1、天洋城商业可行性报告天洋城商业可行性报告商业步行街定位原则商业步行街定位原则1 1、尺度近人、尺度近人建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松 平易近人平易近人，使人有愉悦的，使人有愉悦的消费心情，而不是消费心情，而不是 以势压人以势压人。商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上参照。购物行人所关注的纵向范
2、围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是的范围几乎是 视而不见视而不见。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计层面上。商业街设计的尺度把握应该以人为本。应该在建筑外观设计层面上。商业街设计的尺度把握应该以人为本。2 2、空间的限定、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。商业街的长度随商业人在商业街内的活动和感知空间是三维的。商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的分为向心的、有聚合力的、所谓的 积极
3、空间积极空间 和发散的、通过性的、和发散的、通过性的、难以聚合人气的难以聚合人气的 消极空间消极空间。作为商业街这样一个有聚合要求。需要。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的过建筑手段塑形成的 积极空间积极空间。3 3、交通的组织、交通的组织 项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调
4、现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。配套设施应值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷
5、淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。到位。4 4、业态组合方式：在首层面积超过、业态组合方式：在首层面积超过1 1万，层数为万，层数为4 4层，总建超过层，总建超过4 4万万的商业因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，的商业因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，组合方式建议为：组合方式建议为：-1F-1F为大型超市与电器商城的组合，为大型超市与电器商城的组合，1F-3F1F-3F为大型百为大型百货公司，货公司，4F4F作为观景休闲娱乐餐饮。作为观景休闲娱乐餐
6、饮。总建规模达到总建规模达到4 4万以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物万以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即中心即shopping mallshopping mall业态（当然，这种地级市的业态（当然，这种地级市的mallmall实在无法与京、实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大沪、穗动辄数十万平米的大mallmall相提并论）。这种业态是一个无顾客相提并论）。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性一站式、多功能、休闲性”特点特点,服务功能齐全，不
7、仅满足购物需服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。配置。5 5、经营策略：、经营策略：很多商业步行街就采用全部出售办法，出售后由小业主自主经营。很多商业步行街就采用全部出售办法，出售后由小业主自主经营。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业管理这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性
8、、业态分类难以差异难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合，整个商业项目缺乏品位。化组合，整个商业项目缺乏品位。发展商一次性收回投资摆脱了风发展商一次性收回投资摆脱了风险，但以后投资者的风险增大了，该商业的价值就很难提升，还有可险，但以后投资者的风险增大了，该商业的价值就很难提升，还有可能成为死铺。能成为死铺。出售包租方案出售包租方案;本方案现在应用很多，主要是针对本方案现在应用很多，主要是针对投资客、投资客、炒铺炒铺 人。最简单操作是将三权分立人。最简单操作是将三权分立;有所有权没有经营权，有所有权没有经营权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购
