1、XXXX第1页AAAA集团公司发展战略报告草案集团公司发展战略报告草案XXXX管理咨询公司讨论稿XXXX第2页重要说明重要说明本文件专为AAAA使用 分发、引用和复制-即使是节选方式-给第三方使用需事先得到XXXX公司的书面认可XXXX第3页企业文化企业文化项目总体内容回顾项目总体内容回顾公司战略公司战略企业企业愿景愿景母子公母子公司监管司监管体系体系组织结构组织结构流程流程人力资源人力资源财务管理财务管理XXXX第4页目录公司现状分析目录公司现状分析企业现状分析战略分析战略制定战略实施XXXX第5页目录公司现状分析目录公司现状分析战略分析战略分析宏观环境分析宏观环境分析行业发展分析行业发展分
2、析内部资源能力分析内部资源能力分析现状分析现状分析简要回顾简要回顾战略分析战略分析母子公司控制体系分析母子公司控制体系分析组织机构分析组织机构分析业务流程分析业务流程分析人力资源分析人力资源分析企业文化分析企业文化分析战略制定战略制定使命愿景使命愿景业务组合业务组合经营目标经营目标战略实施战略实施职能战略职能战略管理整合管理整合XXXX第6页AA经过了经过了10年时间的发展，取得了长足的进步，年时间的发展，取得了长足的进步，目前正处于二次发展的关键时期目前正处于二次发展的关键时期公司成立10年以来，主营业务收入连年上升从公司成立至2000年，公司收入主要来源于地产转让，2000年之后及时调整发
3、展方向，公司收入由地产转让逐步转为房产销售经过10年的发展，公司在房地产开发方面积累了较为丰富的经验，并积累了与此相关的资源整合能力XXXX第7页但是，从管理上看，目前的但是，从管理上看，目前的AA集团更像是一家行集团更像是一家行政机构，这与日益激烈的市场竞争要求不符政机构，这与日益激烈的市场竞争要求不符行政型“企业”行政等级人际关系大锅饭趋稳而不是趋利市场情况开发区市场天津市场其他区域市场枯竭激烈残酷市场竞争的主体一定是真正市场竞争的主体一定是真正的企业的企业严重不严重不符符组织任命XXXX第8页在在10年的发展历程中，年的发展历程中，AAAA长期依赖自有土地长期依赖自有土地的成本优势，而忽
4、略了自有竞争能力的培养的成本优势，而忽略了自有竞争能力的培养竞争优势的获取外部支持股东给予AAAA足够的政策政策支持支持、资金支持、人员支持、物资支持等内部培养培养、提高AAAA内部的管理水平、增强竞争能力市场份额扩大，利润增长不确定性是外部支持最难以突破的障碍缺乏科学的管理方式，无核心竞争力来自于外部的支持能够在短期或一段时期以内给予AAAA强力支持，但将实业公司的前途完全依托于外部支持具有很大的风险性；提高内部管理能力，提升自身的竞争优势才是实业公司发展的长久之计AAAA目标XXXX第9页这直接造成了这直接造成了AA战略规划无法清晰界定，企业内战略规划无法清晰界定，企业内部也应运而生了各种
5、相关问题部也应运而生了各种相关问题企业文化企业文化公司战略公司战略企业企业愿景愿景母子公母子公司监管司监管体系体系组织结构组织结构流程流程人力资源人力资源财务管理财务管理过于简单，表述模糊，AAAA内部尚未达成统一认识，日常工作中也没有起到指导工作的目的母公司和子公司中都存在着大量的职责缺失现象，员工执行力失去保证存在对子公司监控不利的情况流程不清晰不规范，员工缺乏正确的执行方法，造成日常工作中出现管理混乱、效率低下等现象大锅饭直接影响到员工的积极性，造成员工执行力度不足无考核使员工失去指引，造成员工失去实行方向人员素质与岗位不匹配，失去了执行的基础财务信息不对称，使决策失去了依据缺乏活力、创
6、造力缺乏竞争意识和市场意识XXXX第10页面对激烈的市场环境，面对激烈的市场环境，AAAA战略不清晰，前景规划模糊，战略不清晰，前景规划模糊，在客观上严重影响了员工对公司的信心在客观上严重影响了员工对公司的信心AAAA的战略规划实际完全取决于总经的战略规划实际完全取决于总经理或其他领导的意志，到目前并未建立理或其他领导的意志，到目前并未建立自己的战略规划体系自己的战略规划体系仅依靠领导人的个人能力和意志进行管理的企业，往往不能对企业自身和外部环境进行缜密的分析和预测，使得领导人的直觉和判断失去了理性分析的支持，导致战略的盲目性同时由于在战略制定中缺乏有效的制约机制，也往往导致战略失去稳定性，变
7、动过于频繁由于主要领导人的变更，而导致公司战略发生重大变化，失去了战略的稳定性从机制上看，AAAA的总经理是由开发区管委会任命的，在AAAA内部没有制约，总经理个人的想法可以完全贯彻下去；从内部组织上来看，AAAA没有形成一套决策支持体系，单凭总经理个人的分析判断势必导致战略的盲目性；从管理机制上来看，AAAA没有一套战略延续保证体系，导致总经理变更时AA集团战略规划也发生了重大变化，缺乏 战略的稳定性XXXX第11页对下属子公司的监控不利，直接造成下属子公司对下属子公司的监控不利，直接造成下属子公司并未给公司带来直接的收益并未给公司带来直接的收益母子公司管理控制体系静态监控体系动态监控体系人
