1、东亚新华营销管理中心东亚新华营销管理中心颛桥项目自持部分销售模式研究 产品研发部 2017.01Content 目录自持物业销售模式研究颛桥项目运营模式建议颛桥项目财务分析九华山庄（租金+押金模式）国际E庄（销售使用权模式）拾乐府（深圳会籍制模式）自持物业销售模式研究东亚新华营销管理中心Part1 自持物业销售模式汇总 自持物业销售模式案例分析自持物业销售模式汇总东亚新华营销管理中心东亚新华营销管理中心项目名称九华山庄（北京）国际e庄（北京）拾乐府（深圳）运营模式租金+押金销售使用权（租赁合同）会籍制销售流程开发商组建团队宣传推广客户预约看房选房预定签约入住开发商组建团队置业顾问培训现场接待电
2、访邀约带客看房选房预定签约合同开发商组建团队制定营销策划方案电商宣传推广客户预约看样品房选房预定签约入住签约流程签30年租赁合同（租期20年+10年赠送使用权）客户付款（租金+押金）入住开具（押金+租金）收据及租金发票签39年租赁合同（租期20年+19年赠送使用权）客户付款（意向金）入住开具（押金+租金）收据、租金发票及收据签20年会员（20年+19年免费自动续期）客户付款开具会籍费收据及发票收费方式全款一次性付款全款一次性付款1、贷款银行为宝桂银行,由开发商进行担保，根据客户自身的资信、企业流水等来确定具体贷款额度，首付五成，剩下五成分5年付清，贷款利率在7.8%左右2、金卡会员年费1年1万
3、，银卡会员费一年5000元XX费用开具发票租金开具租赁发票，每五年开一次租赁发票租金开具租赁发票，一次性开具全款租赁发票会籍费、每年缴交的会员费开具服务类发票会籍费的发票不论全款或按揭，均交楼后凭收据一次性开具XX费用开具收据开具租金收据，押金收据，凭收据开具租金发票开具租金收据，凭收据开租赁发票房产税、土地使用税以会员费形式缴交，开具服务类发票及收据盈利模式租金收入+押金投资盈利+物业费+其他服务收费销售收入+物业费销售收入（会籍费）+会员年费+会员转让更名手续费+物业费是否可以抵押否否否转租/转售条件转租转售转租转售转让乙方有权将该度假别墅进行出租或通过其他方式进行处置，并获取相应的收益，
4、甲方对此不予干涉。乙方申请入会并取得会员卡后，会员卡不得退还，但乙方可以将会员卡予以转让。乙方转让会员卡时，应按照会员章程进行缴纳会籍费1%的转让手续费，结清欠交会员年费、水 电等市政设施费及其他甲方和经营管理公司提供有偿服务的费用客户可自己确定租金价格，然后发布租房信息寻求租户甲方批准后，需交纳承租人变更手续费6000元，待交纳完毕手续费后，方可办理入园服务协议变更等相关转让手续承租人通过甲方变更可售入会1年后可转让更名，更名手续费10000元租金/押金退还方式 每5年及5年的倍数可选择退房，甲乙双方一致确认，合同解除后甲方有权从乙方保证金或剩余租金中扣除相关费用，并在办理公馆交付手续之日起
5、10日内将乙方剩余租金及保证金本金交付给乙方租赁期满后，甲方不再收取租金，房屋仍归乙方使用，土地使用年限届满之后由房屋使用人按国家相关政策缴纳相关费用并使用无法中途退租合同名称九华国际养生会馆全医护型温泉养老酒店租赁合同国际E庄房屋租赁合同乐趣会高新产业俱乐部金卡/银卡会籍会员合约书交易物证租赁合同，收据，发票租赁合同，收据，发票会籍合约书、会员章程、甲、乙方承诺书、发票、收据建安成本6374元/5897元/6000元/平方米配套成本5173元/无配套 配套配比养生公馆建筑面积56万，商业配套969334，温泉公园66666，文娱中心4000 无配套 首层商业、众创空间相关配套设施精装成本20
6、00元/毛坯 研发楼毛坯，公寓精装修1500元/平方米营销宣传网络平台营销为主，网站、微博、微信、房产门户，多类型营销方式 网络电商，电开追访，围挡广告，短信 1、线上微信公众号、报纸平媒2、线下楼体广告、围挡3、向内部员工和入驻企业以会员卡方式推广；通过公司股东、高层介绍来进行推广宣传。推广主题“九华养老”专区 网络电商推广主推：东南五环现房 购房享9折送物业费 别墅式办公，公园里生长的建筑不同销售模式运营对比|租金+押金、销售使用权、会籍制模式东亚新华营销管理中心不同销售模式运营对比租金+押金、销售使用权、会籍制对比模式租金+押金（九华山庄）销售使用权（国际E庄）会员制（深圳拾乐府）优势1
