1、5.掌 握 门 店 的 经 济 评 价 方 法4.掌 握 门 店 销 售 额 的 预 测 方 法1.了 解 可 行 性 研 究 的 概 念2.了 解 可 行 性 研 究 的 基 本 内 容3.了 解 门 店 的 投 资 构 成u任务四 进行连锁门店投资的经济评价u任务一 认识连锁门店开发的可行性研究u任务二 认识连锁门店开发的投资构成u任务三 预测连锁门店的销售额项目四连锁门店投资计划一、一、连锁门店开发连锁门店开发可行性研究的概念可行性研究的概念连锁门店开发的可行性研究是指投资者拟投资开设一家店铺，为使这一店铺能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查
2、、研究有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如店铺开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益，并在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性，财务上的营利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。二二、连锁门店开发连锁门店开发可行性研究的作用可行性研究的作用n （一）（一）作为店铺投资决策的依据作为店铺投资决策的依据n （二）（二）作为向银行等金融机构或金融组织申请作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据贷款、筹集资金的依据n （三）（三）作为编制设计和进行建设工作的依据作为编制设计和进
3、行建设工作的依据n （四）（四）作 为 签 订 有 关 合 同、协 议 的 依作 为 签 订 有 关 合 同、协 议 的 依据据n （五）（五）作为项目进行后评价的依据作为项目进行后评价的依据三三、连锁门店开发连锁门店开发可行性研究的可行性研究的基本内容基本内容（一）宏观投资（一）宏观投资环境分析环境分析（二）地区行业（二）地区行业概况分析概况分析（三）地区市场（三）地区市场需求情况调查和需求情况调查和预测预测（四）地区主要（四）地区主要店铺的竞争状况店铺的竞争状况调查分析调查分析（五）门店业态（五）门店业态选择和经营规模选择和经营规模分析分析（六）店铺选址（六）店铺选址分析分析（七）店铺卖场
4、（七）店铺卖场布局策划方案的布局策划方案的分析分析（八）店铺经营（八）店铺经营策略分析策略分析（九）投资估算（九）投资估算和筹资方案分析和筹资方案分析（十）门店投资（十）门店投资经济评价经济评价（十一）门店开（十一）门店开发可行性结论发可行性结论一、固定资产投资一、固定资产投资固定资产投资主要是指店铺从开始建设到建固定资产投资主要是指店铺从开始建设到建成为止的这段时间里用于购置和形成固定资产的成为止的这段时间里用于购置和形成固定资产的投资额。投资额。p（一）按照经济用途分类（一）按照经济用途分类营业用固定资产非营业用固定资产p（二）按照所有权分类（二）按照所有权分类店铺自有固定资产其他企业投资
5、的固定资产租入固定资产p（三）按照经济用途和使用情况分类（三）按照经济用途和使用情况分类（）房屋及建筑物（）机器设备（）交通运输工具（）办公设备（）其他设备二、流动资产投资二、流动资产投资流动资产是指可以在一年或长于一年的一个营业周期内变更或加以运用的资产，一般包括存货、现金、银行存款、短期投资和应收及预付款等。流动资产投资就是指形成投资项目所需流动资产而垫付的流动资金。流动资产是店铺拥有的各项资产中最具流动性，或称变现能力最强的资产，其投资前对流动资产投资的估量准确与否及在营业中运用是否合理和恰当，直接影响到店铺的经济效益和经营成败。三、无形资产投资三、无形资产投资无形资产是指店铺长期使用而
6、没有实物形态，能够在店铺经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产。它一般包括专利权、商标权、非专利技术、商誉等。无形资产投资就是指为取得店铺经营所需的无形资产而发生的投资支出。无形资产作为一种资产形式，具有其自身的价值。而店铺获得无形资产的途径大体有以下三条。（）购入无形资产，如从其他单位购入的专利权等。（）自创无形资产，如企业自身摸索出的配方和制作经验等非专利技术。（）外单位投资转入。四、递延资产投资四、递延资产投资店铺除了固定资产、流动资产、无形资产以外，还有一种递延性质的资产。它是指不能计入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各种费用。其中包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，
7、以及对原有固定资产进行装修、装潢等的净支出。开办费是指企业在筹建期间所发生的费用，包括在筹建期间人员工资、培训费、办公费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计人固定资产和无形资产购建成本的汇兑净损益、利润及其他支出。开办费自投产营业之日起分期摊入管理费用，摊销期不短于5年。以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按照有效租赁期限和耐用年限就短的原则分期摊销。固定资产的装修、装潢净支出按装修、装潢后固定资产的使用分期摊销。店铺投资规模的估算依据，就是上述店铺投资的各项资产内容。因此首先应准确地确定店铺所需各项资产的种类和数量，分别计算拟建店铺各项资产所需投资额，然后进行加总，计算所需资金量。一、营
