1、2022-8-9第三章第三章 控制性详细规划的控制要素控制性详细规划的控制要素2022-8-9v 控制指标又分为规定性指标和指导性指标两类。控制指标又分为规定性指标和指导性指标两类。v 规定性指标（指令性指标）指该指标是必须遵照执行规定性指标（指令性指标）指该指标是必须遵照执行不能更改的。包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建不能更改的。包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退红线、容积率（单一或区间）、筑限高（上限）、建筑后退红线、容积率（单一或区间）、绿地率（下限）、交通出入口方位（机动车、人流、禁止绿地率（下限）、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段）、停车泊
2、位及其他公共设施（中小学、幼托、开口路段）、停车泊位及其他公共设施（中小学、幼托、环卫、电力、电信、燃气设施等）。环卫、电力、电信、燃气设施等）。2022-8-9 指导性指标（引导性指标）是指该指标是参照执行的，并不具有强制约束力包括：人口容量（居住人口密度）建筑形式、风格、体量、色彩要求其他环境要求（关于环境保护、污染控制、景观要求等的指导性指标可根据现状条件、规划要求、各地情况因地制宜的设置）。2022-8-9v控制性详细规划的主要内容 要体现在：控制与引导控制体系的内在构成是建立规划控制体系的的基础。包括六个方面：1、土地使用控制 4、城市设计引导2、环境容量控制 5、配套设施控制3、建
3、筑建造控制 6、行为活动控制2022-8-9规规划划控控制制指指标标体体系系土地使土地使用用土地使用控土地使用控制制用地边界用地边界用地面积用地面积用地性质用地性质土地使用相容性土地使用相容性环境容量控环境容量控制制容积率容积率建筑密度建筑密度居住人口密度居住人口密度绿地率绿地率空地率空地率建筑建建筑建造造建筑建造控建筑建造控制制建筑高度建筑高度建筑后退建筑后退建筑间距建筑间距城市设计引城市设计引导导建筑体量建筑体量建筑色彩建筑色彩建筑形式建筑形式其他环境要求其他环境要求建筑空间组合建筑空间组合建筑小品设置建筑小品设置规规划划控控制制指指标标体体系系设施配套设施配套市政设施配套市政设施配套给水
4、设施给水设施排水设施排水设施供电设施供电设施交通设施交通设施其他其他公共设施配套公共设施配套教育设施教育设施医疗卫生设施医疗卫生设施商业服务设施商业服务设施行政办公设施行政办公设施文娱体育设施文娱体育设施附属设施附属设施其他其他行为活动行为活动交通活动控制交通活动控制交通组织交通组织出入口方位及数量出入口方位及数量停车泊位及其它停车泊位及其它环境保护规定环境保护规定噪音震动等允许标准噪音震动等允许标准值值水污染允许排放量水污染允许排放量水污染允许排放浓度水污染允许排放浓度废气污染允许排放量废气污染允许排放量固体废气物控制固体废气物控制其他其他2022-8-9v一、土地使用控制一、土地使用控制u
5、用地面积用地面积:用地边界和征地边界u用地边界用地边界:用地权属的边界、尊重现有权属、单一性质、结合自然、行政边界可适当重组（合并或细分）2022-8-9v第一节第一节 土地使用控制土地使用控制u土地使用性质控制土地使用性质控制 新增加了一些用地分类u土地使用兼容土地使用兼容 多种用地性质的混合布置，不应产生功能干扰 纽约建立18个使用组 香港兼容性规定极细致，建筑类型分为近百类，对每种土地用途可以兼容的建筑类型都作了详细规定 “弹性”原则2022-8-9（一）用地性质（一）用地性质（Land Use)v 用地性质是对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途。用地性质包含两方面的意思：一是土地的
6、实际使用用途如绿地、广场等，一是附属于土地上的建（构）筑物的使用用途如商业用地、居住用地等。v 具体的确定原则如下：v (1)根据城市总体规划、分区规划等上位规划的用地功能定位确定具体地块的用地性质。v (2)当上位规划中确定的地块较大，需要进一步细分用地性质时应当首先依据主要用地性质的需要合理配置和调整局部地块的用地性质。v (3)相邻地块的用地性质不应当冲突消除用地的外部不经济性提高土地的经济效益。2022-8-9用地性质依据总体规划，是否需要做调整？用地性质依据总体规划，是否需要做调整？v 土地使用控制，即是对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定，其具体控制内容包括土地
