1、房屋及设备的维修养护邢慧慧邢慧慧2017年年3月月第1页，共30页。主要内容1.房屋维修与管理2.物业设备管理第2页，共30页。1.房屋维修与管理p房屋完损等级p房屋维修养护类型及责任p房屋维修养护管理p房屋维修考核与评价第3页，共30页。1.1 房屋完损等级1、损耗因素：p气候因素p地质因素p生物因素p人为因素1.房屋维修与管理第4页，共30页。2、房屋完损等级划分:完好房p基本完好房p一般损坏房p严重损坏房p危险房3、房屋完好率和危房率计算:1.房屋维修与管理第5页，共30页。4、房屋维修养护意义:p延长房屋寿命，增加房屋住用安全性能，改善住用条件与质量，有利于促进房屋保值增值，为业主、物
2、业管理企业和国家带来直接的经济效益。p完善房屋使用条件，保障使用安全，维护业主的权益。1.房屋维修与管理第6页，共30页。1.2 房屋维修养护类型及责任1、房屋维修养护类型:p小修工程p中修工程p大修工程p翻修工程p综合维修工程1.房屋维修与管理第7页，共30页。2、房屋维修养护责任:p赔偿性维修责任p保修性维修责任p改善性维修责任p救灾性维修责任1.房屋维修与管理第8页，共30页。1.3 房屋维修养护管理 物业管理建立房屋巡视制度和报修制度，并确定其工程类型是一项经常性基础工作，是维护和修缮的依据。对于合理安排维修资金，编制维修计划，延长使用年限有重要意义。1、加强房屋使用监测查勘:p建立房
3、屋巡视制度和报修制度p及时评估鉴定，确认维修工程类型2、建立房屋维修资金储备3、推行限时维修服务4、强化维修安全质量管理5、加强维修环境卫生管理1.房屋维修与管理第9页，共30页。1.4 房屋维修考核与评价房屋维修考核与评价p房屋维修考核评价的标准p房屋维修考核评价指标1.房屋维修与管理第10页，共30页。2.物业设备管理2.1 物业设备管理的特点和现状2.2 物业设备管理的主要内容2.3 物业设备管理主要决策问题第11页，共30页。在中国400多亿平方米的既有建筑中，95%以上是高能耗建筑,而每年新建的近20亿平方米房屋中高能耗建筑占80%以上。在既有建筑中推进节能工作十分重要，直接关系着国
4、家节能减排大政方针的有效实施。作为管理庞大不动产的物业管理行业,有条件也有责任在推动既有建筑节能减排中做出积极贡献。当前通过改善物业服务推进建筑节能主要有三种途径：一是物业服务企业在项目开发建设阶段提前介入；二是在所管项目的日常管理中，注重做好设备的维修保养，提高能源效率；三是在管理中主动排查高能耗设施设备。第12页，共30页。加强物业设备管理的意义 一是在管理方面的受益。从决策的角度出发，对物业设备管理中的决策问题进行分析，提高用科学方法进行决策的意识，使管理能力有质的提升，这是物业服务企业追求的科学管理。二是在成本方面的收益。提高企业的工作效率，为物业设备管理提供决策依据,节约人力成本，使
5、物业保值增值，为物业服务企业节约资金，提升企业的竞争力。第13页，共30页。2.1 物业设备管理的特点和现状 物业设备是房屋建筑内部附属设备的简称，它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。物业设备主要包括电梯、中央空调、发电机组、消防系统、通风、照明和出入监控系统等。物业设备管理的特点p分散性p综合性p长期性p限制性p突发性事故损失大第14页，共30页。物业设备管理的目标p安全性p可靠性p经济性p舒适性物业设备管理现状p对设备的管理不科学、不经济p设备管理工具功能不齐全第15页，共30页。设备管理理论基础 设备管理目的是提高设备的综合效率、追求寿命周期费用的经济性、实现企业生产经营的目标，通过运用
6、现代科学技术、管理理论和管理方法，从技术、经济、管理等方面，对设备寿命周期的全过程进行综合研究和管理。其中设备寿命过程包括规划、设计、制造、购置、安装、调试、使用、维护、修理、改造、更新到报废。p技术：对设备硬件所进行的技术处理,是从物的角度控制管理活动。p经济：对设备运行的经济价值的考核,是从费用的角度控制管理活动。p管理：从管理等软件的措施方面控制,即从人的角度控制管理活动。第16页，共30页。三个侧面三个侧面因素因素要点要点技术侧面技术侧面技术制造技术设备诊断技术修理技术可靠性、维修性设计经济侧面经济侧面固定资产投资和折旧维修费和优劣损失分析更新、改造、大修的经济性评价寿命周期费用评价