8、事控制财务控制权限控制信息控制战略管理流程财务管理流程人力资源管理流程投资管理流程对于分子公司管理长期以来基本属于缺失状态，造成了多个分子公司关停并转，给公司带来了巨大损失；在对于子公司控制的各个方面AAAA都没有明确具体的管理办法和管理流程，从客观上就造成了管理的混乱；加强母子公司管理与控制能力，将是AA集团走向异地发展和多元化发展的必要条件。XXXX第12页组织机构设置职能分工过粗，不能适应现代房地组织机构设置职能分工过粗，不能适应现代房地产公司发展经营的需要产公司发展经营的需要总经理总经理助理企划部营造部销售部人力资源部总经理办公室资财部万 洁 物 业置 业 公 司酒 店组织机构分工过粗
9、组织机构分工过粗没有完全实现从地产经营向房产经营的转型，已不适应房地产公司发展经营的需要。职能职责分工体系有待完善职能职责分工体系有待完善部分职能集中于一个部门，任务过重，导致该职能难以有效落实甚至职能缺失。部分职责集中于一个部门或一个岗位，不能形成相互牵制和制约。没有建立起信息共享机制没有建立起信息共享机制部门间的人员缺乏沟通意识，导致信息不能共享，沟通成本较高。XXXX第13页业务流程松散，没有建立健全管理制度，导致公业务流程松散，没有建立健全管理制度，导致公司经营管理无章可循，司经营管理无章可循，“人治人治”现象严重现象严重缺少全面科缺少全面科学的管理制学的管理制度度缺少对制度执缺少对制
10、度执行的监控行的监控缺少紧密衔缺少紧密衔接、简洁高接、简洁高效的流程效的流程业务流程松散、不规范业务流程松散、不规范跨部门的流程，部门间衔接不顺畅，员工缺乏沟通意识。流程没有以制度的形式加以规范执行中随意性较大。制度执行不严格制度执行不严格对违反制度的人，缺乏有效的惩罚措施。人治现象较严重人治现象较严重由于制度不完善，出现问题经常按领导意志解决，人治现象较为严重XXXX第14页人员素质以及在薪酬、考核等方面的不足已成为人员素质以及在薪酬、考核等方面的不足已成为制约公司持续发展的瓶颈因素制约公司持续发展的瓶颈因素人员素质普遍不能达到所在岗位的工作需要，尤其是关键的技术岗位。目前，吸引优秀人才加盟
11、已成为公司迫切的需要。分配没有与考核紧密结合，员工干多干少区别不大，不能充分激发员工的工作积极性。没有建立一套科学务实的考核指标体系，考核主要凭领导印象。不能较为客观公正地评价员工绩效。招聘程序有待规范招聘程序有待规范分配机制平均有分配机制平均有余，效率不足余，效率不足没有建立起客观没有建立起客观公正的考核机制公正的考核机制XXXX第15页财务管理体系没能起到有效控制子公司，并为经财务管理体系没能起到有效控制子公司，并为经营决策提供强力支持的作用营决策提供强力支持的作用财务分析职能有待加强财务分析职能有待加强财务部门人员更多的时间精力用来从事日常核算、报税等工作预算目标值未起到导向作用预算目标
12、值未起到导向作用预算管理侧重于事后分析，目标值设定与实际相差较大。对子公司财务控制效果甚微对子公司财务控制效果甚微形式上是控制，但实质只相当于代理记帐的功能，主要是因为信息不对称。融资渠道单一，融资能力有限融资渠道单一，融资能力有限目前，银行贷款额度已经很高，由于经营不力，不仅无法短期内偿还，而且财务成本居高不下，再贷款能力受到很大限制。财务管财务管理体系理体系XXXX第16页没有形成凝聚力强，适应市场竞争的企业文化没有形成凝聚力强，适应市场竞争的企业文化l总经理由开发区管委会委派，不是职业经理人，更多的以政府利益为导向，以牺牲公司利益换取政治资本。l公司原来以地产为主营业务，目前开发区的土地
13、储备枯竭，员工并没有意识到只有异地发展才能生存，仍然满足于过去依靠政府支持来经营的模式，这给公司发展变革带来巨大阻力。l公司员工没有意识到公司发展的危机，不能自发地提升自己的能力来适应公司的发展。l更关心自己和所在部门利益，没有公司是一个系统，是利益共同体的意识。官本位意识强官本位意识强市场意识淡薄市场意识淡薄员工进取心差员工进取心差AAAA虽是合资企业，但有国企文化特征虽是合资企业，但有国企文化特征员工本位意识强员工本位意识强XXXX第17页目录公司战略分析目录公司战略分析企业现状分析战略分析战略制定战略实施XXXX第18页战略分析主要内容模式借鉴战略分析主要内容模式借鉴模式借鉴民用房地产业
