1、赣州市场调研报告赣州市场调研报告.第1页，共41页。PART1城市介绍城市介绍PART1.第2页，共41页。城市概况城市概况城市介绍城市介绍赣州在江西省在的行政区位赣州在江西省在的行政区位赣州为江西省第二大城市，省域副中心城市省域副中心城市，是江西省面江西省面积最大、人口最多的地级市积最大、人口最多的地级市，下辖3个市辖区、14个县、1个县级市，拥有4个国家级开发区和1个综合保税区；全国区域性综合交通枢纽区域性综合交通枢纽，东临福建龙岩、西接湖南郴州、北承江西吉安、南启广东梅州河源韶关，是赣粤闽湘四省通赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市衢的区域性现代化中心城市。全国稀有金属产业基地和先进制
2、造业基地、原中央苏区振兴发展示范区、红色文化传承创新区和著名的红色旅游目的地；2012年6月，国务院正式出台国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见，赣南苏区赣南苏区振兴发展上升为国家战略，赣州在全国的战略地位凸显振兴发展上升为国家战略，赣州在全国的战略地位凸显，赣州因此成为中部首个执行西部大开发税收政策的城市。江西省第二大城市，面积最大，人口最多，赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市。江西省第二大城市，面积最大，人口最多，赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市。.第3页，共41页。城市概况城市概况经济概况（经济概况（GDP）赣州市为江西省经济第二大市，增速位列第一，近赣州市为江西省
3、经济第二大市，增速位列第一，近5年均处于一个高速稳定的增长状态。年均处于一个高速稳定的增长状态。赣州市2017年GDP达到2524亿元，首次突破2500亿元大关，在江西省11个地市中排名第二位，整体增速达到9.5%，位列11个地市中的首位；赣州近5年国民经济总值保持一个稳定的高速增长状态，增速均超过9.5%；数据来源于历年统计公报.第4页，共41页。城市概况城市概况经济概况（产业）经济概况（产业）目前赣州市三大产业占比中，一产占比相对较大，赣州旅游业发达，目前赣州市三大产业占比中，一产占比相对较大，赣州旅游业发达，2017年底旅游总收入达到年底旅游总收入达到794.94亿元。亿元。县（区）县（
4、区）首位产业首位产业章贡区生物制药赣县区钨和稀土深加工南康区家具产业信丰电子信息大余钨及有色金属复合材料上犹玻纤新型复合材料崇义钨硬质合金应用材料产业安远电子音响产业龙南稀土精深加工定南稀土永磁材料及应用全南氟新材料宁都轻纺服装于都服装服饰兴国 机电制造会昌氟盐化工产业集群寻乌新型建材产业石城轻纺鞋服赣州经开区新能源及新能源汽车从城市三产占比来看第一产业（农业）仍然有较大占比（脐橙、卷烟等），在产业优化的过程中，第三产业逐年增加，截止2017年底达到44.1%，发达的农业、优质的自然环境以及伟大的红色背景为赣州带来旅游总收入达到794.94亿元（约占2017年GDP的31.5%）；赣州市支柱产
5、业有稀土钨矿开采加工、南康家具、赣南脐橙等；数据来源于历年统计公报.第5页，共41页。城市概况城市概况经济概况（固投）经济概况（固投）固定资产投资总额基本与全市固定资产投资总额基本与全市GDP保持一致，而房地产投资总额在固投中占比逐年下降。保持一致，而房地产投资总额在固投中占比逐年下降。数据来源于历年统计公报 赣州市固定资产投资总额基本与全市的GDP保持一致，增速逐渐放缓，固定资产投资对GDP具有直接或间接的拉升作用；房地产投资增速在2015年后快速放缓，占固定资产投资总额的比例也是逐年下降，截止2017年底房地产投资总额占固定资产投资总额的12.3%，这对后期赣州市房地产市场平稳健康发展具有
6、一定保障作用；.第6页，共41页。城市概况城市概况经济概况（居民收入）经济概况（居民收入）城镇及农村居民可支配收入均相对较低，但是增速处于全省前列。城镇及农村居民可支配收入均相对较低，但是增速处于全省前列。数据来源于赣州市历年统计公报截止2017年底赣州市城镇居民可支配收入29567元，农村居民可支配收入9717元（唯一一个低于万元大关的），在江西各地级市中均处于末位，但增长速度保持较快，增速处于前列；.第7页，共41页。城市概况城市概况城市人口城市人口赣州市是一个人口外流型城市，截止赣州市是一个人口外流型城市，截止2017年底常住人口年底常住人口860万人，城市化率仍不足万人，城市化率仍不足
