的作用：1 1、确保物业功能的正常发挥，并且延、确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用寿命；长物业的使用寿命；2 2、能够为业主和用户提供优美、舒适、能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环境；安全的环境； 3 3、使物业保值、升值；、使物业保值、升值； 4 4、促进政府部分职能的转变。、促进政府部分职能的转变。17物业管理的范围物业管理的范围 1 1、红线以内、红线以内 2 2、分户以外、分户以外公共部位公共部位18物业管理的对象物业管理的对象 对物的管理对物的管理 对个体人的管理对个体人的管理 通过对物和违规个体人
11、的管理，达到为群体服通过对物和违规个体人的管理，达到为群体服务的目的。务的目的。19物业管理的内容物业管理的内容 1 1、对、对房屋及其配套的设施设备和相关场地房屋及其配套的设施设备和相关场地进行进行维修、养维修、养护、管理护、管理。 2 2、维护相关区域内的、维护相关区域内的环境卫生和秩序，环境卫生和秩序，包括清洁卫生、包括清洁卫生、安全防范、装饰装修、绿化养护等。安全防范、装饰装修、绿化养护等。 3 3、接受、接受业主和使用人的特别委托业主和使用人的特别委托，提供物业，提供物业合同约定以合同约定以外的服务项目外的服务项目。 通常我们概括为：房屋主体管理、设施设备管理、环境通常我们概括为：房
12、屋主体管理、设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、保安管理、消防管理、车辆道路管理、卫生管理、绿化管理、保安管理、消防管理、车辆道路管理、公众代办性管理。公众代办性管理。20物业管理的类型物业管理的类型 居住物业的管理（多层、小高层、高层、别墅）居住物业的管理（多层、小高层、高层、别墅） 工业物业的管理（生产厂区、储存、物流）工业物业的管理（生产厂区、储存、物流） 商业物业的管理（百货、超市、连锁店商业物业的管理（百货、超市、连锁店） 办公物业的管理（写字楼、政府办公）办公物业的管理（写字楼、政府办公） 其他物业的管理（医院、公园、地铁、机场、码头）其他物业的管理（医院、公园、地铁、机场、码头
13、）21概念三、业主概念三、业主业主：业主： 物业的所有权人。物业的所有权人。 非业主使用人：非业主使用人： 是指物业的承租人和实际使用物业的除业主是指物业的承租人和实际使用物业的除业主以外的其他人。以外的其他人。 对于物业管理服务公司来讲，业主就是物业对于物业管理服务公司来讲，业主就是物业管理服务的对象。管理服务的对象。22定义：定义： 业主大会：一个物业管理区域内业主大会：一个物业管理区域内最高的权利机构最高的权利机构，它，它由物业管理区域内由物业管理区域内所有业主组成所有业主组成，对关系到，对关系到整体业主利益整体业主利益的事情进行的事情进行决议决议，并通过，并通过选举建立业主委员会选举建
14、立业主委员会。成立条件：成立条件： 物业管理区域内，物业管理区域内，已交付已交付的专有部分面积超过建筑物的专有部分面积超过建筑物总总面积面积50%50%时时，或者，或者首套住宅交付使用满两年的首套住宅交付使用满两年的，该物业，该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。概念四、业主大会概念四、业主大会23定义：定义： 业主委员会，是指由物业管理区域内业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，业主代表组成，代表业主的利益代表业主的利
15、益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 业主委员会由业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生业主大会或业主代表大会选举产生，每每届任期届任期2-32-3年年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由物业管理区域规模大小，由
16、5-155-15人组成。人组成。概念五、业主委员会概念五、业主委员会24概念五、管理规约概念五、管理规约 定义：定义： 开发建设单位开发建设单位或者或者业主共同制定业主共同制定的规范区分所有建筑物或者建筑区的规范区分所有建筑物或者建筑区划内划内业主权利、义务、责任的法律文业主权利、义务、责任的法律文件。管理规约有狭义和广义之分。件。管理规约有狭义和广义之分。广义管理规约包括临时管理规约和管理规约。通常将开发建设单位制定广义管理规约包括临时管理规约和管理规约。通常将开发建设单位制定的管理规约成为临时管理规约。首次业主大会制定的业主规约称为管理的管理规约成为临时管理规约。首次业主大会制定的业主规约
17、称为管理规约，即狭义的管理规约。规约，即狭义的管理规约。内容：内容： 第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定：第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定： （一）物业的使用、维护、管理；（一）物业的使用、维护、管理； （二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用； （三）物业共用部分的经营与收益分配；（三）物业共用部分的经营与收益分配； （四）业主共同利益的维护；（四）业主共同利益的维护； （五）业主共同管理权的行使；（五）业主共同管理权的行使； （六）业主应尽的义务；（六）业主应尽的义务；管理规约对全体业主具有约束力。管理规约对全体业主具有约束力。25三、物
