1、对个人开征房产税的研究对个人开征房产税的研究 基于沪渝房产税试点小组成员：欧阳倩云小组成员：欧阳倩云 杨晶晶杨晶晶 吴小莉吴小莉 杨影杨影房产税开征？房产税开征？“开征房地产税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己开征房地产税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断职能履行而不断“水涨船高水涨船高”式增长的支柱税源，使其改进辖区式增长的支柱税源，使其改进辖区投资环境、提升公共服务水平，从而内生地形成转变政府职能、投资环境、提升公共服务水平，从而内生地形成转变政府职能、行为长期化的可持续动因。行为长期化的可持续动因。”财政部财政科学研究所所长贾康财政部财政科学研究所所长贾康“
2、扩大房产税征收范围，势必增加普通家庭的负担，就必须减少个扩大房产税征收范围，势必增加普通家庭的负担，就必须减少个人所得税等其他税负。这涉及一系列配套制度的调整，尚需时日。人所得税等其他税负。这涉及一系列配套制度的调整，尚需时日。我认为，上海短期内开征房产税的可能性并不大。我认为，上海短期内开征房产税的可能性并不大。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希财政部财政科学研究所副所长刘尚希 房产税的三大理论房产税的三大理论1.传统观点：传统观点认为物业税是一种流传统观点：传统观点认为物业税是一种流转税，物业税的开征会造成房价的上升，转税，物业税的开征会造成房价的上升，进而影响房地产供给的减少，最终导致地
3、进而影响房地产供给的减少，最终导致地方政府的辖区内房地产税收供给不足，进方政府的辖区内房地产税收供给不足，进而成为一种无效的税收。而成为一种无效的税收。2.受益论的主要观点：受益论认为物业税是一种受益的受益论的主要观点：受益论认为物业税是一种受益的和有效的税种，税收收入主要用于为地产消费者提供和有效的税种，税收收入主要用于为地产消费者提供地区公共产品服务，因而消费者是受益的。地区公共产品服务，因而消费者是受益的。3.新论主要观点为：新论要求资本可以自由流动，资本新论主要观点为：新论要求资本可以自由流动，资本会偏向于从赋税高的社区流向赋税低的地方。并且资会偏向于从赋税高的社区流向赋税低的地方。并
4、且资本在任何地方都要承担赋税。物业税税率的差别造成本在任何地方都要承担赋税。物业税税率的差别造成了资本在全国的无效率配置。地方政府为了留住辖区了资本在全国的无效率配置。地方政府为了留住辖区内的资本，不得不降低税率，进而造成提供的公共服内的资本，不得不降低税率，进而造成提供的公共服务水平降低。这样导致资源配置的无效。务水平降低。这样导致资源配置的无效。部分国家房产税介绍部分国家房产税介绍美国房产税美国房产税美国地方收入的主要来源美国地方收入的主要来源组成部分：房地产保有税、房地产取得组成部分：房地产保有税、房地产取得税、房地产所得税税、房地产所得税计税依据：房地产核定价值计税依据：房地产核定价值
5、计算方法：各地方政府将房地产估值的计算方法：各地方政府将房地产估值的一定比例作为征税值，一般为一定比例作为征税值，一般为20%-100%20%-100%，然后确定房地产税率，一般为然后确定房地产税率，一般为1%-3%1%-3%。以。以征税制乘以税率。征税制乘以税率。房地产估值方法房地产估值方法1.市场比较法市场比较法以相似房地产作为参考依据，适用于简单的住宅以相似房地产作为参考依据，适用于简单的住宅评估评估2.成本核算法成本核算法用建造成本与折旧情况评估。用建造成本与折旧情况评估。3.收入分析收入分析根据租金收入用投资回报率测算房地产价值。用根据租金收入用投资回报率测算房地产价值。用于商业、出
