1、1818号字体、加粗号字体、加粗标题（20号字体、加粗），以下划线为基准区域市场分析区域市场分析区域价值区域价值区域背景区域背景研究研究l南昌市宏观环境分析南昌市宏观环境分析l南昌市宏观背景分析南昌市宏观背景分析政策环境政策环境宏观层面：宏观层面：调低经济增长预期，放弃坚持了调低经济增长预期，放弃坚持了7 7年的保年的保8 8政策，表明了政府经济结政策，表明了政府经济结构调整的决心，客观上为房地产调控留足空间；构调整的决心，客观上为房地产调控留足空间；调控政策频繁出台，政府调控楼市决心坚定不移。调控政策频繁出台，政府调控楼市决心坚定不移。中观层面：中观层面：南昌市南昌市“限购令限购令”：已拥有
2、：已拥有1 1套住房的本市户籍居民家庭限购套住房的本市户籍居民家庭限购1 1套住套住房，第二套房贷首付款比例不得低于房，第二套房贷首付款比例不得低于60%60%等等8 8条政策措施。条政策措施。限购范围限购范围：东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区滩新区经济环境经济环境16.8%15.2%15.5%15%13.1%14%13%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%05001000150020002500300020052006200720082009201020112012GD
3、PGDP增长率增长率生产总值：亿元生产总值：亿元年份年份南昌市近几年南昌市近几年GDPGDP走势图走势图GDP增长率经济总量在步步高升，增速在经济总量在步步高升，增速在13%13%以上，可见南昌房地以上，可见南昌房地产业目前处于快速发展阶段，并将持续较长时间产业目前处于快速发展阶段，并将持续较长时间GDPGDP增速与房地产关系：增速与房地产关系：4%5%4%5%8%8%萎缩萎缩 停歇停歇 稳定发展稳定发展 快速发展快速发展人口环境人口环境4754754844844914914954954974975025025095095205204504604704804905005105205302005
4、2006200720082009201020112015人口数量：万人人口数量：万人年份年份南昌市常住人口：万人南昌市常住人口：万人人口数量人口数量南昌市常住人口呈逐年小幅增长趋势，为房地产业的发南昌市常住人口呈逐年小幅增长趋势，为房地产业的发展提供了良好的基础展提供了良好的基础南昌市常住人口从2019年475万到2019年的预计520万，平均每年增长约4万人左右。南昌市“十二五”规划：至2019年，市域总人口规模为552万人，其中常住人口520万人，暂住人口32万人。人口的增加，带来住房需求的增加，在城市化的大势下，必然带来住房的刚性需求，为未来房地产发展提供良好的基础。小结小结国家层面：国
5、家层面：调低经济增长预期，为房地产调控留足空间；调控楼市决心坚定不移。调低经济增长预期，为房地产调控留足空间；调控楼市决心坚定不移。限购限贷，调控政策频繁出台。限购限贷，调控政策频繁出台。市级层面：市级层面：20192019年年2 2月南昌市进入限购时代但并不严厉。月南昌市进入限购时代但并不严厉。经济仍保持快速增长，房地产业快速发展。经济仍保持快速增长，房地产业快速发展。人口持续增加，在城市化背景下，需求有较大上升空间。人口持续增加，在城市化背景下，需求有较大上升空间。严峻的大背景下宽松的市场环境严峻的大背景下宽松的市场环境区域市场分析区域市场分析区域价值区域价值区域背景区域背景研究研究l南昌
6、市宏观环境分析南昌市宏观环境分析l南昌市宏观背景分析南昌市宏观背景分析南昌市供求南昌市供求20192019年年-2019-2019年年4 4月份商品房供销对比月份商品房供销对比时间时间商品房销售商品房销售：万方：万方商品房预售商品房预售：万方：万方需供比需供比20192019年年3543544544541.31.320192019年年1731732672671.51.520092009年年4234232032030.50.520192019年年2952952642640.90.920192019年年2022023173171.61.620192019年年1-41-4月月92921041041.