9、买的有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约包租下来，包租时间一般商铺全部签约包租下来，包租时间一般2-52-5年，时间太短，投资人有年，时间太短，投资人有风险，时间太长，发展商有风险。由发展商统一招商引店，统一经营风险，时间太长，发展商有风险。由发展商统一招商引店，统一经营管理，年终统一给投资者一个固定回报，回报率将根据不同的地区，管理，年终统一给投资者一个固定回报，回报率将根据不同的地区，不同的板块而定，同时也参考银行利率，现在低的回报率是不同的板块而定，同时也参考银行利率，现在低的回报率是5%-6%5%-6%，高的回报率是高的回报率是10%-12%10%-
10、12%。过高的回报率也是一种风险。过高的回报率也是一种风险。商业步行街业态定位商业步行街业态定位业态选取业态选取通过区域市场调研分析，本案的业态选取将由三部分组成，即主力型通过区域市场调研分析，本案的业态选取将由三部分组成，即主力型业态、适配型业态和功能型业态。而在操作方式上，将采用先引入主业态、适配型业态和功能型业态。而在操作方式上，将采用先引入主力型业态，然后在其周边放置适配型业态，在外围则选择功能性较强力型业态，然后在其周边放置适配型业态，在外围则选择功能性较强的业态来进行搭配。的业态来进行搭配。业态选取依据业态选取依据主力型业态选取主力型业态选取通过周边区域的详细调研，综合市场状况和本
11、案的特点综合考量，本通过周边区域的详细调研，综合市场状况和本案的特点综合考量，本项目将选取时尚专卖店、折扣店卖场及休闲等业态类型作为主力型业项目将选取时尚专卖店、折扣店卖场及休闲等业态类型作为主力型业态。为了后期带来充足的外来消费人流，增加其销售可实施性，降低态。为了后期带来充足的外来消费人流，增加其销售可实施性，降低市场风险，所以在本案中将选取主力型业态作为核心业态。市场风险，所以在本案中将选取主力型业态作为核心业态。适配型业态适配型业态主力业态选取完成后，本案将在其周边及人流的主要通路两侧，设置主力业态选取完成后，本案将在其周边及人流的主要通路两侧，设置精品店、服装和珠宝等业态类型作为配套
12、型业态。精品店、服装和珠宝等业态类型作为配套型业态。适配型业态的产品附加值较高，租金的承受能力相对较强，是商业项适配型业态的产品附加值较高，租金的承受能力相对较强，是商业项目的主要盈利点，所以将适配型业态作为本项目的主要盈利型业态，目的主要盈利点，所以将适配型业态作为本项目的主要盈利型业态，并将其设置于商业价值较高的位置上。并将其设置于商业价值较高的位置上。功能型业态功能型业态在本项目中，将在主力业态和适配业态之间，以及剩余的商业面积放在本项目中，将在主力业态和适配业态之间，以及剩余的商业面积放置功能型业态，其业态类型主要以餐饮、娱乐及休闲业态为主。功能置功能型业态，其业态类型主要以餐饮、娱乐
13、及休闲业态为主。功能型业态在楼层选取方面较为灵活，并且可以提升本项目的商业价值及型业态在楼层选取方面较为灵活，并且可以提升本项目的商业价值及市场竞争力，故将其作为主要的增值型业态，设置于本案之中。市场竞争力，故将其作为主要的增值型业态，设置于本案之中。业态比例业态比例主力业态比例主力业态比例本项目虽然所在位置较好，但是周边在建待建项目较多，区位的整体本项目虽然所在位置较好，但是周边在建待建项目较多，区位的整体商业氛围尚未形成。通过前期的市场调研，将本项目的主力型业态的商业氛围尚未形成。通过前期的市场调研，将本项目的主力型业态的比例设置为比例设置为30%30%。大型商业均设有主力型业态，其所占比
14、例多控制在大型商业均设有主力型业态，其所占比例多控制在30%40%30%40%之间，说之间，说明市场中的大型商业项目，为保证后期的市场运营，对主力型业态的明市场中的大型商业项目，为保证后期的市场运营，对主力型业态的比例有着较大的权重。而本宗地所在的区域商业氛围尚不成熟，为了比例有着较大的权重。而本宗地所在的区域商业氛围尚不成熟，为了提供良好的经营预期，增加投资者及经营商户对本项目信心，降低本提供良好的经营预期，增加投资者及经营商户对本项目信心，降低本案后期的租售难度，故将本项目内设立案后期的租售难度，故将本项目内设立30%30%的主力型业态。的主力型业态。适配型业态适配型业态主力型业态的租金承
15、受能力较低，为保证本项目在后期的经济收益，主力型业态的租金承受能力较低，为保证本项目在后期的经济收益，故将主力业态与适配型业态的比例设置在故将主力业态与适配型业态的比例设置在1 1：1.71.7的比例范围内，即适的比例范围内，即适配型业态占据本项目业态配型业态占据本项目业态50%50%的比例分额。的比例分额。本案的主力业态占有本案的主力业态占有30%30%的比例，在后期的市场运营阶段，可以为本的比例，在后期的市场运营阶段，可以为本项目提供充足的消费人流，同时也提高了其周边位置的商业价值。而项目提供充足的消费人流，同时也提高了其周边位置的商业价值。而适配型业态的租金承受能力较高，为保证项目整体的