7、使用性质、土地使用兼容性、用地边界和用地面积等。v 总体规划落实在控制性详细规划（简称控规）层面上主要体现在土地利用规划方面，即控规中用地性质和土地使用兼容性的规定应当与总体规划一致，并对总体规划的用地性质进行细化。在控规中也可以根据实际情况对用地性质和用地边界进行适当调整并及时将信息反馈给上位规划。2022-8-9v（三）新增用地性质（三）新增用地性质v 城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件使用比较方便但是由于这个标准考虑到全国的通用性和普遍性对一些具体问题仍难以解决如对于有沿街店铺的居住用地，在标准中没有具体给出用地性质。在总体规划和分区规划中我们一般将其列入居住用地但控制性详细规划
8、要求规定得十分明确一般要求划分到小类就需要有针对这类用地的专门的性质规定和用地代码。2022-8-92022-8-92022-8-9v 二、土地使用兼容性（二、土地使用兼容性（Land Use Compatibility)v 土地使用兼容性包括两方面涵义：v 其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度。就这个意义而言也可以用土地使用相容性来替换；v 其二是指同一土地使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用性质的弹性、灵活性与适建性，主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。“，即建
9、设的可能性和选择的多样性。2022-8-9v 需要注意的是土地使用性质的兼容并不是无区别的兼容，同一块土地上有多种使用性质兼容在一起时，应当分清主体性质和附属性质，不能过于强调兼容性质的开发而忽视了土地本身已经确定的使用性质。2022-8-9v 1土地使用兼容表控制土地使用兼容表控制v 用地性质的确定要有一定的弹性余地要制定土地兼容规划。所谓兼容”，是指某一类性质的用地内允许建、不许建或经过某规划部门批准后许可建的建筑项目。为了适应市场变化和城市建设发展的需要各地拟定了控制性详细规划土地使用性质兼容表。表中分别列出了控制性详细规划指标中确定的用地性质和可以被兼容的用地性质。表中的十”表示可以兼
10、容一”表示不可以兼容。2022-8-92022-8-9v 2土地使用兼容的原则：土地使用兼容的原则：v (1)与总体规划用地布局一致维护城市用地结构的完整和稳定v (2)与用地的开发强度相符合与公共设施和市政设施的负荷能力相适应；v (3)满足城市空间形态和景观的要求；v (4)促进相关功能建筑的集中布置；v (5)消除或减低外部不经济性，提高土地经济效益v (6)减少环境干扰v (7)确保非营利性设施、市政设施用地不被占用v (8)保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置；v (9)设置土地使用兼容时应注意其宽容度和灵活性应该以提高应变能力、同时又不和总体规划相违背为准则。就具体
11、兼容规定而言各地应从实际情况出发，具体对待不强求一致。2022-8-9v 3建筑性质兼容建筑性质兼容v 土地使用兼容包括用地上的兼容和建筑的兼容相比之下，建筑性质的兼容更加详细更能达到控制的目的v 偏重于用地性质的兼容 2022-8-9三、用地边界（三、用地边界（Land Bordline)v（一）用地边界的概念（一）用地边界的概念v 用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线用来划分用地的范围边界。一般用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。v 通常用地边界分为三种类型：v (1)自然边界：如河流、湖泊、山体等；v (2)人工边界：如道路、轨道、高压走廊等v (3)概
12、念边界：如行政边界线、安全设施防护界线、规划控制线等其中规划控制线种类较多包括轨道交通线路及保护控制线、管道运输线路及保护控制线、高压走廊保护控制线、微波通道保护控制线、河流水域的保护控制线、文物保护单位、历史保护街区的绝对保护线和建设控制地带界限、景观、通风廊道控制线等等。2022-8-92022-8-9v（二）用地边界划分的原则（二）用地边界划分的原则v 确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上而应以用地性质规划为基础综合考虑街坊开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素对地块进行合理划分。地块用地边界的划分一般有如下原则v (1)严格根据总体规划和其他专业规划根据用地部门
13、、单位划分地块；v (2)尽量保持以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；2022-8-9v (3)建议每一个地块至少有一边和城市道路相邻；v (4)结合自然边界、行政界线划分地块；v（5）考虑地价的区位级差；v (6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；2022-8-9v(7)有利于保护文物古迹和历史街区对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段可单独划块不再给定指标；v(8)规划地块划分必须满足专业规划线“的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、城市基础设施用地黄线、文物古迹保护紫线等v (9)
