1、潘火项目潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告前期市场调研及产品定位建议报告 项目界定产品建议项目定位客户目标及解析运营思路商业写字楼酒店式公寓l客户研究l功能布局l产品定位案例借鉴城市背景区域背景配套交通项目本体客户目标及解析客户目标及解析u 管委会层面目标：满足未来地块及周边人群基本工作、生活需要u 项目层面目标：完善商业、办公、居住配套设施，发挥启动板块效应，提升周边土地价值项目目标项目目标 u项目所处区域不是城市核心地带且位于两个城市副中心之间u项目周边相同业态竞争激烈且项目启动落后人气明显不足u项目基本属于“平地起高楼”，向心力较弱u项目位于高速立交旁边，整个区域被割裂限制条件限制条
2、件我们需要解决：我们需要解决：u商业、写字楼及酒店式公寓的配比商业、写字楼及酒店式公寓的配比u差异化竞争，特色经营、定位差异化竞争，特色经营、定位u持续开发、土地增值的问题持续开发、土地增值的问题项目界定项目界定 城市规模扩张仍然是宁波未来10年发展的主要方向；宁波城市两大发展方向：东部新城和鄞州新城；项目即可借势发展亦要面对两大区域的挤压；国际航运中心国际航运中心宁波经济基础开发区宁波经济基础开发区人口规模：人口规模：4040万万石化工业及加工区石化工业及加工区人口规模：人口规模：2020万万三江片老城区三江片老城区人口规模：人口规模：160160万万奉化奉化旅游服装产业基地旅游服装产业基地
3、人口规模：人口规模：3030万万鄞州中心区鄞州中心区人口规模：人口规模：2525万万东部新城东部新城新行政、商贸中心新行政、商贸中心人口规模：人口规模：1515万万北部中心，接驳杭州湾大桥北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：人口规模：5050万万东钱湖片区东钱湖片区旅游、高尚居住旅游、高尚居住宁波科技园区宁波科技园区潘火区域人口规模：5万区域生存挑战，人气聚区域生存挑战，人气聚集、人口导入是关键集、人口导入是关键三江口板块城南板块（鄞州中心区）城东板块（东部新城板块）东钱湖板块本案南部商务区高新区项目位于江东区、鄞州新城区、规划的东部新城区交界处，建设后将成为城市重要节点。项目应与三区统筹考虑，
4、协调发展，项目应借势与两大区域相辅相成避免竞争。东部新城鄞州新城本案区域内拥有多条高速公路、快速公路，是主城区与外部联通的路口，目前还不是交通节点。区域内横向交通发达，纵向交通能力不强，在道路功能上“过路式过路式”公路多于“连接式连接式”公路，地块与市内直接交通效果有限。立交桥立交桥的存在一定程度上封闭了区域内部交通，影响了一部分地块对外连接。未来规划轨道轨道4 4、5 5号号线经过本区域，届时区域纵向交通将大幅提升。4号线节点5号线节点地块启动区域地块启动区域高速收费口高速收费口立交桥的存在影响了立交桥的存在影响了部分区间对外交通部分区间对外交通建设一座新城，宁波重要的城市节点新城中心T T
5、威胁：威胁：随着鄞州中心区和东部新城的快速建设，商业等配套逐步完善，如果本区域没有及时形成商业节点，外区域商业触角必将向本区域延伸，进而影响本区域综合发展WW劣势：劣势：项目被高速分割，内部交通不方便，噪音影响大，影响居住品质；区域属于开发启动期，配套及基础设施不完善；S S优势：优势：项目位于两大城市中心之间，处于宁波未来城市发展的方向上，前景好；项目已有宜家进驻，未来人气聚集和导入有保障；项目规划配套较好，将作为宁波城市的重要发展节点；对外规划交通便利，交通通达性好；OO机会：机会：鄞州中心区和东部新城建设步伐加快，对项目区域有一定抬升作用；项目区域内的工业区和厂房正在搬离，区域环境正在逐
6、步改善；项目较周边区域起步较晚，可塑性极强，利于把握目前宁波商业经营的盲点；SWOTSWOT分析分析项目定位项目定位定义定义FABFABF F（Features/factFeatures/fact）产品本身的特性/属性本项目本项目城市未来规划发展核心地带；周边居住板块成熟；位于宁波东南出口；小区可塑性强A(AdvantagesA(Advantages）相对于竞争对手产品的优势本项目本项目周边近距离内目前尚无竞争板块；未来人口稠密，对商业需求性强；作为宁波东南门户，具备形象展示意义B(Benefit/valueB(Benefit/value）产品带给用户的利益/价值本项目本项目商业写字楼酒店式公
