1、2022年4月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。1.不动产纠纷案件的管辖法院是（ A ）A.不动产所在地法院 B.原告住所地法院C.被告住所地法院 D.合同签订地法院2.下列属于行政性质房地产关系的是（ D ）A.建设用地使用权出让关系 B.建设用地使用权转让关系C.建设用地使用权租赁关系 D.建设用地使用权划拨关系3.宅基地的所有权属于（ B ）A.乡镇政府 B.农民集体C.农民家庭 D.农民个人4.根据物权公信原则，除非有相反证据证明，应推定为不动产权利人的是（ C ）A.不动产的占有人 B.不动产的使
2、用人C.记载于不动产登记簿的权利人 D.不动产的管理人5.规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同（ B ）A.有效 B.无效C.效力待定 D.可撤销6.集体土地征收的实质是国家强制收买集体土地的（ A ）A.所有权 B.使用权C.占有权 D.收益权7.与土地使用者签订国有建设用地使用权出让合同的主体是（ C ）A.省级人民政府土地管理部门 B.省级人民政府C.市、县人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府8.国有土地上房屋征收补偿的责任主体是（ C ）A.建设单位 B.拆迁单位C.政府 D.施工单位9.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理
3、完毕之日起一定期限内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案，该期限是（ C ）A.7日 B.15日C.30日 D.60日10.建设工程款优先受偿权的范围不包括（ B ）A.工人工资 B.违约金C.垫付的工程款 D.材料款11.房地产项目公司在项目开发完成被整体转让或者楼盘售罄，把物业服务委托给专业的物业服务企业以后，该项目公司（ C ）A.继续开发新项目 B.继续处理小区后续事项C.随之解散、注销 D.永续存在12.下列不属于建设工程强制招标项目的是（ D ）A.使用国际组织贷款的项目B.部分使用国有资金投资的项目C.公用事业项目D.施工单项合同估价约人民币100万元的物业维修项目
4、13.因租赁合同发生的纠纷，人民法院可以通知次承租人以一定的身份参加诉讼，该身份是（ C ）A.原告 B.被告C.第三人 D.证人14.商品房质量保修湖限的起算时间是（ A ）A.商品房交付之日 B.合同签订之日C.商品房竣工之日 D.业主入住之日15.下列关于商品房预售合同登记备案的说法中，正确的是（ D ）A.唯一目的是保障购房人的利益 B.是当事人的自愿行为C.应当自签约之日起15日内办理 D.属于行政管理制度16.除法律另有规定或者当事人另有约定外，商品房在交付使用前毁损、灭失风险的承担者是（ A ）A.出卖人 B.买受人C.施工单位 D.监理单位17.建筑物区分所有权人是房屋的（ B
5、 ）A.使用人 B.所有权人C.承租人 D.实际占有人18.业主对建筑物专有部分以外的共有部分（ D ）A.只享有权利 B.只承担义务C.可以放弃权利不履行义务 D.既享有权利也承担义务19.物业管理的本质是（ A ）A.业主共同自治 B.业主个人自治C.物业服务企业自治 D.基层政府自治20.物业服务企业违反有关规定，将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处以委托合同价款一定比例的罚款，该比例是（ D ）A.10%以上15%以下 B.15%以上20%以下C.20%以上30%以下 D.30%以上50%以下21.房地产融资分为两类，即房地产开
6、发融资和（ A ）A.房地产消费融资 B.房地产抵押融资C.房地产转让融资 D.房地产租赁融资22.下列不属于我国个人住房抵押贷款的是（ D ）A.住房公积金贷款 B.商业银行贷款C.住房公积金贷款和商业银行贷款组合贷款 D.政策性银行贷款23.抵押房地产投保的，保险单的保管人应当是（ B ）A.抵押人 B.抵押权人C.房地产管理机构 D.抵押登记机构24.下列与住房抵押贷款无关的保险是（ A ）A.人身保险 B.财产保险C.信用保险 D.保证保险25.设立住房置业担保公司的条件之一是有不少于人民币（ D ）A.500万元的注册资本 B.500万元的实有资本C.1000万元的注册资本 D.10
7、00万元的实有资本26.经济适用住房购房人的退出形式不包括（ D ）A.向市场出售 B.政府回购C.取得完全产权 D.取得部分产权27.公共租赁住房的出租对象不包括（ C ）A.城镇中等偏下收入住房困难家庭 B.在城镇稳定就业的外来务工人员C.工作地点离家庭住址较远的职工 D.城镇新就业的无房职工28.住房公积金委员会的成员中，工会代表和职工代表应占的比例是（ B ）A.1/4 B.1/3C.2/3 D.3/429.房地产代理的特点之一是（ A ）A.经纪机构必须以被代理人的名义从事代理活动B.经纪机构必须以自己的名义从事代理活动C.代理行为的法律后果由代理人承担D.代理行为的法律后果由代理人
8、和被代理人共同承担30.城镇土地使用税是一种（ B ）A.间接税 B.直接税C.混合税 D.综合税二、多项选择题:本大题共5小题，每小题2分，共10分。31.法律上区分动产和不动产，主要是考虑到动产和不动产在经济价值以及利用方法等方面的差异，在调整上需要采取不同的原则，具体包括（ ABDE ）A.动产和不动产变动的要件不同 B.权利类型不同C.权利主体不同 D.诉讼管辖不同E.在涉外物权法律关系中适用的准据法不同32.根据城市房地产管理法的规定，国家对房地产交易的管制主要体现在（ ACD ）A.禁止特定种类的房地产交易 B.对特定主体限制购买房地产C.规定特定种类的房地产交易的前置条件 D.房
9、地产交易的价格管理E.对特定主体限制购房贷款33.下列属于全体业主共同共有部分的有（ ABCDE ）A.小区建设用地使用权 B.小区公共绿地C.小区消防设施 D.小区公共照明设施E.小区会所34.房地产抵押权实现的方式一般有（ ACE ）A.折价 B.赠与C.拍卖 D.留置E.变卖35.下列书立和领受应税房地产凭证的情形中，免纳印花税的有（ ABE ）A.房产所有人将房产赠与政府所立的书据 B.房产所有人将房产赠与学校所立的书据C.房产所有人将房产赠与近亲属所立的书据 D.房产所有人将房产赠与贫困户所立的书据E.房产所有人将房产赠与社会福利单位所立的书据三、名词解释题:本大题共5小题，每小题3
