1、重庆佳兆业广场家居建材市场定位重庆佳兆业广场家居建材市场定位招商报告招商报告重庆佳兆业广场营销部重庆佳兆业广场营销部2015年年12月月Contents重庆家居建材专业市场研究家居建材专业市场机会研究佳兆业广场家居建材市场定位规划招商策略重庆家居建材专业市场研究重庆主要家居市场分布123456789111213本案序号名称1红星美凯龙（江北店）2红星美凯龙（南坪店）3居然之家（金源店）4居然之家（二郎店）5建玛特（江北店）6建玛特（南坪店）7升伟建材家具广场8美每家家居建材广场9重庆灯饰广场10重庆陶瓷市场11灯巢12聚信美名家汇家具广场13凯恩国际家居名都14欧亚达家居1014案例-凯恩国际
2、家居名都凯恩国际家居名都总规划建筑面积80万方，分三期开发，总投资15亿元。一二期现已建成40万方并投入使用。市场有垂直观光电梯5台，扶梯56台，总共分A、B、C三大场馆：A馆主要经营高端外地品牌，B、C馆经营重庆本地低端品牌。案例-凯恩国际家居名都基本信息地址巴南区渝南大道19号开发商重庆凯恩国际家居名都开业时间2001年占地面积700亩建筑面积40万物业类型大型交易广场楼层数5层经营范围家居、装饰建材、灯饰、酒店用品、办公家具经营率100%商铺数1000商铺面积区间50-500拆迁意向无周边配套轻轨3号线、公交站、二手车市场经济参数信息标准层高4.5m主通宽度8m有无仓储有优惠政策免租期3
3、个月至半年租金50-160元/月租期一年至三年一签案例-红星美凯龙江北店红星美凯龙江北店于2006年11月正式开业。商场共有5层，总建筑面积达12万方，经营业态设计各式家私家具，门窗、卫浴、地板等建材用品。该卖场定位高端，辐射周边住宅楼盘社区，大部分商品为一线品牌建材卫浴及家居产品，生意较好。其中本地知名连锁品牌青田家私进驻约3000。案例-红星美凯龙江北店基本信息地址北部新区高新园余松路口新南路交叉口（北环出口水晶郦城旁）开发商红星美凯龙开业时间2006年占地面积建筑面积12万物业类型交易广场楼层数5层经营范围家具、灯饰照明、卫浴五金、家居饰品、瓷砖、油漆涂料、电工电料、厨房用品、装饰公司、
4、壁纸壁布、地板、管材管件、床上用品、窗帘布艺经营率100%商铺数400商铺面积区间80-3000拆迁意向无周边配套各式餐饮、酒店经济参数信息标准层高3.8m主通宽度6m有无仓储无（有转运中心）优惠政策免租期1-3个月租金60-280元/月租期一年至三年一签案例-红星美凯龙南坪店红星美凯龙南坪店于2009年11月开业，分为全品类建材馆、现代家具馆、欧美家具馆。绝大部分为一线品牌，主要经营套房家具、软装、家纺、儿童家具、欧美家具、红木家具、硅藻泥以及家装公司、卫浴、瓷砖、地板、橱柜、衣柜、墙纸布艺、涂料、电器、灯饰等。案例-红星美凯龙南坪店基本信息地址重庆市辖区南岸区南坪西路58号(近上海城工贸)
5、开发商红星美凯龙开业时间2009年占地面积建筑面积12万物业类型商业裙楼楼层数2-4层经营范围欧美家具、衣柜、橱柜卫浴、地板、儿童家具、家纺、墙纸布艺、涂料等经营率90%商铺数380商铺面积区间40-300拆迁意向无周边配套住宅区、轻轨经济参数信息标准层高4.8m主通宽度8m有无仓储无优惠政策免租期1-3个月租金80-200元/月租期一年至三年一签案例-聚信美家居世纪城聚信美家居世纪城于2011年9月正式开业，营业总面积超过30万平方米。商场共设5个楼层，配备7大主题中庭，5000个停车位以及2万平方米的生活广场，商场内部配备全智能中央空调系统、40余部扶手电梯、9部观光电梯。5层建筑一共分布
6、着1000余个国内外的一线家居品牌，经营业态包括家私家具、卫浴洁具、沙发、地砖、儿童家具、橱柜厨电、定制家具、墙纸布艺等。案例-聚信美家居世纪城基本信息地址北部新区金开大道旁开发商重庆聚信美家居有限公司开业时间2011年（2008年试营业）占地面积17万建筑面积30万物业类型大型家具、建材综合性购物商场楼层数5层经营范围家私家具、卫浴洁具、沙发、地砖、儿童家具、橱柜厨电、定制家具、墙纸布艺等经营率90%商铺数900商铺面积区间60-1000拆迁意向无周边配套轻轨3号线经济参数信息标准层高4.8m主通宽度25m有无仓储有优惠政策免租期3个月租金30-200元/月租期一年至三年一签案例-建玛特江北