7、50%，后期有巨大潜力。，后期有巨大潜力。赣州市截止2017年底户籍人口达到974.3万人，常住人口860.3万方，是一个人口外流型城市（地处四省交界），每年有大量人口往广东、福建、浙江等地流动，到2017年底常住人口的城镇化率仍不足50%，后期有较大成长空间；各县市人口排名来看，于都县人口达到110万人，而中心城区（章贡区、南康区和赣县区）目前户籍人口总和达到222万人；赣州各县（市区）户籍人口排名赣州各县（市区）户籍人口排名地区地区人口人口于都县1109354宁都县848802兴国县846692南康区南康区842471信丰县770666章贡区章贡区728140瑞金市703778赣县区赣县区
8、652528会昌县529077安远县402660龙南县334916石城县333303寻乌县330514上犹县324316大余县313585定南县222125崇义县216808全南县198017数据来源于赣州市统计年鉴.第8页，共41页。赣州高铁西站预计赣州高铁西站预计2019年底建成通车，大大缩短赣州与周边核心城市的通勤时间，加速经济交流和发展。年底建成通车，大大缩短赣州与周边核心城市的通勤时间，加速经济交流和发展。“八横八纵八横八纵”高速铁路网（赣州区位）高速铁路网（赣州区位）赣州赣州1小时、小时、2小时高铁经济圈小时高铁经济圈城市概况城市概况城市交通城市交通(高铁高铁)国家高速铁路网“八横
9、八纵”中，横向厦渝通道、纵向京港澳通道（昌吉赣专线、赣深专线）途径赣州横向厦渝通道、纵向京港澳通道（昌吉赣专线、赣深专线）途径赣州，未来高铁建成通车，两小时两小时内可达深圳、厦门、南昌和长沙内可达深圳、厦门、南昌和长沙；赣州西站目前正在建设中（初期4台8线），预计预计2019年底建成投入使用年底建成投入使用，且距离赣州黄金机场约4km，基本可以实现高铁、飞机无缝对接；.第9页，共41页。城市概况城市概况都市区总体规划都市区总体规划以赣州中心城区为核心辐射周边县区，形成赣南重要的都市区；以赣州中心城区为核心辐射周边县区，形成赣南重要的都市区；赣州都市区范围包括：章贡区、南康区、赣县、上犹县、兴国
10、县、于都县、信丰县、崇义县、大余县和赣州开发区，总面积2.01万平方公里。到2015年，初步形成赣州中心城市同城化发展格局，特大城市发展框架基本建立；都市区综合承载能力显著增强；都市区整体的社会经济、生态环保等指标位居全省都市区、城镇群发展前列。到2020年，建立起辐射带动赣南苏区振兴发展的都市空间体系，建成全国重要的稀土与钨产业基地、先进制造业基地和特色农产品深加工基地，承接产业转移示范区和城乡统筹发展示范区。到2030年，将赣州都市区建设成为我国东南部地区的新兴开放高地和重要增长极、赣江源头地区的生态文明建设示范区和城乡一体化发展先行区。都市区发展目标都市区发展目标.第10页，共41页。城
11、市概况城市概况中心城区空间结构规划中心城区空间结构规划“一带、三轴、六区一带、三轴、六区”的城市空间发展总体结构，综合一体化发展来提升城市的集聚效能和综合服务水平。的城市空间发展总体结构，综合一体化发展来提升城市的集聚效能和综合服务水平。一带一带：为沿江文化旅游功能发展带；三轴三轴：分别为国家级产业拓展轴、都市服务拓展轴、新兴功能拓展轴；六区六区：赣州古城文化振兴区、蓉江新城现代服务业聚集区、北部高端产业聚集区、南康产业聚集区、赣县产业聚集区、上犹生态休闲旅游区；中心城区一体化发展中心城区一体化发展：章贡区、南康区、赣县、上犹和赣州开发区的同城化发展，逐步实现公共服务一体化、城乡住区一体化、产
12、业发展布局一体化、都市绿网一体化、综合交通一体化、市政基础设施一体化、城市风貌特色一体化。.第11页，共41页。城市概况城市概况棚改政策及计划棚改政策及计划赣州市2018年度全市棚户区改造开工目标任务，围绕服务民生、改善民生，提出“三年棚改两年完成“；2018年度全市计划棚户区改造开工目标任务为年度全市计划棚户区改造开工目标任务为47114套套，其中：城市棚户区城市棚户区46946套（含国家任务套（含国家任务37613户、市追加计划户、市追加计划9333户）户）、国有垦区危房168套；全市棚户区住房改造基本建成任务为33705套。其中：中心城区14978套，全市发放城镇住房保障家庭租赁补贴11