6、租的房产价值评估。于商业、出租的房产价值评估。税收优惠税收优惠 购买第一套住房免征房产税，从第二套开始征收。在购购买第一套住房免征房产税，从第二套开始征收。在购买第三四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。买第三四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。很多地区的房地产估价都低于其实际价值，有的地区实很多地区的房地产估价都低于其实际价值，有的地区实行行70%的折扣率，；给予低收入人群以住房抵免，抵免额可的折扣率，；给予低收入人群以住房抵免，抵免额可以抵顶个人所得税。以抵顶个人所得税。税收管理税收管理价值评估由核税官员完成，征收由税务官员负责。价值评估由核税官员完成，征收由税务官员负责。评估：
7、美国房地产评估师协会（评估：美国房地产评估师协会（SREA）征税管理制度：建立私人财产登记制度，网络化管理。征税管理制度：建立私人财产登记制度，网络化管理。日本房产税改革日本房产税改革改革内容：在日本房产税框架中，主要有固定资产税、都市改革内容：在日本房产税框架中，主要有固定资产税、都市规划税和事业所税三大支柱。规划税和事业所税三大支柱。固定资产税是固定资产税是19501950年日本税制改革中取代以前的房税、年日本税制改革中取代以前的房税、地租以及就土地、房屋、船舶、铁道等特定折旧资产所征收地租以及就土地、房屋、船舶、铁道等特定折旧资产所征收的税。征税主体是市町村政府。固定资产税与地租和房屋税
8、的税。征税主体是市町村政府。固定资产税与地租和房屋税不同，属于综合税，而且前者是以资产价格为课税标准的财不同，属于综合税，而且前者是以资产价格为课税标准的财产税，后者是按出租价格为课税标准的收益税。产税，后者是按出租价格为课税标准的收益税。都市规划税是对城市规划法划定的城市化区域内的房屋都市规划税是对城市规划法划定的城市化区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收，征税主所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收，征税主体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定资产税相同。资产税相同。浮动上限税率为浮动上限税率为0.
9、3%0.3%，但对新建住宅无税额，但对新建住宅无税额减免。减免。事业所得税是在一些城市征收的营业场所税，属于道府事业所得税是在一些城市征收的营业场所税，属于道府县地方税，征税主体主要是东京都和一些指定城市。县地方税，征税主体主要是东京都和一些指定城市。改革的基本经验改革的基本经验一、房产税作为地方性资产保有税一、房产税作为地方性资产保有税二、征税范围广，减免有度二、征税范围广，减免有度三、房产税收的公益性三、房产税收的公益性四、按照地域和房产市值来征收四、按照地域和房产市值来征收 台湾房屋税台湾房屋税房屋税税率：规定税率的上限和下限房屋税税率：规定税率的上限和下限 营业用营业用 非营业用非营业
10、用3%5%1.5%-2.5%住家用住家用1.2%2%房屋税的计算房屋税的计算房屋税的计算公式如下：房屋税的计算公式如下：房屋税额房屋现值房屋税额房屋现值适用税率适用税率房屋的现值房屋的现值（1）台湾的）台湾的“房屋现值房屋现值”不含土地价值。而大陆的不含土地价值。而大陆的“房屋价房屋价格格”包含了土地价格。包含了土地价格。（2）台湾的房屋现值按照地方政府公布的资料计算，而不是）台湾的房屋现值按照地方政府公布的资料计算，而不是按照实际房屋造价计算。按照实际房屋造价计算。台湾地方政府公布的台湾地方政府公布的“房屋构造标准单价房屋构造标准单价”一般低于实际工一般低于实际工程造价。不定期公布，往往十年
11、才公布一次。程造价。不定期公布，往往十年才公布一次。减免税优惠减免税优惠1.公有房屋的免税项目公有房屋的免税项目2.私有房屋的免税项目私有房屋的免税项目3.房屋的减税项目房屋的减税项目二、二、房产税改革试点的实践和探索房产税改革试点的实践和探索 上海市和重庆市作为全国的房产税改革试点，于2019年1月28日出台并实施房产税改革试点方案。（一）上海市房产税试点方案（一）上海市房产税试点方案 上海的房产税试点方案规定，对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和外地户籍新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。试点初期，暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳，以