7、管理侧面管理侧面规划管现系统信息反馈系统 维修管理系统设备一生的综合管理系统设备管理的三个侧面及其关系第17页，共30页。设备管理发展趋势p管理设备信息化趋势p设备管理社会化、网络化、专业化趋势第18页，共30页。2.2 物业设备管理物业设备设施分类物业设备设施管理内容物业设备设施管理制度第19页，共30页。一、建筑卫生设备设施1、给排水设备设施系统（1）房屋给水设备设施（2）房屋排水设备设施（3）房屋热水供应设备设施2、房屋卫生设备设施3、房屋消防设备设施4、房屋供暖、供冷和通风设备设施（1）房屋供暖设备设施（2）房屋供冷设备设施（3）房屋通风设备设施 物业设备设施分类第20页，共30页。二
8、、房屋建筑电气工程设备设施 1、房屋供电及照明设备设施2、房屋弱电设备设施3、房屋防雷及接地装置4、房屋运输设备设施（1）电梯（2）自动扶梯 物业设备设施分类第21页，共30页。物业设备设施管理内容一、设备设施运行管理（一）设备设施运行准备1、使用前编制技术资料。2、开展员工技术培训。3、配备必需的检查及维护仪器与工具。4、全面检查设备装置，进行使用交底。（二）设备设施操作规范1、实行四定制度2、坚持四项要求3、严格责任制度（三）设备设施运行安全1、严守岗位职 2、加强安全意识 3、严格交接制度 4、定期安全检查 5、严格防火防盗第22页，共30页。二、设备设施维修养护管理（一）维修养护类型1
9、、日常性维修养护 2、定期检查保养（二）维修养护原则1、重在预防性保养。2、定人定机保养。3、及时排除故障。4、严守操作规程。（三）维修养护管理程序1、设立维修中心 2、掌握设备故障（自动监测、日常巡查、用户报修）3、拟订维修清单 4、编制维修方案 5、采购设备配件 6、控制方案执行 物业设备设施管理内容第23页，共30页。物业设备设施管理制度一、设备设施日常运行管理制度p值班管理制度p交接班管理制度p工作例会制度二、设备设施维修管理制度p事故管理制度p预防性维修养护制度p维修管理考核制度三、设备设施资料管理制度p原始资料档案制度p设备台帐制度p设备运行维修资料制度第24页，共30页。2.3
10、物业设备管理主要决策问题物业设备维护外包决策设备选型设备更新备品备件的存储第25页，共30页。物业设备维护外包决策研究p外包对象选择经济性、及时性、互惠性、精简性、安全性p维护外包服务商选择p外包服务商绩效评估第26页，共30页。物业设备选型决策研究规划决策、设计制造或选型采购、安装调试、初期管理、使用维修、改造更新、调剂报废七个阶段。设备管理的目标是,追求寿命周期费用经济性,提高设备的综合效率。p合理的设备选型,可以降低企业的成本。p合理的设备选型,可以提高设备后期使用综合效率。p合理的设备选型,可以避免后期的频繁改造。第27页，共30页。物业设备更新决策研究 物业设备更新是指用新的设备替换
11、旧的设备，或进行现代化改造，前者是设备更新最主要的形式。在更新设备时,优先选择性能好、能耗低、舒适性好的设备。物业设备的更新,一方面是因为设备的磨损,不能再使用,为了房屋的正常使用,必须更新设备;另一方面是为了淘汰耗能大、舒适性差的设备,更新设备满足客户的需求,给客户提供更舒适的服务,同时降低设备运行维护成本。第28页，共30页。物业设备更新决策研究 物业设备在运行过程中,零部件难免磨损,或者随时间而老化,设备的性能降低,无法使用,甚至导致事故。因此,在设备运行维护过程中,需要更换磨损或者老化的零部件,在这里,我们把这些零部件称作备品备件。备品备件的存储和管理是设备管理的重要部分。在设备运行中,如果因为备品备件不足,造成设备停机,这样会影响业主的生活,造成物业服务质量差,业主满意度降低,进而导致物业费收缴率降低。因此,科学合理的存储备品备件,及时提供备品备件,是做好物业管理工作的重要基础。第29页，共30页。谢 谢！第30页，共30页。