13、949户。赣州市赣州市2018年棚改计划年棚改计划2018年棚改完成情况（截至年棚改完成情况（截至5月）月）截至2018年5月底，赣州市赣州市2018年城市棚改新开工年城市棚改新开工36039套，开工率套，开工率76.77%（其中包含市追加任务开工4816套），暂列全省第一；2015年至2017年实施第一轮三年棚改期间，赣州市坚持以人为本、让利于民，完成棚户区改造完成棚户区改造62879户户，其中推行棚改货币化安置、力促房地产去库存；2017年下半年赣州市便启动了2018年的棚改融资工作，赣州市申报赣州市申报2018年棚户区改造项目贷款年棚户区改造项目贷款237亿元（截至亿元（截至7月底），已
14、批复月底），已批复100亿元，已到位亿元，已到位50亿元亿元。同时，全市提前启动了2019-2020年棚改融资工作，拟争取贷款330亿元。.第12页，共41页。城市概况城市概况特色小镇建设特色小镇建设江西省第一批特色小镇创建名单中，包含30个省级特色小镇、4个第一批全国特色小镇个第一批全国特色小镇和10个推荐上报的第二批全国特色小镇名单个推荐上报的第二批全国特色小镇名单，其中省级特色小镇赣州市共有5个小镇上榜，其中包括：上犹县陡水镇、南康区家居小镇、信丰县赣南脐橙小镇、章贡区赣南金融小镇、大余县丫山运动小镇上犹县陡水镇、南康区家居小镇、信丰县赣南脐橙小镇、章贡区赣南金融小镇、大余县丫山运动小镇
15、，另外赣州市全南县南赣州市全南县南迳镇、赣州市宁都县小布镇、赣州市龙南县武当镇三个小镇被推荐上报全国第二批特色小镇迳镇、赣州市宁都县小布镇、赣州市龙南县武当镇三个小镇被推荐上报全国第二批特色小镇名单；赣州市新型城镇化攻坚战领导小组办公室组织召开了2017年全市特色小镇建设工作布置会，会上提出2017年每个县（市、区）争取启动至少一个特色小镇建设年每个县（市、区）争取启动至少一个特色小镇建设，2020年前，争取在全市创建争取在全市创建40个左右特色小镇个左右特色小镇（含建制镇和不同于建制镇、产业园区的创新创业平台），在全市范围内打造一批产业特色鲜明、体制机制灵活、人文气息浓厚、生态环境优美、社区
16、功能完善、示范效应明显的特色小镇；2017年7月19日，赣州市公布第一批20个市级特色小镇，其中其中8个以建制镇为创建对象的特色小镇个以建制镇为创建对象的特色小镇分别是：宁都小布茶香小镇、全南南迳芳香小镇、上犹陡水漫生活小镇、瑞金沙洲坝红井小镇、龙南武当玫瑰小镇、寻乌南桥青龙岩小镇、定南鹿湖开花小镇、赣县江口滨江花园小镇；12个以创新创业平台为创建对象的特色小镇个以创新创业平台为创建对象的特色小镇分别是：南康家居小镇、赣南脐橙小镇（信丰县）、龙南虔心小镇、赣南金融小镇（章贡区）、大余丫山运动休闲小镇、安远三百山小镇、石城大畲温泉小镇、崇义君子谷小镇、会昌风景独好小镇、兴国康养小镇、赣州新能源汽
17、车小镇（经开区）、于都长征源小镇；2018年6月15日，赣州市公布第二批11个市级特色小镇，其中3个以建制镇为创建对象的特色小镇个以建制镇为创建对象的特色小镇是信丰县大塘埠镇、石城县小松镇、宁都县石上镇；8个以创新创业平台为创建对象的特色小镇个以创新创业平台为创建对象的特色小镇是会昌县和君教育小镇、章贡区蘑菇小镇、赣县区帆船小镇、寻乌县东江源温泉养生小镇、全南县双龙谷教育小镇、宁都县梅江运动小镇、蓉江新区园艺小镇、定南县足球小镇；赣州特色小镇规划及建设进程赣州特色小镇规划及建设进程.第13页，共41页。国家级特色小镇（共国家级特色小镇（共2个，武当玫瑰小镇最终落选）个，武当玫瑰小镇最终落选）宁
18、都小布茶香小镇、全南南迳芳香小镇、龙南武当玫瑰小镇省级特色小镇（共省级特色小镇（共5个）个）上犹陡水漫生活小镇、南康家居小镇、赣南脐橙小镇（信丰县）、赣南金融小镇（章贡区）、大余丫山运动休闲小镇市级特色小镇（市级特色小镇（23个）个）瑞金沙洲坝红井小镇、寻乌南桥青龙岩小镇、定南鹿湖开花小镇、赣县江口滨江花园小镇、龙南虔心小镇、安远三百山小镇、石城大畲温泉小镇、崇义君子谷小镇、会昌风景独好小镇、兴国康养小镇、赣州新能源汽车小镇（经开区）、于都长征源小镇、信丰县大塘埠镇、石城县小松镇、宁都县石上镇、会昌县和君教育小镇、章贡区蘑菇小镇、赣县区帆船小镇、寻乌县东江源温泉养生小镇、全南县双龙谷教育小镇、
19、宁都县梅江运动小镇、蓉江新区园艺小镇、定南县足球小镇城市概况城市概况特色小镇建设特色小镇建设赣州市已有特色小镇名单赣州市已有特色小镇名单目前赣州市已有特色小镇31个，其中3个国家级（龙南县武当玫瑰小镇最终落选全国第二批特色小镇）、5个省级、23个市级，已做到每个县市区都有一个特色小镇项目目标；赣州市委、市政府联合出台关于加快特色小镇规划建设的实施意见：1、市级特色小镇原则上市级特色小镇原则上3年内要完成固定资产投资年内要完成固定资产投资5亿元左右，省级特色小镇要完成固定资产投资亿元左右，省级特色小镇要完成固定资产投资10亿元左右，国家级特色小镇要完成固定资产投资亿元左右，国家级特色小镇要完成固