12、后按评估价征收。市场交易单价低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。对于免征面积，方案明确，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。第二套住房购入后一年内第一套住房卖出的，退税。上海市政府批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见要求，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一
13、套商品住房（含二手存量住房），违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。与此同时，发挥税收在房地产市场调控中的作用，加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。意见还要求，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在上
14、海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前两年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。为增加普通商品住房供应，上海还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。意见强调，上海将坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头
15、，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进房地产市场平稳健康发展。（二）重庆市房产税试点方案（二）重庆市房产税试点方案 重庆的房产税方案规定，房产税税率为0.5-1.2%之间，分档征收：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。计税价格按交易价格征收，
16、以后按评估价征收。方案规定，免征面积别墅为180平米，高档住宅为100平米，按户计算。重庆新购住房是指房产税改革试点暂行办法施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。（三）其他城市对房产税改革的调研（三）其他城市对房产税改革的调研 2019年1月以来，重庆、上海开展房产税改革试点的情况在全国引起巨大反响。伴随着重庆、上海的房产税改革试点，我国其他城市也开始进行这方面的调研。湖南省税务部门相关负责人表示，近期曾做过一个调研，发现房价高的原因之一
17、是大部分税收集中在开发环节。如果后移到销售和保有环节，不仅对于遏制房价过快上涨有好处，还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状。财政部有关人士也表示，作为地方税重要组成部分，房产税的主要作用在于调节收入分配，提高土地利用效率。2019年1月28日，重庆市政府、上海市政府试点开征房产税。两个房产税方案，重庆方案重点针对高档住宅，比如别墅和超过180平米的大房子；上海方案重点以面积和价值为主要计征标准，从增量扩展至存量。如此重要的税种，其配套方案的制定至关重要。目前地方税种实行“收支两条线”，如果将房产税用于其他方面，将无法达到预期目的。同时，房产税的推出，势必伴随着其他税种的合并。而且在产权确认、