14、务商业房地产业务宏观环境分析行业环境分析内部资源分析宏观环境分析行业环境分析内部资源分析XXXX第19页战略分析主要内容民用房地产业务分析战略分析主要内容民用房地产业务分析模式借鉴民用房地产业务商业房地产业务宏观环境分析行业环境分析内部资源分析宏观环境分析行业环境分析内部资源分析XXXX第20页宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响析企业战略环境所产生全局性的影响政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制可
15、任意支配收入行业需求市场需求国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化生活方式就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的。2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的。3、企业战略环境是动态的而不是静止的。XXXX第21页国家开始加大宏观调控力度，预防房地产投资过国家开始加大宏观调控力度，预防房地产投资过热，房地产行业将进入稳步发展阶段热，房地产行业将进入稳步发展阶段金融调控政策调控法律规范房地产投资过热二四年五月十三日经济适用住房管理办法（77号）明确规定了经济适用房最
16、大面积（80）可获得最高利润（3%）并且将用地列入当地土地规划中。房地产信托不做保底承诺。信托法规定，信托产品并不做保底承诺，这意味着投资信托很有可能血本无归。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号）在肯定房地产对国民经济的支柱地位的同时也提出了结构性调整的重要性。关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发2019121号 对土地贷款、在建贷款、个贷均设置了严格的限制。关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。年底银监会将出台房地产信托专项管理办法，对集合信托在
17、收益率和应用方式上给予一定限制。央行从2019年4月25日起将存款准备金率由7%提高到7.5%，促使银行可贷资金进一步减少。随后将钢铁、电解铝、房地产自有资金比例提高到35%以上。国务院办公厅于11月22日发出关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知对拒不改正的房地产开发企业，计划、国土行政主管部门不批准其新开发建设项目、不为其办理用地手续。房地产稳步发展国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知切实加强了对拆迁规模的总量调控，防止大拆大建。注：当经济萧条时政府将通过各项措施刺激房地产投资（例98年扩大内需）2019年3月30日关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监
18、察工作的通知要求各地“在2019年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，XXXX第22页国家政策的调整对房地产行业产生了巨大的影响，国家政策的调整对房地产行业产生了巨大的影响，迫使房地产行业在运营模式等方面展开竞争迫使房地产行业在运营模式等方面展开竞争政策对需求的影响由于政策使近一至二年供给总量减少，致使需求升温，价格上涨；对商业、写字楼以及高档住宅进行限制，对经济适用房的总体规划调整了需求结构；二手房市场的逐步放开使阶梯购买成为可能；货币以及个贷的的相对稳定对市场需求起到刺激作用。政策对供给的影响 土地供应总量受到限制，土地市场化使土地价格市场化，原有依靠优质廉价土地资源的地产公司出现
19、生存危机；利率的宏观调控作用已经显现，对开发商的自有资金及多渠道融资提出新要求，对中小型房地产公司产生淘汰效应；政策可能的变化及启示国家宏观调控政策属于阶段性措施，为使房地产市场市场化运转国家将陆续出台规范行业行为的法律文件，以增加房地产公司的自律性；国家将继续采取相对稳定的货币政策，利率上调可能性不大，需求仍将逐步放大；一级土地市场不会放开，与二级市场将保持分离，促使房地产商在运营模式等方面展开角逐。XXXX第23页中国经济持续走强，居民消费结构已向中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行住行”倾斜倾斜民国民经济持续增长，2019年人均GDP达1090美元，国家宏现经济态势良好，经济持续走强
