1、区安置房一、安置房二物业管理考核评分方案：南片区安置房一、安置房二物业管理考核评分方案一、考核周期公司每季度进行一次考核。每季度末月下旬对本季度3个月的物业管理情况进行考核，直至物业管理合同期满终止。二、考核小组成员考核小组由公司考核人与被考核人共同派员组成，其中考核人指派2-3人，被考核人指派1-2人。三、考核规则1.评分表分为“基础管理”、“房屋、道路外观及养护”、“共用设备设施的日常维修养护”等共9项评分项目，每个项目根据所列标准分别得出项目评分，将所有项目评分相加得出总评分，评分表满分为100分。2.考评时考核人与被考核人各填写一份评分表，其中考核人的评分权重系数为0.8，被考核人的评
2、分权重系数为0.2，两份评分表的分数经加权后得出最终评分值，60分为及格。100分为满分。3.考核不合格的给予口头警告，并立刻进行整改，整改时间为期15天，整改后考核仍不合格的给予黄牌警告，并立刻进行第二次整改，整改时间为期15天，整改后考核仍不合格的则给予红牌处分，并立即终止物业管理合同。4.对于考核虽合格但仍存在较多不足需要改进的，考核人根据实际情况对被考核人提出书面改进要求，在下一次考核中对改进的情况进行回看评审。5.每两个以上口头警告等于一个黄牌警告，每两个黄牌警告等于一个红牌处分，一旦被给予红牌处分的立即终止物业管理合同。6.在整个考核期间若出现由于被考核人失误而直接导致恶性事件发生
3、，或因被考核人管理不善而间接加剧了事件后果的严重性，如火灾、盗窃、交通事故、聚众殴斗等，并导致人员伤亡或重大经济损失的，则直接出示红牌处分，即时终止合同，并且被考核人要承担相应的法律责任。7.考核实行季度考核。（低于80分，每扣1分扣500元，偷盗一次扣10分扣1000元）。8.满意度达到80%，记50分，每增加1%加10分。物业管理定期考核评分表序号考核指标考 核 细 则分值评分备注一基 础 管 理1.1 各项物业管理制度的建立考核内容： 制定物业管理相关的各项制度或规范（例如关于房屋日常养护、物业共用部位/共用设备设施日常管理养护、卫生、绿化、安防、监督投诉、应急预警、档案管理等），并组织
4、实施。考核方式： 查阅制度或规范的有关文件资料。计分标准： 制定完备的各项物业管理相关的制度和工作岗位标准，并实施的，计2分；制度不完备或虽制度完备但不实施或不完全实施的，计1分。2小 计21.2物业管理队伍配备、人员素质及人员培训考核内容：物业管理队伍配备是否合理，人员素质及上岗培训考核方式：查阅各岗位人员配置的相关证明文件，人员有关职称文件及上岗证、培训记录。计分标准：A物业管理公司经理取得全国物业管理经理岗位证书。1B80%以上的物业管理人员持有全国物业管理从业人员岗位证书。1C80%以上的物业管理人员具有高中以上学历。1D供水、供电维修人员100%持证上岗。1E安防人员平均年龄50岁以
5、下，男性平均身高170CM以上；每符合一项得0.5分。1小 计5二房 屋道路外观及养护2. 区内房屋、道路外观及维修养护考核内容：区内房屋、道路及维修养护考核方式：现场检查房屋、道路外观，设施管理情况及有关维修保养记录资料。计分标准：A区内房屋栋号清晰，或有其它明显引路标识。1B房屋外观及室内墙体、楼板、走道、天花板等公共区域完好、整洁，计5分，每发现一处明显破损、脱落、污渍、乱涂乱画，扣0.5分，扣完为止。5C室外招牌保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1D无违规私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。2E区内没有堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品。1F区内道路及区外商铺前人行区域通畅、平
6、坦，无明显障碍物。2区内路面及区外商铺前人行路面无破损，计1分。每发现一处明显破损扣0.5分，扣完为止。1G建立完善的维修管理档案。1小 计14三共用设备设施的日常维修养护 3. 区内共用设备、设施的日常维修养护考核内容：小区内共用设备、设施（供配电、给排水、雷电防护、公共照明、加压泵房、门窗、锁、便池及阀门、水龙头、排风机等）的日常维修养护情况。考核方式：现场检查有关共用设备、设施的运行状况及维修保养情况，查阅有关保养维修资料及档案。计分标准：A所有共用设备设施的图纸(排水排污图纸除外)、档案资料齐全，管理完善。1B所有设备设施性能良好，运行正常，计2分，每发现一处异常或损坏的，扣0.5分，