18、统计口径、税率等技术问题上都有必要进行深入探索。经过几年的试点，条件成熟时，极有可能出台一个结合两种模式的综合方案推广全国，结合存量和增量，采取超额累进制，降低起征点，扩大税基，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，保证税收稳定增长（为地方增加稳定的财政收入也是房产税试点的初衷之一），在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。（四）（四）房产税房产税试点试点的积极意义的积极意义 我国在现阶段对个人住房开征房产税试点，有利于积极稳妥地推进房产税改革。目前我国实行的房产税开征于1986年，当时城镇居民收入水平普遍较低，房产税暂行条例规定个人所有非营业用的房产免征房产税。随着改革开放的深入，
19、我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的推进房产税改革的要求，考虑到这项改革情况复杂，而且目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟，对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为了积极稳妥地推进这项改革，国务院采取在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，征收房产税，积累经验以后逐步扩大到全国。1.1.房产税试点有房产税试点有助助于积极稳妥地推进房产税改革于积极稳妥地推进房产税改革 房产税作为国家调节收入和财富分配的重要手段之一，在现阶段我国推行房产税
20、改革试点，旨在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，合理调节社会财富的分配，缩小贫富差距，促进社会公平。房产税作为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，上海房产税征收方案明确指出，试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，房产税新开的税额将有效地增加保障住房资金来源，以解决中低收入家庭的住房困难。房产税改革试点的初衷是“有收有保”返利于民，在试点中不对居民原有住房收税，是考虑到现在广大的中低收入老百姓原有的房产，是辛苦积累的家庭财产，对这些自住房不征收房产税是合理的。2.2.房产税试点有助于房产税试点有
21、助于促进社会公平促进社会公平3.3.房产税试点有助于抑制房产投资投机需求房产税试点有助于抑制房产投资投机需求 这次对个人住房开征房产税，有利于调控房地产市场。政府在调控中综合运用了税收、限购以及信贷等手段，个人房产税开征接力“国八条”，组合拳重打击房产投机客。投机客买房的预期是涨价，房产税出台后，投机客每年必须付出房产税，这就促使他们慎重投资，或促使他们转投其他产品，使一部分“热钱”退出房地产市场。但调控不是“一锤子买卖”，出台房产税意在长远。引导居民理性进行住房消费，促进节约集约用地，遏制“炒房”的投机倒把行为，以期达到调控房价、促进土地节约集约利用的目的。酝酿已久的房产税在上海、重庆两地试
22、点，房产税试点对楼市的影响将是循序渐进的，不会对市场造成很大的波动，并有利于房地产行业健康发展。房产税改革试点推出后短期内会造成房价一定的波动，但长期来看会使商品房需求的总规模表现出更少泡沫，空置率下降，资源配置效率和土地利用率上升，房价总体表现得更沉稳，调整住房结构，更有效地减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。4.房产税试点房产税试点有有助助于房地产行业健康发展于房地产行业健康发展（五）房产税试点存在的主要问题（五）房产税试点存在的主要问题 征收房产税，对于地方政府长久的财政经营管理有好处，但上海房产税改革试点的征收方法缺乏公平性和科学性。上海房产税方案中有两个关键词是新购房
23、源、60平方米以上。但从上海目前的情况看，这一征收方法欠缺公平性。因为房产税的征收不单单在面积、价格上要列出税收等级，还应对存量和增量有所考虑。因为对原有住房不征税，即便是人平100平米以上的豪宅也不征税，这有失公平。1.1.房产税试点征收方法欠缺公平性房产税试点征收方法欠缺公平性2.2.房产税试点的调控作用没有到位房产税试点的调控作用没有到位 因为对原来持有多套住房的人群不征税，导致房产税试点开征后，房价在短期内回落后又上涨，炒房者把房产税征收转嫁给租房者和房屋的接手者，这实际上是因为房产税征收的调控作用没有到位。政府没有从根本上解决房地产市场的供求关系问题，一再从降低需求出发，而非适当增加