14、规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界；2022-8-9v (10)满足标准厂房、仓库、综合市场等特殊功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要；v（11）地块划分可根据开发模式和管理要求在规划实施中进一步重组（小地块合并成大地块或大地块细分为小地块）；v (12)地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些面积控制在0.5-3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右，旧城改建中还应考虑合并同性质、同质量建筑的可能性兼顾街道和消防通道等要求。2022-8-92022-8-92022-8-9v（三）用地边界的相关问题（三）用地边界的相关问题v 规划编制
15、单元的划分原则为：v (1)不打破行政区界线；v (2)以城市主次干道、铁路或者河流等自然地貌为边界；v (3)每个编制单元面积一般为2km2左右由若干街坊组成；v (4)关系密切的相邻街坊应当划入一个单元。2022-8-9v 规划编制单元内按照下列规定划分街坊：规划编制单元内按照下列规定划分街坊：v (1）便于规划的编制和管理，考虑土地使用性质和功能的内在关联性；v (2)一般以城市道路、河流、铁路、居住社区、行政街道界限范围等为界限；v (3）用地规模，在旧城区宜为0.1-0.2km2在新城区宜为0.3-0.5kM2，特殊地区可根据需要确定街坊用地规模；v (4)充分考虑合理的公共设施服务
16、半径。2022-8-9v 四、用地面积（四、用地面积（Site Area)Site Area)v （一）用地面积的概念（一）用地面积的概念v 用地面积即建设用地面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征用地的面积，单位为hm2（万平方米）精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。用地面积是控规中各种规定性指标要素计算的基础。2022-8-9v（二）用地面积确定的原则（二）用地面积确定的原则v 1用地面积通常与用地边界的四至范围有关在城市新区开发中，用地面积的大小通常由道路、河流、行政
17、边界、各种规划控制线围合而成的地块大小决定。v 2用地面积应当根据用地的使用性质结合实际使用情况具体确定，不应盲目划定避免土地资源浪费或用地不足的情况出现。v 3用地面积与城市开发模式有关采用小规模渐进式开发时，控规中划分的地块面积往往较小采用大规模整体式开发时控规中划分的地块面积通常较大。2022-8-9v 4.用地面积与城市的区位也有较大关系城市中心区地块往往划分的面积相对郊区用地面积较小主要原因是城市中心区土地稀缺、权属复杂取得较大的地块经济代价较大操作难度高。v 5在实际操作中某些地块形状怪异如扁长带形用地或钝角三角形用地虽然面积较大但实际可以利用的面积较小在这种情况下，往往需要根据实
18、际使用要求对用地边界和用地面积进行合理的调整如中学用地必须符合运动场的设置要求一些厂矿企业对用地面积和用地形状有特殊要求。v 6在一些城市建成区由于各种原因地块划分不均部分用地面积较小不适合作为独立地块单独建设，需要在控规中做出调整或者说明。2022-8-9v第二节第二节 环境容量控制环境容量控制 为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理的规定。控制指标主要包括：容积率、建筑密度、绿地率延伸的指标：空地率、人口密度、人口容量城市自然环境容量表现在：日照、通风、绿化城市人工环境容量表现在：市政基础设施负荷 公共服务设施负荷 过高的容积率、建筑密度会使自然环境质量
19、下降，使公共服务负荷增加。过低的容积率、建筑密度会使土地使用效率降低，不利于合理利用土地。2022-8-9v 城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。v 城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化等方面。建筑密度与容积率过高、绿化率过低，建筑物过密过挤容易造成日照不足、通风不畅、绿地过少、视线干扰等问题超出城市自然环境容量使城市的自然环境质量下降。适当调整规划的控制指标控制开发建设强度，对于解决上述问题，改善城市自然环境较为有利。2022-8-9v 人工环境容量主要表现在市政基础设施和公共服务设施的负荷状态上。伴随着城市的高密度聚集而来的往往是人口密度和城市活动强度的提高