7、店江北建玛特于2004年开业，是建玛特在重庆建材行业打造的首家混合型主图家居Mall暨全国旗舰形象示范店。卖场包括负二楼到五楼的七个楼层，总面积8万，并拥有大型地下停车库。该卖场在当地属于较成熟享有口碑的现代Mall家具建材交易广场，市场成熟。目前基本满租。案例-建玛特江北店基本信息地址江北区红旗河沟转盘红石路3号开发商重庆建邦长盛集团开业时间2004年占地面积3万建筑面积8万物业类型商业裙楼楼层数7层经营范围电工电料、五金、灯具灯饰、卫浴洁具、地板墙纸、墙地砖、橱柜、布艺饰品、画廊、家装、门业经营率99%商铺数440商铺面积区间30-400拆迁意向无周边配套住宅区、社区商业经济参数信息标准层
8、高3.5m主通宽度4.2m有无仓储无转手费20000元租金40-180元/月租期一年案例-欧亚达家居江北建玛特于2010年开业，营业面积6万，主要经营软装和家具，共五层，由于运营不善，商家入住率低，另一部分已改为帝国公馆酒店。案例-欧亚达家居基本信息地址江北店位于重庆市江北区五里店2号开发商欧亚达家居集团开业时间2010年占地面积建筑面积6万物业类型商业广场楼层数5层经营范围软装、家具、沙发等经营率70%商铺数250商铺面积区间60-400拆迁意向无周边配套住宅区、轻轨经济参数信息标准层高4.8m主通宽度6m有无仓储有优惠政策免租3个月租金70-200元/租期一年至三年一签重庆主要建材市场分布
9、序号名称1国窖建材市场2八益建材市场3大川建材市场4升伟家居建材市场5红星美凯龙（南坪店）6建玛特（南坪店）7居然之家（金源店）8红星美凯龙（江北店）9建玛特（江北店）10中国西部建材城11美每家家居建材广场12居然之间（二郎店）13走马国际建材市场1本案1023456789141112案例-八益建材市场该市场从08年开始逐步改造，号称重庆最老的瓷砖市场。整个市场商铺均为2-3层，共分四个区。除独栋品牌馆外，部分区域二楼或三楼是联通的卖场。该卖场均多为厂家以直销和总代理，品种齐全，以陶瓷、瓷砖的中低档产品为主，兼有卫浴洁具、厨卫五金、地板墙纸、门业等相关产品。吸引了欧神诺、宏宇、新中源、亚细亚
10、等众多知名的陶瓷品牌进驻。案例-八益建材市场基本信息地址九龙坡区石桥铺正街开发商顺嘉实业集团开业时间1997年（2008年整改）占地面积89亩建筑面积11万物业类型精品区（一拖二或三）楼层数2层-3层经营范围瓷砖为主，卫浴洁具，马赛克经营率100%商铺数580商铺面积区间60-3000拆迁意向有周边配套小餐馆、便利店经济参数信息标准层高一层5.8m，上层3.5m主通宽度12m有无仓储隔层可做小型仓库转手费30万元租金60-160元/租期一年一签案例-大川建材市场大川建材市场采用临街精品区形式，建筑面积大10余万方的彩钢结构仓储式建材批发市场，主要经营装饰板材、尤其涂料、装饰五金、卫浴水暖、吊顶
11、天花板等饰材品类，经营情况良好，人流量较大市场旺盛。属于临时建筑，无产权，商家以代理商为主。预计将会拆迁重建。案例-大川建材市场基本信息地址沙坪坝马家岩开发商大川集团开业时间2005年占地面积建筑面积21万物业类型精品区楼层数1-2层经营范围瓷砖为主，卫浴洁具，马赛克经营率99%商铺数880商铺面积区间60-500拆迁意向有周边配套小餐馆、便利店经济参数信息标准层高7.5m主通宽度12m有无仓储隔层可做小型仓库转手费15万元租金均价60元/租期一年一签案例-中国西部建材城该卖场位于重庆市北部新区，是重庆的物流新区和未来发展最具潜力的区域。总投资11亿元，总用地面积800余亩，中建筑面积85万方
12、，其中标准仓储面积30万方，是重庆市的2004-2006年重点建设项目之一。现改建有红木一条街，打造红木专业市场。市场整体经营良好，现已租慢。案例-中国西部建材城基本信息地址渝北区北部新区金开大道力帆汽车正对面开发商重庆大雅地产公司开业时间2005年占地面积建筑面积10万物业类型精品区楼层数1层经营范围板材、五金、油漆涂料、地板、石材、管线、红木家具经营率100%商铺数260商铺面积区间90-800拆迁意向无周边配套餐饮、住宅、写字楼经济参数信息标准层高5m主通宽度12m有无仓储有优惠政策无租金30-60元/租期一年一签案例-美每家建材家居广场美每家建材家居广场总投资额13亿元，为九龙坡区政府
13、重点建设项目。占地面积660亩，经营面积30万方，仓储物流区域20万方，汇集国际国内高中端建材家居品牌近千种，品类涉及装饰板材、木制品、涂料五金、电工电器、木地板、木门、楼梯、卫浴洁具、墙地砖、推拉门、衣柜、灯饰灯具、橱柜电器、墙纸布艺、家居家具、办公家居等。案例-美每家建材家居广场基本信息地址九龙坡区华福大道九龙坡区B2区开发商重庆美每家投资开业时间2011年占地面积360亩建筑面积50万物业类型交易广场及精品区楼层数Mall（5层），家具馆（3层），精品区（2-4层）经营范围地板瓷砖、灯饰装饰、陶瓷卫浴、洁具五金、家居布艺、软装家私经营率70%商铺数2000商铺面积区间100-2300拆迁