8、业面积法一、营业面积法p（一）营业面积占有率法（一）营业面积占有率法计算公式为：预计销售额=潜在需要额商圈内占有率潜在需要额=每个家庭平均需要额商圈内家庭数商圈内占有率=营业面积占有率p（二）营业面积相对占有率法（二）营业面积相对占有率法这是由这是由JKen创造的将标准的既有店铺的销创造的将标准的既有店铺的销售额用于店址选择相似新开分店的销售额预测方售额用于店址选择相似新开分店的销售额预测方法。法。二、类比分析法二、类比分析法类比分析法可以分为三个步骤。第一步，顾客定位，主要是指通过调类比分析法可以分为三个步骤。第一步，顾客定位，主要是指通过调研汇总或地理信息系统在地图上确定顾客的位置。第二步
9、，根据商圈中消研汇总或地理信息系统在地图上确定顾客的位置。第二步，根据商圈中消费者特征将顾客位置进行分类，如核心商圈、次级商圈、边缘商圈。第三费者特征将顾客位置进行分类，如核心商圈、次级商圈、边缘商圈。第三步，通过对现有商店与潜在店址的特征进行比较，能够做出销售预测，找步，通过对现有商店与潜在店址的特征进行比较，能够做出销售预测，找出最佳店址。出最佳店址。三、多元回归分析法三、多元回归分析法首先，选择合适的衡量指标和变量。用来预测销售业绩的变量包括人口统计首先，选择合适的衡量指标和变量。用来预测销售业绩的变量包括人口统计数据和每个店铺商圈的消费者生活习惯、商业环境、商店形象、物业条件、竞争数据
10、和每个店铺商圈的消费者生活习惯、商业环境、商店形象、物业条件、竞争状况等多种因素，分析的门店形态不同则变量也不同。例如，在预测一家新的珠状况等多种因素，分析的门店形态不同则变量也不同。例如，在预测一家新的珠宝首饰店的销售额时，家庭收入可能是一个重要的因素，而在预测麦当劳门店的宝首饰店的销售额时，家庭收入可能是一个重要的因素，而在预测麦当劳门店的销售额时，每个家庭的学龄儿童数将是一个合适的指标。销售额时，每个家庭的学龄儿童数将是一个合适的指标。接下来，解这个回归方程，并用结果预测新销售点的业绩。店铺业绩衡量指接下来，解这个回归方程，并用结果预测新销售点的业绩。店铺业绩衡量指标和预测变量数据将用来
11、计算回归方程。回归分析的结论是一个方程式，方程的标和预测变量数据将用来计算回归方程。回归分析的结论是一个方程式，方程的变量已被指定。变量已被指定。四、商业引力模型法四、商业引力模型法目前常见的计算方法是，如果知道商圈内在某品类（如食品）的总消目前常见的计算方法是，如果知道商圈内在某品类（如食品）的总消费额，那么总消费额乘以该商圈内顾客到某一家店铺去购物的概率，就可费额，那么总消费额乘以该商圈内顾客到某一家店铺去购物的概率，就可以算出该商圈内顾客在该店铺的消费额。而且为了体现核心商圈、次级商以算出该商圈内顾客在该店铺的消费额。而且为了体现核心商圈、次级商圈以及边缘商圈的不同，对其采取了不同的概率
12、。圈以及边缘商圈的不同，对其采取了不同的概率。一、经济评价的程序一、经济评价的程序（）分析和估算店铺的财务基础数据。（）编制财务基本报表。（）计算分析财务效益指标。（）进行不确定性分析。二、财务赢利能力分析二、财务赢利能力分析（一一）投资利润率投资利润率（二二）资本金利润率资本金利润率（三三）销售利润率销售利润率（四四）投资收益率投资收益率（五五）投资回收期投资回收期三、财务清偿能力分析三、财务清偿能力分析p 资产负债率资产负债率资产负债率是反映店铺各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。它资产负债率是反映店铺各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。它是负债总额与全部资产总额之比。其计算公
13、式为：是负债总额与全部资产总额之比。其计算公式为：资产负债率资产负债率=负债总额全部资产总额负债总额全部资产总额l00%p（二）流动比率（二）流动比率流动比率是反映各年偿付流动负债能力的指标。它是流动资产总额与流动流动比率是反映各年偿付流动负债能力的指标。它是流动资产总额与流动负债总额的比率。其计算公式为负债总额的比率。其计算公式为流动比率流动比率=流动资产总额流动负债总额流动资产总额流动负债总额l00%p（三三）速动比率）速动比率速动比率是反映店铺快速偿付流动负债能力的指标。它是速动资产（流动速动比率是反映店铺快速偿付流动负债能力的指标。它是速动资产（流动资产总额减存货）与流动负债总额之比。
14、其计算公式为资产总额减存货）与流动负债总额之比。其计算公式为速动比率速动比率=（流动资产总额一存货）流动负债总额（流动资产总额一存货）流动负债总额l00%四、门店开发的不确定性分析四、门店开发的不确定性分析不确定性分析需要对影响店铺经济评价结论较大的因素（不确定性因不确定性分析需要对影响店铺经济评价结论较大的因素（不确定性因素）进行分析，并判断这些因素的变化对店铺经济评价结论的影响程度，素）进行分析，并判断这些因素的变化对店铺经济评价结论的影响程度，判断店铺决策所面临的风险大小，从而使店铺经济评价的结论更科学。不判断店铺决策所面临的风险大小，从而使店铺经济评价的结论更科学。不确定性分析通常包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。确定性分析通常包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。