20、给市政基础设施和公共服务设施带来沉重的负担各种设施超负荷运转服务质量下降城市人工环境受到不利的影响。这些问题在一些大城市的中心地区显得尤为突出。2022-8-9v 环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量对建设用环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为内容为容积率、建筑密度、人口密度、绿地率容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。等。2022-8-9v（二）控制作用（二）控制作用v 在控规中规定环境容量的各种规定性指标对城市的开发建设具有重要的作用：v (1）城市的环境容量是有限
21、度的这就要求城市的建设容量和人口容量不能超出既有城市环境所能承受的最大容纳量分解到城市各个地块具体表现在建设强度（容积率、建筑密度）、建筑限高、绿化率和人口密度等指标上。在控规中对环境容量的各种指标控制只是约束最差水平而不是提供最优方案。只有符合相关环境容量的各种指标控制，城市才能保证基本的环境品质。2022-8-9v(2)城市的土地开发既不能无限制的开发，忽视环境质量，也不能单一的保存环境忽视土地自身的经济价值因此需要设置环境容量指标使土地使用效率和环境品质达到一定的平衡。v(3)不同区位和不同使用性质的用地需要不同水平的市政基础设施的支撑。高水平的市政建设需要通过一定强度的土地开发建设收回
22、成本高强度的土地开发需要一定条件的道路建设和市政建设的支持因此土地开发和市政建设存在相互依存、互相制约的关系。土地的容积率和人口密度等环境容量指标应当与市政基础设施的建设情况相匹配以免造成基础设施的超负荷运转加大城市经营运行的成本。2022-8-9容积率（容积率（Floor Area Ratio)v（一）容积率的概念（一）容积率的概念v 容积率又称楼板面积率或建筑面积密度是衡量土地使用强度的一项指标英文缩写为FAR（floor area ratio），是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积AI的比值（万m2万m2)v FAR=Ar/A1v 容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限
23、保证开发商的利益可综合考虑征地价格和建筑租金的关系，容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降。2022-8-92022-8-92022-8-9（二）相关概念 1、建筑面积毛密度 建筑面积毛密度也称容积率，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2/hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值表示。2、住宅建筑面积毛密度 住宅建筑面积毛密度即住宅建筑毛容积率，指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万m2/hm2)。3、住宅建筑面积净密度 住宅建筑面积净密度即住宅建筑净容积率指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（万m2/hm2)。2022
24、-8-9v 在一定的建筑密度条件下，容积率与地块的平均层数成正比；同理在一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比。当容积率作为控制土地利用的机制来运转时就存在楼层与空地的替换关系，即高层建筑用地较低层建筑少。广州市在旧城区改造中采用以商住和第三产业为主控制建筑密度和人口密度力求“高容积率、低密度“的土地开发政策这就意味着增加建筑物层数，在一些城市为了鼓励公共开放空间的建设在增加开放空间后还可适当提高容积率（即容积率奖励补偿）。2022-8-9容积率指标的计算容积率指标的计算 v 规划用地的容积率计算一般主要分为两种类型：单一性质用地的容积率计算和混合性质用地容积率计算。v 1单一用地性质的
25、容积率计算方法v 单一性质用地的容积率计算方法比较简单清晰：v 总建筑面积（地上）v 容积率 v 建设用地面积2022-8-9 2.混合用地的容积率计算方法混合用地的容积率计算方法v 综合楼容积率指标的换算按下式计算：综合楼容积率指标的换算按下式计算：v A A（A1M1A1M1A2M2A2M2）M Mv 式中式中AA折算的容积率折算的容积率v A1A1商业建筑容积率指标商业建筑容积率指标v M1M1商业建筑面积商业建筑面积v A2A2居住（或办公）建筑容积率指标居住（或办公）建筑容积率指标v M2M2居住（或办公）建筑面积居住（或办公）建筑面积v M-M-住综合楼（或商办综合楼）的总建筑面积