14、意向无周边配套超市、便利店经济参数信息标准层高3.8-7m主通宽度19m（精品区）有无仓储规划20万优惠政策大品牌一年免租6个月其他免租4个月租金20-75元/月租期一年一签重庆主要家居建材市场统计序号项目名称开业时间建筑面积（万）商家数量营业率商铺面积（）租金区间（元/月）仓储所处商圈1红星美凯龙江北店2006年12400100%80-300060-280无（有转运中心）江北北环立交2红星美凯龙南坪店2009年1238090%40-30080-200无（有转运中心）南岸南坪商圈3居然之家（江北店）2006年1240095%80-26050-160有江北观音桥商圈4居然之家（二郎店）2010年
15、1523298%50-13050-90有九龙坡二郎立交5建玛特（江北店）2004年844099%30-40040-180无江北红旗河沟6建玛特（南坪店）1997年211499%20-10060-150有南岸南坪商圈7升伟建材家具广场2006年630090%40-23050-120有沙坪坝马家岩8中国西部建材城2005年10260100%90-80030-60有渝北北部新区9美每家家居建材广场2011年50200070%100-230020-75有九龙坡华岩10八益建材市场1997年1158095%60-300020-160有九龙坡石桥铺11大川建材市场2005年2188099%60-50060
16、有沙坪坝马家岩12重庆灯饰广场1997年3103100%20-20085-150无南岸南坪商圈13灯巢2010年513085%60-18060-100有江北观音桥商圈14聚信美家居世纪城2011年3090090%60-100030-200有渝北北部新区15凯恩国际家居名都2001年401000100%50-50050-160有南岸渝南大道16走马国际建材市场2014年3560070%100-30020-80有九龙坡走马镇17欧亚达家居2010年625070%60-40070-200有江北五里店合计27891%20-300020-280重庆主要建材家居市场接近280万方，整体出租率接近91%，整
17、体面积区间20-3000，租金20-280元/月。市场规模目前主要建材家居市场接近280万方左右，未来有华南城、朝天门商贸城等专业市场将陆续入市，主要集中在马家岩、龙溪等地经营状况重庆17个重点家居建材市场中，有10个是2007年之前开业的，其中5个市场经营已有10多年，营业率接近100%，商户反映近两年来经营状况不如以往，主要原因是经济低迷，地产速度放缓以及电商冲击导致行业增速减缓市场环境由于老市场较多，交通、仓储、物业结构等问题突出，马家岩、石桥铺、龙溪等家居建材市场交通拥堵、无法满足商户仓储及货运需求，且大多数市场装修档次不高，业态规划及定位混乱租金水平家居建材市场租金范围在20-280
18、元/月，商户认为老市场租金压力大，新市场培育不成熟重庆主要家居建材市场小结家居建材市场机会研究巴南在售楼盘分布巴南主力在售楼盘众多，加上潜在地块，体量接近3000万方。一手房市场供销两旺，逐年稳定增加。按照每户100计算14及15年将有37.9万户人家在16年之后需要装修，预计40%会在巴南选择家居建材装修，大约15.16万人，每人每户平均消费50000元计算产值约75.8亿元，按照个商家50计算，每个商家为100个业主提供家居建材，大约需要7.58万方家居建材容量。房地产需求巴南家居建材现状渝南大道鱼洞目前中大型的建材市场主要位于南岸八公里渝南大道附近，主要辐射全市的建材消费者。鱼洞以零散的
19、专业建材分布为主，零散且无竞争力，主要辐射鱼洞老城。龙洲湾片区作为巴南区重点打造的区域，未来将有大量的楼盘面市并2-3年内新建小区体量高达200万方，近期人口导入势头强劲，属建材家居需求的密集地带；目前，项目所处龙洲湾区域家居建材属于空白地带。具备市场机会点。龙洲湾巴南家居建材现状巴县大道鱼洞二小华夏8街鱼洞菜市场巴南家居建材市场主要集中在巴县大道，均为临街铺面，面积小，整体约1万方容量，形象差，租金低，中低端产品为主，大部分经营户抱怨经营状况不佳，希望借助大型建材市场，进行免租和推广。2%5%15%30%20%15%10%3%租金占比020-3030-4040-5050-6060-7080-
