1、第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法Contents 第一节第一节 市场法市场法1 第二节第二节 收益法收益法2 第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择4 第三节第三节 成本法成本法3第一节第一节 市市 场场 法法 v一、一、市场法的概念及基本原理市场法的概念及基本原理 市场法也称市场比较法，是根据公开市场上相同或类市场法也称市场比较法，是根据公开市场上相同或类似参照物的近期交易价格，经过直接比较或类比分析似参照物的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。来估测被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的基本原理是将被评估
2、资产置于资产市场中，市场法的基本原理是将被评估资产置于资产市场中，通过和参照物的比较来考察资产的现时价值。通过和参照物的比较来考察资产的现时价值。运用市运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。基础判断和估测被评估资产的价值。二、市场法的基本前提及适用范围二、市场法的基本前提及适用范围 （一）市场法的基本前提（一）市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：1.1.要有一个活跃的公开市场要有一个活跃的公开市场 公开市场是一个充分的
3、市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方间进行平等交易，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制的条件下进行的。的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制的条件下进行的。2.2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动公开市场上要有可比的资产及其交易活动 资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。开市场上已经发生过
4、，且与被评估资产及资产业务相同或相似。(二二)市场法的适用范围市场法的适用范围 市场法主要适用于产权交易活跃的单项资产的评估；在对企业进行整市场法主要适用于产权交易活跃的单项资产的评估；在对企业进行整体资产评估时，一般不用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相体资产评估时，一般不用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产作参照物。似的企业整体资产作参照物。三、市场法的基本程序及考虑因素三、市场法的基本程序及考虑因素资产的功能资产的功能资产的资产的实体特实体特征征和质和质量量市市 场场 条条 件件32 21 1运用市场法评估单项资产时应考虑的可比性因素：运用市场法评估单项资
5、产时应考虑的可比性因素：4交交易易条条件件市场法的基本程序市场法的基本程序收集交收集交易实例易实例资料资料明确评明确评估对象估对象选择适选择适当的参当的参照物照物123分析调分析调整对比整对比指标的指标的差异，差异，并使其并使其量化、量化、货币化货币化比较参比较参照物与照物与被评估被评估资产，资产，选择可选择可比因素比因素 综合分综合分析确定析确定评估结评估结果果456四、四、市场法的具体评估方法市场法的具体评估方法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法成新率价格成新率价格 调整法调整法市价折扣法市价折扣法直接比较法直接比较法 市盈率乘市盈率乘（倍）数法（倍）数法市场销售市场销售 类比法类比
6、法功能价值法功能价值法成新市价法成新市价法市价折扣法市价折扣法类比调整法类比调整法 市盈率乘市盈率乘（倍）数法（倍）数法 五、对市场法的评价五、对市场法的评价优点优点1.1.能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场的现实价格。场的现实价格。2.2.评估结果易于被各方面理解和接受。评估结果易于被各方面理解和接受。1.1.前提严格，需要有公开活跃的市场，有时因缺前提严格，需要有公开活跃的市场，有时因缺少可比数据及缺少判断对比数据而难以应用。少可比数据及缺少判断对比数据而难以
7、应用。2.2.适用范围受到限制，不适用于专用机器设备、适用范围受到限制，不适用于专用机器设备、大部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的大部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。一些资产的评估。第二节第二节 收收 益益 法法一、收益法的概念及基本原理一、收益法的概念及基本原理(一一)收益法的概念收益法的概念 收益法也称收益现值法或收益还原法，它是通过估测被评估资收益法也称收益现值法或收益还原法，它是通过估测被评估资产未来预期收益并按适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价产未来预期收益并按适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价值的资产评估方法。这种方法立足于资产购买者的角度，
