1、01/2010 青岛青岛精装修工程管理中海发展广州公司前言 广州房地产市场基本采取精装修交楼，精装修交楼的本质是改变了交楼标准，交楼即可入住，不需要业主自己进行装修。广州公司成立伊始一直采取精装修交楼。2019年锦城花园是广州房地产市场第一个精装修项目，成为高档精品的代名词，开创了广州精装修交楼的先河。精装修工程的三个阶段前期策划和施工准备阶段，这个阶段主要是为精装修工程开展创造条件，并通过样板房施工来做试点，样板房施工的目的就是验证设计、理顺各工种关系，为全面开展精装修工程做准备。精装修工程可以分为三个阶段，即粗装修工程阶段、精装修工程阶段和精装修工程收尾阶段。为争取时间，在粗装修施工基本完
2、成3至5层后即可开展精装修施工，精装修工程关键是工序、工艺正确，并要保证大批量施工的效果与样板房一致。精装修工程后期收尾要进行细致的验收工作，确保所有精装修工种相互协调，并消除所有质量和工艺缺陷，使产品达到入住条件。23粗装修工程阶段精装修工程阶段精装修工程收尾阶段1汇报提纲粗装修阶段的工程管理1精装修阶段的工程管理2精装修收尾阶段的工程管理3粗装修阶段的工程管理-精装修工程的基础 重点做好防水施工四大要点精装修单位的工作面检查与交接水电安装工程必须完成所有预埋工作做好精装修样板房先行工作要点一：重点做好防水施工n天面的防水层、保护层必须严格按照建筑要求施工；n卫生间必须做好防水层、沉箱地漏、
3、排水坡度的施工；n阳台管根必须进行二次堵洞，结合处严密平顺，在验收时应进行两次蓄水试验；n全部铝窗必须进行淋水试验，做到无渗漏。示意图天面完成情况天面排水沟完成情况屋面地漏收口卫生间沉箱施工工艺卫生间沉箱工艺 卫生间沉箱工艺：卫生间沉箱工艺：总结以往项目的经验与教训，我们将沉箱填充改为沉箱架空做法，在沉箱底板上砌砖墩加盖预制板，并在底板设置底排地漏系统的做法，如卫生间产生积水可沿着地板找坡层顺流至下排地漏口排走。并将衬塑钢管给水管改为PPR给水管，既保证了沉箱内的排水畅通和干燥，同时也解决了给水管的锈蚀问题。中海观园国际项目共516户、1460个卫生间。仅卫生间吊洞多达4380余个。至今已使用
4、一年多，卫生间至今无一渗漏。要点二：精装修单位进场时的检查工作由此开始粗装修各部位裂缝检查粗装修抹灰空鼓检查机电安装预埋检查厨房、卫生间基层检查天花平整度检查墙面垂直度、平整度检查房间方正度检查房间地坪平整度检查从严要求细处着手土建单位移交工作面给精装修单位应进行以下检查工作：要点三：水电安装工程必须完成所有预埋工作n各种管道(给水、排水)、电气设备(配电箱、插座、开关、灯具等)等都应完成预埋工作。n所有管道、电气设备应进行通水、通电、试压、调试等工作。要点四：做好精装修工程样板先行工作 精装修质量控制的重点在于样板先行，在全面开展精装修工程施工前，要完成精装修样板房，并得到设计、施工、监理单
5、位和业主共同认可、取得一致。明确标准工艺、细部做法，不同户型均做精装修样板房确定材料样板装修样板房两个明确明确标准工艺、细部做法 n对于不尽合理的施工做法、装饰做法等提出调整建议，以降低成本、提高效率。n明确细部节点、大样等做法。材料定版n确定所有装修材料样板。（特别是石材的选择尤为重要）第四步：样板登记第三步：存放样板间第二步：设计师对甲供或乙供样板签字确认第一步：材料样板材料样板确认流程汇报提纲粗装修阶段的工程管理1精装修阶段的工程管理2精装修收尾阶段的工程管理3精装修工程阶段的工程管理精装修工程阶段的工程管理之一：图纸会审图纸会审是精装修工程前期的重要工作。精装修工程阶段的工程管理之二：