20、，居民消费由以“衣食”为主转向“住行”恩恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房消费不断上升。20192019年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段XXXX第24页随着随着GDPGDP的平稳增长我国房地产投资从的平稳增长我国房地产投资从9797年开始年开始稳步增加稳步增加数据提供：国家统计局最近五年房地产增长高于GDP的两倍增长房地产增长的波动要迟于GDP波动一年左右，但其波动幅度要高于GDP的波动2019年上半年，虽然受宏观调控的影响，房地产投资拉长速度仍然达到28.6%。XXXX第25页20192019年至年至20202020年中国年中国GDPGDP的高
21、速增长将带动房地的高速增长将带动房地产投资高速增长产投资高速增长预测部门预测结果：GDP增长率国务院发展研究中心20002019年：6.98.120192019年：6.47.820192019年：5.67.120192020年：6.37.2世界银行20192019年：6.920192020年：5.5亚洲开发银行20002019年：620192020年：5高盛公司20192019年：7.220192025年：6.8国内外机构对2019年中国gdp的预测国外机构对未来20年中国gdp的预测8.387.58.598109.58.47.97.8024681012发改委社科院商务部中银国际北大国家统计局
22、万事达国际高盛德意志银行亚洲开发银行摩根士丹利宏观经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展大于8%高速发展10%15%飞速发展资料来源：西蒙库兹涅茨著各国经济的增长2019年上半年GDP为9.7%，下半年受宏观调控影响将略有回落但总体应在910%之间未来20年中国房地产业仍将保持高速发展状态XXXX第26页中国人口城镇化进程的加速和人口持续增长使中国人口城镇化进程的加速和人口持续增长使民用房地产市场容量在逐步释放民用房地产市场容量在逐步释放中国城市化进程0246810121416182000年2010年2020年2050年年亿00.511.522.533.5倍
23、中国总人口规模（亿）12.36城市人口规模（亿）3.7是1997年城镇人口的倍数-中国城市人口的高速增长对房地产建设提出了客观要求资料来源：国务院信息中心住宅自然需求39.467.495.486.4123.65160.9181.4237.4293.40100200300400500600住宅自然需求住宅自然需求人均住房人均住房20平平人均住房人均住房25平平人均住房人均住房30平平亿平米2010年2020年2050年年份2 0 0 0 20192 0 1 9 20202 0 2 0 2050平均每年住宅建设面积6.721亿平米5.625亿平米3.792亿平米根据上图，以目前所拥有的80亿住宅为
24、基数，按照1.25%的折旧率计算，在未来50年住宅自然需求情况如下：XXXX第27页而技术发展也促进了房地产业的发展而技术发展也促进了房地产业的发展 建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台，实现网络化经营采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术实现集约化、标准化、系列化生产使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源室内套型、室外环境设计现代化光缆宽带入户，形成网络社区高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征增加招投标企业科技
25、成果加权值突出科技创新企业的优势物业服务创新住宅销售创新建筑技术创新住宅部件品创新规划设计创新招投标创新提高了产品质量和投资效益促进房地产业的结构优化和升级提高了企业的竞争力和品牌降低了开发成本，增加了产品附加值创新项目创新的内容和形式对房地产业的影响XXXX第28页通过宏观环境分析，可以看到目前的宏观环境决通过宏观环境分析，可以看到目前的宏观环境决定了房地产行业将走向一条正规发展的道路定了房地产行业将走向一条正规发展的道路政治：Policy经济：Economic社会：Society技术：TechnicPest分析从根本上要求房地产行业进入一个良性竞争的时期高速的经济增长将带动房地产行业的发展