20、定资产投资20亿元左右亿元左右，以上投资额均不含住宅和商业综合体项目投资；2、入选创建国家级、省级、市级特色小镇名单后，市财政每年按每个国家级、省级、市级特色小镇分别安排国家级、省级、市级特色小镇分别安排1000万元、万元、800万元、万元、200万元的奖补资金万元的奖补资金；3、财税支持方面，积极协调引导国家开发银行、中国农业发展银行等通过多元化金融产品及模式，对特色小镇和相关企业给予国家专项建设基金和长期低息融资支持对特色小镇和相关企业给予国家专项建设基金和长期低息融资支持，鼓励引导其他金融机构积极参与；.第14页，共41页。城市小结城市小结概况概况：江西省最南部城市，市域面积最广市域面积
21、最广，是江西省第二大城市，江西省省域副中心城市江西省第二大城市，江西省省域副中心城市；经济经济：赣州市经济总量排名江西省第二，仅次于南昌，且保持高速发展，近几年增速一直处于江西省前列增速一直处于江西省前列，整体城市农业较为发达，目前三产占比中一产占比依然超过13%，由于总体面积广、人口多，单体经济较为落后单体经济较为落后，处于全省末位；人口人口：整体户籍人口截止2017年底达到974万人，常住人口人口860万人，整体工资水平较低，又处于四省交界处，是一个典型的人口外流型城市，常住人口城市化率典型的人口外流型城市，常住人口城市化率不足不足50%；规划规划：以章贡区、赣县区、南康区为都市中心区为核
22、心，辐射周边各县市，形成赣南都市区，也是赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市形成赣南都市区，也是赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市；交通交通：目前主要交通枢纽以赣州火车站（速度慢）、赣州黄金机场（航班班次较少），对外连接的通勤速度以及客货运送量不能同时保证，到到2019年底赣州高铁西站将通车，年底赣州高铁西站将通车，届时将大大提升赣州与南昌以及沿海发达城市的通勤速度与质量，从而来促进区域的经济发展届时将大大提升赣州与南昌以及沿海发达城市的通勤速度与质量，从而来促进区域的经济发展；棚户区改造棚户区改造：赣州是江西省最早进行棚户区改造的城市，2018-2020年赣州市第二轮棚户区改造工程，以
23、围绕服务民生、改善民生为核心，提出第二轮棚户区改造工程，以围绕服务民生、改善民生为核心，提出“三年棚改三年棚改两年完成两年完成“；特色小镇建设：特色小镇建设：赣州市目前江西省特色小镇最多（共31个）的城市，包含3个国家级、5个省级、23个市级，已做到一县（市、区）有已做到一县（市、区）有1个特色小镇项个特色小镇项目的全覆盖，政府在规划设计、土地、人才引进、金融政策等各个方面对特色小镇建设形成扶持，计划到目的全覆盖，政府在规划设计、土地、人才引进、金融政策等各个方面对特色小镇建设形成扶持，计划到2020年争取创建年争取创建40个特色小镇；个特色小镇；.第15页，共41页。PART1房地产市场分析
24、房地产市场分析PART2.第16页，共41页。市场政策市场政策中心城区限购政策加强，信贷政策差别化处理，控制土地价格并对商品住房价格实行指导联动机制；中心城区限购政策加强，信贷政策差别化处理，控制土地价格并对商品住房价格实行指导联动机制；一、一、2017年年7月月21日，赣州市正式出台中心城区限购政策；日，赣州市正式出台中心城区限购政策；1.限购时间限购时间：自2017年年7月月14日起日起。新建商品住房以网签认购协议时间为准，存量住房以网签买卖合同备案时间为准。2.限购区域限购区域：章贡区、赣州经济技术开发区、蓉江新区章贡区、赣州经济技术开发区、蓉江新区。3.限购对象限购对象：暂停向限购范围
25、内已拥有已拥有2套及以上住房的中心城区（不含南康区、赣县区，下同）户籍家庭套及以上住房的中心城区（不含南康区、赣县区，下同）户籍家庭出售住房（含二手住房、住宅性质公寓，下同）；暂停向限购范围内拥有1套及以上住房的非中心城区户籍家庭出售住房。非赣州市户籍家庭在限购范围内购房需购房人提供自购房之日起计算的前2年及以上在本市中心城区（章贡区、经开区、蓉江新区）连续缴纳个人所得税或社会保险证年及以上在本市中心城区（章贡区、经开区、蓉江新区）连续缴纳个人所得税或社会保险证明明（政策出台后不能通过补缴认定）。二、实施差别化住房信贷政策；二、实施差别化住房信贷政策；严格住房贷款申请人的资格审查，以居民家庭在