26、住综合楼（或商办综合楼）的总建筑面积2022-8-9v（四）容积率的确定因素（四）容积率的确定因素v 从总体上来说容积率的确定与城市的许多因素有关例如规划区总人口、每个人的空间需求、土地的供应能力、基础设施承受能力、交通设施的运输能力和城市景观要求等。2022-8-9 在控制性详细规划中合理容积率的确定除了考虑总体在控制性详细规划中合理容积率的确定除了考虑总体规划的要求外还要考虑以下因素：规划的要求外还要考虑以下因素：1 1地块的使用性质地块的使用性质 不同性质的用地有不同的使用要求和特点，从建筑单体到群体组合、从空间环境到整体风貌，均呈现出差异，因而开发强度亦不相同如商业、旅店、办公楼等的容
27、积率一般应高于住宅、学校、医院、剧院等。2022-8-9v 2 2地块的区位地块的区位v 土地区位效益（土地级差地租）理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用效率与开发强度由于各建设用地所处区位不同其交通条件、基础设施条件、环境条件出现差距，从而产生土地级差。如中心区、旧城区、商业区、沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。这就决定地块的土地使用强度，应根据其区位和级差地租区别确定。地块的土地使用强度制定是否合理，在经济上是否可行，需要进行房地产开发的经济分析，例如中心商务区（CBD)的容积率
28、比远离中心商务区（CBD)的地区要高得多。2022-8-9v 3 3地块的基础设施条件地块的基础设施条件v 一般来说较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。v 地块的基础设施现状和地基承载力对容积率提出了约束性条件。城市基础设施的建设具有整体性、系统性的特点，局部地块的建设强度应当与地块的基础设施的条件相匹配。v 4 4人口容量人口容量v 人口容量和容积率是紧密相关的，人口容量高会造成环境拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交道与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发也要防止利用不充分。一般来说，较高的容积率能容纳更多的人口则需要较好的基础设施条件和自然
29、条件如香港的高密度开发就配以高强度的基础设施容量（太古广场）。其他的例子有东京的涩谷、上海的国际金融中心地区、英国的道克兰地区。2022-8-9v 5 5地块的空间环境条件地块的空间环境条件v 地块周边的空间环境特征对地块自身的开发建设会存在制约关系。地块周边用地的使用性质、空间形态、未来规划设想均会对地块的规划设计和工程建设构成约束。如当周边有微波发射设施时，地块在规划设计中就要留出微波通道，对地块的容积率构成影响；当地块周边为河流、绿地时，地块边缘建筑可以较少的考虑日照间距的影响，规划中能提高用地的容积率，提高土地的使用效率。v 6 6地块的土地出让价格条件地块的土地出让价格条件v 地块的
30、土地出让价格条件即政府希望的土地出让价格。一般情况下，地块可建设的总建筑面积越多，土地出让金越高，而容积率能够反映土地的建设强度，因此容积率与出让价格成正比关系。提高地块容积率，可以获得更高的土地出让金。但确定合理的容积率，不是单纯地取决于土地出让金，还要考虑多种相关因素，关键在于制定使社会经济生态环境协调持续发展的最佳容积率。2022-8-9v 7 7城市设计要求城市设计要求v 将规划对城市整体面貌、重点地段、文物古迹、视线走廊、城市天际线等多项宏观城市设计构想通过其具体的控制原则、控制指标与控制要求等来具体体现应该落实到控制性详细规划中的多种控制性要求和土地使用强度指标上。v 8 8建造方
31、式和形体规划设计建造方式和形体规划设计v 不同建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案如低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度、高层高密度，这些均对容积率的确定产生重大影响。如美国的居住区按照建筑形式划分容积率，按高层公寓、多层公寓、别墅等类型划分。一般情况下同种建筑类型的地块容积率应该相同，这是为了保证规划的公平。2022-8-9（五）容积率的相关问题（五）容积率的相关问题 1容积率与城市开发的关系 2容积率与可持续发展的关系 3容积率的奖励 4容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系 5建筑面积的计算方法对容积率的影响 6容积率与地下空间开发的关系2022-8