26、目前的社会发展给房地产带来了巨大的市场空间新型技术的进入将加剧房地产行业的发展态势国内的房地产行业处于一个竞争与机遇并存的年代，不断规范的市场环境要求房地产企业不断加强自身的运营管理水平XXXX第29页进入二十一世纪房地产行业出现了集中化、规模进入二十一世纪房地产行业出现了集中化、规模化和个性化的新特征化和个性化的新特征国家政策改变金融调控加强中国加入WTO地方壁垒打破居住观念变化收入水平提高优胜劣汰，兼并重组纵向分工，横向协作利益共享，风险共担土地招拍挂融资门槛提高房地产公司集中度加强融资方式多元化形成全国性房地产集团需求增加技术改进竞争加剧买方市场形成跨区域竞争大规模开发加剧市场需求拉动运
27、作模式转变暴利结束梯级消费投资房产多次置业个性化需求潜在客户形成现实购买对房产超出居住的需要集中化规模化个性化XXXX第30页从从2019至至2019年，房地产开发投资额和投资增幅年，房地产开发投资额和投资增幅都在逐年攀升都在逐年攀升XXXX第31页1991年以来房地产市场在销售面积和销售额方年以来房地产市场在销售面积和销售额方面都有了非常大的增长面都有了非常大的增长1991-2019全国房地产销售面积0500010000150002000025000300001991199219931994201920192019201920192000201920192019(万平方米)年均复合增长年均复
28、合增长率率=20.55%1991-2019全国商品房销售额01000200030004000500060007000800090001991199219931994201920192019201920192000201920192019(亿元)年均复合增长年均复合增长率率=155.31%u1991年，全国房屋销售面积仅为3025.46万平米，2019年首次突破1亿平米，到2019年仅3年年销售面积就突破2亿平米，2019年底已达到2.85亿平米；年均复合增长率达到了20.55%，房地产市场的整体容量持续高速增长。u1991年，全国商品房的销售额不到240亿元，2019年销售额超过了2500亿元
29、，到2000年底将近4000亿元，2019年底销售额超过了7600亿元；年均复合增长率达到了155.31%，是销售面积增长率的7.5倍，反映了强劲的市场需求。数据来源：历年中国统计年鉴XXXX第32页从赢利性方面来看，房地产行业目前属于高回报从赢利性方面来看，房地产行业目前属于高回报产业，其利润率远高于其他行业产业，其利润率远高于其他行业u行业持续提速行业持续提速房地产企业2019 年总收入达9300 亿元，同比增长32%；净利润总额超过350 亿元，同比增长39%。u房地产开发利润较高房地产开发利润较高从国内情况来看，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地（上市公司）产平均利润率更高，一般达
30、到22%46%，远远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，高的也只有6%8%，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率。5年来全国房地产企业总收入和利润保持着20%以上的增长速度数据来源：国土资源部，CEIC、上市公司年报XXXX第33页从风险性来看，政府宏观调控成为房地产行业周从风险性来看，政府宏观调控成为房地产行业周期波动的主要影响因素期波动的主要影响因素国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：今年4月份“国房景气指数”为105.77，比3月份下降0.43点，与去年同月相比下降1.12点。今年前4个月，随着房地产开发投资增幅明
31、显回落，“国房景气指数”呈“几”字型，升降明显，已经回落到2019年以来的最低点。这表明，年初以来，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效，全国房地产开发景气水平趋向正常。4月份，“国房景气指数”所属的8个分类指数中有6个分类指数呈现不同程度的下降。其中，竣工面积和新开工面积分类指数降幅最高，成为影响“国房景气指数”回落的主要因素。XXXX第34页但可以预测的是，目前的政府宏观控制正在日趋但可以预测的是，目前的政府宏观控制正在日趋科学，由此而带来的风险正在逐步减小科学，由此而带来的风险正在逐步减小供给牵动需求时期需求牵动供给时期主要表现：长期高幅波动长期高幅波动通货紧缩、高空置率