26、限购区域内住房套数作为住房贷款套数认定标准在限购区域内住房套数作为住房贷款套数认定标准，提高首付款比例：购买二套住房的首付款比例不低于房价款的购买二套住房的首付款比例不低于房价款的50%；停止向购买第三套及以上住房的发放贷款停止向购买第三套及以上住房的发放贷款。二套房贷款利率不低于基准利率，利率适当上浮。严禁银行信贷资金作为购房首付款来源，切实防范金融风险。调整住房公积金贷款和提取政策，购买二套住房的首付款比例不低于房价款的购买二套住房的首付款比例不低于房价款的70%。三、严防土地价格过快上涨；三、严防土地价格过快上涨；四、强化新建商品住房价格指导；四、强化新建商品住房价格指导；结合当前土地市
27、场、商品房成交、库存等实际情况结合当前土地市场、商品房成交、库存等实际情况，合理把握土地出让时序、节奏和区域结构，并严格实行净地出让。防止土地价格过快上涨，制定差别化的土地出让条件，可采取可采取“限房价、竞地价限房价、竞地价”等出让方式等出让方式，避免出现高溢价地块，稳定房地产市场预期。健全新建商品住房价格指导联动机制，加强新建商品住房预售申报价格指导，严格参照周边同类项目或本项目前期价格，指导企业理性定价严格参照周边同类项目或本项目前期价格，指导企业理性定价。对不接受政府价格指导项目，暂不核发预售许可证；对房价涨幅较快的项目，暂停其网上签约或合同备案对房价涨幅较快的项目，暂停其网上签约或合同
28、备案。另外促进商业用房的去化（另外促进商业用房的去化（商业用房落户支持商业用房落户支持），强化房地产市场监管，各职能部门提升办事效率并落实主体责任制；），强化房地产市场监管，各职能部门提升办事效率并落实主体责任制；.第17页，共41页。中心城区土地市场中心城区土地市场经历经历14、15年土地市场低迷，年土地市场低迷，16、17年迎来市场爆发，大型房企不断落子赣州；年迎来市场爆发，大型房企不断落子赣州；2016年以来摆脱市场低迷期，土地成交量和成交价格均出现大幅提升，其中其中2017共计成交共计成交57幅土地，累计规划建筑面积幅土地，累计规划建筑面积493万方，平均成交楼面价万方，平均成交楼面价
29、2904元元/，为历年最高，为历年最高，而2018年前7个月主城区已成交33幅涉宅用地，规划建筑面积398.6万方；大型房企如恒大、中海、华润、碧桂园等争相拿地，2018年8月24日龙湖以总价4.8亿竞得南康区宅地，首入赣州；数据来源于中国指数研究院赣州市中心城区土地成交情况年份年份2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年1-7月月土地成交数量18幅9幅幅26幅57幅33幅建设用地面积76.9万9.83万万113.4万228.4万203.8万规划建筑面积268.4万24.7万266.7万493.0万398.6万土地出让金30.52亿元3.82亿元69.9亿元143.2亿元8
30、9.7亿元平均楼面价1137元/1542元/2620元/2904元/2251元/溢价率0.67%10.78%76.25%57.73%15.33%.第18页，共41页。中心城区市场中心城区市场经历经历2014-2015两年市场低迷，两年市场低迷，2016年以后市场迎来爆发，量价齐升，年以后市场迎来爆发，量价齐升，2018年年7月份均价突破万元大关；月份均价突破万元大关；数据来源于中国指数研究院 14-15年市场出现低迷，2015年整体成交均价出现下滑；赣州市2016年住宅成交量达到267.3万方，为历年最高，其中10月份单月成交量达到41.06万方，2017年受到供应量不足，成交量出现下滑，但价
31、格出现大幅提升，达到8791元/，较2016年上涨20.5%，到2018年1-7月份主城成交均价达到9580元/，其中7月份成交均价首次突破万元大关；.第19页，共41页。住宅市场（成交排行榜）住宅市场（成交排行榜）本土企业在开发水平和速度上都相对较差，大型房企逐渐吞噬赣州市场份额；本土企业在开发水平和速度上都相对较差，大型房企逐渐吞噬赣州市场份额；赣州市中心城区赣州市中心城区2017年总销金额年总销金额TOP15（单项目）（单项目）排名排名项目名称项目名称销售量（套）销售量（套）销售金额（亿元）销售金额（亿元）开发企业开发企业1中海国际社区303528.35中海2恒大帝景166522.7恒大