7、寓确立宁波城市节点地确立宁波城市节点地位，炒作中心区域概位，炒作中心区域概念，促使潘火成为念，促使潘火成为宁波的东南门户宁波的东南门户运营思路运营思路宁波商业爆炸式增长寻找机会点，准确定位，突出特色，差异化经营寻找机会点，准确定位，突出特色，差异化经营宁波写字楼严重供过求规模化、产业化，配套、服务是决胜关键规模化、产业化，配套、服务是决胜关键宁波小户型供应量增长迅速创新产品，避免竞争，直击消费者需求创新产品，避免竞争，直击消费者需求基础要求提升要求形象要求完善地块内及周边商务、居住配套在宁波主题商圈中占有一席之地确立本案宁波东南门户形象意义提升区位品质，提高地块价值第一阶段第一阶段 传统商业时
8、代传统商业时代 20世纪80-90年代，宁波商业整体上较为落后，发展相对缓慢；中心区商业基本以传统百货类为主，社区商业也不发达。第二阶段第二阶段 中心商业时代中心商业时代 20世纪90年代中后期，宁波商业开始启动，此时的商业主要以兴建宁波三江口区块商业为主要目标，代表作是2002年营业的天一广场，此时宁波的商业的中心极化效应很强。同时宁波商业发展的另一趋势是在各个居住区兴建以大型超市为代表的区域商业节点。目前宁波的商业网点布局基本是在该时间段形成。第三阶段第三阶段 多元商业体系多元商业体系 20052005年以后年以后 进入2005年之后，宁波市通过了宁波市中心区商业网点规划纲要，计划将宁波建
9、成长三角南翼中心城市，在宁波形成一主八辅的商业格局，城市的商业体系开始多元化，并且随着人口的导出方向由中心区向外扩张。u结束单极，趋向多极结束单极，趋向多极宁波不再只有天一，还有万达、世纪东方、中信泰富、联盛广场；u结束单一化，趋向多样化结束单一化，趋向多样化天一休闲广场、万达购物广场、联盛商业广场，定位有大众的、精品的、奢华的，主题多样化，档次亦开始出现分化；u结束核心，趋向中心结束核心，趋向中心天一核心最弱化，城市副中心、区域中心开始出现，宁波城市被划分；“百花争艳百花争艳”，是机遇，亦是竞争，是机遇，亦是竞争，避免与副中心商业竞争，确立区域商业中心，否决商业配套化避免与副中心商业竞争，确
10、立区域商业中心，否决商业配套化一个市级核心商圈两个副市级中心商圈多个区域中心商圈少量特色休闲商业街多个专业性市场低层次社区商铺形态天一广场天一广场长发商厦长发商厦华联商厦华联商厦新世界百货新世界百货宁波二百宁波二百银泰百货银泰百货新世界新世界一个市级核心商圈一个市级核心商圈它的商业业态是我们项目它的商业业态是我们项目可以重点借鉴的可以重点借鉴的，引进核心商圈商家，不仅可以带来商气，最重要的是可以带来人气，因为核心商圈的商家都是通过市场验证的，为消费者所接受。u 乐购边上水晶街部分租金这两年有很大提升，目前1F：1520元/平方米/天，2F的价格为1F的1/2到1/3；u目前一楼全部租满了，二楼
11、租了70左右，三楼租了50左右。u2002年投入使用，2007年租金收入2.32亿元，2008年预计2.6-2.8亿元，广场现在市价60余亿元，投资回报率才3-4%.天一广场绝大部分为中档消费，天一广场绝大部分为中档消费，主要承担城市生活机能，为广大主要承担城市生活机能，为广大市民服务。市民服务。两个副市级中心商圈两个副市级中心商圈鄞州新城和东部新城，一个已处于建设中期，一个处于建设初期，商业体量巨大，业态集全，他们可以覆盖全市，因我们项目离处于两者之间且距离较近，所以项目应避免与它避免与它们直接竞争，借商气、人们直接竞争，借商气、人气、成为它们的补充气、成为它们的补充。东部新城鄞州新城联盛广
12、场：建设初期万达广场：发展中期以家乐福、天伦广场等为主形成的商业节点以欧尚等为主形成的商业节点围绕波特曼酒店而形成的商业节点东部新城东部新城以新世界百货等商场为主形成的商业节点好阳光项目好阳光项目天一广场 欧尚、家乐福 好阳光 东部新城商业街轴：东部新城现属于建设初期，东部新城核心商业现尚无具体规划，现在唯一有动作的是好阳光的七里垫项目。欧尚超市商圈欧尚超市商圈环城西路商圈环城西路商圈家乐福商圈家乐福商圈百丈路欧尚商圈百丈路欧尚商圈多个区域中心商圈多个区域中心商圈规模中等，主要作为区域内配套，兼有辐射全市的特色业态。项目主要考虑方向项目主要考虑方向立足区域立足区域，辐射全市，辐射全市城隍庙特色