7、、以养老主题为主；2、税费灵活；1、一次销售完毕，无需长时间运营，无运营风险；1、相关税费灵活；2、兼顾一次性销售，减小运营风险。劣势1、需长期运营，运营成本较高；2、需要相关配套，配套成本较高。1、法律纠纷较多，如按政府规定土地使用税费用应由产权人自行缴纳，直接向使用人收取容易引发开发商与使用人之间的矛盾纠纷；1、需要配备部分高端配套吸引客户，配套成本较高。东亚新华营销管理中心选取项目基本信息对比项目名称九华山庄国际养老公馆（北京）国际E庄（北京）拾乐府（深圳）土地产权50年50年50年土地性质综合性用地工业用地工业用地项目位置北京市六环外昌平区小汤镇顺沙路75号北京亦庄开发区路东新区A9街
8、区龙岗中心城北通道与回龙路交汇处开盘时间2012年2011年2015年12月去化率5#、15#楼100%，9#楼50%20%公寓售罄，别墅91%总占地2000多亩（养生公馆占地518亩）4.17万4.2万总建面160万（养生公馆建筑面积56万，商业配套建筑面积104万）7.47万13万物业类别出租类养老地产办公公寓（创意工作室），层高2.9m创意研发用房（4层，层高6m，带地下室5.1m）公寓（35-66，3.5m层高）写字楼（1000-1300整层）别墅式客房、酒店、会议中心、温泉中心、养生馆销售价格精装报价5000元/毛坯报价15000元/创意研发用房均价3.8万/公寓均价2.3万/，精装
9、1500元/租金60-120万押金60-200万物业产权签订20年租赁合同，赠送10年使用权（共30年）39年租赁合同（租期20年+19年赠送使用权）签订20年会籍合约书，到期后自动续期到2055年1月31日燃气、供暖无燃气、集中供暖有燃气，分户式壁挂炉有燃气，无市政供暖东亚新华营销管理中心自持物业销售模式案例分析九华山庄（押金+租金模式）国际E庄（销售使用权模式）拾乐府（深圳会籍制）东亚新华营销管理中心九华山庄|项目地图位于北京市昌平区小汤镇，距离北六环外2.5km紧挨顺沙路，距离立汤路800m，开车出行比较便利东亚新华营销管理中心九华山庄|基本信息占地2000多亩，总建面160万，出租类养
10、老地产，首家全医护型温泉养老酒店全程医疗+全面配套+精神关怀基本信息：项目地址：北京市六环外昌平区小汤镇顺沙路75号总占地面积：2000多亩（养生公馆占地518亩）总建筑面积：160万（养生公馆建筑面积56万）物业类别：出租类养老地产 产品类型：别墅式客房、酒店、会议中心、温泉中心、养生馆装修状况：精装报价5000元/开始运营时间：2012年 土地性质：综合性用地产权年限：50年，对外出租20年，赠送10年使用权（共30年）东亚新华营销管理中心九华山庄|规划情况养生公馆分三期推向市场：一期：共2栋楼，15号楼480套，面积38-82；5号楼312套，面积75-150；目前已经交房入住；二期：9
11、号楼264套，面积75-125；预计2018年初交房；三期：正在规划中；项目配有九华健康体检中心、九华中医养生馆、独具特色的温泉主题公园、项目齐全的运动康体中心、设施一流的娱乐中心、仿皇家古典园林风格构建的汤泉行宫，以及众多超市、餐饮场所等；养生公馆共分三期开发，目前共推出3栋楼，15#为中端产品，面积为38-825#、9#为高端产品，面积为75-150另外配有九华健康体检中心、中医养生馆、温泉主题公园等配套设施东亚新华营销管理中心九华山庄|产品及价格5#：2012年初开始出租，2013年5月31日交房【售罄】，低总价去化快；15#：2013年6月8号对外出租，2014年5月18日入住【现房】
12、，售罄；9#：2015年1月开始期房对外预租，预计2018年交房。公寓价格因楼栋和户型不同，5#租金为1万/年，15#租金为1.5-2万/年9#租金为2-4万/年东亚新华营销管理中心九华山庄|运营模式 销售流程：开发商组建团队宣传推广客户预约看房选房预定签约入住；签约流程：签30年租赁合同（租期20年+10年赠送使用权）客户付款（租金+押金）入住开具（押金+租金）收据及租金发票；收费方式：1.全款刷卡；2.私对公账户打款（住户一次性缴纳30年租金+保证金）；3.押金租金开具收据、凭租金收据开具发票；4.押金只能开具收据，租金可开具收据和发票，但因涉及到税费问题，不能一次性开具全额发票，需根据客
13、户签约的协议年限进行开具发票（如协议10年可退房，那么10年内最多可开具10年租金发票）；交房情况：精装交房，精装标准5000元/，家电卫浴齐备，每个房间均配有床上用品，设有应急呼叫按钮；其他费用：会员餐12-30元/天；物业费2-3元/月（因楼栋不同）；地热集中采暖28元/年；温泉水、直饮水入户，自来水6元/吨，24小时温泉热水30元/吨；电费1元/度，养老综合服务费（仅9#），不通燃气，网费、电视、电话费按市价等；采用租金+押金模式，签约30年租赁合同，一次性全款支付（私对公账户打款），精装交房运营模式：租金+押金模式东亚新华营销管理中心九华山庄|会员办理入住资格和流程（1）入住对象：无严