16、后期收益，权衡适配型业态的租金承受能力较高，为保证项目整体的后期收益，权衡因主力业态引入而拉低的租金收益，故将本案中的适配型业态比例设因主力业态引入而拉低的租金收益，故将本案中的适配型业态比例设置为置为50%50%。功能型业态功能型业态其合理的引入可以进一步完善项目的功能性，扩大消费群，同时可以其合理的引入可以进一步完善项目的功能性，扩大消费群，同时可以拉高期周边适配型业态的租金价值，所以将剩余的拉高期周边适配型业态的租金价值，所以将剩余的20%20%设置为功能型设置为功能型业态。业态。功能型业态在租金价格及楼层选取方面较为灵活，同时也可以吸引了功能型业态在租金价格及楼层选取方面较为灵活，同时
17、也可以吸引了一定的目标消费群。同时增加的市场竞争力、稳定后期的整体资金收一定的目标消费群。同时增加的市场竞争力、稳定后期的整体资金收益，现将剩余益，现将剩余20%20%的面积设置为功能型业态的面积设置为功能型业态总结总结 通过上述的分析，在本宗地的业态选取上，着重于后期的可实施（市通过上述的分析，在本宗地的业态选取上，着重于后期的可实施（市场生命力），将其业态设置为适配型业态、主力型业态和功能型业态场生命力），将其业态设置为适配型业态、主力型业态和功能型业态三类；在业态搭配上，采取三类；在业态搭配上，采取5 5：3 3：2 2的业态比例分配，将三者之间的的业态比例分配，将三者之间的消费人流及经
18、济价值相互权衡，最终达到预期的经济收益。消费人流及经济价值相互权衡，最终达到预期的经济收益。项目商业开发方向：集中商业和延街底商项目商业开发方向：集中商业和延街底商1 1、根据调研得知，项目周边、根据调研得知，项目周边1.51.5公里范围内无中大型商业设施，只有公里范围内无中大型商业设施，只有 几个小型超市，居民购物需要乘坐城区公交到核心区购物；项目具几个小型超市，居民购物需要乘坐城区公交到核心区购物；项目具 备开发集中商业的条件，可定位商场、超市中大型商业配套设施。备开发集中商业的条件，可定位商场、超市中大型商业配套设施。2 2、周边缺乏特色餐饮和服装服饰店等日常消费场所，银行、医疗和运动、
19、周边缺乏特色餐饮和服装服饰店等日常消费场所，银行、医疗和运动 休闲场所不足，据现场调研，周边餐饮设施普遍定位不高，以小餐馆休闲场所不足，据现场调研，周边餐饮设施普遍定位不高，以小餐馆 服务为主，故可以在底商中考虑一些特色餐饮，更能增加一些商业氛服务为主，故可以在底商中考虑一些特色餐饮，更能增加一些商业氛 围；围；根据市场市调分析，建议项目商业开发分根据市场市调分析，建议项目商业开发分两种形式：集中商业和沿街底商。两种形式：集中商业和沿街底商。商商业业规规模模适适度度性性中国一般城市居住区商业设施配建指标中国一般城市居住区商业设施配建指标人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积居居 住住 区区1
20、 2m2/人人类类别别合理服务半径合理服务半径1000-2000m 国外社区商业规划指标：商业规模比国外社区商业规划指标：商业规模比0 0.054 054：1 1(商业面积：住宅面积)项目区域集中商业合理规模：项目区域集中商业合理规模：合理服务半径：项目周边1.5公里 客群总容量：15000户3人/户=45000人 合理集中商业规模：合理集中商业规模：4.59万平米（万平米（1-2平米平米/人）人）现规划设计中：集中商业规模为现规划设计中：集中商业规模为10万平米万平米商业配套规模符合区域合理商业规模的范围商业配套规模符合区域合理商业规模的范围 项目商业规划规模面积处于区域市场合理的规模区间范
21、围内项目商业规划规模面积处于区域市场合理的规模区间范围内业态类型及布局建议四层四层美食广场、电子游艺、台球、健身美容中心美食广场、电子游艺、台球、健身美容中心三层三层男男装、装、运动休闲运动休闲二层二层女装、床上用品、鞋女装、床上用品、鞋帽帽、内衣、内衣一层一层 首饰饰品、首饰饰品、化妆品、化妆品、家具及精品专营店家具及精品专营店地下一层地下一层大型大型超市超市、电器卖场、电器卖场业态类型建议：业态类型建议：1、选取周边2公里半径范围相对比较缺乏的商业业态；2、借鉴核心商圈经营状况比较好的综合超市的楼层业态排布情况；3、考虑项目周边客群的消费水平和消费层次。地下一层首层休闲餐饮休闲餐饮二层三层四层柜台区柜台区摊位区摊位区服务项目及取费1、负责引荐家乐福等一线品牌大型超市，推介费用5万，签约成功收取2个月租金作为佣金。2、负责引荐MACALLINE等一线品牌大型家具城，推介费用5万，签约成功收取2个月租金作为佣金。3、负责引荐CITY OUTLETS等一线品牌大型专营店，推介费用5万，签约成功收取2个月租金作为佣金。4、负责引荐国美等一线品牌大型电器专营店，推介费用5万，签约成功收取2个月租金作为佣金。THANKSTHANKS