13、商业街城隍庙特色商业街鼓楼商业步行街鼓楼商业步行街 少量特色商业街少量特色商业街目前宁波真正意义上的特色商业街只有两条，城隍庙特色商业街和鼓楼商业步行街，外观形式上均以古代民居建筑为主。近期宁波开始新一轮特色商业建设：高新区的维多利亚广场，鄞州新城区的旺角等，特色商业街在宁波生存空间正逐步放大。项目主要考虑方向项目主要考虑方向立足区域，立足区域，辐射全市辐射全市多个专业市场多个专业市场宁波专业性市场较多：市区有二号桥、三号桥、望湖市场等；郊区有轻防城等；专业市场有现代市场、国际汽车城等；宁波并不缺乏专业性市场，且专业性市场往往属于中低档次，项目绝不能沦为一个二流专业性市场，这是对区域不负责，对
14、项目资源的浪费。高端的专业市场如宜家、百安居引进难度较大且不能提供生活配套。低层次社区配套商铺低层次社区配套商铺 宁波的社区商铺总体层次较低，在建筑形态基本以底商为主，往往对于住宅形成较大的影响；建筑风貌上也较为落后，视觉上缺乏震撼力。社区商铺的业态也较为传统，在传统的个体经营业态为主，连锁社区店的引入相对不足。社区商铺基本以销售为主，较少由开发商物业持有开发，或者与周边社区商业形成互动，社区商铺基本处于自我调节状态，缺乏整体规划。面积千篇一律，缺乏业态分工。注重短期销售，过于急功近利。社区商铺缺乏有效管理和运营。社区配套商铺，完全不符合要求社区配套商铺，完全不符合要求区域商业中心区域商业中心
15、大型综合超市特色商业街其它商业其它商业宜家商业广场宜家商业广场3030万平米万平米竞争已再所难免，抢占战略制高点，从高度上打败“敌人”。宜家：从事家俱及相关产业的专业性广场，它主要是针对目的性消费客源。我们：主要针对潘火区域内居住、办公、经商的客户，为他们提供生活配套，兼有辐射周边区域乃至全市的商业步行街。宜家：宜家：宁波的高端专业性市场宁波的高端专业性市场我们：我们：潘火商业中心，生活之都潘火商业中心，生活之都宁波的区域商业中心，潘火的生活之都大型综合超市大型综合超市交通影响价格配套人气地段家乐福江东店家乐福江东店物业地址：江东区中兴路246-248号经营面积：10000平方米业态定位：家电
16、、纺织、生鲜、百货业态面积分布：1：1：1：1针对客户：附近小区居民 全市范围（假日）辐射区域：江东区及近郊农村人气：人气：200200余人（上午余人（上午9 9点点30-930-9点点3535）公交直达：8路、9路、353路、809路、529路、2路等备注评语：周边人口密集、交通便利，人气极旺；周边配套齐全店面租金：按照位置在3000-10000元/平米交通影响价格配套人气地段欧尚江东店欧尚江东店物业地址：百丈东路1188号占地面积：10251平方米总建面积：42029平方米业态定位：一楼专卖店，二楼生鲜，三楼家电、百货、纺织业态面积分布：家电、百货、纺织 1：1：1针对客户：附近小区居民辐
17、射区域：江东区人气：5050余人（上午余人（上午9 9点点40-940-9点点4545）公交直达：3路、357路、106路等备注评语：周边居住人口高档小区和城郊区域结合，人流量不强店面租金：按照位置在2000-4000元/平米交通影响价格配套人气地段物业地址：海曙区鼓楼步行街占地面积：5000平方米总建面积：10000平方米业态定位：一层品牌专卖店及菜场；二层综合性超市业态面积分布：品牌店：菜场：超市 2:1:3针对客户：周边小区为主，宁波其他范围为辅辐射区域：鼓楼附近区域及周边人气：500500人（上午人（上午9 9点点40-940-9点点4545），晚间人流较），晚间人流较多多公交直达：较
18、多备注评语：定位专业性较强，客户群体固定店面租金：楼内1层6500元/月；二层8000元/月 地下周围商铺4000元/月 周边店铺2000元/月新一佳新一佳鼓楼店鼓楼店交通影响价格配套人气地段物业地址：环城西路南段262号业态定位：一层品牌专卖店及菜场；二层综合性超市业态面积分布：服饰 家电 百货 果蔬 冷冻食品 熟食 2：1：3：1：2：1针对客户：周边小区居民辐射区域：海曙西区人气：3030人（上午人（上午9 9点点40-940-9点点4545），晚间人流较多），晚间人流较多公交直达：19路、302路、523路、816路、817路备注评语：好又多及周边（尚街）场形成一个购物休闲中心，购物部
19、分满足周边需要，休闲区域面向其他区域店面租金：尚街 50000元/月（700平米以上）周围商铺14000元/月（100平米）环城西路好又多环城西路好又多交通影响价格配套人气地段物业地址：宁波市鄞州区万达广场内业态定位：日用百货业态面积分布：各项业态较平均针对客户：鄞州区居民 假日服务于全市范围辐射区域：宁波及周边县市人气：时段性人流明显，早上中午人流稀疏，晚上人时段性人流明显，早上中午人流稀疏，晚上人流极多流极多公交直达：白天线路较多，晚间公交运力严重不足备注评语：沃尔玛以低价吸引购物人群，其周边号称“5 5公里死亡圈公里死亡圈”，价格优势相当明显 沃尔玛万达店沃尔玛万达店交通影响价格配套人气