32、、股市狂跌、超大型郊外项目、金融服务重组、政策导向、利率低位、政府干预主要表现：短期低幅波动短期低幅波动通货膨胀、低空置率、股市调整、奥运经济、土地升值/紧缺、需求导向、利率上调、信托产品出炉、宏观调控1990年1993年2019年2000年2019年宏观调控线需求拉动线宏观调控失力XXXX第35页基于以上分析，尽管受政策风险影响，房地产行基于以上分析，尽管受政策风险影响，房地产行业目前仍然具有很高的市场吸引力业目前仍然具有很高的市场吸引力起步阶段起步阶段平稳阶段平稳阶段快速上升阶段快速上升阶段萎缩阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计世行住宅产
33、业统计纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线起飞期起飞期平缓期平缓期高速发展期高速发展期城市化率30%70%高民用地产民用地产行业盈利性行业盈利性低市市场场成成长长性性高 房地产行业具有较高的吸引力，房地产行业具有较高的吸引力，AAAA应应该抓紧时机，在该行业中获取超额利润该抓紧时机，在该行业中获取超额利润 目前的风险因素正逐步减少和降低，现存目前的风险因素正逐步减少和降低，现存风险不会对该行业产生本质影响风险不会对该行业产生本质影响XXXX第36页房地产行业的成功关键因素来源于企业所拥有的土房地产行业的成功关键因素来源于企业所拥有的土地资源、资本规模、公共关系和组织资源地资源、资本规模、公共关系和组织资源注：
34、此项评价的关键并不在于对企业的绝对定量分析，而在于相对定性分析资源能力评价资源能力评价uAAAA的土地资源储备基本能满足未来10年发展的需要，但不能支持超常规发展需要。uAAAA融资渠道单一，融资能力较弱，需要拓展融资渠道，扩大融资规模。uAAAA为开发区建设作出了显著贡献，与开发区政府及社会建立了良好的公共关系。uAAAA的法人治理结构、人力资源、财务等企业管理基础薄弱，不能满足公司做强做大的需要。无少中多小一般大特大弱一般强极强少较少多很多土地资源土地资源资本规模资本规模公共关系公共关系组织资源组织资源XXXX第37页AAAA房地产业务的资源匹配程度较高房地产业务的资源匹配程度较高资源能力
35、匹配性评价资源能力匹配性评价u房地产需求有较大的提升空间，需要房地产企业有丰富的土地储备，AAAA目前土地资源基本满足发展需要。u房地产行业竞争将逐步加剧，需要有较未雄厚的资金实力，AAAA目前的资金实力并不十分满足需求。u房地产行业与国计民生高度相关，需要房地产企业有良好的公共关系，AAAA在公共关系方面具有较强的优势。u房地产行业因其进入障碍低，需要房低产企业具有较强的经营管理能力才能在竞争中胜出，目前AAAA的经营管理基础不能适应市场竞争。完全满足AA现状现状缺乏 基本不满足基本满足一般土地资源土地资源资金实力资金实力公共关系公共关系组织资源组织资源XXXX第38页AAAA在房地产地产方
36、面的资源匹配程度很高，且民用地产业在房地产地产方面的资源匹配程度很高，且民用地产业有很强的市场吸引力，应当成为有很强的市场吸引力，应当成为AAAA的核心业务的核心业务低高低高资源匹配程度市场吸引力 高民用地产民用地产行业盈利性行业盈利性低市市场场成成长长性性高AA地产地产扩张战略扩张战略退出战略退出战略完全满足完全满足AA现状现状缺乏缺乏 基本不满足基本不满足基本满足基本满足一般一般土地资源土地资源资金实力资金实力公共关系公共关系组织资源组织资源XXXX第39页战略分析主要内容商业地产开发与经营行业分战略分析主要内容商业地产开发与经营行业分析析模式借鉴民用房地产业务商业房地产业务宏观环境分析行
37、业环境分析内部资源分析宏观环境分析行业环境分析内部资源分析XXXX第40页宏观环境分析对企业未来将产生全局性的影响宏观环境分析对企业未来将产生全局性的影响政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制可任意支配收入行业需求市场需求国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化生活方式就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的。2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的
38、。3、企业战略环境是动态的而不是静止的。XXXX第41页去年以来我国房地产投资过热，商业地产出现结去年以来我国房地产投资过热，商业地产出现结构性失衡构性失衡 目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。从购物中心来看，目前全国已建成的有54个，面积将近700万平方米，已经在建立项的还有240个，面积超过3000万平方米。商业地产结构性失衡表现在以下商业地产结构性失衡表现在以下7 7个方面个方面v在部分大城市或中型城市出现盲目的投资和建设引发的倒闭、破产的高峰。v商业街的建设存在很大的盲目性。v把会展中心作为城市品牌及标志性建筑来打造将产生严重的过剩，造成资源的浪费