7、扣完为止。2无安全隐患。1保养检修制度完备。1C运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 1D供电运行建立24小时值班制度。1E建立完备的设备设施维修管理档案。1F零修及时率90%以上（报障后30分钟到场处理）。2零修合格率100%。1抢修、急修及时率90%以上（报障后不超过15分钟到位处理）。1一般故障排除不过夜。1小 计13四消 防 系 统 管 理4.区内消防制度的执行及消防系统的管理考核内容：区内消防制度的执行及消防系统管理状况。考核方式：现场检查及查阅有关制度资料及档案记录。计分标准：A消防系统设备完好率100%，可随时启用。2B确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器
8、材、消防设施。1最近一次年度消防检测符合消防要求。1C区内无火灾安全隐患。1D楼内设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻，计2分；示意图或标志破损或指示不清晰，照明设施工作状态异常的，扣1分。2E区内消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并每年至少一次消防演练。1.5制定消防疏散预案，并每年至少一次组织区内租户进行消防疏散逃生演习。1.5F建立完备的消防管理档案。1G无发生重大火灾事故。2小 计13五环 境 卫 生 管 理5.小区环境卫生管理考核内容：区内环卫设施设置情况及公共卫生维护状况。考核方式：现场检查，并查阅相关保洁记录计分标准：A小区内环卫设施完备，确保每
9、栋楼有1名专职保洁员。2设有足量的垃圾果皮箱并分布合理。1B建立完备的保洁管理档案。1C小区内实行标准化清扫保洁，各栋楼每天上、下午各清扫一次并保证效果，计3分；每发现一处明显废物或污渍扣1分，扣完为止。3D定时收集垃圾，并负责清运到垃圾收集站。1垃圾日产日清。1无随意堆放杂物和占用现象。1E小区内不得违反规定饲养家禽、家畜或宠物。1F临街商铺管理有序，商铺前人行道无明显垃圾、污水，计3分；每发现一处明显废物或污渍扣1分，扣完为止。3小 计14六绿 化 养 护 管 理6.小区绿化养护管理考核内容：小区的绿化养护管理情况考核方式：现场检查并查阅有关养护记录资料计分标准：A小区绿化经过园艺师设计，
10、布局合理。1B小区绿地管理及养护措施落实到位。2无破坏践踏及随意占用的情况。1C建立完备的绿化管理档案。1D无明显大片的枯枝死枝（季节因素除外）和病虫害现象，计2分。每发现一处不符合扣1分，扣完为止。2小 计7七安 全 防 范 、秩 序 维 护 管 理7.小区安全保卫、秩序维护管理考核内容：区内安全保卫、秩序维护状况考核方式：现场检查并查阅相关文件资料及档案记录。计分标准：A对所建立的安全保卫、秩序维护制度切实执行，措施落实到位，计2分；不实施或者不完全实施的，计1分。2B确保配备足量的保安人员并合理安排巡逻班次（最低标准：三班/天，2人/班，全区域巡查2次/班）。2C保安人员上岗时穿着统一制
11、服，佩带统一标志，器械佩带规范。1工作规范，作风严谨。1D实行24小时保安巡逻制度，并有完善的签到记录。2E对进出配套区的人员、车辆、物品进行查验放行制度。2F区内实行交通管理，地面划有明显标志，在有关地方设有交通标志，指定车辆的停放区域，车辆停放有序。1.5G配备足量的视像监控设备并24小时全面运行。1监控室内实行24小时值班制度。1监控室内电话接通后要及时接听。1.5H监控室接到险情或异常信号后应及时安排人员在接警后7分钟内到场处理。2I建立完备的保安管理、秩序维护管理档案。1小 计18八服务监督及投诉管理8.小区的服务监督及投诉处理工作考核内容：区内的服务监督及投诉处理情况考核方式：查阅