20、地段物业地址：翠柏路160号营业面积：9000平米业态定位：一楼电器、服饰各占50%；二楼经营类型较杂乱；三楼为综合性超市针对客户：鄞州区居民 假日服务于全市范围辐射区域：海曙区域为主，其他区域为辅，与天一乐购商圈接壤人气：6666人人 1111点点-11-11点点5 5分分 晚间及假日人流量提升明显晚间及假日人流量提升明显公交直达：16路、5路、15路、359路备注评语：欧尚对周边居住板块带动作用明显。该超市400余个免费停车位在当前宁波“停车难”的现状下更是吸引了来自周边区域的购物人群。租金：随楼层递减。一楼20000元/月；二楼15000元/月；一楼12000元/月，每间店200平米左右
21、。欧尚海曙店欧尚海曙店u物业类别：商铺、商务酒店u物业地址：世纪大道与江南路交叉西北角u开发商：宁波市维多利亚投资开发有限公司u容积率：2.20u绿化率：25%u占地面积：35333u总建筑面积：114000u其中：酒店4万余平米，商业6万余平米u代理商：宁波高源房地产u建筑设计：德国STI建筑与城市设计事务所 目前项目已经开始招商，只租不售维多利亚广场打造一个较有特色的美食娱乐文化商业中心内外铺，外铺进深13m，内铺进深9m，约80平米，挑高4.95m进深13m，约100平米，挑高4.95m一层是4.95米，二三层3.3米，销售大部分是一通二，少部分一通三的形式。主力面积100平米左右（2层
22、），大面积的约800多平米；基本面宽3.6米旺角高新区高新区鄞州商务区鄞州商务区海曙西海曙西中央中央商务区商务区区域较为成熟、性价比较高典型项目：金都国际、泛亚国际、价格：8000-11000元/客户：海曙，望春工业区，鄞州依托高新区产业基础和政策优势典型项目：高新科技广场、95国际广场、万特商务中心价格：8000-11000元/客户：江东，鄞州，南三县区域非常成熟、地段认可度很高典型项目：威斯汀中心、银泰国际、华联帝景、恒隆中心价格：20000-3000元/客户：海曙，江东、鄞州、镇海、北仑新兴区域、尚处于发展初期典型项目：麒麟大厦、广博国际商务中心、新洲银座价格：8000-11000元/客
23、户：江东，鄞州，南三县东部新城东部新城区域区域区域未来潜力较大典型项目：新天地、东城国际、银晨国际、价格：8000-11000元/客户：江东，鄞州，南三县目前宁波写字楼市场处于一个新老交替的阶段当中：成熟板块中可供开发资源有限，目前开发项目多数走高档豪装路线。新版块之间为成为下一阶段宁波新的商务办公中心竞争激烈竞争激烈。竞争可能是宁竞争可能是宁波写字楼市场波写字楼市场的唯一代言词的唯一代言词科技园区建设中南部商务区规划中东部新城中央成熟商务区目前写字楼市场受市中心土地资源限制以及城市扩张影响，正逐渐由三江口向新城区扩散，当前科技园区已经初步形成规模，营造出一定的商务办公环境，下一阶段南部商务区
24、和东部新城都将开发一批写字楼项目分阶段投入市场，形成新的商务办公中心。夹缝中的我们，处于未来夹缝中的我们，处于未来写字楼竞争的风口浪尖上写字楼竞争的风口浪尖上 东部新城区位于世纪大道以东、高速公路以北、通途路以南、科技园区2号路以西，占地约7平方公里。规划结构上，创造“H”型号的城市轴线，围绕轴线组织城市空间。沿东西向商业文化轴的两侧集中高层商务带，中间结合绿地、水系，布置科技馆、图书馆、音乐厅、博物馆、群艺馆等文化设施，使之成为联系历史和未来发展的纽带；西侧沿世纪大道开辟生态景观轴，东侧开辟景观文化轴，形成新城连接甬江和东钱湖地区开放的城市景观廊道。行政中心布置在商业文化轴的北侧，北面布置高
25、尚的行政商务楼，南面为宽敞的水面和绿地广场。行政中心建筑以多层为主，造型简洁，体现政府机关庄重、公正的形象。东部新城板块东部新城板块 在商务区整体开发量达到110万平方米。且区政府规定今年必须开工，两年之内必须建成，因此在-年内整体推出量将非常庞大。虽然当初的定位是针对工贸企业，但随着而来的一系列问题依然存在。这些企业在完成本企业的总部用房以后，必然将大批的办公用房用来出租或出售，这必然将对市场形成巨大的冲击，而这种冲击在后年必然陆陆续续的显现。如本项目定位于写字楼并且进展缓慢的话，将有较大的压力。用地功能定位为商务办公区，是鄞州区未来的商务活动和交流中心。具体的建筑功能应该以总部办公为主，同