39、。v过度超前打造ShoppingMall。v盲目规划建设中央商务区。v现代物流走入误区。大部分在建仓库，甚至开发房地产。v盲目地建设传统的批发市场。XXXX第42页今年国家部委多次联手对商业地产进行清查和整今年国家部委多次联手对商业地产进行清查和整顿顿 从今年2月开始，商务部牵头对大型购物中心(SHOPPING MALL)全面检查，而后银监会、发改委、建设部纷纷介入。调查显示，全国购物中心投资总额2000多亿元，以400个网点左右为基数，相比去年底猛增100多家。4月29日，国务院要求各地区、各部门和各有关单位在1个半月内对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理。重点清理钢铁、电解铝、
40、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目，以及2019年以来新开工的所有项目。从7月份开始，由国家发改委、商务部、建设部、国土资源部和银监会五大部委组成的联合调查组，再次对全国所有在建和未建的大型商业设施进行检查。该行动是基于温家宝总理在个月内对于此事的三次批示。2月份4月份7月份XXXX第43页商业地产投资属于国家重点行业，国家正在通过商业地产投资属于国家重点行业，国家正在通过政策加强宏观调控力度政策加强宏观调控力度国务院18号文件对房地产的地位给予了充分肯定：房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。不断完善房地产市
41、场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。国家对房国家对房地产行业地产行业的政策性的政策性肯定肯定 2019年中央政府采取了严禁“圈地”，控制货币供应量等措施，种种迹象表明，实施了6年之久的积极财政政策将从2019年开始淡出，对宏观经济的调控将从刺激增长转向防止过热。宏观经济环境发生了改变，中央政府对房地产市场进行规范和调整的重点也会相应地发生变化。据悉，2019年底，我国将出台城市商业网点的规划管理条例，对城市商业网点规划进行立法。届时，建设3000平方米以上的商业地产设
42、施项目，必须进行听证。同时，今后将对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构，以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业、银行、个人进行投资决策。国家对商国家对商业地产的业地产的宏观控制宏观控制XXXX第44页土地有偿出让招标、拍卖、挂牌方式无偿使用土地资源过渡时期真正的市场竞争，打破地区格局和关系保护，进行优胜劣汰政府导向经济手段价值规律计划经济模式市场经济模式市场导向存在双轨制协议出让为主没有严格意义上的房地产企业行政手段土地出让政策的变化影响到商业地产开发商生存发展的土地出让政策的变化影响到商业地产开发商生存发展的根基根基半市场化房
43、地产企业的生存发展依附于政府关系和政策因素土地产权模糊土地交易成本高、效率低下无法显性土地和建筑的价值配置不合理，浪费和紧缺同时存在供给结构和数量脱离城市发展实际既得利益者产生抗争和排斥投机寻租行为严重交易成本不透明可控、缺乏公平性未完全体现市场机制，只是变通做法资源配置不合理，有市场炒作投机不利于开发公司公平竞争、长远发展人情关系因素浓厚、走后门有效遏制土地市场的泡沫经济防止和避免腐败行为的产生减少隐形交易成本，减少中间环节营造公平的竞争环境利于优势企业的全国性、规模化扩张XXXX第45页国家金融政策的调整对商业地产开发商的融资能国家金融政策的调整对商业地产开发商的融资能力提出了更高的要求力
44、提出了更高的要求 国家对土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、房地产开发贷款、房地产流动资金贷款等方面的限定增加了房地产企业开发周期的成本，提高了行业进入的门槛，进一步强化“强者越强，弱者越弱”的市场格局。众多的房地产开发企业面临着严峻的资金考验04年3月，银监会出台商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿），对不同类型项目的开发贷款和按揭贷款风险规避作出了比较详细的指导性意见。相关负责人表示，等到正式的方案出台时，对商业地产的贷款风险管理将会有更详细的指引意见。-对未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款；-开发商申请银行贷款，