14、格限制，年轻人和老年人均可；（2）入住流程：入会当事人过来进行排号预约持身份证与本院签订租赁合同（附有退房期限协议）一次性全款交纳入院押金+租金（因楼栋、户型价格不同）；会员权益（1）定点医保医院（九华医院）为住户提供医保服务，入户期间绝大多数医疗费用均可通过医保报销，减轻了老人入住后的医疗费用与生活压力；（2）会员和拥有本院养老会员的直系亲属均可享受温泉体验；入住资格无严格限制，持身份证签订租赁合同，一次性全款交纳押金+租金会员可享受医保服务和免费温泉体验，住户中途不住可进行转租，转租价格自定协议到期住户可申请退房转让，九华退剩余年限租金及全部押金，否则会按协议扣除一定租金会员转让与转租（1
15、）转让：住户合同有效期未满，中途不住可委托九华进行转租，转租价格住户自定，九华会收取住户转租租金30%作为服务费，同时住户获得一定的代租收益，另外住户也可自己进行转租，收益全归个人所有。注：大多数情况客户不委托九华转租；（2）转租：住户已到合同协议期（因楼栋不同，5/10年倍数），九华退还剩余年限租金及全部押金（10天内）；合同有效期未满，中途不住可申请退房，按照合同协议期限扣除（按5/10年倍数退款），并退还剩余年限租金及全部押金（10天内）；会员免费享受配套和服务（1）配套设施：根据老人特点，设置了书画室、国学馆、棋牌室、舞蹈室、健身房、游泳馆、运动中心等休闲娱乐设施，还配有生活超市、专门
16、老年餐厅、自住洗衣房、24小时护士站等日常生活配套服务；（2）享受服务：会员所有房间均设有应急呼叫系统，每天有专门打扫卫生和护理。另外中端客户可享受每年120次温泉休闲年卡1张及2次免费体检服务，高端客户可享受每年免费体检服务及不限次数的温泉体验；东亚新华营销管理中心九华山庄|成本明细成本明细：九华山庄建安成本（元/）6374精装成本（元/）2000配套成本（元/）5173u养生公馆建筑面积56万，商业配套969334，温泉公园66666，文娱中心4000东亚新华营销管理中心九华山庄|销售相关信息养老公寓共2栋现房（5#、15#）和1栋期房（9#），期房预计2018年初交房。目前2栋现房均已满
17、租，1栋期房正在预租中，现已有50%预租率；15#初期租金价格为1万/年，目前已涨至1.5万/年和2万/年，养老公寓产品价格整体呈不断上涨趋势；2栋现房中有部分住户房子处于空置状态，正在进行转租中，有1年、3年和6年多种选择，需一次性付清总租金+保证金，租期越长，房租越便宜；销售模式租金+押金销售模式，可养老可投资目前2栋现房（5#、15#）均已满租，且有部分住户房子处于空置状态，正在进行转租中期房9#正在预租中，截止现在预租率为50%租赁情况只租不售，签约合同30年，一次性全款支付押金+租金，老人在入住期间需支付相应生活费和物业费；合同有效期未满期间可转租也可退房，选择转租，转租价格和时间住
18、户自定，住户获取相应的的收益；选择退房，若已到合同协议期，九华退还剩余年限租金及全部押金；若还未到合同协议期，九华会按合同协议规定的期限扣除租金，并退还剩余年限租金及全部押金；东亚新华营销管理中心九华山庄|销售相关信息押金只能开具收据，租金可开具收据和发票，但因涉及到税费问题，不能一次性开具全额发票，需根据客户签约的协议年限进行开具发票（如协议10年可退房，那么10年内最多可开具10年租金发票）；开发票情况客户情况通过项目销售了解到：客户50%为高知、高薪的中老年人，部分有海外背景，多关注医疗、就餐、安全、配套；30%为年轻人为父母养老购房，多关注养老环境、配套和投资潜力；20%为年轻人自己购
19、买用于投资，重视投资潜力。另外通过对园区内入住的老人了解可知，入住老人年龄多以60-75岁为主，目前老人对园区管理、医疗和配套服务满意度较高。押金只可开收据，租金可开收据和发票，但是租金不能一次性开具全额发票需根据客户签约的协议进行发票开具入住客户多为高知高薪中老年人，也有约20%年轻客户购买用于纯投资老人对园区管理、医疗和配套服务满意度较高东亚新华营销管理中心九华山庄|盈利模式租金+押金模式，一次性收取30年租金+押金，通过大额资金管理进行盈利；另外通过物业管理费及增值服务费进行盈利；后期通过口碑推广不断提高租金及押金，同时对住户提供转租服务收取相应服务费。前期一次性收取30年租金+押金，对