26、时兼容文化交流、商业服务等配套功能。南部商务区板块南部商务区板块在城市建设过程中，老城区开发潜力日益枯竭，城市扩张势在必行城市未来开发核心的争夺将在东部新城板块与鄞州南部新城板块之间展开。建设中南部商务区规划中东部新城未来宁波即将兴起的两大集聚办公区，谁将升级为新的未来宁波即将兴起的两大集聚办公区，谁将升级为新的市级商务办公核心？市级商务办公核心？商务功能以行政办公为主，同时兼顾研发机构的办公需求，政策导向性非常明显商务办公集中区住宅集中集中区判断指标判断指标项目描述项目描述核心引擎核心引擎行政办公诱发因素诱发因素政策导向发展次序发展次序行政配套优先，商务功能其次，居住功能最后核心功能核心功能
27、行政管理、金融商务、会议展览、公共文化周边功能周边功能高新区技术研发江东核心居住行政办公区高新区产业区发展模式：新东部板块以行政办公为核心发展引擎，打造发展模式：新东部板块以行政办公为核心发展引擎，打造多功能新城区。多功能新城区。南部商务区作为南部新城的重要组成部分，借势鄞州城市功能发展的完善，依托鄞州产业基础，同周边的城市功能联动性更强。判断指标判断指标项目描述项目描述核心引擎核心引擎城市扩张诱发因素诱发因素市场导向发展次序发展次序商业办公、城市居住、其它核心功能核心功能纯商务办公区周边功能周边功能城市商业、区域行政、教育行政区行政区高教园区高教园区商业区商业区发展模式：鄞州板块形成是以区域
28、内著名企业总部为核心推动力，在市场引导下，发展模式：鄞州板块形成是以区域内著名企业总部为核心推动力，在市场引导下，营造纯商务办公核心。营造纯商务办公核心。鄞州板块新东部板块 以行政导向为发展主因素，主要用于补充和完善城市功能体系。居住和商业发展较弱，区域购买力形成和商务区形成需要较长培育时间。以总部式办公为依托，营造商业气氛。区域商业，居住等城市功能在前期已经初步形成规模，对商务区有积极促进作用。模式对比：综合性城区模式对比：综合性城区VSVS纯商务办公区。纯商务办公区。我们即没有行政导向，亦没有总部商务办公的定位高度，我们的优势在哪里？它们缺乏什么，我们提供什么；他们做总部基地，我们就做产业
29、孵化园，他们做大企业，我们就做创业中心，与其他们做总部基地，我们就做产业孵化园，他们做大企业，我们就做创业中心，与其说是争锋相对，不如说是优势互补。说是争锋相对，不如说是优势互补。中型企业总部基地产业孵化园创业中心u2005、2006、2007年宁波写字楼市场供应量、去化量、存量都呈增长趋势。u2006年-2007年增长幅度放缓，去化速度保持微量增长，市场存量保持在40万平米左右。u目前写字楼市场供应量与去化量基本保持良性增长，市场基本稳定。市区零散写字楼供应南部商务区集中供应量东部新城集中供应量今年年底至明年，市场正常供应量保持不变的情况下，随着南部商务区的集中供应以及东部新城的逐步开发，宁
30、波写字楼市场将出现供远供远远大于求的形势远大于求的形势，写字楼市场竞争将日趋激烈化，一部分高档、专业的现代化写字楼将脱颖而出，在未来宁波经济发展大潮中分的一杯羹；而少数写字楼将在激烈的市场竞争中被淘汰，成为本次写字楼市场供应量大爆发期的牺牲品。写字楼供应量大爆发u估2008年宁波写字楼需求量应该在60-70万平米，不会有较大需求量提升。u未来市场竞争日趋激烈谁将在竞争中找准自身定位，满足市场需求，成为市场博弈未来市场竞争日趋激烈谁将在竞争中找准自身定位，满足市场需求，成为市场博弈中的最终胜利者。中的最终胜利者。供大于求供大于求预计2008年市场供应总量约170万平米预计2008年市场去化量约7
31、0-80万平米u增加区域内企业自用供给量，尽量吸引周边企业入驻，少写字楼推量；u写字楼产品多样化，规避竞争，减小销售风险；u将项目定位到城市门户标志，提高项目“含金量”；u提供特色服务，为中小企业提供政策和产业方面的优惠施；物业类型：物业类型：写字楼（1-2楼商铺，3-16楼办公）装修状况：装修状况：精装修物物 业业 费费：5元/平米/月开开 发发 商商：银亿房产开盘时间：开盘时间：2007.6.12入住时间：入住时间：2009-6容容 积积 率：率：2.5占地面积：占地面积：15130平米总建面积：总建面积：62160平米车车 位：位：500个面面 积：积：写字楼90-700平米，自由分割价