32、3赣南电商城296817.82江西祥源4九里峰山122311.05九里投资（广州）5碧桂园联发蓉江府89810.89碧桂园&联发6恒大翡翠华庭6198.45恒大7云星公园大关3087.48华实（广西）8海亮天城8147.26海亮9云府二期5486.94保利10达芬奇国际中心8396.75盛汇（本土）11新力帝泊湾7436.67新力（江西本土）12华润中心7126.28华润13华东城16745.93江西嘉君14中梁江督府4515.91中梁15保利嘉福心语6095.79保利&嘉福赣州市中心城区赣州市中心城区2017年销售面积年销售面积TOP15（单项目）（单项目）排名排名项目名称项目名称销售量（套
33、）销售量（套）销售面积（万方）销售面积（万方）开发企业开发企业1中海国际社区303526.77中海2恒大帝景166519.91恒大3赣南电商城296817.68江西祥源4九里峰山122314.39九里投资（广州）5碧桂园联发蓉江府89812.22碧桂园&联发6保利嘉福心语6097.89保利&嘉福7恒大翡翠华庭6197.52恒大8海亮天城8147.51海亮9新力帝泊湾7437.51新力（江西本土）10华东城16747.26江西嘉君11华润中心7126.92华润12云府二期5486.66保利13翡翠谷7396.65赣州瑞晟（本土）14云星公园大关3086.39华实（广西）15赣州国际企业中心423
34、6.34赣州恒科东方（本土）中海国际社区和恒大帝景在单项目销售金额上均超过了20个亿，其中中海国际社区年去化套数超过3000套；根据2017年赣州市中心城区总销金额和总销面积排行榜来看，大型房企占据绝大多数市场份额，随着市场发展本土企业无论在开发速度还是开发水平上都远远落后于大型房企，后期还将有更多大型房企进驻赣州市场；.第20页，共41页。市场板块划分市场板块划分 主要划分为主要划分为6大板块，其中章江新区为核心区，开发区和蓉江新区次之，南康区目前相对独立板块；大板块，其中章江新区为核心区，开发区和蓉江新区次之，南康区目前相对独立板块；章江新区：章江新区：赣州中心城区核心板块，汇聚高端商业、
35、办公、住宅，也是目前赣州商品房价格最高区域；老城区：老城区：为河套老城，赣州市人文气息最为浓厚的板块，可开发土地量较少；蓉江新区：蓉江新区：赣州市中心区未来核心发展区域之一，属于城市向南扩展的首要发展区域；开发区：开发区：汇集赣州黄金机场、赣州高铁西站等大型交通配套，未来赣州对外连接的桥头堡；南康区：南康区：产业聚集地之一，由原南康市撤市城区；赣县区：赣县区：产业聚集地之一，由原赣县区撤县城区；.第21页，共41页。全市典型项目全市典型项目章江新区章江新区中海中海天玺天玺保利联发保利联发康桥康桥中海中海滨江壹号滨江壹号联发联发雍榕华府雍榕华府宝能太古城宝能太古城海亮天城海亮天城第五大道第五大道
36、章江新区为赣州市市场核心板块，目前区域内高层均价在章江新区为赣州市市场核心板块，目前区域内高层均价在12000-13000元元/；洋房均价；洋房均价15000元元/，区域内目前呈现一，区域内目前呈现一房难求状态，基本开盘即售罄；房难求状态，基本开盘即售罄；.第22页，共41页。章江新区典型项目章江新区典型项目中海天玺中海天玺项目名称中海天玺地理位置章江新区中央豪宅区（中央生态公园北）占地面积7.58万方容积率2.0总建面积18.6万方产品洋房、叠墅、高层（未售）面积段洋房144-175，叠墅213在售均价洋房均价15000元/（毛坯）叠墅均价18500元/（毛坯）项目动态项目动态典型户型典型户
37、型标准层标准层 144 4-2-2首层首层 150 4-2-2项目周边 公园环绕，生态公园、万象城等重要配套，生活交通便利；项目于5月份首开，多次加推，客户需求量较大，开盘基本售罄，共推售304套，目前剩余少量房源；项目客户主要以赣州县市客户为主占比60%，主城区改善客户占比40%；.第23页，共41页。章江新区典型项目章江新区典型项目保利联发康桥保利联发康桥项目名称保利联发康桥地理位置赣州市章江新区橙乡大道与兴国路交汇处占地面积5.76万方容积率3总建面积17.27万方产品高层、公寓（70年产权）面积段高层92-171在售均价12000元/（毛坯)项目动态项目动态典型户型典型户型92 3-2