20、9090-100项目匹配度本案渝南分流道内环快速渝南大道项目二期商业整体约3.68万方，具备打造家居建材专业市场的基本条件。项目位于渝南分流道旁，距离内环快速路口约700m，距离渝南大道约500m，交通便利，满足家居建材商户的物流运输条件。总结市场需求量大市场空白商家需求项目匹配度高打造家居建材专业市场可行！佳兆业广场家居建材市场定位及规划项目SOWT分析优势劣势机会威胁靠近内环快速路口，渝南大道，渝南分流道等交通要道，交通便利；项目商业体量具备打造家居建材市场的基础；项目是政府打造的金融服务总部基地，满足条件的入驻商家可获得政府优惠政策；位置居中，靠近龙洲湾商圈，离鱼洞商圈、李家沱商圈位置恰
21、到好处，渝南分流道可直通，辐射能力强项目无运营家居建材市场经验；项目品牌及号召力有限；项目体量有限，无法提供仓储，也无货运中心；集中商业位于办公和住宅之间，会对住宅和办公楼造成不利影响，易引起投诉；集中商业设计之初并未考虑打造家居建材市场，不适合的商业需做调整，增加成本和时间政府已经明确内环以内禁止货车通行，老市场拆迁势在必行；巴南区无大型家居建材市场，市场存在机会；巴南区房地产迅猛发展，潜在需求旺盛；区域内家居建材商家有入驻大型家居建材市场愿望；经济增速放缓，房地产下行，电商冲击，家居建材生意不如往年景气；采购客户习惯于老商圈采购；需要足够的优惠政策吸引商家，培植期长，项目或需长时间运营才能
22、有收益；重庆网民发展状况中商情报网讯，截至2014年12月底，重庆市网民规模达1357万人，网民普及率45.7%。2014年网民数较去年同比增长4.9%，占全国网民数2.09%。2011-2014年，重庆市网民数缓慢增长，互联网普及率逐年扩大。重庆目前网民人口巨大，普及率还有非常大的提升空间，为电子商务消费供强大驱动力。重庆电子商务发展前景根据华龙网发布消息：据初步测算，2014年全市纳入建档建库管理的电子商务经营主体超过12.5万户，电子商务交易额突破4500亿元，同比增幅超过50%，网络零售额近380亿元，同比增幅约73%。”邵兵家说，根据有关企业和机构数据显示，目前我市在淘宝、天猫上的卖
23、家已近25万家，其中销售较好的活跃网商有1万多家。根据中华人民共和国商务部发布消息：2015年1-9月重庆市电子商务交易额突破4500 亿元，其中网络零售额超420 亿元，限额以上企业实现网络零售额126.2 亿元，同比增长39.9%，拉动限额以上企业增长1.6%。目前，重庆电子商务市场主体达13.4 万户，电子商务应用不断深入，本土产品和服务业快速开拓网上市场。重庆电子商务近年发展迅猛，市场空间巨大，未来将保持高速发展。整体定位巴南智能家居建材体验城0%1%1%5%4%93%91%89%76%68%3%3%4%6%15%4%5%4%8%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%
24、90%100%2011年2012年2013年2014年2015年1-11月2011年-2015年11月巴南区成交结构趋势别墅高层商铺商务洋房从图中可以看出巴南区是以高层为主的市场，其中绝大部分为刚需高层，这是导致巴南家居建材市场以中低端产品为主的重要原因。近年来改善类如洋房、别墅占比有所增加，其采购高端产品势必外流其他区域，而商务也有一定份额。故将本项目定位为中低端商家为主，高端商家为辅，办公商家作为补充的家居建材市场。同时结合目前发展趋势，打造O2O智能家居体验馆，即巴南智能家居建材体验城。布局借鉴案例巴南万达广场4F电影3F餐饮2F服装、精品1F服装、精品负一层服装项目属性项目属性商业商业
25、体量：20万方（集中商业10万方，街铺商业10万方）商业楼层：地下商业楼层：地下1 1层，地上层，地上4 4层层商业布局：以“几”字动线规划，临街布置主力店，拉动人流。品牌服饰品牌服饰60%60%，餐饮，餐饮25%，休娱娱乐，休娱娱乐10%，其他，其他5%成功原因：1.区域缺乏高品质商业体，空白入市；2.利用规模优势，将业态聚类，自持满足中高端需求，临街满足大众需求，实现全线消费力覆盖；3.利用主力超市整体档次及购物环境，提升整体消费质量。布局借鉴案例朗晴广场集中商业区品牌服饰品牌服饰50%50%，餐饮，餐饮30%，休娱娱乐，休娱娱乐15%，其他，其他5%项目属性项目属性商业商业体量：5万方商
26、业楼层：地上商业楼层：地上5 5层层商业布局：内部中轴线两边布局。失败原因：1.全部销售，无整体运营管理，业态失去控制及规划协调；2.无主力百货形成核心驱动力；3.无差异化定位及规划控制，无竞争优势，缺乏商业活力及灵魂。整体布局891016151411171819家居建材馆（自持）人流动线车流动线配套服务区（销售）集中商业是项目二期能否成功的关键。通过成功和失败案例的教训，建议16、17、18号楼集中商业自持招商，统一运营管理。建议8、9、10、14、15号楼所在的社区底商打造配套服务区全部销售。主力店带动集中商业招商，集中商业盘活二期商务商业，配套服务区商业实现溢价。电梯电梯车库入口负二层人