32、价 格：格：写字楼：14000-16000元/平米，商铺：69000元/平米，签约率87%，销售率90%以上卖点配套：卖点配套：7部进口乔治电梯；层高3.5米南北通透双采光；VRA空调（目前品牌正在招商中）外立面效果图外立面效果图海曙区海曙区银亿时代广场银亿时代广场物业类别：物业类别：写字楼 购物休闲中心 商铺装修部分：装修部分：公共部分精装修物业地址：物业地址：海曙区三江口 毗邻乐购超市和天一广场开开 发发 商：商：银亿房产开盘时间：开盘时间：2007.12入住时间：入住时间：2009.12容容 积积 率：率：8.2楼层状况：楼层状况：23层、27层、40层车车 位：位：机动车位705个（其
33、中非机动车位3698个）用地面积：用地面积：17014平米总建面积：总建面积：170000平米单层面积：单层面积：标准层面积1200平米景观设计：景观设计：德国GMP美国HBA销售代理：销售代理：银泰销代价价 格：格：23000-28000配套卖点：配套卖点：VRA式样中央空调，品牌电梯（均为公开品牌）外立面效果图外立面效果图海曙区海曙区环球中心环球中心开开 发发 商：商：宁波华联地产物业形态：物业形态：1层商铺，2-4层商场，5-20层写字楼项目位置：项目位置：海曙天一广场乐购正对面价价 格：格：20000-30000元/平米物物 业业 费：费：1.5元/平米/月开盘时间：开盘时间：2008
34、年05月交付时间：交付时间：2009年总建面积：总建面积：3.2万平米车位数量：车位数量：200个 卖点配套：卖点配套：外立面采取高档中空玻璃幕墙与石材相结合；大堂、洗手间四星级标准装修；2-4层配备观光电梯，其他电梯、空调按照国际化标准配备模型图模型图海曙区海曙区银泰国际银泰国际占地面积：占地面积：3.7万平米建筑面积：建筑面积：13万多平方米（4幢15f办公、其余商业）单层面积：单层面积：1000左右开开 发发 商：商：宁波矮柳销售代理：销售代理：银泰销代容容 积积 率：率：3.0建筑密度：建筑密度：38.8%价价 格：格：现房7800-8000元/平米销售状况：销售状况：目前销售率40-
35、50%卖点配套：卖点配套：酒店式挑高大堂；西子奥蒂斯电梯（2008奥运会所用品牌）；大堂装修一般外立面效果图外立面效果图总平图总平图江东区江东区东方商务中心东方商务中心建筑面积：建筑面积：95572平方米占地面积：占地面积：29021平方米项目地址：项目地址：江东区江东核心商务区，惊架路以南，福明路以东绿绿 化化 率：率：30%容容 积积 率：率：2.5楼层状况：楼层状况：由1幢25F高层，1幢9-11F小高层，2幢4-7F多层组成停停 车车 位：位：700个物业管理：物业管理：物管费用为4.20元/平方米月卖点配套：卖点配套：独创4层观景电梯，项目共配置22部电梯（自称知名品牌，具体不详）；
36、大型中央空调系统（蒸汽溴华锂机组制冷，品牌未知）；国际甲级写字楼1:1标准配置的停车位；独立酒店式大堂；2.7米公共艺术化走廊；专门餐厅及综合型商务会所大堂效果图大堂效果图走廊效果图走廊效果图江东区江东区银晨国际银晨国际物业类型：物业类型：写字楼；1-2商铺；3-16办公装修状况：装修状况：精装修开盘时间：开盘时间：2008.05容容 积积 率：率：4.10占地面积：占地面积：5010平米总建面积：总建面积：21000平米车车 位：位：161个面面 积：积：写字楼标准层1000平米，其中4层以上不可自由分割建筑风格：建筑风格：ART DECO风格价价 格：格：写字楼12000元/平方米卖点配套
37、：卖点配套：电梯：四部奥的斯（OTIS）2.8米挑高电梯（3台客梯，1台消防电梯）；空调：日立VRV变频中央空调；大堂：星级酒店大堂装修，层高4.5米，旋转式酒店玻璃门，地面以木纹石为主，镶嵌浅啡网图纹，配以暖色调的挂式吊灯与筒灯，大堂内置动态水幕墙和假山绿化布置；走廊：宽2.1米，地面镶嵌高档大理石，整体隔墙采用套框门镶玻璃，进户门采用到顶玻璃门；卫生间：TOTO卫生洁具，配备感应式四季空调恒温系统，空气净化新风系统；智能化设施：VRV中央空调系统、有线电话系统、信息网络子系统、监控系统、电子巡更系统、消防报警控制系统、停车场管理系统等备备 注：客户注：客户30%30%为杭州企业，其中包括为
