1、化工企业投资项目决策因素分析房地产行业作为化工最大的终端下游，承载着巨大的消费体量，并且房地产行业是部分化工品的最大消费权重，房地产行业景气度的变化，对部分重要化工产品将带来直接和显著的影响。根据联合国环境规划署的报告，可依据工业部门细分化工品市场的终端需求，其中建筑是化工品最大终端应用领域（占比达35%），建筑业主要包括基建与房地产，而房地产在建筑行业中占据重要位置。化工行业与房地产开发投资增速具有较高一致性回首过去近二十年，国内很多行业都是靠房地产拉动，化工行业亦是如此，大规模的扩能在波澜壮阔的城市化进程中几乎可以被忽略，巨大的需求释放对冲了化工品持续的产能扩张。由图2可见，在近二十年的时
2、间当中，化工行业的投资增速与房地产开发投资增速保持了较高的一致性。化工品需求贯穿于房地产整个建设周期，尤其是装修到入住的后周期由图3来看，房地产对于化工品的消耗几乎贯穿于施工、竣工到装修、入住的整个建设周期，PE、PVC等主要是建筑外管材的主要原料，而涂料、室内管主要应用在施工阶段，两者涉及钛白粉、PP等众多化工原料。此外，塑料、聚氨酯之于家电、化纤之于软装则是在装修阶段，属于地产后周期产业链，两阶段对于化工品的涉及面则更加广泛。在施工阶段，房地产行业的混凝土应用，决定了减水剂系列的应用，减水剂主要分为聚羧酸减水剂和萘系减水剂。聚羧酸减水剂作为第三代混凝土减水剂,在减水率、工作性、坍落度保持以
3、及耐久性等方面表现出了优异的性能，因此近年来聚羧酸减水剂取代萘系减水剂，成为减水剂领域中应用占比最大的分支。聚羧酸减水剂的上游端为环氧乙烷，聚羧酸减水剂占到了环氧乙烷消费体量的59%左右，是主要的消费领域。在房地产行业的施工及装修阶段，还会使用大量的涂料、油漆等。涂料用的化工原材料一般有以下几大类：成膜物质、固化剂、助剂、溶剂、颜料、填料等，涉及环氧树脂、不饱和树脂、丙烯酸乳液等众多化工产品。根据涂料规格不同，对化工品的应用不尽相同。房地产行业的萎缩，也必然会导致其相关化工品的消费降低。目前房屋砌体过程中大多都会做保温层，以此来降低室内热量往外扩散的速度。目前市面上保温材料比较多，涉及化工材料
4、使用的主要包括聚苯乙烯泡沫板、酚醛板、聚氨酯泡沫等。聚苯乙烯泡沫板主要使用PS、EPS等；酚醛树脂上游原料端为苯酚、甲醛；聚氨酯类的保温材料上游对应原料为环氧丙烷。如果房地产投资增速放缓，对上述产品将会具有直接的影响。房地产领域还涉及众多塑料管材的使用，主要以PVC、PPR为主。PVC管因单体成本低、生产工艺成熟，以及优良的加工性能，受到了房地产行业的青睐。在PVC下游消费结构中，有36%应用于管材/管件，此外型材/门窗、地板/墙板等与房地产密切相关的应用也合计占到了26%左右。另外，房地产行业中会应用大量的电线电缆，其中电线电缆行业中会使用LLDPE、EVA、PVC及PP材料作为包裹层和绝缘
5、层。虽然电线电缆行业中对化工材料产品的应用规模不大，但房地产萎缩导致的消费下降，也将导致上述产品在电线电缆行业中的应用总量出现降低。除了上述与房地产直接相关的产品之外，家电、家纺布艺也与房地产存在密切的联系，与前面描述的具有直接关系的产品不同，家电、家纺布艺属于地产后周期产品，即房屋装修入住之后才体现出相关的需求。家电市场需求包括新增需求与更新需求，一般居民入住新房会有添置新家电的需求，这属于新增需求，因此房地产竣工数据对于反映家电需求会有较为明显指导意义。家电生产涉及PS、ABS等塑料产品，两者在家电领域的需求量分别达到49%和61%。此外，聚合MDI也广泛应用于冰箱冷柜的保温层等，一旦房地
6、产景气度下降对于上述产品也会间接造成影响，从而导致消费下降。国房景气指数对于化工品市场具有一定的领先性通过图5可以看出，有机化工价格指数与国房景气指数存在较强的线性相关性，从趋势上来看房地产景气度对化工市场价格具有较大的影响，且景气度变化对于化工品市场具有一定的领先性。房地产市场化改革以来，国内房地产市场经历了多轮周期，最近一轮景气周期出现在2016-2020年，该阶段叠加供给侧改革的政策红利，国内化工市场也经历了新一轮的景气周期。但2021年下半年以来，国内房地产市场急转直下，个别大型房企遭遇信用风险，同时叠加突发事件导致居民消费意愿下降等因素影响，地产各项数据均出现明显下降。虽然该阶段化工
7、品市场受到成本支撑价格维持了较高水平，但受房地产景气度下降导致需求端持续低迷影响，原油等基础原料上涨导致的成本传导出现阻滞，化工行业盈利水平普遍缩水明显。房地产高速增长的时代已经落幕，将在一定程度上压制地产相关产业链的产品需求自1998年房地产市场化改革开始，房地产行业迎来了高速发展，成长为中国经济的支柱性行业，对全国的经济增长起到了举足轻重的贡献。然而房地产的高速发展背后也存在不小的隐忧，当前全国人口到达14.12亿的顶点，同时得益于全国城镇化进程加速，人口城镇化率已迅速提高到2021年的64.72%，全国城镇化进程的速度或将有所放缓。房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，当前国内房地产
8、消费端面临着人口老龄化的背景趋势，婚育情况也在走低，加上居民部门杠杆率目前已经接近发达国家，继续向上的空间受到较大的压制。从整体趋势上来看，房地产高速增长的时代或已经落幕。中短期来看房地产市场对政策大范围放松的预期不强，2022年房地产是弱市已基本形成一致预期。从上半年的数据来看，16月商品房销售面积累计同比下降22.2%，新开工面积下降34.4%，竣工面积下降21.5%，土地购置面积下降48.3%。房地产行业各项数据均表现不佳，或将在一定时间内形成明显的连锁反应，随着地产销售、开工颓势传导至竣工端，今年地产竣工难存乐观预期，或在一定程度上压制地产相关产业链化工品的需求。从长期趋势来看，短期的兜底政策也难以改变房地产行业基本面走弱的大趋势，目前房地产周期已进入发展顶部。化工行业当前仍然处在新一轮的产能扩张周期中，同时在未来也要面临消费结构转型的阵痛，化工产业的发展和升级，也将伴随此次房地产景气度的转变而作出相应的调整。