27、流动线车流动线集中商业动线负二层扶梯扶梯扶梯扶梯扶梯电梯电梯扶梯电梯负一层人流动线车流动线集中商业动线负一层一层人流动线车流动线集中商业动线一层扶梯扶梯扶梯二层人流动线车流动线集中商业动线二层电梯电梯三层人流动线车流动线集中商业动线三层业态借鉴案例建玛特江北店1F2F出入口出入口电梯扶梯扶梯扶梯扶梯电梯主力店青田家私主力店商建厨电主力店青田家私-1F-2F出入口电梯电梯扶梯扶梯电梯出入口车库出入口车库出入口车库车库业态借鉴案例建玛特江北店4F3F扶梯扶梯电梯扶梯扶梯电梯5F扶梯扶梯电梯楼层分布业态借鉴案例建玛特江北店楼层主力业态商家租金负二层五金、管材、线缆、机电金典、雅洁、迪森、天正、科朗、
28、奥普、楚楚、卡尔、海岛、西蒙、施耐德、雷士等40-80元/负一层灯饰、开关、照明欧普、雷士、大丰、光典、祥光、汇金、大丰、红格、松下、ABB、TCL、简约、达美、名爵世家、三联等70-120元/一层卫浴+主力店箭牌、TOTO、华艺、金牌、恒洁、九牧、亚陶、高宝、欧贝尔、耐斯、依力、尊龙、法恩莎、商建厨电、青田家私等120-180元/二层陶瓷、马赛克+主力店荣高、马可波罗、圣凡尔赛、东鹏、王者、卡诺尔、蒙娜丽莎、佛伦斯、皇磁、冠珠、金舵、青田家私等100-140元/三层地板、橱柜、整体家居年代、白木臣、柏司、欧佰丽、艾尔瑞德、大自然、圣保罗、升达、德尔、圣象、莱茵虎、传奇、七巧、安信等90-12
29、0元/四层装饰月华、艺高、丹雅、诗美、格兰、新科、三色、金港、艾米、诗情装饰、天羽、新风尚、美术家、唯美等80-100元五层门窗、整体家居大川、天鸿、美心工艺门、TATA、屋之巧、富安达、欧派、悠客、大自然、金派、元科、卡罗莎、丹尼斯等70-90元/建玛特共7层楼，主力店为青田家私与商建厨电，家居建材混合规划，是重庆老牌家居建材专业市场，运营良好。由建邦长盛公司统一运营管理，租金40-180元/，具体租金根据楼层、位置而不同。楼层业态规划楼层主力业态负2层五金、管材、线缆、油漆负1层灯饰、照明、开关1层卫浴+主力店2层陶瓷、马赛克、装饰3层整体家居、地板、橱柜、门窗借鉴成功案例建玛特江北店，负
30、2楼规划五金、管材、线缆、油漆；负1层规划灯饰、照明、开关；1层规划卫浴+主力店；2层规划陶瓷、马赛克、装饰；2层规划整体家居、地板、橱柜、门窗。业态分布负二层业态面积占比五金389.3647%管材142.217%线缆181.9322%油漆117.4914%五金管材线缆油漆借鉴业态分布商家分布负一层业态面积占比灯饰1187.951%开关498.2322%照明630.5827%灯饰开关照明借鉴业态分布商家分布一层卫浴主力店主力店业态面积占比卫浴1984.1156%主力店（家私）549.3516%主力店（电器）100028%家私电器借鉴业态分布商家分布二层陶瓷主力店主力店马赛克装饰业态面积占比陶瓷
31、943.7521%马赛克703.0716%装饰897.0520%主力店（家私）926.0921%主力店（电器）100022%借鉴业态分布商家分布三层整体家居地板橱柜门窗业态面积占比整体家居594.5424%地板374.6515%橱柜791.232%门窗733.0629%借鉴业态分布运营管理借鉴案例齐家网建材馆楼梯出入口APPO2O运营管理借鉴案例齐家网建材馆线上预约线上注册体验馆体验办理会员卡支付货款发货 齐家网建材馆整体体量不足6000，无仓储和货运中心，有近80余家品牌，涵盖卫浴、五金、门窗、灯饰、家居、装饰等业态，经营状况颇佳。齐家网建材馆区别于传统意义的家居建材市场，采取O2O（如左图
32、）的运营模式，即可网上浏览商家和预订商品，线下到实体店参观体验，商家直接发货，避免了中间商赚取差价。而且，支付方式灵活可支付宝、微信、网银等方式充值会员卡。齐家网建材馆由齐家网统一运营管理，统一刷卡，统一售后服务，提货安装后付款，可先行赔付等。运营管理 项目家居建材集中商业1.36万方，无仓储和货运中心，打造传统家居建材市场难度较大。目前，传统经营模式正遭遇电商模式的巨大挑战。项目可借鉴齐家网的运营管理模式，采取线上预订，线下体验的模式，统一刷卡，开发APP软件平台，统一管理和售后服务。建议家居建材集中商业引入如齐家网之类的商管公司进行运营和管理。传统模式电商模式统一刷卡线上预订线下体验统一售