20、大额资金进行管理盈利，后期有物业管理费、增值服务费、转租服务费等，同时通过口碑推广逐渐提高租金及押金东亚新华营销管理中心九华山庄|营销宣传九华集团官方网站开设“九华养老”专区；官网链接官方微信和微博二维码；九华山庄官方微博增加九华山庄及养生公馆宣传渠道；专业房产类网站宣传，动态更新及时；搜房网凤凰网九华集团官方网站九华山庄官方微博采用网络平台营销为主，官网、微博、微信、房产门户，多类型营销方式东亚新华营销管理中心九华山庄|环境展示环境活动区域入口九华医院东亚新华营销管理中心九华山庄|环境展示普通标房套间舞蹈室格子铺餐厅台球厅东亚新华营销管理中心自持物业销售模式案例九华山庄（租金+押金模式）国际
21、E庄（销售使用权模式）拾乐府（深圳会籍制）东亚新华营销管理中心国际E庄|项目地图天安门距国际e庄直线距离约15公里；东南三环距国际e庄直线距离约8公里；东南四环距国际e庄直线距离约5公里；京津唐高速距国际e庄直线距离约1.5公里；万源街地铁站距国际e庄直线距离约2.7公里。位于亦庄科技园区居住核心，距离东南四环约5km临近京津唐高速（约1.5km），距万源街地铁约2.7km，交通比较便利东亚新华营销管理中心国际E庄|项目基本信息地址：北京亦庄开发区路东新区A9街区 指标：占地4.17万，建面7.47万，容积率1.89物业形态：办公公寓（创意工作室），层高2.9m总房源：800户 产品主力面积：
22、55-89 销售情况：J1楼已于11年售罄，J2楼于2016年6月开盘，J3、J4号待售开发商：北京维京宏强投资管理有限公司物业费：2.6元/月 装修标准：毛坯 配套设施：5万的大型商业中心、8千的欧式风情步行商业街；中小学、幼儿园、社区医疗、区域医院一应俱全 销售模式：销售使用权 土地性质：工业用地，产权50年（2005.12-2055.12）工业用地，占地4.17万，建7.47万，产品为2.9m层高办公公寓，毛坯交房东亚新华营销管理中心国际E庄|项目基本信息55-64平米2居共计480套82-94平米2居共计260套 117-118平米2居共计60套产品报价：57两居：16743元/，82
23、两居：14892元/117三居：13679元/东亚新华营销管理中心国际E庄|销售模式：销售使用权开发商组建团队置业顾问培训现场接待电访邀约带客看房选房预订签约合同；销售流程签约流程确定房源交2万定金签约留房全款交付签订20年租赁合同（并赠送19年使用权）交付入住开具20年租赁发票；东亚新华营销管理中心国际E庄|销售模式：销售使用权收费方式：u 付款方式：一次性全款支付（无法进行商业贷款）；u 定金2万签约留房，电商4万抵6万，电商折扣基础上每平米优惠200元/；u 物业费：2.6元/.月，按全年收取；交房情况：u 毛坯交房；u 通燃气、商水商电、壁挂炉供暖（分户），以上收费均按市政收费；票据情
24、况：u 20年租金开租赁发票；一次性全款支付20年租金，开租赁发票，毛坯交房东亚新华营销管理中心国际E庄|销售情况u 国际E庄项目共计800套房源，目前5#在售，销售报价为15000元/，5#楼共15层，2梯8户，主力户型为58平米一居、66平米两居的平层，层高2.9米。截止2016年11月25日累计签约151套，2016年11月签约均价14760元/平米；未售套数为649套；u 销售现场五证展示：只展示已取得的销证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证均无法核实真实性。项目共800套房源，目前已签约151套，剩余649套，2016年签约均价为1.5万/东亚新华营销管理中心国际E庄|盈利模式
25、u 通过进行销售使用权，以整租的模式一次性收取20年租金，通过大额资金管理进行盈利。因土地无法分割，房屋销售使用权时，无需缴纳土增税，减少开发商成本。盈利模式：销售使用权模式，以整租模式一次性收取20年租金，对大额资金进行管理进行盈利东亚新华营销管理中心国际E庄|营销宣传网络电商现场围挡营销宣传方式主要有：网络电商，电开追访，围挡广告，短信推广主题东亚新华营销管理中心国际E庄|项目环境展示售楼处外部展示入口商业外部展示样板间展示空调机房展示东亚新华营销管理中心自持物业销售模式案例九华山庄（租金+押金模式）国际E庄（销售使用权模式）拾乐府（深圳会籍制）东亚新华营销管理中心拾乐府|项目地图项目位于