6、材料管理n编排材料供应计划，控制材料进场时间。n加强质量控制，对不符合质量要求的材料拒收、拒用。精装修工程阶段的工程管理之三：技术交底严格执行广州公司装修标准对于新技术、新工艺、新材料，应安排样板施工，再决定是否使用进行书面交底并归档技术交底组织监理、施工单位等相关人员参加精装修工程阶段的工程管理之三：技术交底主要内容如:窗台板部位抹灰时应预留30公分，待窗台板安装后再由精装修单位收口；石材或砖踢脚线施工时应预留15公分不抹灰，由精装修单位收口；地漏收口必须做成对角四面找坡。（详见精装修施工控制要求、精装修施工做法指引等）4.标高控制要求5.精装修施工控制要求1.1.墙地砖排版要求2.平面布置
7、要求3.精装修施工工序精装修工程阶段的工程管理之四：工作面移交土建单位与精装修单位工作面移交是精装修顺利开展的前提条件。n土建单位向精装修及其他单位移交标高控制线。n土建单位向铝窗、木门单位移交窗洞、门洞。n 土建单位向精装修单位移交室内作业面。n 土建单位向木地板单位移交房间地坪。n土建单位向电梯公司移交室内电梯井道，电梯公司完成安装后反移交 土建单位进行门套收口。要建立中间工序交接制度：任何一个工序或分项工程在完成一个基本单位（一层、一户、一间等）后，地盘工程师、监理工程师、接收单位应进行质量检查，填写中间质量检查及处理意见表，对移交质量认可后办理书面移交手续。如工作面不具备移交条件，接收
8、单位可提出书面提出整改清单。精装修工程阶段的工程管理之五：精装修工程施工顺序厨房施工工序卫生间施工工序房间施工工序室外立面施工工序客厅施工工序重点施工工序流程室外立面施工工序客厅施工工序厨房施工工序卫生间施工工序房间施工工序精装修工程阶段的工程管理之五：精装修工程施工顺序精装修工程分两个阶段进行。一是湿作业阶段，二是干作业阶段。湿作业阶段精装修工程干作业阶段湿作业顾名思义即带水作业，在此期间主要特点是大量采用水泥砂浆进行施工，包括抹灰、墙砖、地砖、窗台板、卧室找平、门槛石施工等。湿作业是整个精装修的重点与关键阶段。干作业即不带水作业。主要包括木门、橱柜、木地板、小五金、洁具、面板、开关、灯具安
9、装等。湿作业阶段控制要点n 一般精装修施工分两个主线：外墙、内墙。外墙内墙外墙施工应该比内墙施工主线超前几层。如：一般超前三层，这样外架拆除时不会造成成品损坏。n 室内装修标准层电梯厅首层大堂电梯厅精装修应遵循先里后外的原则，先室内后室外，楼层上精装修大面完成后方进行首层大堂装修。n 卫生间、厨房是湿作业关键部位，当具备施工条件时，应第一时间介入。n 天然石材对湿作业影响极大，如果供应不及时，则会影响整个湿作业工作进度和收尾工作。客厅卧室首层大堂卫生间干作业阶段控制要点干作业应根据湿作业完成进度和工作面移交情况，遵循从上往下，先户内后公共部分的原则。木门厨柜木地板吊顶精装修工程阶段的工程管理之
10、六：精装修工程主要质量通病问题问题症状症状墙体裂缝墙面及天花裂缝渗漏水水管周边、卫生间和屋面渗水、墙面返潮、铝窗渗漏等墙面、天花涂料局部涂料不均匀、有污迹，局部墙面、天花空鼓石材、墙地砖面层裂纹、边角局部空鼓、勾缝不均匀、边角破损石膏线局部链接不顺畅、拼缝不严、拼缝涂料处理不好铝扣板拼缝不严，有色差木地板接缝不严、踢脚线拼缝不严，有色差、木地板局部掉漆脱皮洁具、厨具进/去水不畅、柜门不平齐、踢脚板拼缝不严木门门扇/门框油漆不均匀、封口线松动、门吸松动、门锁松动等淋浴门推拉不顺畅铝合金窗窗框拼缝不严、窗扇开启不畅、窗框边打胶不美观、窗框掉漆栏杆掉漆、栏杆底座收口不好看、栏杆局部有锈迹水管件水龙头
11、安装不牢、淋浴龙头不出水、地漏排水不畅灯具插座灯具不亮、插座面板不齐平、灯具开关按钮不灵活房间方正度反梁大小头、窗台板大小头、房间不方正精装修工程阶段的工程管理之七：精装修做法照片两电梯门高度一致，层显按钮居中布置电梯层门比梯厅完成面高2公分，门槛找坡处理既防水也不会磕脚电梯厅精装修做法照片-电梯厅电梯厅窗台石收口细节到位，墙砖阳角接缝顺直管井门与墙面收口美观，消防栓面板采用暗藏式设计，与墙面融为一体精装修做法照片-电梯厅梯厅地砖排版采用斜频，效果合理美观墙面与天花收口合理美观精装修做法照片-客厅地砖铺贴未有出现小砖石材铺贴未有出现小砖精装修做法照片-客厅所有门顶标高一致设置合理美观天花采用整