33、后APP软件互联网充值商家发货互联网平台招商策略招商整体思路根据目前的市场现状、未来的发展趋势、项目商业硬件限制，建议打造体验式家居建材市场，以减少仓储压力，建立O2O电商平台。引进主力店，带动整体运营。引入商管公司，对各商家进行统一管理和运营，避免管理及运营混乱。整合巴南及老旧市场，采取多元化统一招商模式，租售结合。引入商管公司引入商管公司整合资源整合资源引入主力店引入主力店多元化招商多元化招商统一运营统一运营整体思路整体思路招商核心策略品牌客户带动招商品牌客户带动招商分行业招商分行业招商优惠招商优惠招商控制总量控制总量主力商户优先招商主力商户优先招商招商核心策略主力商户优先招商本项目应采取
34、“先确定主力商户，再全面招商”的基本策略，主力商户优先招商，重点引入建材行业龙头品牌，以大带小，用主力商户在行业中的带动作用来引导中小商家。核心主力商户对本项目的成败起着决定性的作用，它决定了本项目的整体形象档次、品牌形象、主力客户群、人流量和人流动线品牌客户带动招商大型知名品牌可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进商业项目的招商。本项目可通过采取各种优惠措施，重点引入知名品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进本
35、项目的招商。分行业招商 根据项目的业态划分家居、建材、灯饰，涉及的品类较多，在招商时应按细分行业分类进行集中招商。总量控制实现有效的招商控制将成为项目招商成败的关键。在项目招商过程中，通过分批推出招商面积的控制，制造分批次推出的面积供不应求的局面，引起市场轰动，促使商家进驻。再通过经营大户先行建立经营示范区域，提升本地与外地高端经营户的经营预期值，心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场的双重挤压，彻底粉碎他们对项目经营的疑虑，从而使招商达到预期的目标。优惠招商招商条件优惠的措施有免租期、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、重点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。巴南家居建材商家区
36、域外家居建材商家灯饰商家入市策略项目入市宣传时间应选择在正式招商前1个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。准备充分后入市入市前必须对招商中心、项目现场环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。猛烈造势入市针对当前龙洲湾商业氛围欠缺的现状，认为“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。有目的入市根
37、据集团的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高开发商的资金利用效率。有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。租金策略品牌差异针对主力品牌店它是整个项目商业价值的体现，也是确保项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价20%作为优惠。针对巴南散户它是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%10%作为招租标准。针对品牌店它是项目整体租金的重要补充，租金可考虑以接近面价或略高于面价5%10%作为招租标准。租金策略差异化Level 3Level 2L
38、evel 1级别3：不稳定商户基本策略：高租金低租期级别2：利润支柱性商户基本策略：租金级别1：带动型商户基本策略：低租金高租期运用招商政策杠杆，差异化招商租金策略价格本项目的商业与传统家居建材市场差异较大，无仓储和运转中心，同时考虑到新商业的培养周期，建议租金水平低于市场价10%-20%，采取低开高走的策略，即开业初期以相对低的租金水平吸引更多优质商户进驻，随着商业的逐渐成熟，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%10%。不同的业态和合作的面积收取租金与管理费作为保证金，在租赁合同期满退场时予以退还。因此，建议本项目整体租金水平设置如下：年份租金建议第一年30-40元/月