12、相关文件资料及档案记录，并与租户管理员约谈。计分标准：A以走访、座谈会、问卷调查的形式，每年至少一次与90%以上的物业使用人沟通。1.5对所反映的问题处理率达到100%。1.5B对外公布监督电话，投诉信箱。1C受理、处置业主或物业使用人的投诉应保持记录。1.5对于直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。1.5投诉属于物业管理责任的，应立即纠正，并承担相应责任，属于无效投诉的应做好解释工作。1.5D对上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作。1.5小 计10九精 神 文 明 建 设9.小区的的精神文明建
13、设工作考核内容：区内的精神文明建设状况考核方式：查阅相关制度文件，现场检查区内的精神文明建设设施，与居住用户接触了解。计分标准： A设有学习宣传园地，宣传配套区管理、卫生、治安、消防等方面的知识。2B制定完备的园区职工文化活动中心管理制度并严格执行1园区职工文化活动中心已设立的娱乐休闲项目向住户开放率不低于90%。1小 计4附件2：修文县南片区安置房一、安置房二物业管理承包经营权竞争性谈判方案一、竞争性谈判的目的选择优质的物业承包公司进行修文县南片区安置房一、安置房二物业管理承包经营工作。二、物业承包单位数量本次选定1家物业承包公司。三、评审办法（一）本次招商物业承包公司遵循公开、公平、公正及
14、择优选择的原则。（二）评审委员会对物业承包公司的资质等级、社会信誉、配备人员素质及按照招标内容的投标报价、承包方案等进行综合评分；本次评审分制采用80分无上限制，评定内容见本办法评分标准。（三）评审结果依据最终得分，由高到低的顺序确定1家物业承包公司，如出现分数相同的情况，则采用缴纳风险保证金的最高的方式确定。四、谈判时间及地点时间：2019年4月23日上午09:30开始。地点：修文县城投公司大会议室五、 投标要求请各单位按文件要求，将投标文件按时送达，并派法定代表人或委托代理人参加开标会。六、工作程序（一）宣布参加会议的有关部门的代表； （二）宣布参加会议的安置房一、安置房二物业承包公司名称
15、；（三）介绍项目的基本情况和本次招商的目的；（四）各安置房一、安置房二物业承包公司代表递交投标方案后离开会场休息；（五）评审委员会对各安置房一、安置房二物业承包公司递交的投标文件资料进行资格审查并评分，并在评分记录上签字；（六）对评分记录统分排序；（七）评审会结束宣布评审结果。七、安置房一、安置房二物业承包公司应按下列要求编写投标文件，并装订成册，递交竞争性谈判文件2份。附件3：竞争性投标文件评选方案一、投标人需提供的资料1.授权委托书（签字及加盖公章）；2.经年审的营业执照（加盖公章）；3.招商单位的基本情况；4.竞争性谈判投标报价；5.资质等级证书；6.社会信誉；7.企业业绩；8.缴纳风险
16、保证金的凭证；9.其他资料（物业管理方案）；10.运营时间（可正常投入使用）；二、评选内容1.风险保证金2.物业承包费3.运营时间（可正常投入使用）4.资质审查5.减免物业费二、评分细则评分采用无上限制，按4大项内容进行综合评分。具体分项分数如下表：安置房一、安置房二投标评分标准项目评分标准计分1.风险保证金风险保证金20万（40分）（每追加1万加1分）2.物业承包费物业承包费5万（20分）（每追加1万加5分）3.运营时间（可正常投入使用）2019年4月30日前可正常投入使用（10分）（正常投入使用时间每提前5天加5分）4.资质审查资质审查5分5.减免物业费每减免15户物业费（5分）总分：80
17、分起（无上限）备注：1.评委公平、公证、合理。2.评委根据招标文件要求及投标文件内容科学、合理逐条打分。3.经营亮点：特指为职工提供优质、创新服务的措施的承诺，并有可行性。三、评标原则1.按照公平、公正、择优选择的原则，对投标人报价、承包方案等进行综合评价。2.投标单位按评分方式依据投标人的综合评价总分高低进行排序后，按顺序确定安置房一物业承包公司。3.投标人在投标文件中所提供的资格证书、证明材料、签字等必须真实，否则，不能作为中标人侯选人。4.投标过程中，评审委员会以书面方式要求某一投标人在规定的时间内提供补充资料、澄清或解释某些问题时，投标人不得拒绝，否则视为其自动放弃对物业管理招商的进一