12、体式做法精装修做法照片-厨房墙面、地面排版合理，功能布置规范精装修做法照片-卫生间客卫主卫排版合理马桶用胶带缠死，防止工人使用各功能空间布置合理精装修做法照片-卧室木地板保护做法精装修做法照片-生活阳台生活阳台布置合理规范精装修做法照片-其他装修大样节点空调孔收口圈美观大方踢脚线和波打线接口处做法卫生间门槛石下部采用石头门脚房间门槛石留斜边做法精装修做法照片-其他装修大样节点户门门槛石与室外须保证高差阳台门槛石收口做法厨房门槛石做法工作阳台门槛石做法精装修做法照片-其他装修大样节点洗手台转弯位接口平顺卫生间洗手台柱脚做法梯厅走火梯门槛石做法洗手台四角磨圆处理精装修做法照片-其他装修大样节点地砖
13、地漏处的收口做法窗台板接口处理装饰台宽度满足马桶维修窗台板与墙面收口插座居中布置卫生间腰线收口精装修做法照片-其他装修大样节点浴缸检修口做法卫生间腰线踢脚线与淋浴门交接处应等淋浴门安装完成方进行收口处理精装修做法照片-中海璟晖华庭二期整体式天花 中海璟晖华庭二期交楼标准采用整体石膏造型天花工艺，由于整体石膏天花一次成型，不仅外观质量得到提高、施工质量亦得到保证、施工进度较常规做法更快，较好的解决了天花宜开裂问题，有效的降低了维修和管理成本。精装修阶段的工程管理之八-成品保护工作广州公司已将部分成品保护工作要求列入了施工合同。（1）防护：针对被保护对象制定防护措施。如为防止木门易碰位钉上防护板加
14、以防护。成品保护（2）包裹：将保护对象包裹以防污染和损坏。如木地板未交付前铺设防护膜。（3）覆盖：在产品表面覆盖以防损坏或堵塞。如地漏、落水口、排水管安装后覆盖；浴缸安装后采用木板胶纸覆盖。（4）封闭：采用局部封闭方法加以保护。如洁具、五金安装后，应在大门加锁封闭；房间石材或磁砖地面完成后加以封闭保护。汇报提纲粗装修阶段的工程管理1精装修阶段的工程管理2精装修收尾阶段的工程管理3精装修阶段的收尾阶段工程管理电梯工、钥匙工、物业安管进场清洁开荒入伙预验收工作交楼入伙精装修阶段的收尾阶段工程管理之-加强后期成品保护为确保精装修后期完成的成品保护工作，项目部安排钥匙工、电梯工、物业安管进场，加强现场
15、成品保护。n钥匙工：负责各户内的成品管理工作，负责户门钥匙的管理，施工前开门施工完检查现场后锁门。n电梯工：负责室内电梯的控制，负责室内材料和人员运输的管理。不符合条件的材料和人员不予进入电梯。n物业安管：负责整个项目的保卫工作，负责核查出入口的施工人员身份，负责楼层的巡逻工作。精装修阶段的收尾阶段工程管理之-清洁开荒工作在内部检查验收整改工作完成后，进行清洁开荒工作。通过合约招标采用专业的清洁开荒公司对所有房间、公共部位和外墙进行开荒清洁工作。精装修垃圾清理地砖勾缝清洁公司开荒二次补勾缝精装修阶段的收尾阶段工程管理之-入伙前预验收工作 客户收楼前，由客服中心牵头组织项目部、设计部、营销部，物业公司等根据广州公司房屋室内检查验收单和商品房买卖合同中的“交楼装修标准”内容逐户进行检查、整改和验收，完成整改工作后方进行交楼工作。检查公示文件预验楼工作部署房间墙面检查在精装修工程完成和清洁开荒后，项目部会组织多次的内部检查验收工作，检查工作由地盘工程师、监理工程师、施工单位管理人员组成，对所有房间逐套进行检查。检查完成后由项目部组织落实整改。谢谢聆听！二一年一月六日谢谢聆听！提前预祝各位同事，新春快乐，愿你们虎年虎虎生威，工作顺利，身体健康，合家欢乐！谢谢聆听！提前预祝各位同事，新春快乐，愿你们虎年虎虎生威，工作顺利，身体健康，合家幸福！