38、杭州企业，其中包括“娃哈哈娃哈哈”，招商以，招商以知名企业为主。知名企业为主。大堂效果图大堂效果图外立面效果图外立面效果图江东区江东区俊鸿嘉瑞俊鸿嘉瑞主要案例主要案例发展区域发展区域典型特征典型特征2003-20052003-2005（起步期）（起步期）好阳光公寓、波特漫中心集中在老三区热销。成熟地段。高品位服务、高档次装修。适合投资2005-20072005-2007（初步发展期）（初步发展期）南苑国际、城市之心集中在鄞州中心区热销。地段较好，发展潜力大，配套丰富。精装。适合投资。20082008年年-（快速发展期）（快速发展期）海德公馆、威斯汀中心、东外滩花园、联盛广场、明天广场集中在老三
39、区、鄞州中心区地段好，配套丰富。产品多样化。精装。投资产品。u 宁波酒店式公寓发展较晚，目前处于快速发展期，成熟商务地段是培育酒店式公寓的基础。u 老三区中心区地段倾向高档次的顶级酒店式公寓定位，鄞州中心区产品以及定位相对丰富。u 近期鄞州中心区为热点发展区域，竞争和机遇同在。u 目前已售或在售的酒店式公寓，租赁情况或销售情况较好，发展潜力看好。但未来竞争加剧，需抱理性谨慎态度。酒店式公寓发展历史酒店式公寓发展历史0100020003000400050002006年2007年2008年 预 计2006年2007年2008年 预 计u 07年酒店式公寓/单身公寓大放量，07年供应4100套，消化
40、约3200套，乘着楼市大好的背景，整体供销两热。u 受“90/70”政策以及“办公变脸”影响，08年酒店式公寓/单身公寓量继续放量大增，预计供应在4500套左右，政策从紧以及观望愈浓影响，消化能力难以大幅上升，总体呈供略大于求态势。u 酒店式公寓/单身公寓市场供应大增，竞争激烈，供求关系较为严峻。u 集中分布老三区中心以及鄞州中心区等成熟地段，内部竞争激烈。同时，郊区酒店式公寓/单身公寓先天地段条件差，竞争处于明显弱势。u 酒店式公寓更依赖成熟地段、服务以及配套，是单身公寓中的高级形态。u 受“90/70”政策影响，酒店式公寓/单身公寓的过渡性居住功用面临二房、小三房冲击，更倾向投资性需求，需
41、进一步体现投资价值。其中对普通单身公寓的冲击要大于酒店式公寓。综述综述城市中心及鄞州中心区城市中心及鄞州中心区等成熟地段酒店式公寓等成熟地段酒店式公寓/单身公寓持续放量，区单身公寓持续放量，区域内竞争激烈，随着城域内竞争激烈，随着城郊结合部中低价单身公郊结合部中低价单身公寓供应量加大，对市中寓供应量加大，对市中心的单身公寓形成一定心的单身公寓形成一定的威胁。的威胁。汇豪天下汇豪天下东外滩花园东外滩花园威斯汀中威斯汀中心心江南一品江南一品联盛广场联盛广场明天广场明天广场城市花园单身公城市花园单身公寓寓壹爵壹爵盛世天城二期盛世天城二期奥林奥林8080半岛华府酒店半岛华府酒店春天彼岸春天彼岸嘉华嘉华
42、sohosoho泛亚国际泛亚国际英郡英郡城市之心城市之心世纪东苑世纪东苑联盛广场联盛广场明天广场明天广场壹爵壹爵城市之城市之心心南苑国南苑国际际泰丰项目泰丰项目三江口核心区三江口核心区鄞州中心区盛世天城盛世天城本案本案u城市之心城市之心u产品规划：产品规划：1幢48层酒店式公寓，共计1148套。u主力面积：主力面积：45-65、85u精装修标准：精装修标准：1500元/u层高：平层3.2米u开盘时间和价格：开盘时间和价格：07年11月开盘，目前均价1.4-1.5万元/。u物业管理：物业管理：万达物业u内部配套：内部配套：共享万达广场商业配套u销售情况（客户）：销售情况（客户）：截止5月11日，
43、已经备案消化876套。客户以40-50岁的投资客为主，鄞州区占了85%左右，同时有小部分的境外人士购买。u目前各面积段的供需情况目前各面积段的供需情况万达城市之心万达城市之心产品设计：产品设计：外立面是由澳大利亚PCAL设计公司担纲。整体设计简洁俊朗。从细节上，建筑构件采用了现代的金属、玻璃材料，构筑出经典的三段式：顶部丰富，中段处理大气，而底部却细腻感性，满足人尺度构件转换。项目配备了10部高速电梯、600平方米的挑空大堂。主力面积40-50u产品规划：产品规划：1幢18层单身公寓住宅（70年使用期），共计256套。u主力面积：主力面积：4552，层高2.9米。u精装修标准：精装修标准：30
44、00元/u开盘时间和价格：开盘时间和价格：3月低4月初，均价14000元/。u物业管理：物业管理：珠江物业（酒店式）u内部配套：内部配套：SOHO1-2层为商业。u销售情况（客户）：销售情况（客户）：截止5月11日，签约37套（推128套），签约率29%，客户基本以鄞州区为主，以投资为主；同时由于住宅性质使得生活成本较低，自住型客户比重较其他SOHO项目有一定的增加。风格城事风格城事壹爵壹爵约约5252，7.27.2米大面宽米大面宽主要精装修品牌主要精装修品牌约约5151，5.45.4米大面宽米大面宽风格城事风格城事壹爵壹爵u产品规划：产品规划：由5幅地块组成，将开发为情景体验购物中心、特色餐