7、11.11.31.50.50.91.61.100.20.40.60.811.21.41.61.82007年年 2008年年 2009年年2010年年2011年年2012年年1-4月月供需比供需比供需比数据显示，南昌市商品房供需比整体变化较大，表明南昌市房地产市场仍处于不成熟状态。上图的数据统计显示：2007年至2012年4月，商品房供应及销售面积总体随大环境及政策波动较大。2012年1-4月份商品房供应与销售基本持平，且销售有回暖的趋势。南昌市整体供求变化幅度较大，表明市场仍处于不成南昌市整体供求变化幅度较大，表明市场仍处于不成熟的阶段熟的阶段南昌市量价走势南昌市量价走势01000200030
8、004000500060007000800090000204060801001201402008年年1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度2009年年1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度2010年年1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度2011年年1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度2012年年1季度季度住宅均价：住宅均价：元元/平方米平方米去化面积：万方去化面积：万方销售面积销售面积(万万)销售价格销售价格(元元/)20092009年至今，成交量不断萎缩，但成交价格在不断年至今，成交量不断萎缩，但成交价格在不断攀升，当前价格在攀升，当前价格在80008000元元/处徘徊处徘徊宏观
9、层面：2009年至今，市场成交量不断萎缩，主要由于2009年房地产全国性反弹而2019年进入调控阶段导致的；但成交价格持续上涨，从2009年4000元/涨至2019年8000元/，上涨幅度较大。微观层面：今年以来，成交量有回暖趋势，价格也有所回落，市场有以价换量的趋势。02000400060008000100001200070以下70-100100-120120-140140-180180以上销售套数销售套数产品面积段产品面积段2009201020112012年1-4月南昌市去化特征南昌市去化特征南昌市去化以70-100户型为主，约占整体去化的30%。其次是100-120和120-140户型。
10、2009年以来，各面积段户型市场成交量都收缩较大，尤其是70以下投资性质明显的小户型。2019年销量预计：70以下小户型成交会继续萎缩，但100-140普通住宅销量会在2019年基础上出现较大反弹南昌市去化以南昌市去化以70-10070-100户型为主，预计户型为主，预计20192019年年100-100-140140普通住宅会在普通住宅会在20192019年销量上出现较大上升年销量上出现较大上升0204060801001201401601802009年2010年2011年2012年1-4月份去化面积：万方去化面积：万方各区域去化情况各区域去化情况东湖区西湖区青云谱区湾里区青山湖区红谷滩板块经
11、济技术开发区高新技术开发区各区域成交比重各区域成交比重 区域成交一直领先各区域，随着红谷滩开发高潮的回落，区域成交一直领先各区域，随着红谷滩开发高潮的回落，其去化逐步回归理性其去化逐步回归理性2019年106个项目落户红谷滩新区，至2009年开工建设的项目有76个，其中房地产项目约428万平方米，在2009年销售达到高潮后逐步回落，2019年2月南昌进入限购时代，其去化水平有较大回落，但仍高于其他区域。小结小结南昌市整体供求变化幅度较大，表明市场仍处于不成熟的阶段。南昌市整体供求变化幅度较大，表明市场仍处于不成熟的阶段。20092009年以来，市场整体呈下降的趋势，尤其以红谷滩片区降幅最大年以
12、来，市场整体呈下降的趋势，尤其以红谷滩片区降幅最大市场供应以市场供应以70-10070-100户型为主，约占整体去化的户型为主，约占整体去化的40%40%，其次是，其次是100-120100-120 、120-140120-140户型。户型。区域市场分析区域市场分析区域价值区域价值区域背景区域背景研究研究住宅市场住宅市场0100020003000400050006000700080009000100000510152025去化：万方去化：万方区域量价走势图区域量价走势图销售面积(万)销售价格(元/)2019年受金融危机影响去化较少，并导致2009年市场出现反弹，成交量大幅上涨，并持续至2019