39、第二年50-60元/月第三年70-80元/月租金策略业态租金业态及楼层租金借鉴建玛特江北店，第一年租金整体保持30-40元/.月，具体如下：楼层建玛特业态第一年租金建议负二楼40-80元/（最低）五金、管材、线缆、机电10-30元/.月负一楼70-120元/（递增50%）灯饰、开关、照明20-40元/.月一楼120-180元/（最高）卫浴+主力店40-60元/.月二楼100-140元/（递减20%）陶瓷、马赛克+主力店30-50元/.月三楼90-120元/（递减20%）地板、橱柜、整体家居30-40元/-月租金策略因素差异位置差异按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣的租金单价差异，差价比例控
40、制在10-15%之间。视觉效果消费者在中庭位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内铺，差价比例控制在10-15%之间。流通情况人流疏导良好的商铺租价高于其它商铺，差价比例控制在5-10%之间。租金策略细节及优惠政策付款方式小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。大商家：根据谈判情况，经项目组研究，由开发商确定。小商铺一年一付，合同两年一签。第二年付款时须提前1个月支付全年租金。装修免租期政策根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为3个月免租期。品牌商家半年免租期。主力商家品牌店、聚人气店为1年免租期。协助办证新开项目，势必会存在开铺的一系列办证服务
41、需求，为了体现服务的贴心和专业性，同时加快项目招商进度，建议设置招商服务中心，协助商户办理入驻所需的工商、税务、卫生、环保等手续。允许一定范围内的改变房屋布局经营者根据经营的实际需要，在符合建筑规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要，进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要，但需要提前报备。商管公司佣金策略方案一收取管理费：重庆管理费一般5-15元/月，项目属于中低端建材市场。建议收取8元/月。方案二刷卡收佣：重庆收取商家成交总价的0.6%-1%之间，项目属于中低端建材市场。建议收取0.8%的佣金。重庆主城商管公司收取佣金主要有收取管理
42、费和刷卡收佣两种，因此建议商管公司收佣如下：商业销售策略针对配套服务区商业直接销售难度较大可采取带租约销售，根据租约年限不同，销售价格有所差异，销售前签订租约协定，收取保证金（一般收取总价1%-5%），若商家提前解除协定，保证金不返还，且补交租金，若按照约定，保证金可转化为房款。整体货值按目前商业价格16000元/计算，货值5.89亿元。按主城商铺每年8%的收益率，第二年货值6.04亿元，第二年货值6.52亿元，第三年货值7.04亿元，第四年货值7.60亿元，第五年货值8.02亿元（集中商业1.36万方自持，其余2.32万方销售）。不带租约销售按销售30%计算，销售0.7万方，销售均价2500
43、0元/。带1年租约按销售20%计算，销售0.46万方，销售均价27100元/。带2年租约按销售20%计算，销售0.46万方，销售均价29300元/。带3年租约按销售10%计算，销售0.23万方，销售均价31700元/。带4年租约按销售10%计算，销售0.23万方，销售均价34400元/。带5年租约按销售10%计算，销售0.23万方，销售均价38000元/。招商执行策略阶段划分1.招商筹备招商筹备2.主力商家确定主力商家确定3.公开招商公开招商4.开业准备开业准备 本项目无运营家居建材经验，因此招商需要较长的时间，需提前做好准备，根据其他项目招商经验，建议按如下步骤,有条不紊的进行：招商执行策略
44、招商筹备时间事项2016年1月临时招商处的筹建。确定广告宣传用语。2016年2月完成设计制作招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。2016年3月完成设计制作项目效果图的POP，3D资料光盘。确定组织机构和部门设置，完成招商队伍的建立，进行统一培训。招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行、规则出台。制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包 括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。主要工作为：招商物料的准备，同时明确并锁定目标商家类型及区域范围，列举目标