24、公租房供应，调控的目的很难达到。3.3.房产税试点配套措施不到位房产税试点配套措施不到位 房产税执行起来有些偏空，征税漏洞较多。启动房产税改革试点面临各种挑战，当前亟待解决税收征管环节问题。我国现行的税收征管机制是建立在对“间接税”征收的基础上，而房产税作为财产税的一种，属于直接税的范畴。目前税收征管的制度设计与房产税不相匹配，这就要求对其进行根本性的变革。应加大运用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞；要建立和完善个人住房信息系统，尽快实施全国联网，为依法征税提供基础。4.4.房产税试点操作性存在问题房产税试点操作性存在问题 按照简税制、宽税基、低
25、税率、严征管的原则，在房产税征收方案改进设计中，应考虑可操作性和实效性。目前，重庆版房产税计算起来比较麻烦，需要落实各区域的所有项目房源价格，计算出均价后，才能落实项目价格是否在纳税范围。上海版房产税的操作性相对强一点，因为只核实面积，比较容易筛查出需要纳税的房源。开征房产税，将会促使我国的房地产税收结构更加均衡、更加合理。5.5.房产税试点可能造成部分购房困难房产税试点可能造成部分购房困难 房产税试点对刚性需求购房者的影响可能会更大一些。按照沪版房产税的相关规定，那些刚到上海没有居住满3年的购房者，需要为自己购买的唯一住房缴纳房产税。虽然上述税收最终可以退回，但是对这一部分购买能力本来就很弱
26、的购房者，房产税的征收无疑会雪上加霜。开征个人住房房产税的积极意义开征个人住房房产税的积极意义开征个人住房房产税的积极意义开征个人住房房产税的积极意义 1.开征个人住房房产税是弥补现行房产税法开征个人住房房产税是弥补现行房产税法制度缺陷的需要制度缺陷的需要 税权高度集中于中央 税费过多 税种繁杂且交叉重叠 以费代税 征税覆盖面窄和计税依据不合理 2.开征个人住房房产税是健全我国财产税法开征个人住房房产税是健全我国财产税法体系的需要体系的需要 所得税法 商品税法 财产税法 行为税法 3.开征个人住房房产税是增强地方政府调控开征个人住房房产税是增强地方政府调控 经济能力的需要经济能力的需要 中央政
27、府占大头，地方政府仅占很小的份额 向土地“开刀”，土地财政土地财政问题越来越严重 土地出让金“第二财政”征地拆迁征地拆迁 4.开征个人住房房产税是促进房地产市场健开征个人住房房产税是促进房地产市场健康发展的需要康发展的需要 目前中国一线城市的一手房空置率高达70%左右。从国家电网所得的有关数据结果显示，以一套房每月耗电量为零、且连续6个月电表零读数为标准计算，全国空置房为6540万套。如果将这些空置房全部住满人，按一家三口标准的话，足足可以安置两亿人。5.开征个人住房房产税是调整贫富差距以实开征个人住房房产税是调整贫富差距以实现社会公平的需要现社会公平的需要 据有关统计显示，2019年中国的基
28、尼系数(考察居民内部收入分配差异的指标)为0.47，己远超0.4的国际公认警戒线，并有继续攀升的势头，贫富差距已突破合理界限。抑制富人占有更多宝贵的土地和其他住房资源 提高土地资源的利用效率目前开征个人住房房产税的各方目前开征个人住房房产税的各方阻力和争议阻力和争议 阻力：阻力：1.房地产登记体制的完善问题房地产登记体制的完善问题 第一，虽然登记体制涉及的范围广阔，但是其中的记载内容却并不全面。第二，这些有限的信息隶属于不同部门的管辖范围，我国目前并没有形成联系紧密部门之间的资源共享平台。2.缴纳渠道问题缴纳渠道问题 我国居民自觉纳税意识还很有限，偷税、漏税行为还比较严重。个人房产税的代收代缴