13、年。2019年开始调控后，2019年至今市场成交量一直很平稳。红谷滩作为商务区，其公寓的推售对均价的影响较大，但随着其商务价值的提升，价格有进一步溢价的可能。2019.42019.42019.42009.42019.4调控以来，市场去化平稳，但随公寓推售变化，均价变化幅调控以来，市场去化平稳，但随公寓推售变化，均价变化幅度较大度较大写字楼市场写字楼市场02000400060008000100001200014000160000123456783972239904400874026911月40452406344081741000销售价格：元销售价格：元/去化面积：万方去化面积：万方销售面积(万)
14、销售价格(元/)区域写字楼呈现量价齐涨的势头，区域写字楼呈现量价齐涨的势头，2019年至2019年区域市场分析区域市场分析区域价值区域价值区域背景区域背景研究研究南昌市整体规划南昌市整体规划形成形成“双核三圈五组团双核三圈五组团”的城市拓展发展格局，增强南的城市拓展发展格局，增强南昌市城镇发展后劲昌市城镇发展后劲南昌市城市总体规划南昌市城市总体规划(2019(20192020)2020)“双核双核”：其实就是南北两城一个是引领辐射老城区的东湖区、西湖区一个是引领辐射大昌北新城区的红谷滩新区。“三圈三圈”：第一圈指城市中心圈，包括青山湖区、青云谱区、经济技术开发区和新建县长堎镇；第二圈指城市拓展
15、圈，囊括五个组团；第三圈指一小时经济区，包括新建、安义、进贤、余干、南昌县城和丰城、樟树、高安市区等.“五组团五组团”：是指瑶湖组团、昌南组团、乐化组团、湾里组团、九龙湖组团，是城市拓展圈中的重点开发板块。昌昌南南余干余干县县新建新建县县进贤进贤县县安义安义县县樟树樟树高安高安市市丰城丰城乐化乐化湾里湾里瑶湖瑶湖南昌市近期规划南昌市近期规划南昌市近期建设规划(2019年2019年)【用地规划】2019年中心城城市建设用地236平方公里，2020年中心城区城市建设用地为265平方公里。【商贸金融】重点建设红谷滩中央商务区八一广场：市级商业中心：红谷滩中央商务区：打造金融服务街区红角洲副中心：建设
16、演艺中心、图书城蛟桥副中心：完善咨询和商业零售功能朝阳副中心：着手沿江总部经济带研究城南副中心：重点打造“家居专业店+汽车销售服务”为主题的市域商业中心。瑶湖副中心：形成商务接待中心城东副中心：时尚购物区级商业中心凤凰洲地区：建设铜锣湾商业中心区明确各各区域的发展方向，重点建设红谷滩中央商务区，明确各各区域的发展方向，重点建设红谷滩中央商务区，为未来发展理清思路。为未来发展理清思路。八一广场八一广场南昌市交通规划南昌市交通规划南昌市总体规划2019-2020提出的“三环十一射”“三环”：一环：昌九大道-洪都大桥及连接线-洪都大道-洪城路解放路-南昌大桥及连接线；二环：昌东大道-昌南大道-生米大
17、桥及连接线-西二环-北二环；三环：西外环高速-南外环-京福高速。11条放射线道路为：昌九北大道；机场路；扬子洲快速路；富大有堤；江大北路-火炬大道-瑶湖隧道-麻丘高速出入口；解放东路；井冈山大道-南莲路；桃花路；昌九南大道；昌湾大道；黄家湖路。一环基本涵盖市区大部分区域，对市内交通作用有限，只能缓解市区交通压力，疏导外部交通规划意义在于缓解市区交通，加快郊区发展规划意义在于缓解市区交通，加快郊区发展南昌市近期建设规划（2019-2019年）。南昌市交通规划南昌市交通规划南昌市城市轨道交通近期建设规划（2009-2019年）：根据规划，在2009年至2019年间建设1号线一期工程和2号线一期工程
18、，线路总长度50.6公里。1号线一期工程自奥体中心至双港大道。已于2009.7.29日动工，预计2019年完工。2号线一期工程自铁路客运西站至洪都大道。预计今年6月动工建设规划的实施，将对缓解南昌城市交通压力、促进土地开发、优化空间布局发挥重要作用。南昌市轨道交通规划南昌市轨道交通规划轨道交通将对未来拥堵的市内交通起来极大的缓解作轨道交通将对未来拥堵的市内交通起来极大的缓解作用，并优化城市布局用，并优化城市布局4352153214随着市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已成为文明花园英雄城南昌的政治，经济，文化中心区域情况区域情况红谷滩中心区：红谷滩中心区：是红谷滩
19、新区开发建设的起步区，由临江4.28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成，规划人口15万人，为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区中央商务区（CBD中心区）。凤凰洲片区凤凰洲片区:规划用地11平方公里，规划人口约10万人，为重要的江岸景观区，布置了蝶子湖体育公园综合项目，是以旅游、居住为主的城市生活新区三角洲片区三角洲片区;是红谷滩新区最大片区，规划用地面积约25平方公里，规划人口规模约15万人，为教学、科研、旅游、体育和高级商住区。红谷滩红谷滩中心区中心区凤凰洲凤凰洲片区片区三角洲三角洲片区片区红谷滩新区由三大片区组成红谷滩新区由三大片区组成规划价