45、饮酒吧街、青少年儿童世界、时尚文体广场、高级商务中心等一体的国际时尚消费体验中心。规划1幢23层单身公寓，合计近700套。u主力面积：主力面积：50100。u精装修标准：精装修标准：5000元/平米u开盘时间和价格：开盘时间和价格：08年年底09年年初，超过1.5万元/平米。u备注：备注：定位为宁波市场上最高档的公寓，装修标准5000元左右，也将达到目前市场上最高。公寓分布在“门”两边，层高为3.6米。至于21-23层门中间部门将建成层高5.4米的双层超5星级会所。联盛广场联盛广场u产品规划：产品规划：总建面积约15万平方米，集星级酒店、酒店式公寓、大型百货商城、住宅、商业于一体。规划400余
46、套SOHO。1-4层商业，5-9层单身公寓。u主力面积：主力面积：40-125平米，主力面积40平米，层高3.5米。目前方案还在修改中。u精装修标准：精装修标准：未定u配套：配套：大型shopping mall新江厦购物商厦u开盘时间和价格：开盘时间和价格：08年年中，预计价格1.2万/。明天广场明天广场u产品规划产品规划：两幢高层组成，一幢21层商住两用楼（SOHO）共计368套，一幢15层四星级酒店u主力面积主力面积：3.-55平米，层高u精装修标准精装修标准：800-900元/u开盘时间和价格开盘时间和价格：2008年3月 8800元平米 40年产权 首付20%，一个月后再付30%，交付
47、后办理按揭 南北价差500元/平米u物业管理物业管理：1.6元/平米（单身公寓）u配套：配套：SOHU,1-2层为商业，毗邻四星级酒店。周边配套银行、超市、小学u销售情况销售情况：截止6月11日，签约138套（推383套），签约率36%，其中SOHO签约135套（推368套）签约率36.7%。u代理销售代理销售：天时利u开发商开发商：宁波乐裕置业世纪东苑世纪东苑楼盘名称楼盘名称总体量总体量未售未售体量体量推盘时间推盘时间面积段面积段是否是否精装精装装修标装修标准准物业管理物业管理销售销售价格价格去化情况去化情况产权年限产权年限万达广场万达广场4848克拉克拉6.5万平米2万平米2007.124
48、6-86平米精装1500元/平米酒店式管理14000签约率75%商业40年风格城事风格城事壹爵壹爵1万平米7500平米2008.343-63平米精装2500元/平米普通公寓管理14000签约率12%住宅70年联盛广场联盛广场2万平米2万平米2008年底30-100平米精装未定未定未定未售商业40年明天广场明天广场2万平米2万平米未定40-50平米精装未定普通公寓管理未定未售商业40年学府学府1 1号号4.5万平米无2007.329-50平米精装800元/平米普通公寓管理5700售完商业40年经济型经济型/舒适型酒店式公寓舒适型酒店式公寓契合商业定位，符合市场需求契合商业定位，符合市场需求经济型
49、经济型面积小，功能全，总价低，首付低，对年轻人有致命的吸引力。舒适型舒适型面积适中，小面积却享两房生活，介于中等酒店式公寓和90平米小户型之间。产品建议产品建议 较强的随意性和较强的目的性两极分明；收入越高，消费的随意性越强；收入越低，购物的计划性越强。家庭年收入5万以下5-7万8-10万11-15万16-20万20-25万26万以上消费形式专程消费41%43%36%42%21%20%顺道消费24%19%7%11%36%无目的消费29%33%50%42%43%100%80%其他6%5%7%5%购物的目的性购物的目的性特色休闲步行街特色休闲步行街大型综合超市大型综合超市 家庭年收入5万以下5-7
50、万8-10万11-15万16-20万20-25万26万以上交通方式步行12%自行车6%11%公交车65%81%79%58%57%40%20%购物班车5%自驾车6%10%14%21%29%60%80%其他12%10%7%7%依靠公交是最主要的交通方式；购物班车还没有被普遍接受，说明超市辐射半径有限，商圈间竞争尚不激烈；家庭年收入超过20万，自驾车购物的特征较为明显；购物的通勤方式购物的通勤方式公共交通急需解决公共交通急需解决车位配比一定要充足车位配比一定要充足 10到15分钟的时间是最容易被接受的到达某特色消费场所的心理距离；18分钟能被一半消费者接受到达特色消费场所的可接受时间50%能接受度：
