1、第2讲 住房抵押贷款资产证券化 一一.住房抵押贷款证券化在中国的发展历程住房抵押贷款证券化在中国的发展历程二二.从建行首发从建行首发MBSMBS看我国住房抵押贷款证券化发展看我国住房抵押贷款证券化发展三三.我国住房抵押贷款证券化我国住房抵押贷款证券化SPVSPV的构建的构建四四.住房抵押贷款证券化模式的国际比较住房抵押贷款证券化模式的国际比较第1页，共17页。一.住房抵押贷款证券化在中国的发展历程1.1.住房抵押贷款证券化的起源和意义住房抵押贷款证券化的起源和意义 美国美国 住房抵押贷款证券化是资产证券化的最初形式，它的出现已发住房抵押贷款证券化是资产证券化的最初形式，它的出现已发了一系列的制
2、度创新、市场创新、产品创新和技术创新，其意了一系列的制度创新、市场创新、产品创新和技术创新，其意义远远超出住房金融本身。义远远超出住房金融本身。2.2.住房抵押贷款证券化在中国的讨论与尝试住房抵押贷款证券化在中国的讨论与尝试 中国提出住房抵押贷款证券化在中国提出住房抵押贷款证券化在2020世纪世纪9090年代初期，它年代初期，它是跟随住房抵押贷款的发展而出现并发展起来。是否应是跟随住房抵押贷款的发展而出现并发展起来。是否应当实行抵押贷款证券化？经历了当实行抵押贷款证券化？经历了4 4个阶段的讨论。个阶段的讨论。第2页，共17页。3.3.中国实施住房抵押贷款证券化的外部条件中国实施住房抵押贷款证
3、券化的外部条件住房抵押贷款一级市场的发展潜力住房抵押贷款一级市场的发展潜力3.1 3.1 住房消费需求巨大、住房抵押贷款余额快速增长住房消费需求巨大、住房抵押贷款余额快速增长3.2 3.2 资本市场的发展、投资群体形成资本市场的发展、投资群体形成3.3 3.3 实施住房抵押贷款证券化的法律环境实施住房抵押贷款证券化的法律环境4.4.中国实施住房抵押贷款证券化面临的问题中国实施住房抵押贷款证券化面临的问题4.1 4.1 证券化的法律依据和税收政策证券化的法律依据和税收政策4.2 4.2 证券化的基础设施与技术证券化的基础设施与技术4.3 4.3 证券化产品定价证券化产品定价第3页，共17页。二.
4、从建行首发MBS看我国住房抵押贷款证券化发展1.1.建行发行建行发行MBSMBS的运行模式的运行模式 MBS(Mortgage-backed Security)：住房抵押贷款支持证券：住房抵押贷款支持证券 中介机构：中信信托投资有限公司中介机构：中信信托投资有限公司 发行量：发行量：30亿亿 运行流程：没有建立运行流程：没有建立SPV第4页，共17页。现金现金信用评级信用评级信用增级信用增级MBSMBSMBSMBS资产池资产池建设银行建设银行SPV信用信用评级机构评级机构信用信用增级机构增级机构现金现金 现金现金投资者投资者中信信托投中信信托投资有限公司资有限公司第5页，共17页。现金现金信用
5、评级信用评级信用增级信用增级MBSMBSMBSMBS资产池资产池商业银行商业银行SPV信用信用评级机构评级机构信用信用增级机构增级机构现金现金 现金现金投资者投资者证券证券承销商承销商第6页，共17页。2.2.我国住房抵押贷款证券化发展中存在的问题我国住房抵押贷款证券化发展中存在的问题2.1 2.1 证券化的成本与收益证券化的成本与收益 抵押贷款规模抵押贷款规模 银行的资产结构银行的资产结构 银行的内部动力银行的内部动力2.2 2.2 证券化的相关制度证券化的相关制度 分业经营制度分业经营制度 SPV SPV的缺位的缺位 市场中介服务的滞后市场中介服务的滞后第7页，共17页。三.我国住房抵押贷
6、款证券化SPV的构建1.SPV1.SPV概述概述1.1 1.1 SPVSPV的性质和功能的性质和功能1.2 SPV1.2 SPV的业务的业务2.2.影响影响SPVSPV构建的因素构建的因素2.1 2.1 商业银行的资产质量商业银行的资产质量2.2 2.2 法律因素法律因素2.3 2.3 税收因素税收因素2.4 2.4 政府的支持和其它金融机构的合作政府的支持和其它金融机构的合作第8页，共17页。3.3.国外国外SPVSPV的构建模式的构建模式3.1 SPV3.1 SPV构建的基本模式构建的基本模式 美国美国表外业务模式表外业务模式 欧洲欧洲表内业务模式表内业务模式 澳大利亚澳大利亚准表外业务模
7、式准表外业务模式3.2 SPV3.2 SPV构建的具体形式构建的具体形式 信托信托 公司公司 有限合伙有限合伙第9页，共17页。4.4.中国中国SPVSPV的构建模式的构建模式 独立的国有独资独立的国有独资SPVSPV 在商业银行内部设立在商业银行内部设立SPVSPV 由信托公司充当由信托公司充当SPVSPV 赋予资产管理公司赋予资产管理公司SPVSPV的职能的职能5.5.中国试点的中国试点的SPVSPV构建方案构建方案 国家开发银行方案国家开发银行方案 中国建设银行方案中国建设银行方案第10页，共17页。四.住房抵押贷款证券化模式的国际比较1.1.美国模式美国模式-政府主导型政府主导型 1.