26、龙岗中心城北通道与回龙路交汇处，距3号地铁线龙城广场站3.4km紧临盐龙大道，距离仁深高速2km，自驾出行方便拾乐府市政府27km大区位世界之窗33km龙岗区福田区拾乐府地铁3号线仁深高速沈海高速盐龙大道3.4km4.1km2km小区位龙城广场站区政府东亚新华营销管理中心拾乐府|基本信息项目与2015年12月开盘，占地4.2万，工业用地，剩余产权39年，产品为平层公寓+创意研发用房（叠拼别墅）+写字楼其中创意研发用房（毛坯）和公寓（精装报价1500元/）均会籍制销售，写字楼仅供出租（毛坯）项目地址：龙岗中心城北通道与回龙路交汇处指标：占地4.2万，建面13万，容积率3.0物业类别：创意研发用房
27、（4层，层高6m，带地下室5.1m）、写字楼（1000-1300整层）、公寓（35-66，3.5m层高）产品主力面积：公寓35-66，创意研发用房191-198开盘时间：2015年12月户数：创意研发用房（叠拼别墅）128户，公寓324户停车位：540个物业费：前3年5.98元/月，3年后7.2元/月装修标准：毛坯写字楼和别墅，精装平层公寓运营模式：会籍制用地性质：工业用地产权年限：50年(2005年2月1日2055年1月31日)，剩余39年去化情况：创意研发用房目前剩余13套，去化率为90%开发商：深圳市越华创新科技工业工业城有限公司东亚新华营销管理中心拾乐府|周边市场情况物业类别 项目名称
28、 项目位置 容积率 开发商 建筑风格及外立面材质 产品类型 装修标准（元/）户型配比主力户型面积 单价开盘日期交房日期住宅麓园盐龙大道与黄阁路交汇处3.20 深圳麓园房地产开发有限公司简约风格；涂料、石材 高层毛坯两居60%三居40%两居89三居129-14240,000元/2014-04-262016-06-30壹锦园中心城龙平西路与愉龙路交汇处3.20 深圳市文宝峰投资发展有限公司现代中式风格；石材高层毛坯三居66.67%四居33.33%三居76-87 四居125 48,000元/2015-07-222017-09-30别墅深房传麒锦尚 新生村新城大道与龙凤路交汇处2.26 深圳市深房集团
29、龙岗开发有限公司现代风格；石材、涂料联排叠拼毛坯叠拼64.44%联排35.56%叠拼186-222联排249-25343,000元/2015-12-122015-12-28益田玫瑰府邸龙平东路与博深高速交汇处0.48 深圳市湖贝实业股份有限公司现代风格;涂料、石材联排双排毛坯联排51.11%双排48.88%联排190-210双拼380-55461,000元/2016-01-152016-12-31公寓万科广场v寓龙翔大道与龙城大道交汇处10.00 深圳市龙城广场房地产开发有限公司现代风格；石材高层1500两居100%67-69二居38,000元/2015-09-192018-09-30星河智荟
30、地铁3号线永湖站A2出口4.07 深圳市创浩通房地产开发有限公司现代风格；石材高层1000一居66.67%二居33.33%48-651-2居40,000元/2016-09-142018-10-31深房传麒锦尚万科广场v寓星河智荟原公馆益田玫瑰府邸本案2.8公里1公里1.3公里4.7公里7.9公里麓园壹锦园周边住宅价格集中在4-4.8万元/左右（毛坯）别墅价格集中在 4.3-6.1万元/（毛坯）公寓(有产权）销售价格均价为3.8-4万元/（含精装1000-1500元/）目前拾乐府项目创意研发用房（叠拼别墅）3.8万元/（毛坯）、精装公寓2.3万元/（精装标准1500元/）东亚新华营销管理中心产品
31、规划：创意研发用房：共10栋楼，6m层高，主力面积191-198，6栋2梯4户、4栋1梯2户，共128套，会籍制销售，金卡会员；公寓：共1栋楼，3.5m层高，主力面积35-66，3梯18户，18层，共324套，会籍制销售，银卡会员；写字楼：共2栋，面积1000-1300，仅供整层出租；非会员制；配套：底商配套；该项目会员合约书体现会员可享受乐趣会提供的创业孵化办公室、研讨会议室、乐趣俱乐部、创业孵化平台等一系列配套；但根据现场实际调研情况，开发商并未预留配套所需空间，此配套说辞仅为营销噱头，开发商未做出书面承诺；项目共规划1栋18层公寓、10栋4层叠拼别墅（创意研发用房）及2栋写字楼另配有底商