29、问题必须明确设定。3.个人住房房产税税收归属问题个人住房房产税税收归属问题 个人住房房产税应为地方税还是地方与中央共享税？主流观点：个人住房的房产税应该归入地方税个人住房的房产税应该归入地方税（1）空间位置上的属性具有地方属性（2）价值创造上也具有地方属性 另一种观点：个人住房房产税最好是地方和中央共享税个人住房房产税最好是地方和中央共享税（1）我国目前还存在着东西差别、城乡差别（2）有利于发挥中央和地方两方面的积极性争议争议 1.房产税征收的直接目标是完善税制还是压房产税征收的直接目标是完善税制还是压低房价？低房价？2.房产税征收的最终目标是房产税征收的最终目标是“劫富济贫劫富济贫”还还是是
30、“割肉于民割肉于民”？大部分社会公众认为，目前政府推进的房产税改革，其目标就是为了压低房价。1.房产税征收的直接目标是完善税房产税征收的直接目标是完善税制还是压低房价制还是压低房价 社会公社会公众众 政府政府 国家决定对居民住房征税的主要目标是完善分税制，给地方以稳定收入来源。自2019年上半年以来，中央政府开始刻意弱化公众用税收调控房价的期望，开始强调房产税并非针对房产市场，而是完善税制改革，为地方提供稳定的财源。2.房产税征收的最终目标是房产税征收的最终目标是“劫富劫富济贫济贫”还是还是“割肉于民割肉于民”“劫富济贫劫富济贫”让税收调节贫富差距作用的功能重新起作用的根本性改革。“割肉于民割
31、肉于民”房产税法制不健全的情况下，加上监管不到位，征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败。2.房产税征收的最终目标是房产税征收的最终目标是“劫富劫富济贫济贫”还是还是“割肉于民割肉于民”“劫富济贫劫富济贫”富人们有多套房和高档房，甚至于房产投机，而穷人却因高房价买不起房。只有征富人们的房产税给穷人买房，才能缩小贫富差距，实现社会公平。“割肉于民割肉于民”政府如果拿着税收不去改善民生，而是去投资，那就相当于拿着百姓的钱去挥霍，最后的结果就是百姓没有得到实惠，却可能引发恶性通货膨胀，经济彻底崩溃。完善我国个人房地产制度完善我国个人房地产制度房地产登记体制的完善房地产登记体制的完善 建立房地产
32、信息数据库 建立独立的不以盈利为目的的评估机构和征收机构明确房产税纳税渠道明确房产税纳税渠道 有小区：由小区的物业管理公司代扣开交个人房产税 没有小区：可以根据暂时登记其个人银行账户，由银行代扣代缴。加大房产税纳税宣传，鼓励纳税人自主申报，可以在每年年末或第二年年初时对积极纳税者给予一定的奖励。同时对居民的偷税、抗税行为进行严惩。个人住房房产税税收归属个人住房房产税税收归属个人住房房产税税收归属个人住房房产税税收归属 个人住房房产税划归地方政府更为合适个人住房房产税划归地方政府更为合适 地方税的特征：课征的直接受益性、对地方的强依附性、收入相对稳定性以及对经济发展的适度弹性等。房产税课税对象稳
33、定，税源的监控由地方政府进行可以做到及时有效。由地方政府征收个人住房房产税可以提高税收征管效率房产税征收的目标房产税征收的目标:完善税制完善税制 压低房价？压低房价？房产税征收的目标房产税征收的目标:完善税制完善税制 压低房价？压低房价？理论上分析，短期内，由于房地产的供给是刚性的，房产税短期会降低总需求，房产税会起到降低价格的作用。现实看，房产税难以完全转嫁给攻击方并在价格下降中得到反映。长期看，取决于供求关系，现实中我国居民自住性用房需求尚未得到完全满足，抑制房价作用有限。税收增加还会导致成本上升，难免会影响最终价格。房产税征收的目标房产税征收的目标:完善税制完善税制 劫富济贫？劫富济贫？
34、拥有的房产越多，资源的消耗和占有更大，对环境的污染更大，需要的公共服务更多，故应通过缴纳房产税的方式支付更多的公共服务费：“收益税”房产税征收的目标房产税征收的目标:完善税制完善税制 割肉于民？割肉于民？税收本质：取之于民，用之于民。故税收的本质决定了政府税收最终还要用到人民身上，为人民提供公共服务。房产税的主要针对目标：炒房的人和拥有超面积住房的人。故通过征收房产税，可以迫使房产投机者尽快释放囤积的住房，扩大了住房市场的供给，房价也会合理下调，百姓受益。房产税征收的目标房产税征收的目标:完善税制完善税制 完善税制！完善税制！开征房产税能拓展税收征收面，增加政府特别是地方政府的税收收入，保证地