38、-1171 4-2-2项目物业类型以高层+小高层+商务公寓为主，由7栋高层楼，4层小高层，2栋商务公寓组成；保利联发康桥为保利地产“尊居”系产品，而康桥系产品更是严苛选址，城市CBD区域、一线临江景观、稀缺资源型配套三大元素缺一不可；项目于2017年12月26日首开，截止目前分三次推去894套住宅房源，开盘即售罄；.第24页，共41页。章江新区典型项目章江新区典型项目第五大道第五大道项目名称第五大道地理位置长岗路与琴江路交汇处占地面积12.13万方容积率3.8总建面积73.02万方产品高层住宅、办公、公寓、商业面积段6.6m挑高公寓面积70-90在售均价预计售价11000元/项目动态项目动态典
39、型户型典型户型第5大道普通住宅产权为70年,商住公寓产权为40年,LOFT产权为40年,住宅底商产权为70年；住宅前期高层均价11000元/，接下来将加推6.6m挑高LOFT公寓产品；商业综合体内铺一楼折后价30000元/，总价30-60万（街铺除外）；二楼折后价20000元/，总价20-50万；三楼折后价13000元/；挑高公寓挑高公寓70 挑高公寓挑高公寓90.第25页，共41页。全市典型项目全市典型项目蓉江新区蓉江新区碧桂园联发碧桂园联发蓉江府蓉江府正荣悦玺正荣悦玺目前蓉江新区在售项目并不多，且主要开发区域以临江部分，与章江新区仅仅一江之隔，同时可以享用章江新区的配套，目前区域内高层在售
40、均价目前蓉江新区在售项目并不多，且主要开发区域以临江部分，与章江新区仅仅一江之隔，同时可以享用章江新区的配套，目前区域内高层在售均价11000元元/，洋房在，洋房在13000元元/；.第26页，共41页。蓉江新区典型项目蓉江新区典型项目正荣碧桂园正荣碧桂园悦玺悦玺项目名称正荣碧桂园悦玺地理位置蓉江一路与武陵大道交汇处占地面积6.07万方容积率2.0总建面积15.88万方产品高层、小高层面积段户型面积暂未公开在售均价价格待定项目动态项目动态项目占地约6万平米，总建筑面积约15万平米，容积率为2.0，绿化率达35%，建筑密度为18.5%，是低密的宜居住宅生活区。规划有11-24层的低密小高层、高层
41、产品，通透采光、布局方正，分区细微，私属电梯归家礼仪，打造全龄乐活休闲体系，结合社区智能安防系统，让建筑的生态和智能科技精妙融合；项目目前正处于前期宣传，具体信息暂未公开；.第27页，共41页。蓉江新区典型项目蓉江新区典型项目碧桂园联发蓉江府碧桂园联发蓉江府项目名称碧桂园联发蓉江府地理位置蓉江新区兴国路（武陵大桥桥头）占地面积6.55万方容积率2.44总建面积19.4万方产品高层、洋房、LOFT公寓(4.2m挑高)面积段公寓36-68，商业25-221在售均价公寓8500元/，商业16000元/项目动态项目动态典型户型典型户型项目由碧桂园和厦门联发集团共同打造，由高层、洋房和LOFT公寓产品组
42、成；项目可享受商圈成熟配套;区域内拥有赣南大学城的教育资源，人文气息浓郁;未来蓉江新区将成为赣南地区优质教育资源的集散地；公寓部分（天荟公馆），4.2m挑高公寓主力面积36-68，在售均价8500元/；104 3-2-1120 3-2-2.第28页，共41页。全市典型项目全市典型项目开发区开发区绿地赣州城际空间绿地赣州城际空间中梁蟠龙府中梁蟠龙府恒大悦府恒大悦府碧桂园正荣碧桂园正荣玺台玺台中海左岸岚庭中海左岸岚庭保利嘉福保利嘉福心语心语开发区板块主要分为两部分，西北角和高铁新城，西北角目前在售高层开发区板块主要分为两部分，西北角和高铁新城，西北角目前在售高层8500元元/，洋房，洋房9500元
43、元/，高铁新城板块目前以，高铁新城板块目前以绿地为代表，高层均价绿地为代表，高层均价7600元元/，洋房均价，洋房均价8500元元/；.第29页，共41页。开发区典型项目开发区典型项目绿地赣州城际空间绿地赣州城际空间项目名称绿地赣州城际空间地理位置开发区高铁西站盘占地面积规划2270亩容积率2.0总建面积规划300万方（含商业、住宅、博览中心）产品一期住宅：高层、洋房面积段高层：96-122；洋房：123-161在售均价高层：7600元/；洋房：8500元/项目动态项目动态典型户型典型户型项目规划占地面积约2270亩，总建筑面积近300万平方米，总超过260 亿元，是集国际会展、会议、高层地标
44、、星级酒店、智慧商务、缤纷商业、理想居住“七位一体”的综合城；一期首开住宅部分，3个月蓄客去化1000套左右，集中开盘500套，一周后又加推500套，均开盘即售罄，县市客户占比70%；高层高层96 3-2-1洋房洋房123 3-2-2.第30页，共41页。开发区典型项目开发区典型项目中海左岸岚庭中海左岸岚庭项目名称中海左岸岚庭地理位置开发区东江源大道与香江大道交汇处占地面积4.97万方容积率2.20总建面积13.3万方产品洋房、小高层面积段110-140在售均价未首开，预计高层8500左右，洋房9500项目动态项目动态典型户型典型户型中海左岸岚庭，位于东江源大道与香江大道交汇处，是章江新区、老