32、及乐趣会提供的一系列相关配套拾乐府|规划情况东亚新华营销管理中心拾乐府|产品及价格创意研发用房为叠拼别墅（毛坯），主力面积为191-198，均价3.8万/公寓3.5m层高（精装），主力面积为35-66，均价2.3万/，精装报价1500元/二层负一层一层夹层一层叠拼别墅东亚新华营销管理中心拾乐府|会籍制|简介及相关流程 运营模式会籍制，签20年会员，会员分为金卡、银卡两种，可分期付款（首付50%）20年到期后自动续期到2055年1月31日 销售流程（入会流程）：开发商组建团队制定营销策划方案电商宣传推广客户预约看样品房选房预定签约入住 签约流程：签20年会员（20年+19年免费自动续期）客户付款
33、开具会籍费收据及发票相关流程会籍制简介会籍种类产品类型均价（元/）可享受配套会员年费（元/年）金卡会员创意研发用房（叠拼）（层高6m,赠送地下室或阁楼）38000（毛坯）会员可享受由乐趣会提供的创业孵化办公室、研讨会议室、乐趣俱乐部、创业孵化平台一系列配套；100005000银卡会员配套公寓23000（精装）入会条件会员权利1、入会可以是个人也可以是企业，会员分为金卡会员、银卡会员两种，金卡会员是针对创意研发用房，银卡会员针对配套公寓；2、入会费为房屋建面*均价，可分期付款，首付50%，贷款银行为宝桂银行，由开发商进行；3、入会后需签订会籍合约书，内容与一般租赁合同基本无异，包含会员章程、甲方
34、承诺书、乙方承诺书、房屋平面图、项目整体平面图等附件；4、会员注册满一年以后才可以将会籍进行转让，转让给第三方应通过甲方审核同意，甲方从中收取一定手续办理的服务费，日后第三方与甲方有任何纠纷乙方应从中进行协调；1、会员章程中提到每个会籍可以有一个记名人，实行会员联名制，每个会籍可以登记2-3名联名会员，可同等享受会员所享有的会员配套用房的使用权，无需缴交其他费用；2、合同里规定会员可享受由乐趣会提供的创业孵化办公室、研讨会议室、乐趣俱乐部、创业孵化平台一系列配套；但根据现场实际调研情况，未预留配套所需空间，此配套说辞仅为营销噱头，开发商未做出书面承诺；3、会员配套用房可进行使用20年，到期后自
35、动续期到2055年1月31日（土地使用期限截止日），除房屋专项维修基金、市政公用大配套费、管理费、会员费、水电费、燃气费、房产税、土地使用税之外，无需再缴交其他费用；东亚新华营销管理中心拾乐府|会籍制|收费及票据 会籍费可宝桂银行按揭，开发商进行担保，首付五成，5年分期，贷款利率7.8%左右会员费1年1万（金卡会员），另外会籍费具体贷款额度会根据客户自身资信、企业流水等来确定会籍费、会员费、房产税、土地使用税开具服务类发票和收据会籍费银行按揭，贷款银行为宝桂银行，由开发商进行担保，根据客户自身的资信、企业流水等来确定具体贷款额度，首付五成，剩下五成分5年付清，贷款利率在7.8%左右；金卡会员年
36、费1年1万，银卡会员1年5000元；收费方式相关票据会籍费、每年缴交的会员费开具服务类发票及收据；会籍费的发票不论全款或按揭，均交楼后凭收据一次性开具房产税、土地使用税以会员费形式缴纳，开具服务类发票及收据；东亚新华营销管理中心会员中途不住可进行短期转租，转租价格自定会员中途无法中途退租且不可抵押，可转让会籍，甲方收取手续服务费（1）转租：乙方可以自行定价寻找客户进行短期转租，收益全归个人所有；（2）转让：实际为会籍更名，更名手续费1万元；转让条件：会员注册满一年以后才可以将会籍进行转让，转让给第三方应通过甲方审核同意，甲方从中收取一定手续办理的服务费，日后第三方与甲方有任何纠纷乙方应从中进行
37、协调；（3）退租：无法中途退租；（4）抵押：不可进行抵押；拾乐府|会籍制|转租转让、退租、抵押 东亚新华营销管理中心销售收入+会员年费+会籍转让手续费+物业费1.销售收入（会籍费）：房屋建面*价格；2.会员年费：房产税+土地使用税；3.会籍转让手续费：对转让会籍的客户收取相应手续费；4.物业费：前3年5.98元/月，3年后7.2元/月，按全年缴纳；5.项目通燃气，无市政供暖，工业用水用电按市价收取。拾乐府|会籍制|盈利模式 盈利构成部分：东亚新华营销管理中心拾乐府公寓部分已售罄，别墅仅剩12套，去化率约90%，目前去化情况良好拾乐府|会籍制|销售情况 目前销售情况：1栋公寓与2015年12月开