32、-91容积率与城市开发的关系 容积率指标对城市开发建设活动经济效益的影响主要表现在前期投资费用、开发利润总额以及开发资金的循环速度三个方面。容积率指标对前期投资费用单方均摊额的影响表现在城市开发建设过程中开发者先通过有偿征地或其他方式有偿获得城市土地的开发建设权，接着进行场地平整和基础设施建设（有时此项工作已先行完成但其费用计入土地使用费中）然后进行地面建筑，将建造的各类商品房投入市场销售。在商品房的单方售价中除了包含建筑工程成本、各类设计和管理费用成本、一定的开发利润和税收外，还包含土地使用费、场地平整和基础设施建设费用（统称为前期投资费用）。2022-8-92容积率与可持续发展的关系 容积
33、率的高低直接关系到可持续发展的问题。容积率过高造成过分拥挤和环境恶化，将引起人们心理上的紧张和不安定感，并进而诱发一系列的社会问题，如人际关系紧张、社会犯罪率上升等。另一方面环境因素对开发建设活动的经济效益也至关重要，环境质量的下降无疑会引起地租及房价下跌，使开发利润减少。容积率的制定既要考虑到地块的使用性质、土地的利用效率，又要考虑到环境效益和建筑空间艺术质量同时要兼顾当地的社会经济发展水平和环境承载力。2022-8-93容积率的奖励 由于城市市区内、尤其是建筑密集地段大多为功能综合的组合建筑群，各种交通市政公共设施规模也较大，为促进节约用地，完善配套设施，加速城市建设的社会化进程，应提倡在
34、建筑综合体内统一规划公共停车场站、地下或半地下区域变电站等设施，并对所在用地的建筑容积率予以酌量递补。民用建筑设计通则规定：当建设单位在建筑设计中为城市提供永久性的建筑开放空间，无条件地为公众使用时，该用地的既定建筑密度和容积率可给予适当提高，且应符合当地城市规划行政主管部门有关规定。2022-8-92022-8-9 4容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系 容积率与建筑密度、建筑平均层数三者之间存在一定的数学关系。容积率用地内所有建筑的总建筑面积用地面积 建筑密度用地内所有建筑的基底面积总和用地面积 建筑平均层数用地内所有建筑的总建筑面积用地内所有建筑的基底面积总和 因此容积率建筑密度x建筑平
35、均层数。即在建筑密度确定的条件下容积率与建筑平均层数成正比；同理，在建筑平均层数确定的条件下，容积率与建筑密度成正比。2022-8-9 5建筑面积的计算方法对容积率的影响 建筑工程建筑面积计算规范 “建筑物的阳台不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。”不少开发商以此为据建设封闭式大阳台，成为“偷面积”的一种方法。深圳市规定“全封闭阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算，未封闭阳台建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”2022-8-9 对于在室外地坪标高以上，且层高小于2.2m（含2.2m）的建筑（除设备层、半地下室外）在容积率计算中应计入建筑面积。对
36、于层高小于2.2m的半地下室，在室外地坪标高以上部分的高度不超过1m时，在容积率计算中不计建筑面积；在室外地坪标高以上部分的高度超过1m时在容积率计算中应计折算的建筑面积（半地下室室外地坪标高以上的高度与其层高之比乘以半地下室建筑面积）。2022-8-9 LOFT风格居住住宅的建筑面积计算方法对容积率也有影响。LOFT风格居住住宅因其层高较普通住宅高可以分隔成两层使用，相对于普通住宅在同等建筑面积的情况下可以获得较大的使用空间因而受到部分购买者的青睐但也为规划容积率的确定带来一定困扰。同等高度的居住建筑，如果按层数计算建筑面积，LOFT建筑的建筑面积小于普通居住建筑的建筑面积，因而容积率也低于
37、普通居住建筑的容积率，但两者对于外界空间质量的影响是一样的2022-8-9v 杭州 规定：住宅建筑当层高大于等于4.5m不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式住宅、别墅等当起居室（厅）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。办公建筑当层高大于等于4.8m，不论层内是否有隔层计算容积率指标时建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。2022-8-9 6容积率与地下空间开发的关系容积率计算范围是指建筑物地上建筑面积与用地面积之比。深圳市房屋建筑面积测绘技术规程中明确规定：建筑容积率：在建设用地范围内
38、所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。(1)当无半地下室或半地下室地面高度不超过1.5m时：建筑容积率=地面以上建筑面积建设用地面积 (2）当半地下室地面高度超过1.5m时：建筑容积率（地面以上建筑面积半地下室建筑面积）建设用地面积2022-8-9v 北京建设工程规划设计通则（试用稿）规定：v 地下室、半地下室、底层车库，杂物间坡地的建筑吊脚架空层，建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，雨棚结构等建筑都要把建筑面积计入总建筑面积（以上高度大于2.20m的计算全面积，高度不足者应计算1/2面积）v 但在一些地区和城市的规定中，这部分建筑面积不计入容积率的计算，主要理由