18、步竞争权。投标人提供的补充资料、澄清或解释不能造成对原投标文件内容作实质性的更改。四、评分规则报价依据竞争性谈判内容、安置房一、安置房二承包价方案，竞争性投标文件等，结合承包企业的自身水平综合报价。1.报价得分投标报价：以风险保证金20万元为最低上限值（计40分，每追加10万计10分，分值无上限）。（1） 风险保证金20万元 计40分；（2） 风险保证金追加1万元 加1分；（3） 风险保证金追加10万元 加10分； （4） 风险保证金追加20万元 加20分；（5） 风险保证金追加30万元 加30分。2.投标人安置房一、安置房二承包费投入评分（5万计20分，每追加10万加10分）。（1）承包费投
19、入低于1万元 计5分；（2）承包费投入2万元 计10分；3.物业运营时间（2019年4月30日前可正常投入使用计10分，时间每提前5天加5分） （1）2019年4月30日前无法正常投入使用 计5分；（2）2019年4月25日前可正常投入使用 计10分；4.减免物业费：（1）减免15户物业费 计5分；（2）减免30户物业费 加10分；五、投标承诺1.投标人应指定专门的项目负责人与招标人保持联系，随时解决各类问题；2.投标人须对招标文件中提出的服务内容和各项要求做出明确的承诺，说明是否可以达到相应的标准以及如何达到；3.投标方案和相关服务承诺应内容明确，范围清楚，内容真实可行，并必须真实可靠，否则
20、一切后果投标人自负。 附件4：物业管理委托协议一、本合同当事人：委托方（以下简称甲方）： 受托方（以下简称乙方）： 根据中华人民共和国合同法、物业管理条例、贵州省物业管理条例及其实施细则等有关法律、法规的规定的约定，为了做好本小区管理服务工作切实保障双方的合法权益，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，乙方优先承接修文县城市建设投资开发有限责任公司委托修文县名越物业管理有限公司物业管理项目。现就修文县南片区安置房一（以下简称安置房一）物业管理服务有关事宜，订立本协议。2 ：物业管理内容（一）、物业基本情况（1）物业类型：_。（2）坐落位置： 。（3）占地面积： 平方米。（4）建筑面积： 平方
21、米。（二）、根据修发改（2018）8号文件的有关规定，本物业管理区域物业服务收费标准暂定如下（按建筑面积计算）：1.高层物业: 1.1元/月/。以上标准如遇政策调整，按调整后标准执行。第二条：委托物业管理形式承包经营、自负盈亏。甲方已收费用不做任何补偿，乙方承担已收费用业主服务及支付相应的成本。第三条：委托管理服务事项1.小区公共部位的维修、养护和管理。具体包括：房屋基础、承重墙体、梁、柱、楼盖等及房屋外立面、屋面、走廊楼面、大堂、公共门厅、走廊通道、楼梯间、电梯间、水泵间、电梯机房等部位。2.本物业规划内附属物业管理范围内的市政公用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：道路、室外上下
22、水管道、落水管、化粪池、消防设施、污水管、雨水井、公共照明设施、水箱、水泵、电梯、避雷装置、环卫设施等。3.公共环境卫生。具体包括：公共场所、公共部位的清洁卫生、场地清扫、垃圾的收集、排水管道、污水管道的疏通、公共道路积雪的清除。4.共用绿地、花木、建筑物品等的养护管理。5.公共秩序、消防等事项的维护管理。6.小区档案管理资料的管理。7.接受业主委托，对其提供小区专用部分的有偿维修服务。第四条：服务质量标准（一）、房屋共用部位、共用设施的维修、养护和管理。1.按年度制定小区共用部位、共用设施设备的维修管理计划。2.定期对小区共用部位和共用设施设备进行巡检、维修，建立巡检、维修记录。3.属于保修