35、方固定资产的投入资金稳定。由于房产税的特征，相对于其他税种，更适合作为地方政府的稳定税源。征收房产税有利于地方经济的良性循环。我国房产税的具体设计我国房产税的具体设计房产税的纳税人房产税的纳税人 现实中住房产权组合情况表（1）：无争议的开征个人房产税（2）：要坚决开征个人房产税，提高土地资源的有效利用率，抵制土地投机活动和房产建造过程中偷工减料的违规甚至违法行为。住房产权类别住房产权类别土地使用证土地使用证房屋所有权房屋所有权（1）有有（2）有无（3）无有（4）无无房产税的纳税人房产税的纳税人（3）：在城市，有些开放商没有取得土地使用权证，但是仍然将房产出售；在农村，如果房产是建造在集体土地上
36、的，就只有可能取得房屋的所有权证，而很难取得土地使用权证。为保证税收公平，对这类房产的所有者也应该开征个人房产税。（4）：理论上来所是不符合个人房产税的课征范围。现实中要根据具体情况来课征 综上所述：个人房产税的纳税人是指在中华人民共和国境内对个人自住用途房产拥有土地使用权或房屋所有权的单位和个人。个人房产税的征税对象个人房产税的征税对象 房产税的课税对象是中华人民共和国境内的土地和房屋。增加居民自有住房：居民的财富包括房屋的价值，更真实的反映纳税人的实际税负能力。农村房屋应纳入课税范围：目前随着我国城镇化战略的推进，城乡界限已经不分明，如果把这部分排除在个人房产税课税范围外，会滋生逃税土壤，
37、不利于税负公平。房产税的计税依据房产税的计税依据与税率与税率 现行房地产税制：以房地产原值为计税依据，没有将房产的增值部分计入计税依据，缺乏弹性，不能发挥税收的优化调节作用；以租金收入为计税依据，税率高，税负重，税收不合理。应根据房地产的评估价值计算，另外需要区分房地产的不同用途，规定不同的比率（即评估率）。房地产税基=评估率房地产评估价值房产税的计税依据房产税的计税依据与税率与税率 首先应贯彻“低税率”的税收改革方针，中央制定一个统一的房产税税率浮动的范围，地方政府再根据其具体情况在中央确定税率范围内确定符合当地实际情况的税率。由于房产税的收入来源于政府财政支出挂钩，根据房产税的评估价值来确
38、定房产税税率：税率=下一年度地方基础设施支出房产税的评估价值。税收减免税收减免 现行的房产税税收优惠政策，范而杂，有滥用税收优惠的嫌疑。对于国家机关、军队、由国家财政全额拨款的事业单位，寺庙、公园、名胜古迹，学校、公益性医院、科研机构自用的房地产实行免税的条件需要规定更具体的限定，例如房产的面积和价值要根据当地的实际情况加以限定，超过规定标准的上述单位的房产也不得享受房产税的免征。税收减免税收减免 对普通个人住房房产的减免对普通个人住房房产的减免 方案一：对家庭拥有第一套房屋免税，第二套及以上房屋缴税。方案二：一定面积一下的房产免征。方案三：对基本住宅面积的房产免征 以上三个方案都有瑕疵，应该
39、采用一种新的减征方案：人均免征额的方法。税收减免税收减免 对特殊人群的个人住房房产税的减免对特殊人群的个人住房房产税的减免：世界上大多数国家都对社会上的弱势群体的个人住房房产税采取减免政策。例如，日本房产税相关法律规定:65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。对于灾情的减免。对特殊人才住房房产税的减免。税收征管税收征管 我国个人住房房产税应实行以代扣代缴和发单通知、自行缴纳方式为主，自主申报为辅的制度。具体为对商品房，如果有物业公司管理的，则由物业公司代收代缴;对未上市交易的单位房改房，由单位代扣代缴;对已上市交易的房改房，由单位代收代缴;对其他建筑，采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。税收征管税收征管 在纳税时间方面，可实行按年计算、分期预缴的征收方法。我国个人住房房产税纳税期限可分四季预缴纳，以便兼顾纳税义务人和征税机关的双重利益。在逾期缴纳税款的法律责任方面，对于逾期未缴纳税款者，由税务机关下发催缴税款通知书，限其在1个月之内缴纳税款，并加收一定的滞纳金;超过1个月仍未缴纳的，可以采取强制执行措施，如通知其开户银行直接从其银行存款中扣除;对于情节恶劣，欠款数额巨大的，拍卖其房产及其他资产以抵缴税款，拍卖抵缴后的余款仍归业主本人所有。72谢谢！谢谢！