39、如下：v (1)地下空间的开发不影响地上空间的环境品质；v (2)可以鼓励开发商充分利用地下空间，提高土地的使用效率；v (3)为市政设施的设置、解决停车问题提供空间方便居民生活。2022-8-92022-8-92022-8-9三、建筑密度三、建筑密度（一）建筑密度的概念（一）建筑密度的概念 建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。v 建筑密度（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积）x 100v 住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（）2022-8-92022-8-9（二）建筑密度的影响因素 1.城市的建
40、筑密度要求保证日照、空气和防火安全，以及最佳的土地利用强度。在居住区规划中建筑密度决定因素主要是住宅层数和决定日照间距的地理纬度与建筑气候区，通常在多层住宅为主的居住区里住宅层数低，则建筑密度相应增大。北方居住区的建筑密度要小于南方居住区的建筑密度。2.居住区的环境要求和建造形式对于建筑密度的影响也非常大，别墅区的建筑密度要小于普通居住区的建筑密度，高层住宅为主的居住建筑密度则低于多层居住区的建筑密度。2022-8-9v 3.由于地块面积大小、地块的使用性质不同以及地块周边的用地情况各异，建筑密度也会有所不同。例如，城市中心以商业开发为主的独立小地块的建筑密度，往往要高于郊区同样性质用地的建筑
41、密度。又如，当用地周边为河流和较宽的道路环绕，建筑不需要退让过多的日照间距，也可以提高用地的建筑密度。2022-8-9（三）相关问题 1建筑密度与空地率、绿地率的关系 2 密度分区的概念 密度分区的方法是基于对城市空间格局及用地本身内外条件的综合考虑，通过对开发强度的合理规定，使每一个独立的城市区域的建筑密度受到合理幅度的控制，从而对整个城市空间的疏密进行预先的控制。密度分区是城市规划控制城市二维形态的一个重要手段，并为城市设计阶段塑造城市三维形象提出约束性条件。2022-8-92022-8-9四、绿地率四、绿地率u绿地率=地块内绿化用地总面积/地块用地面积*100%绿地包括公共绿地、中心绿地
42、、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地）不包括屋顶、晒台的人工绿地公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。一般控制其下限。2022-8-9u公共绿地率：公共绿地面积的总和/用地面积 公共绿地面积仅包括公共绿地，不包括其他绿地、住宅中的绿化用地和树冠覆盖其他用地的面积。公共绿地的设置在（城市居住区规划设计规范GB 50180-93中有详细规定：组团绿地应满足宽度不小于8m，面积不小于400m2与相应道路相邻，绿化面积不低于70有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于儿童游戏和成人游憩。2022-8-9u 绿化率
43、为绿化面积（包括公共绿地和住宅用地中的绿化面积不包括树冠覆盖其他用地的面积）占总用地面积的百分比。对于绿化率没有统一的国家标准，各地对于绿化率的规定也各不相同，因此会出现绿化率大大高于绿地率的情况。一般把有绿化的地面都记入绿化率，包括道路绿化、住宅用地内的绿化等。u 绿化覆盖率为所有绿化植物覆盖的投影面积（包括公共绿地、其他绿地、住宅中的绿化用地和树冠覆盖其他用地的面积）占总用地面积的百分比。2022-8-92022-8-9u绿地面积的计算方法 准确计算绿地面积，需要对绿地的边界进行界定，佛山市城市规划管理技术规定中有如下规定：(1)宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界应符合本规定图3-2-5的规
44、定，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当道路设有人行道时算到人行道边，沿小区主道、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m；对其他围墙、院墙算到墙脚。(2)道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。对仅种植乔木的行道树绿带宽度按1.5m计；对乔木下成带状、配置地被植物，且宽度大于1.5m的行道树绿带，按实际宽度计算。(3)院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规定图3-2-5的规定，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1m；当小区路有人行道时，算到人行道边；临城市道路、小区主道时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m,(4)开敞型院落组团绿地至少有一个面面向小区路或向建筑控制线宽