45、城区、经开区三区交汇位置，同时也是赣州文化、居住和商务核心交汇的繁华之地；项目目前正处于蓄客阶段，预计9月底，10月初首开，蓄客情况较好；110 3-2-2140 4-2-2.第31页，共41页。全市典型项目全市典型项目老城区老城区巨亿巨亿赣南电商城赣南电商城中梁华董中梁华董国宾府国宾府华润万橡公馆华润万橡公馆联发君悦府联发君悦府老城区土地稀缺，老城区土地稀缺，开发项目的体量均较小，且主要集中在老城区东南侧，目前高层均价开发项目的体量均较小，且主要集中在老城区东南侧，目前高层均价 9500元元/，洋房均价，洋房均价11000-12000元元/；.第32页，共41页。老城区典型项目老城区典型项目
46、中梁华董中梁华董国宾府国宾府项目名称中梁华董中梁华董国宾府国宾府地理位置 老城区龙都大道与栎木坑路交汇处占地面积1.33万方容积率2.20总建面积2.93万方产品高层、洋房面积段96-175在售均价洋房12000元/，高层前期8500元/项目动态项目动态典型户型典型户型中梁华董国宾府是由中梁地产和华董(中国)强强联手，位于赣州市河套老城区内，西临拜将台路，北邻龙都大道，南邻栎木坑路，拥有典雅的新亚洲风格建筑外观和独具特色的现代风格园林，主打高层和多层洋房产品，享受 的居住体验，打造品质社区；住宅部分基本售罄，目前在售沿街底商；96 3-2-2138 4-2-2.第33页，共41页。老城区典型项
47、目老城区典型项目华润万橡公馆华润万橡公馆项目名称华润万橡公馆华润万橡公馆地理位置文峰路与龙都大道交汇处（澜韵园南侧）占地面积2.7万方容积率2.2总建面积5.94万方产品高层、洋房面积段121-163在售均价高层9300元/，洋房未推出项目动态项目动态典型户型典型户型华润万橡公馆，坐落于河套城区，以客家院落文化为设计灵感，运用新中式建筑风格，传承中式住宅的神韵和精髓，匠心构筑低密都市人文院墅；项目一共规划4栋高层、4栋洋房，主力面积以121-163，目前已推售2栋高层，均价9300元/；121 3-2-2143 4-2-2.第34页，共41页。全市典型项目全市典型项目南康区南康区赣州恒大城赣州
48、恒大城碧桂园正荣碧桂园正荣天麓天麓中梁南山院中梁南山院南康区板块相对独立，距离赣州市核心区相对较远，目前区域内本土开发商高层毛坯均价南康区板块相对独立，距离赣州市核心区相对较远，目前区域内本土开发商高层毛坯均价7500元元/，如恒大、碧桂园大型开发商高层精装均，如恒大、碧桂园大型开发商高层精装均价价10000-10500元元/；.第35页，共41页。南康区典型项目南康区典型项目赣州恒大城赣州恒大城项目名称赣州恒大城赣州恒大城地理位置赣南大道与工业大道交汇处占地面积15.39万方容积率2.40总建面积49.36万方产品高层、洋房面积段高层96-140，洋房110-160在售均价高层精装10000
49、元/项目动态项目动态典型户型典型户型恒大城，规划由18栋阔景高层和11栋电梯花园洋房，配备建筑面积约2600独栋会所、十二班社区幼儿园、室内外双泳池等私享配套；项目2018年4月份首开，共计784套精装高层住宅，售价达到10000元/，价格高于区域内其他高层住宅项目售价；96 3-2-1140 4-2-2.第36页，共41页。南康区典型项目南康区典型项目碧桂园正荣天麓碧桂园正荣天麓项目名称碧桂园正荣天麓碧桂园正荣天麓地理位置 南康南水新区天马山大道与105国道交会处占地面积15万方容积率2.40总建面积40万方产品16-33F高层、洋房、别墅面积段117-818（全覆盖）在售均价精装高层105
50、00元/项目动态项目动态典型户型典型户型项目总占地238.47亩，建筑面积381546平米，规划住户2300户，容积率为2.40，建筑密度21.5%，绿地率达35%。小区设有西北面两个出入口，自带10500方商业满足 生活所需；是一个低密度、高舒适度的智能社区。117 3-2-2142 4-2-2.第37页，共41页。全市典型项目全市典型项目赣县区赣县区华润万橡府华润万橡府融信海亮融信海亮榕玺台榕玺台新力钰珑湾新力钰珑湾蓝湾半岛蓝湾半岛彩虹城彩虹城赣县区目前毛坯高层均价赣县区目前毛坯高层均价8500/，临江项目，拥有滨江景观资源，存在溢价空间，高层毛坯可以达到，临江项目，拥有滨江景观资源，存在