23、期满后大、中修范围的维修工程，及时编制维修工程预算和维修基金使用计划，在资金到位的情况下组织实施维修。4.保证小区各种公共配套设施、场地等标志完好。5.实行24小时保修制度，急修最多不超过30分钟到达现场，其他维修按双方约定时间完成，并有维修情况记录。6.建立设施设备台账及档案，设施设备运行记录齐全。7.按规定检查消防设施，发现问题及时处理。8.易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。9.对可能发生的各种突发事件有应急方案。10.路灯、楼道灯完好率不低于95%。按规定时间定时开关。11.化粪池定期检查，定期进行清理，发现异常及时清理。12.定期检查屋面、清除檐沟内落叶等杂物，疏通雨水
24、口、落水井等。13.做好二次供水设备维护，无特殊情况保证业主正常生活用水。14.电梯运行维护。（1）按国家规定进行定期检测，维护保养。（2）出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修，属急迫性维修的，应立即报修完工，确属在规定时间内无法维修的，应予以书面说明原因。（3）有紧急情况处置预案，一旦发生电梯停电、关人、夹人等危险情况下，迅速组织救援。（二）、公共卫生清洁1.建立标准化保洁制度，责任到人。2.环卫设施完备，垃圾桶、果皮箱完美整洁，生活垃圾日常清理。3.小区周边道路、广场绿地等公共场所卫生整洁，无卫生死角。4.配合有关部门开展防疫、消杀工作，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等虫害。5.无乱设摊点
25、、乱放垃圾现象。6.小区公共雨、污水管道畅通，化粪池及时清理无堵塞。（三）、绿化管理1.实行专业人员绿化养护管理。2.对草坪、绿植等及时进行修剪、施肥、浇水、松土，保持良好的观赏效果。3.有效预防病虫害，对死草、死树适时补种，制定防寒防涝防冻措施。4.有提示人们爱护花草树木的宣传牌。5.园林建筑、雕塑和辅助设施完好，整洁无损。（四）、公共秩序管理1.小区住入口实行24小时值班制度，对重点区域、重点部位定时进行检查。2.车辆按指定位置停放有序，保证小区道路周边畅通。3.对火灾、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案。4.配合公安机关、居委会等部门开展治安宣传、教育、动员、防范活动
26、，提高业主的安全防范意识。5.对违反规定在公共区域乱堆、乱放、乱贴、乱涂等行为进行制止并清理。（五）、综合服务1.小区管理人员均需统一着装，佩戴标志，语言规范，文明服务。2.管理服务人员持有关专业证书上岗。3.广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案等进行管理。4.建设完善的档案管理制度，（包括物业竣工验收资料、设备档案管理。业主资料、日常管理档案等。）各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好，实行专人管理。5.设立24小时服务电话，随时接待业主报修，受理业主咨询和投诉。6.采取入户采访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，并对薄弱环节持续改进。第五条：相关服务费用管理服务
27、费：本管理区域的管理服务收费实行包干制收费方式，第一期合同第一年5万元、第二年递增20%、第三年递增30%、第四年递增40%、第五年递增40%，第二期于第一期基础上每年递增10%。每年支付一次。缴费时间为每年3月1日前。乙方在签订合同前，需向甲方缴纳保证金10万元整。（保证金可用于支付物业管理服务费）乙方在安置房一所收费用必须打入甲方指定监管账户： ，需双方共同签字才能支付相关费用。第六条：委托服务期限安置房一由乙方根据本协议内容进行管理，期限为5年，2019年 月 日至2024年 月 日。合同到期后，甲方对乙方物业服务质量及相关考核情况进行考核合格后，可优先续签合同。第七条：维修基金的管理与