45、度不小于10m的组团级主路开敞，并向其开设绿地的主要出入口和满足本规定图3-2-5的规定。(5)其他块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿小区主道、城市道路的公共绿地算到红线。2022-8-9（三）绿地率的相关问题 1绿地率的广义理解 宏观“绿地率”：指城市总体规划和分区规划里公共绿地、生产绿地、防护绿地之和占城市建设用地的百分比，用以衡量一个城市的绿化水平。微观“绿地率“：指特定地块用地范围内各种绿地的总和占总用地的百分比。各类绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）不应包括屋顶、晒台的人工绿地。2022-8-92绿地率和公共绿地率、绿
46、化率、绿化覆盖率概念的区分(1)绿地率与“公共绿地率”的关系(2)绿地率和“绿化率”(3)绿地率和“绿化覆盖率”绿地率是衡量居住区总体环境的重要指标它与建筑密度共同作用时可直接反映出地块用地范围内的空地率、建筑密集程度和空间环境总体效果。建筑密度反映的是建筑物密集程度和未被建筑占用的空地比率，而在建筑未占用的空地中，除绿地外还有道路、广场、停车场、建筑基础设施等用地；绿地的比率可能较大、也可能很小；有的建成住宅片区中、虽建筑密度不高也设置了一块公众绿地，但因房前屋后的空地都铺成了硬地或建了停车场和杂物院，让人感到生硬、冷漠、单调，其原因在于它取消了宅间绿地或配套公建所属绿地从指标上看公共绿地率
47、也许不低，但绿地率明显偏低。可见绿地率指标在反映总体绿化环境质量方面是有重要意义的。2022-8-9（四）相关法规及标准规范 城市道路绿化规划与设计规范中指出城市道路绿地率应符合下列规定：(1)园林景观路绿地率不得小于40%;(2)红线宽度大于50m的道路绿地率不得小于30%;(3)红线宽度在40-50m的道路绿地率不得小于25 (4)红线宽度小于40m的道路绿地率不得小于20%.城市居住区规划设计规范中对居住区中心绿地有如下规定：(1)组团级指标人均不小于0.5m2可满足300一700户设置一个面积。一1000m2以上的组团绿地的要求；(2）小区级指标人均不小于0.5m2（即0.5-1 m2
48、）可满足每小区设置一个面积4000一6000m2以上的小区级中心绿地（小游园）的要求；(3)同理居住区级公园指标人均不小于0.5m2（即1.0-1.5m2)，可达到每居住区设置一个面积15000m2以上的居住区级公园的要求；(4)旧区改建由于用地紧张等因素，可酌情降低但不得低于相应指标的70，以保证基本的环境要求。2022-8-9第三节第三节 建筑建造控制建筑建造控制v 控制内容控制内容 主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿街建筑高度、相邻地段的建筑规定等沿街建筑高度、相邻地段的建筑规定等。2022-8-9（二）控制作用（1）通过将建筑建造
49、的一些关键数据抽象提炼出来作为控制指标便于城市规划行政主管部门在具体的开发建设中能切实可行的对建筑建造进行控制和引导。(2)设置建筑建造指标，可以抽象地勾勒出地块开发建设的粗略形态，指导下一阶段的修建性详细规划和具体的城市设计使其有据可依。(3)设置建筑建造的指标是为了满足城市市政建设、防灾建设、信息通信、环境卫生等方面的专业要求。如设置建筑间距和建筑后退就是为了满足日照通风、交通通道、市政管道等方面的要求一些电视台和信号发射台对周边建筑的具体高度也有具体要求。2022-8-9(4)为了提高城市环境品质和保护特殊地块需要对建筑建造指标进行定量化控制。如通过控制不同地块的高度可以形成优美的城市天
50、际线；为了保护历史文物或历史街区的传统风貌周边地块的具体建筑建造需要退后一定的距离并在高度上有一定的控制要求。(5)建筑建造指标的量化控制也是对土地使用性质、容积率、建筑密度指标的一种具体反映。通常容积率高的地块，建筑高度较高用地性质对周边影响较大的地块，如加油站、油库等设施用地具体的建筑建造与周边地块的建筑退后距离也较大。(6)建筑建造的指标设置也是为了保障周边地块现实或未来的开发权益。如建筑高度过高或者建筑后退地块边界距离太小都会影响到周边地块的开发利益。2022-8-9二、建筑限高（Building Height Limit)（一）建筑限高的概念 建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平