18、业装修管理三、物业装修管理依据依据国家建设部110号文件住宅室内装饰装修管理办法.doc26开工审批开工审批 装修申请人应带齐各种证件（房产证、身份证、装修设计方案、装修申请人应带齐各种证件（房产证、身份证、装修设计方案、装修单位资质证明）和相关费用（垃圾清运费）到物业公司办理装修装修单位资质证明）和相关费用（垃圾清运费）到物业公司办理装修许可证。许可证。施工检查：施工检查： 装饰装修许可证及装修工人出入证办理后，业主即可开工装修，装饰装修许可证及装修工人出入证办理后，业主即可开工装修，但必须遵守但必须遵守物业管理装饰装修协议物业管理装饰装修协议、建设部建设部110110号令号令，物业，物业管
19、理企业对装修过程要进行严格的检查与管理。管理企业对装修过程要进行严格的检查与管理。骏工验收：骏工验收： 装饰装修结束后，由物业管理企业按装饰装修结束后，由物业管理企业按住宅室内装饰装修管理办住宅室内装饰装修管理办法法-建设部建设部110110号进行验收。对违反号进行验收。对违反建设部建设部110110号令号令及物业管理及物业管理协议的行为，应提出书面整改意见，要求业主限期整改。若发生歧议、协议的行为，应提出书面整改意见，要求业主限期整改。若发生歧议、无法统一意见或业主拒绝整改的，将情况上报城市管理部门处理。无法统一意见或业主拒绝整改的，将情况上报城市管理部门处理。（一）装修管理流程（一）装修管
20、理流程 27 1 1、严禁改变房屋主体结构。、严禁改变房屋主体结构。 2 2、严禁拆改承重墙或在承重墙上打洞，将窗改门等行为。、严禁拆改承重墙或在承重墙上打洞，将窗改门等行为。 3 3、严禁未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位出示证明、严禁未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位出示证明的情况下，拆改非承重墙。的情况下，拆改非承重墙。 4 4、严禁扩大承重墙上原有门窗的尺寸，拆除连接阳台的砖混凝土、严禁扩大承重墙上原有门窗的尺寸，拆除连接阳台的砖混凝土墙体。墙体。 5 5、严禁损坏房屋原有的节能设施，降低节能效果。、严禁损坏房屋原有的节能设施，降低节能效果。 6 6、严禁将没有防水要求
21、的房间或阳台改为卫生间、厨房间。、严禁将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。 7 7、严禁未经电力、水力或供暖，供气部门的审批私自改变室内的、严禁未经电力、水力或供暖，供气部门的审批私自改变室内的各种管路网络。各种管路网络。 8 8、严禁私自搭建建筑物、构筑物。、严禁私自搭建建筑物、构筑物。 9 9、严禁在外墙上随意打洞，应按统一标准实行。、严禁在外墙上随意打洞，应按统一标准实行。 1010、严禁将空调外机肆意乱装，应按统一标准安装。、严禁将空调外机肆意乱装，应按统一标准安装。（二）室内装修禁止的行为（二）室内装修禁止的行为281 1、装修工必须办理、装修工必须办理装修工出入证装修工出
22、入证，凭证出入小区。，凭证出入小区。2 2、装修工首次进入小区时，门卫要做好装修工的信息登、装修工首次进入小区时，门卫要做好装修工的信息登记工作。记工作。3 3、装修作业：不得影响、占用公共部位、楼道，不得损、装修作业：不得影响、占用公共部位、楼道，不得损坏或污染建筑物的外墙及公共建筑物的内墙。坏或污染建筑物的外墙及公共建筑物的内墙。4 4、装修人员不准在社区内赤膊行走、酗酒、大声喧哗，、装修人员不准在社区内赤膊行走、酗酒、大声喧哗，严禁随地大小便。严禁随地大小便。（三）装修管理规定（三）装修管理规定295 5、建筑材料必须在规定的时间内移至装修户内，不得在、建筑材料必须在规定的时间内移至装修
23、户内，不得在道路及公共部位搅拌泥沙，凡因搬运材料弄脏、损坏公共道路及公共部位搅拌泥沙，凡因搬运材料弄脏、损坏公共部位者照价赔偿。装修材料不可直接倒在路面上，须在路部位者照价赔偿。装修材料不可直接倒在路面上，须在路面上铺上篷布，然后将装修材料倒在篷布上。面上铺上篷布，然后将装修材料倒在篷布上。6 6、不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品、不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质。和排放有毒、有害、危险物质。7 7、施工结束后，不得把剩余水泥浆及油漆等杂物倒入排、施工结束后，不得把剩余水泥浆及油漆等杂物倒入排污管道、绿化带、其它公共地带，造成后果的将承担相
24、应污管道、绿化带、其它公共地带，造成后果的将承担相应责任。责任。8 8、不得将装修及生活垃圾乱扔乱放，须采用袋装，废弃、不得将装修及生活垃圾乱扔乱放，须采用袋装，废弃木材应用绳扎成捆，放置于指定的位置。木材应用绳扎成捆，放置于指定的位置。309 9、不得做影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告、不得做影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。牌。1010、不得占用道路、践踏绿化地，损坏、涂划园林建筑小、不得占用道路、践踏绿化地，损坏、涂划园林建筑小品。品。1111、不得做影响其它建筑结构和使用安全的行为。、不得做影响其它建筑结构和使用安全的行为。1212、按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自、按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自改动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及改动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。财产的安全。1313、装修施工时间：、装修施工时间：7 7：3 30 0- -1717：3 30 0；中午时间：；中午时间：1111：0 00 0- -1313：0 00 0不得作业。不得作业。1414、业主应将本装璜管理规定张贴上墙，以时时明示装修、业主应将本装璜管理规定张贴上墙，以时时明示装修人员。人员。31谢谢聆听32