28、使用（一）、维修基金由县房地产行政管理部门管理。（二）、维修基金的使用由甲方提出计划，按县房地产行政管理部门有关规定申请报批。（三）、维修基金用于小区公共部位、公共设施设备保修期满后的大、中修及更新改造。第八条：双方权利和义务（一）、甲方的权利及义务1.代表和维护产权人、使用人的合法权益。2.每季度检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，修文县名越物业管理有限公司物业运营管理方案进项考核,有权就小区的管理有关问题向乙方提出意见和建议。3.审定乙方拟定的物业管理制度。4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划，财务预算及决算。5.监管安置房一所有费用。6.负责将完好的配套设施完好移交乙方，并列清
29、单。（二）、乙方的权利和义务1.根据有关法规和政策、并结合小区实际情况，制定本管理公司各项管理制度。2.对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、小区秩序、相关场地等进行综合维护、修缮、服务与管理。乙方有义务保证设施设备完好性。3.在处理紧急维修事宜时，可在第三人监督下，进入乙方自用部位进行维修，以防止造成更大损失。4.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，乙方有权予以制止，对于制止无效的，向行政主管部门报告。5.定期征询甲方或业主的意见和建议，并积极采纳合理化建议。6.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。7.按双方合同约定提供相应的服务项目。8.小区活动每年至少举办两次活动
30、。9.负责接收甲方完好的配套设施，并承担维护费用，如有损坏照价赔偿。10.须将安置房一所有费用打入甲方指定的监管账户。第九条：违约责任及合同终止（一）、乙方违反本合同，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任并终止合同。（二）、乙方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用并支付利息。（三）、乙方违返合同，不按合同约定时间和收费标准交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按日加收5违约金。（四）、小区配套工作会有一个逐步完善的过程。乙方不得已小区的配套设施不完善等理由拒交或少交管理费用，更不得以房
31、屋质量等非管理因素拒交管理服务费。（五）、为维护公众、业主、房屋使用人的切身利益，在不可遇见的情况下，发生燃气泄露、漏电、水灾、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。（六）、乙方按约定做好小区的秩序维护工作，对发生的被盗、伤害等案例，乙方有义务积极协助有关部门处理，但不承担任何赔偿责任。（七）、乙方因使用不当造成共用设施设备不能正常使用以及损失的，应承担赔偿责任。（八）、根据修文县名越物业管理有限公司物业运营管理方案进项考核，连续3个月低于65分，甲方有权解除合同，乙方无条件退出小区管理。第十条：特别约定乙方违反本合同第九
32、条（违约责任及合同终止)任何一条，甲方有权终止合同并不作任何补偿以及不退还风险保证金，物业所收费用乙方无权在动用。乙方无条件接收安置房一原有人员（24名），从甲乙双方签订合同当日，所有安置房一原有人员的管理使用报酬全部由乙方负责，若因劳务纠纷及其他事项引起的一切赔偿均由乙方自行承担。因乙方处理不善引发甲方承担的法律责任，甲方将有权追溯乙方经济赔偿和解除合同。第十一条：其他（一） 、在本协议执行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行的双方按有关法律规定处理，并签订补充协议。（二） 在本协议执行期间，修文县城市建设投资开发有限责任公司资产城投公司拥有最终解释权。（三）、本协议在履行中如发生争议、双方协商解决或向管理行政部门申请调解。协商或调解无效的，可向修文县人民法院提起诉讼。（四）、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，签字盖章即生效。甲方： 乙方：负责人： 负责人： 年 月 日 年 月 日 - 20 - / 20- 20 -