10、分，共15分。36.实质意义的房地产法：是指调整房地产开发用地的取得、房地产开发、房地产交易、实施房地产管理的综合性法律部门，由多层次的法律规范体系组成。37.房地产合作开发协议：是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。38.商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买售人，并由买受人支付房价款的行为。39.房地产开发贷款：是指银行等金融机构向借款人发放的，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。40.房地产中介服务：是指房地产中介机构在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业
11、服务的经营活动，是指房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。四、简答题:本大题共4小题，每小题6分，共24分。41.简述地役权的特征。答：(1)地役权的客体不限于土地，而且不限于需役地所有权人与供役地所有权人之间，供役地、需役地的用益物权人也可以约定设立地役权。（2分）(2)地役权通过书面形式的地役权合同设立。（2分）(3)地役权具有从属性和不可分性。地役权的成立和存亡从属于供役地和需役地，并与供役地和需役地不可分离。（2分）42.简述建设用地使用权消灭的原因。答：(1)有期限的建设用地使用权使用期限届满未申请续期或申请续期未获批准。(2)建设用地使用权被依法收回。(3)作为建设用地使
12、用权载体的土地灭失。43.简述享受实物配租廉租住房的家庭应当退回廉租住房的情形。答：(1)享受实物配租廉租住房的家庭再购买其他住房的。(2)将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的。(3)无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住的。(4)无正当理由累计 6 个月以上未交纳廉租住房租金的。44.简述纳税人应当按照房地产评估价格计算缴纳土地增值税的情形。答：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的。(2)提供扣除项目金额不实的。(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。五、论述题:本题10分。45.试述物业服务企业在物业服务中的义务。答：(1)不得改变物业服务用房的用途。
13、物业服务用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。(2)做好物业服务的交接、房屋资料移交和物业验收手续。物业服务企业承接物业时，应与业主委员会办理物业验收手续；物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和上述资料交还给业主委员会；业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。(3)对物业事项中违法行为的制止。对物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装修装饰和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。(4)安全防范和安全职责。物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。六、案
14、例分析题:本题11分。46.陈某与燕某于2017年9月22日签订二份房屋租赁合同，合同约定陈某将其位于某市的一套房屋出租给燕某，租期5年，每月租金2500元，每月20日交纳下个所月的租金。2020年3月20日，陈某与肖某签订一份房屋买卖合同，将该租赁房屋以180万元的价格出售给肖某,并于2020年3月27日到房管部门办理了过户手续，双方约定2020年4月20日将房屋交付给肖某。2020年4月15日,陈某找到燕某，要求其腾退租赁房屋。燕某表示，陈某出售该租赁房屋未经过自己的同意，该买卖合同无效，自己是该房屋的承租人，享有优先购买权，自己愿意出180万元购买该房屋，该房屋应该归自己所有。肖某于20
15、20年4月20日通知燕某，宣布燕某与陈某签订的房屋租赁合同对自己不能发生效力，自己急需用房，限燕某于2020年，4月25日搬出该出租房屋，否则自己将清理燕某放在出租房屋的物品并换锁，三方遂发生争执。请回答下列问题并说明理由:(1)陈某与燕某签订的房屋租赁合同是否有效?(2分)答：陈某与燕某签订的房屋租赁合同有效。因为陈某与燕某签订房屋租赁合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同内容不具有法律规定的合同无效的情形。(2)陈某与肖某签订的房屋买卖合同是否有效?(3分)答：陈某与肖某签订的房屋买卖合同有效。因为陈某与肖某签订房屋买卖合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民
16、事行为能力，合同不具有法律规定的合同无效的情形。虽然燕某承租该房屋，但是法律并未规定出租人出售租赁房屋必须经承租人同意。(3)燕某是否享有该出租房屋的优先购买权?该出租房屋归谁所有?(3分)答：燕某享有该出租房屋的优先购买权，肖某取得该争议房屋的所有权。因为燕某承租该房屋在先，并且愿意以同样的价格购买该租赁房屋，根据相关法律规定，出租人转让租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权。但因为陈某与肖某签订的房屋买卖合同有效，而且双方已经到房地产管理部门办理了房屋过户登记手续，根据法律规定，登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，故肖某已合法取得了该房屋的所有权，燕某的优先购买权已无法实现。(4)陈某与燕某签订的房屋租赁合同对肖某是否有法律效力?肖某是否可以要求燕某限期从出租房屋搬出?(3分)答：陈某与燕某签订的房屋租赁合同对肖某继续有效，肖某不能要求燕某限期从出租房屋搬出。根据“买卖不破租赁”的规则，陈某与燕某签订的房屋租赁合同对肖某继续有效，租赁房屋的买受人仍应按照原租赁合同的约定继续履行该租赁合同义务，如需变更或解除租赁合同，应当与承租人协商一致。