45、其自有资金应不低于开发项目总投资的30；-严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。03年6月，央行出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2019121号），要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理，文件规定：XXXX第46页我国经济的高速发展，给商业地产带来了前所未我国经济的高速发展，给商业地产带来了前所未有的发展机遇有的发展机遇对商业地产的影响变化趋势经济指标国民经济高速增长，为商业地产的发展提供持续的发展动力。商业地产作为国民经济的支柱产业，对拉动国民经济的发展起到巨大作用
46、。恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，购物、餐饮、旅游等消费必然上升。恩格尔系数居民可支配收入国民经济（GDP）居民可支配收入的增加，大大地增强了人们消费的能力。购房、教育是居民可支配收入的主要消费主体。资料来源：中国统计年鉴XXXX第47页商业零售业的发展推动着商业地产的发展商业零售业的发展推动着商业地产的发展百货商店大型综合超市都市MALL便利店仓储式购物中心郊区MALL商业物业与经济水平(人均GDP)关系百货商店大型综合超市商业街SHOPING MALL1990年代初期1990年代中期1990年代后期2000年代初期1980年代批发市场我国商业业态发展简图XXXX第48页我国加入我
47、国加入WTO带动了商业地产的投资增长带动了商业地产的投资增长 随着中国加入世界贸易组织和北京年奥运会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济也得到持续发展。而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。在资本及利润的驱动下，商业地产项目的开发更是如火如荼。在刚刚过去的年，北到哈尔滨，南及海口，西至成都，东达上海，商业地产都表现出了前所未有的活力。年伊始，伴随着内地连锁商业的发展，城市化进程的进一步加速、外行业资本向地产业的挺进，商业地产在我国城市的发展时机已经成熟。在此时，落
48、实生效以及外籍投资者在国内购房不再办理审批等利好消息的推动，港澳台地区、境外投资者用以投资内地商业地产项目的资金将会持续大幅增长，而商业地产巨大的市场规模和丰厚的利润回报，正吸引更多港澳台和外籍投资者进入内地投资商业地产。可以预见，持续的需求将刺激投资继续增长。XXXX第49页城市化进程给商业地产带来了巨大的市场需求城市化进程给商业地产带来了巨大的市场需求城市化城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级第三产业发展城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产
49、阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响商业零售、餐饮酒店、金融贸易、咨询服务等行业对商业地产的需求不断增长19782003中国城市化进程020000400006000080000100000120000140000197819801985198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003年度万人051015202530354045%总人口城镇人口城镇人口比重(%)资料来源：中国统计年鉴XXXX第50页通过宏观环境分析，目前的宏观环境决定了商业通过宏观环境分析，目前的宏观环境决定了商业地产行业将健康迅速地发展地产行业将
50、健康迅速地发展政治：Policy经济：Economic社会：Society技术：TechnicPest分析从政策上引导商业地产市场化运作、健康发展经济增长及WTO的加入给商业地产带来前所未有的机遇城市化进程强力拉动商业地产的需求房地产行业的自身特点和宏观环境的重大利好，使商业地产逐步成为房地产企业的重要业务支柱。XXXX第51页商业和地产紧密结合的特殊方式给商业地产带来商业和地产紧密结合的特殊方式给商业地产带来了无限生机了无限生机拉动地产拉动地产物业升值物业升值商业地产通常被开发商作为促销卖点和商战策略，也是传统上围绕地产综合功能配套的延伸。一般来讲，要使地产物业升值，做旺一个地段，通常是商业