8、1 1.1 形成与发展形成与发展 1.2 1.2 运作流程运作流程 1.3 1.3 经验借鉴经验借鉴(1)(1)政府大力支持：设立专门机构，联邦住宅管理局政府大力支持：设立专门机构，联邦住宅管理局FHAFHA、联、联邦全国抵押协会邦全国抵押协会FNMAFNMA。制定相关法规。培育和促进住房抵押贷款。制定相关法规。培育和促进住房抵押贷款一级市场和二级市场的规范化发展。一级市场和二级市场的规范化发展。(2)(2)不断创新抵押证券品种，由不断创新抵押证券品种，由MBSMBS到到CMO(CMO(担保式抵押契约担保式抵押契约)第11页，共17页。第12页，共17页。2.2.加拿大模式加拿大模式政府与市场
9、混合型政府与市场混合型 2.1 2.1 形成与发展形成与发展 2.2 2.2 运作流程运作流程 2.3 2.3 经验借鉴经验借鉴(1)(1)政府大力支持政府大力支持但并不包办但并不包办：制定相关法规。培育和促进住房抵：制定相关法规。培育和促进住房抵押贷款一级市场和二级市场的规范化发展。加强加拿大抵押贷款押贷款一级市场和二级市场的规范化发展。加强加拿大抵押贷款和住宅公司（和住宅公司（CMHCCMHC）的职能，不干涉）的职能，不干涉CMHCCMHC的运转。的运转。(2)(2)发行人、发行人、CMHC CMHC、CPTACPTA等分工明确、各负其责。等分工明确、各负其责。第13页，共17页。第14页
10、，共17页。3.3.英国模式英国模式市场主导型市场主导型 3.1 3.1 形成与发展形成与发展 3.2 3.2 运作流程运作流程 3.3 3.3 经验借鉴经验借鉴(1)(1)没有政府支持，在完全商业模式下发展，市场规模与美国相比很小没有政府支持，在完全商业模式下发展，市场规模与美国相比很小。这说明资产证券化发展离不开政府支持。这说明资产证券化发展离不开政府支持。(2)(2)英国政府出于保护借款人的目的出台的政策制约资产证券化的发英国政府出于保护借款人的目的出台的政策制约资产证券化的发展。如，贷款人在贷款过户时要征得借款人的同意。展。如，贷款人在贷款过户时要征得借款人的同意。第15页，共17页。第16页，共17页。4.4.对中国的启示对中国的启示4.1 4.1 要防范住房抵押贷款一级市场的风险，完善个人征信要防范住房抵押贷款一级市场的风险，完善个人征信体系和建立住房抵押贷款保险制度。体系和建立住房抵押贷款保险制度。4.2 4.2 要促进住房抵押贷款一级市场的标准化运作，降低要促进住房抵押贷款一级市场的标准化运作，降低住房抵押贷款证券化的成本。住房抵押贷款证券化的成本。4.3 4.3 政府应积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场政府应积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的发展。采用政府主导型模式。的发展。采用政府主导型模式。第17页，共17页。