38、盘，目前已售罄；创意研发用房（叠拼别墅）于2015年12月开盘，目前剩余12套，总去化率约为90%；写字楼预计明年开始对外出租。东亚新华营销管理中心宣传推广主题：公园里生长的建筑主要宣传方式：房产门户、微信公众号电商、围挡、楼体广告等多类型线上+线下营销方式以会员卡方式向内部员工和入驻企业推广+公司股东、高层介绍拾乐府|会籍制|营销宣传房产门户电商围挡向内部员工和入驻企业以会员卡方式推广；通过公司股东、高层介绍进行宣传推广；各房产门户、电商、围挡等方式推广；楼体广告东亚新华营销管理中心拾乐府|会籍制|环境展示别墅公寓售楼处客厅卧室卫浴东亚新华营销管理中心颛桥项目运营模式建议Part2 东亚新华
39、营销管理中心颛桥项目产品回顾东亚新华营销管理中心产品回顾项目Loft公寓自持不少于70%，自持公寓部分体量5.0万，共计949套可售商墅1.21万，共计44套项目总体配比产品 建面（）面积占比（%）公寓LOFT公寓（自持）5000574%商墅（可售）1206018%临街商业49897%配套用房3921%合计67446100%Loft公寓配比居室建筑面积（）套内面积（）面宽（m）套数套型比例1居40.7325.883.631734.56%2居56.7236.04553656.48%3居70.2744.656.3968.96%公寓产品设计图Loft公寓商墅截止至目前设计院方案配比东亚新华营销管理中
40、心产品回顾二层一层共两栋loft公寓，一层二层均为1托2底商设计，建议在底商部分打造或者引入部分配套设施，后期可以作为营销宣传点进行宣传公寓底商1托2设计平面图棋牌室健身房营养餐厅台球厅图书小屋锐意咖啡东亚新华营销管理中心周边市场情况物业类别 项目名称 项目位置 容积率 开发商 建筑风格及外立面材质 产品类型 装修标准（元/）户型配比主力户型面积 单价租金（元/月）开盘日期交房日期住宅上海星河湾上海市闵行区都会路3888弄1.53上海金色紫都房地产有限公司现代风格；涂料、石材 高层10000三居34.53%四居64.86%三居180四居21055,000元/19000（3居）2013-08-2
41、52018-03-31银桥花园上海市闵行区沪闵路3131弄1.7上海高成佳苑置业有限公司现代风格；涂料多层;小高层毛坯一居5.41%两居75.92%三居7.37%一居60两居110 三居130 27,000元/1500（1居）3400（2居）2014-9-272017-12-31酒店式公寓春申景城上海市闵行区莲花南路999号1.81上海莲申房地产有限公司现代风格；石材 高层;小高层;3000一居6.65%两居51.45%三居37.46%三居144三居201四居24945,000元/4000（1居）5000（2居）6500（3居）2009-11-152015-06-30原公馆上海市闵行区都市路7
42、27号2上海莘闵荣顺房地产开发有限公司草原风格;涂料多层;小高层2500一居50%两居35.74%复式14.26一居40两居8035,000元/2500（1居）2009-07-282011-12-31万科七宝国际上海市闵行区七宝镇漕宝路中春路路口2.1上海东苑美墅置业有限公司现代风格；石材多层;小高层毛坯两居100%40-50二居42,000元/5500-6000（2居）2013-12-232015-12-31龙盛国际商业广场上海市闵行都市路3795号2.2上海龙盛商业发展有限公司现代风格；石材多层;小高层3000两居100%二居6538,000元/5000（2居）2013-11-242015
43、-12-31本项目周边住宅价格集中在5.5万元/左右（精装标准10000元/）公寓(有产权）销售价格均价为4.5万元/（含精装3000元/）建议颛桥项目自持LOFT公寓销售均价约2.1万元/（毛坯）万科七宝国际春申景城上海星河湾银桥花园原公馆龙盛国际商务广场本案东亚新华营销管理中心项目回顾 项目loft公寓需长时间全部自持，如何在短时间内快速回笼资金？通过对以上3种模式的研究，选取其中有利于销售的信息，给出颛桥运营模式建议自持比例相对较高如何实现资金快速回笼？东亚新华营销管理中心东亚新华营销管理中心颛桥自持物业运营模式建议东亚新华营销管理中心颛桥项目运营模式建议|原则颛桥项目运营模式建议原则：
44、1、利于销售，利于回款；3、减小法律风险；2、以深圳会籍制（拾乐府）为主，融入销售使用权模式（国际E庄）、租金+押金模式（九华山庄）的可行部分。东亚新华营销管理中心以深圳会籍制模式为主要参考，与业主签订20年会籍，到期后自动续期剩余产权年限建议项目精装交房，给会员提供更大附加值通过业主入会，以配套用房的名义给予会员20年使用权限，到期后自动续期20/30年（共计40/50年使用权）；签署会籍合约书（甲乙方承诺书等）u业主签订会籍合约书，本司给予会员配套用房20年使用权限，赠送20/30年使用权，并与本司签订会员合同；u住户需要缴纳20年会籍费，每年缴纳会员费（可将相关税费和物业费以会员费形式对