8、购买一项值的资产评估方法。这种方法立足于资产购买者的角度，购买一项资产所支付的价格不高于该项资产能为其带来的收益。资产所支付的价格不高于该项资产能为其带来的收益。(二二)收益法的基本原理收益法的基本原理 由于一项长期使用的资产能为其持有人带来的收益是一个连续由于一项长期使用的资产能为其持有人带来的收益是一个连续的过程，因此当人们占用某项资产时，不仅希望现在能取得一定的的过程，因此当人们占用某项资产时，不仅希望现在能取得一定的收益，而且期望在将来不断地取得这种收益。同时，作为购买该项收益，而且期望在将来不断地取得这种收益。同时，作为购买该项资产的投资者，其为此所愿意支付的货币量不会超过该项资产的
9、预资产的投资者，其为此所愿意支付的货币量不会超过该项资产的预期收益的折现值，这是资产售价的最高限价，也是买主购买该资产期收益的折现值，这是资产售价的最高限价，也是买主购买该资产预期获利的最低要求。因此，与资产售价相等的未来收益折现值，预期获利的最低要求。因此，与资产售价相等的未来收益折现值，是资产购买者投资的盈亏平衡点。是资产购买者投资的盈亏平衡点。二、收益法的基本前提及适用范围二、收益法的基本前提及适用范围(一一)收益法的基本前提收益法的基本前提 1.1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 2.2.资产拥有者获得预期收益所承担的风
10、险也可以预测并可以资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量用货币衡量 3.3.被评估资产预期获利年限可以预测被评估资产预期获利年限可以预测 (二二)收益法的适用范围收益法的适用范围 1.1.企业股权变动企业股权变动 2.2.房地产及资源性资产房地产及资源性资产 3.3.无形资产转让业务无形资产转让业务 三、收益法的基本程序和基本参数三、收益法的基本程序和基本参数v(一一)收益法的基本程序收益法的基本程序 1.1.收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等。前景、财务状
11、况、市场形势以及经营风险等。2.2.分析预算被评估对象未来预期收益。分析预算被评估对象未来预期收益。3.3.确定折现率或资本化率。确定折现率或资本化率。4.4.用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值。用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值。5.5.分析确定评估结果。分析确定评估结果。(二二)收益法的基本参数收益法的基本参数 1.1.收益额收益额 2.2.折现率和资本化率折现率和资本化率 3.3.收益期限收益期限 四、对收益法的评价四、对收益法的评价优点优点1.1.这种方法能够比较真实和准确地反映资产本金化的这种方法能够比较真实和准确地反映资产本金化的价值价值2.2.在投
12、资决策时，应用收益法得出的资产价值较容易在投资决策时，应用收益法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受被买卖双方所接受3.3.这种方法从资产经营的根本目的出发，紧扣被评估这种方法从资产经营的根本目的出发，紧扣被评估资产的收益进行评估，更加符合资产评估的本质要求资产的收益进行评估，更加符合资产评估的本质要求1.1.预期收益额的预测难度较大，不仅受主观判断的预期收益额的预测难度较大，不仅受主观判断的影响，而且还直接受到收益不可预见因素的影响，影响，而且还直接受到收益不可预见因素的影响，在评估中折现率和资本化率也比较难以确定在评估中折现率和资本化率也比较难以确定2.2.这种评估方法的适用范围较小，一般
13、适用于企业这种评估方法的适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估整体资产和可预测未来收益的单项资产评估第二节第二节 成成 本本 法法一、成本法的概念及理论依据一、成本法的概念及理论依据(一一)成本法的概念成本法的概念 成本法又称重置成本法，是用现时条件下重新购置或成本法又称重置成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后，将得到的差额作为被评估资产价值的一种资产评估值后，将得到的
14、差额作为被评估资产价值的一种资产评估方法。方法。(二二)成本法的理论依据成本法的理论依据 1.1.资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本 2.2.资产的价值随着资产本身的运动和其他因素的变化而资产的价值随着资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化相应变化 二、成本法的基本前提及适用范围二、成本法的基本前提及适用范围(一一)成本法的基本前提成本法的基本前提 1.1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.2.应当具备可利用的历史资料。同时，现时资产与历史资产具有可对应当具备可利用的历史资料。同时，现时资产与历史资产