45、商家名录与基本资料，制定招商推广计划并落实相关推广媒介。具体安排如下：招商执行策略主力商户确定时间事项2016年3月与知名品品牌店及重点商户进行接洽、谈判等相关媒体持续投放2016年4月收集和整理品牌商户信息，进行接洽，了解品牌入驻意向筹备品牌考察团等活动根据本项目的定位选定、确认主力商户、重点商户等招商对象，明确招商目标，同时为了增强目标商家入场经营的信心，还要根据本项目的地段、经营定位、经营规划等特征，针对不同类型的商户进行市场机会分析，从而提高招商的说服力。具体安排如下：招商执行策略公开招商时间事项2016年5月进行主力商户的系列签约活动，提高项目的热度通过外来品牌主力商户的引入，营造一
46、种压迫感，刺激本地目标商家踊跃进驻行业杂志、报刊、电视广播、网站、DM等立体宣传轰炸2016年6-11月组织招商推介会开发O2O软件建立良好的客户服务体系，积极提高客户的集群效应对巴南本地的经营者进行精耕细作，充分挖掘市场潜力主要工作为：运用各种广告宣传手段向目标商家传达项目招商信息，吸引目标商家前来咨询、洽谈、租赁。同时，还要运用现场招商、定向招商等多种招商方式开展招商活动。具体安排如下：招商执行策略开业准备时间事项2016年10月运用行业杂志、报刊、电视广播、网站、DM等各种广告媒体进行较大幅度的广 告宣传造势活动，将项目开业信息广而告之2016年11月利用宣传开业信息的热烈气氛，同时发布
47、尾铺招商的广告或信息，趁热打铁，尽快消化余下的商铺。举行新闻发布会，公布开业信息，邀请主力店及品牌商家参加主要工作为：开业前，应该运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立本项目的形象，提高知名度，并营造良好的开业气氛，在开业时能够吸引大量的人流前来参观、购物。具体安排如下：招商执行策略商家突破针对经营大户必须重点突破，要求有专门的招商小组负责洽谈和招商。C重点商家突破采用DM直邮，尤其对大型主力店等商家，要求有更为详尽的DM诉求邮件，并有专人联系跟进。BDM直邮招商人员直接电话联系、上门拜访或邀约面谈等方式，直接面向客户推介项目和洽谈租金优惠条件、项目定位、经营优势、消费潜力和开
48、发前景等。A直接上门拜访点对点和重点深入攻破招商执行策略线下推广线下策略充分展示项目现场包装是项目招商执行的关键，由于项目商业氛围较差，需要通过对工地、招商中心的包装、营造强烈的商业氛围，强有力塑造项目商业财富的形象。除了项目现场的招商中心外，建议项目招商启动前期，在巴南鱼洞人民广场设立临时的招商接待中心。主要有两个目的：设于人民广场，对于向本土商家宣传推广本项目、迅速树立项目形象与知名度、扩大影响，可起到立竿见影的效果。人民广场人流量大，存在大批量的目标客户，方便与其进行直接沟通，实现点对点的覆盖。在主要的招商节点举办大型的表演活动，各品牌商家与品牌产品率先展示，通过大型展示与表演活动，强势
49、制造气氛与汇聚人气。b、定期举行各式活动a、招商中心的设立招商执行策略线上推广高调入市策略根据项目定位，入市时必须与权威部门和权威人士联合举办相关推广活动，突出发展商铸造“巴南智能家居建材体验城”的决心，并奠定项目在巴南的市场地位，抢占市场的制高点。造势策略在媒体上以高姿态发布广告宣传和进行软文炒作，强势炒作项目由“传统家居建材市场”上升到“智能体验家居建材”，系列剖析“智能家居建材体验城”的形成对经营者、行业乃至区域经济的影响。与媒体深度合作策略本项目提出了鲜明的“巴南智能家居建材体验城”等全新的产品定位、形象定位和价值理念，因此必须借助媒体，对项目理念进行深入解析。除了常规的广告投放外，主
50、要通过在媒体形成系列性、联动性的深度炒作，使项目理念深入人心。招商执行策略组织架构营销总监招商经理项目经理招商组长策划师策划师招商专员招商专员招商专员招商专员2.策划师根据招商节点进行宣传推广，物料筹备、活动策划等，由项目经理进行统筹，营销总监负责拍板；3.佳兆业营销总监，负责每周汇总相关职能部门工作成果与招商情况、并统一整理、分析，及时反馈给集团公司，及时做出正确策略。1.逢周日现场招商人员均须提交个人客户跟进明细（内容包括：商户名称、负责人姓名、联系电话、经营业态、品牌、产品、意向进驻规模、具体跟进情况等），由招商组长进行汇总、招商经理根据汇总结果，及时发现、处理招商工作问题与突发事件，以