45、会员收取年度会员费）颛桥项目运营模式建议|介绍东亚新华营销管理中心会籍费：颛桥公寓产品建面*均价，总房款以会籍费的形式缴纳，给予会员20年颛桥公寓使用权；会员费：以会员费的名义将后续相关税费转嫁给会员（如土地使用税、房产税等），年度会员费建议10000元；后续若会员需进行会籍转让，我司收取1万元转让更名手续费。盈利方式：收取20年会籍费、后续40/50年相关年度会员费，会员转让更名手续费颛桥项目运营模式建议|盈利方式东亚新华营销管理中心入会资格无严格限制，客户现场持身份证签订合同，缴纳会籍费，办理入住手续入会流程签约流程组建团队制定营销方案电商宣传推广客户邀约客户预约看房选房预订现场签约（会员
46、章程、甲乙方承诺书）办理入住现场签到等待叫号会籍合同签署缴费（一次性全款/按揭）开具发票和收据入会资格：无严格限制，可以是个人，也可以是企业名义入会。颛桥项目运营模式建议|流程东亚新华营销管理中心Loft公寓产品销售均价为23000元/，精装交房（精装标准建议2000元/），销售价格低于同期周边正常销售的项目按照不同尺度产品收取不同会籍费，会员费均为10000元/年Loft公寓价格表会籍费、会员费收取居室建筑面积（）套内面积（）面宽（m）销售均价（元/）燃气通否会籍费（万元)会员费1居40.7325.883.623000否94100002居56.7236.045是1313居70.2744.65
47、6.3是161颛桥项目运营模式建议|会籍费 东亚新华营销管理中心颛桥项目运营模式建议|收费方式1、一次性全款支付（20年会籍费），刷卡或者私对公账户打款；会员费每年一次性收取；2、会籍费可按揭贷款，首付3-5成，其余房款10年还清，会员费按年度收取；付款方式票据会籍费和会员费均开具发票，会籍费每5年开具一次发票（或者每年开具一次发票），会员费每年开具一次发票，我司给客户会籍费和会员费均开具服务类发票。其他相关收费1.物业费由项目自行核定；2.户型部分通燃气（1居不通），市政集中供暖、商水商电，以上费用均按市政收费；3.网费、电视、电话费按市价；按揭贷款建议由总部财务与相关金融机构进沟通协商，为
48、客户提供贷款服务；开发商作担保，根据客户自身的资信、工资流水等来确定具体贷款额度，给会员进行贷款；建议首付3-5成，剩下成可贷款，分10年付清，贷款利率由项目财务体系核算确定。营销收费模式建议选取当地1家或者多家主流媒体电商进行专项营销，由电商收取会籍费1万抵3万，会籍费总价减3万，减免前两年会员费，从第三年开始缴纳会员费。东亚新华营销管理中心建议会员所属物业可进行短期转租，转租价格自定可自己进行转租，也可委托本司进行转租（收取10-20%转租租金为服务费）但无法进行会籍退会，可进行会籍转让，本司收取相关转让更名费用 转租：1.住户合同有效期未满，中途不住可进行短期转租，转租价格自定；2.住户
49、可委托本司进行短期转租，本司收取租户转租租金10-20%作为服务费，同时租户获得一定的代租收益；另外住户也可自己进行转租，收益全归个人所有；转让：1.可转让会籍，对会籍直接更名，我司收取更名手续费；2.转让条件：入会1年后经我司同意之后可转让更名；退会：1.不允许退会，可以进行会籍转让；抵押：1.在与会员签订甲乙双方承诺书中签订双方均不可以将物业进行抵押，规避后续法律风险。颛桥项目运营模式建议|其他相关问题东亚新华营销管理中心会籍制运营模式一般会打造部分相关配套，免费提供给会员使用建议底商打造部分配套设施，作为后期营销宣传点，吸引更多客户，实现价值提升底商配套面积（）基础商业1989体检中心1
50、000文娱中心1000健身房1000合计4989颛桥项目运营模式建议|相关配套打造相关配套成本：10000元/体检中心会员食堂基础商业基础商业健身房游泳池东亚新华营销管理中心以会籍制为推广主题及营销噱头，采用线上+线下结合多类型营销方式，以网络平台营销为主官网、微博、房产门户、微信，推广目标客群为城市新生代营销宣传推广房产网站围挡官网派单微博微信颛桥项目运营模式建议东亚新华营销管理中心颛桥项目运营模式建议总结项目名称颛桥项目运营模式以会籍制为主，融入销售使用权模式、租金+押金模式的的可行部分销售流程组建团队营销策划方案制定电商宣传推广客户邀约客户预约看房选房预定现场签约办理入住签约流程现场签到