15、具有可对比性。比性。3.3.被评估资产必须是可以再生、可复制的资产。被评估资产必须是可以再生、可复制的资产。4.4.被评估资产必须是随着时间的推移而具有贬值性的资产被评估资产必须是随着时间的推移而具有贬值性的资产。(二二)成本法的适用范围成本法的适用范围 1.1.以资产重置、补偿为目的的资产业务。以资产重置、补偿为目的的资产业务。2.2.企业整体转让需要提供单项资产的重估价值。企业整体转让需要提供单项资产的重估价值。3.3.由于企业管理混乱，造成被评估资产的账面历史成本失实，又缺乏由于企业管理混乱，造成被评估资产的账面历史成本失实，又缺乏现行市场可比资料的资产评估。现行市场可比资料的资产评估。
16、4.4.具有非经营性、专用性等特性的资产具有非经营性、专用性等特性的资产。三、成本法中各项指标的确定三、成本法中各项指标的确定 (一一)重置成本的确定重置成本的确定 1.1.重置成本的概念重置成本的概念 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，即按现行市场条件下资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，即按现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。2.2.重置成本的分类重置成本的分类 重置成本分为复原重置成本和更新重置成本两类。重置成本分为复原重置成本和更新重置成本两类。3.3.重置成本的估算方法重置成本的估算方法 （1 1）重置核算法）重
17、置核算法 （2 2）物价指数法）物价指数法 （3 3）功能价值法）功能价值法 （4 4）统计分析法）统计分析法 (二二)实体性贬值的估算方法实体性贬值的估算方法 1.1.观察法观察法 2.2.使用年限法使用年限法 3.3.修复费用法修复费用法 (三三)资产的功能性贬值的估算方法资产的功能性贬值的估算方法 （四）资产的经济性贬值的估算方法（四）资产的经济性贬值的估算方法 四、对成本法的评价四、对成本法的评价优点优点1.1.该法较充分考虑了被评估资产的实体损耗、功该法较充分考虑了被评估资产的实体损耗、功能损耗和经济损耗，使评估结果趋于公平合理。能损耗和经济损耗，使评估结果趋于公平合理。2.2.在不
18、易测算资产未来收益或难以找到市场参照在不易测算资产未来收益或难以找到市场参照物时，可广泛应用成本法。物时，可广泛应用成本法。3.3.特别适用于单项资产和特定用途资产的评估，特别适用于单项资产和特定用途资产的评估，而且有利于资产的保值。而且有利于资产的保值。1.1.工作量较大。工作量较大。2.2.它以历史资料为依据确定目前价值，必须充分它以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设依据的可行性。分析这种假设依据的可行性。3.3.经济性贬值难以全面准确计算。经济性贬值难以全面准确计算。小小 结结 市场法也称市场比较法，是根据公开市场上相同或类似参照物的市场法也称市场比较法，是根据公开市场上相
19、同或类似参照物的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测被评估资产价值的各近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。运用市场法评估单项资产时应考虑的可比性种评估技术方法的总称。运用市场法评估单项资产时应考虑的可比性因素主要有资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件和交易条因素主要有资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件和交易条件。件。收益法也称收益现值法或收益还原法，它是通过估测被评估资产收益法也称收益现值法或收益还原法，它是通过估测被评估资产未来预期收益并按适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价值的未来预期收益并按适宜的折现率折算成现值来确定
20、被评估资产价值的资产评估方法。应用收益法必须具备的前提条件是被评估资产的未来资产评估方法。应用收益法必须具备的前提条件是被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，资产拥有者获得预期收益所承预期收益可以预测并可以用货币衡量，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量，被评估资产预期获利年限可担的风险也可以预测并可以用货币衡量，被评估资产预期获利年限可以预测。以预测。成本法又称重置成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全成本法又称重置成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后，将得到的差额作为被评估资体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后，将得到的差额作为被评估资产价值的一种资产评估方法。该方法从成本的角度来衡量资产的价值，产价值的一种资产评估方法。该方法从成本的角度来衡量资产的价值，它的基本思路是估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成它的基本思路是估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。本。在进行资产评估时，应根据具体情况选择合适的评估方法。在进行资产评估时，应根据具体情况选择合适的评估方法。