20、值规划价值红谷滩将建设成为红谷滩将建设成为“人气兴旺、经济繁荣、功能完备、人气兴旺、经济繁荣、功能完备、特色鲜明、环境优美特色鲜明、环境优美”的大新城的大新城南昌市委南昌市委南昌市政府南昌市政府南昌市人大南昌市人大南昌市政协南昌市政协南昌市纪委南昌市纪委南昌市国土局南昌市行政服务中心江西城投协会南昌市统计局南昌市交通运输局南昌市行政服务中心江西省地方海事局江西省港行管理局南昌市水文局南昌市粮食局南昌市司法局南昌市绿化局南昌市统计局南昌市城乡规划局南昌市审计局中共南昌市委员会南昌市人事劳动和社会保障局南昌市经济贸易局随着市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的随着市委、市人大、市政府、市
21、政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已成为南昌的政治，经济，文化中心迁入，红谷滩新区已成为南昌的政治，经济，文化中心政务价值政务价值已有在建/在售规划 市中心交通拥挤，停车困难，办事效率有较大影响，随着政府出台各种优惠政策大力开发红谷滩CBD区域，红谷滩规划10余个写字楼项目。政府大力打造红谷滩商务氛围，南南昌写字楼未来发展昌写字楼未来发展中心将逐步移向红中心将逐步移向红谷滩区域谷滩区域。商务价值商务价值红谷滩集中南昌市新建绝大部分写字楼项目，且体量较大，红谷滩集中南昌市新建绝大部分写字楼项目，且体量较大，档次高，商务价值明显档次高，商务价值明显写字楼发展格局图：重心转移，集中写字楼发展格
22、局图：重心转移，集中CBD交通价值交通价值“五横三纵五横三纵”：五横：五横：全过江道路系统，孔目湖大街、庐山大道、南斯友好路、前湖大道、祥云大道。三纵：三纵：昌九大道、丰和大道、赣江大道整个区域与外界链接交通系统十分发达，尤其是与老城区的五个过江大桥，将新老城区紧密连接在一起。区域内部，由于是新区，道路规划思想领先，整个区域道路系统呈网状系统，被众多次干道均匀分隔为较多方整地块，内部交通系统发达，朝阳大桥预计今年910月份开工建设，在2019年年底前竣工通车。良好的内外交通系统为红谷滩的中央商务区奠定了坚良好的内外交通系统为红谷滩的中央商务区奠定了坚实的基础实的基础南斯友好路南斯友好路前湖大道
23、前湖大道祥云大道祥云大道庐山大道庐山大道孔目湖大街孔目湖大街赣赣江江大大道道丰丰和和大大道道昌昌九九高高速速英雄大桥英雄大桥八一大桥八一大桥南昌大桥南昌大桥朝阳大桥朝阳大桥生米大桥生米大桥居住价值居住价值即由临江滨水绿化构筑的景观游览带，为人们提供亲水性滨水空间，成为市民和旅游者休闲、游览的场所；由滕王阁秋水广场行政中心绿地广场（世纪广场）绿地中央广场双子塔构成东西景观中轴线，体现城市的历史与未来、人文与自然山水的有机结合蝶子湖体育公园综合项目，是以旅游、居住为主的城市生活新区商业商业南昌目前商业规模化程度较低目前，南昌市商业仍处于传统商业为主体开始向现代商业转变的阶段。许多大型商业场所集中于
24、旧城区，面貌陈旧，没有完全形成多功能多层次的新格局。同时，以多元化的商业竞争为主的格局也未完全形成。另外，南昌商业市场大多由竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业组成，规模化程度很低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚进入。南昌将打造红谷滩中央商务区 形成发展极核6大副中心助力南昌商贸发展大副中心助力南昌商贸发展红角洲副中心：推进水城中心区的建设，完善商业设施，并强调高端文化设施(演艺中心、图书城等)建设，提升水城风貌区服务功能。朝阳副中心：启动朝阳公共中心建设，着力与公益性公共设施(医院、福利院等)以及商业网点的建设，并着手沿江总部经济带的前期研究工作。城南副中心：重点打造“家
25、居专业店+汽车销售服务”为主题的市域商业中心。城东副中心：重点打造“中端生活零售”结合时尚购物主题的区级商业中心。瑶湖副中心：设置基本商业服务设施，如超市、专卖店、专业店等，服务于区内居民；重点建设星级宾馆和能够承办商务会议、洽谈、企业年会的商务型宾馆以及提供商务宴请服务、简餐、工作餐的餐饮网点，为区内企业商务活动提供优质服务，逐渐形成具备一定规模的商务接待中心。蛟桥副中心：配合园区内企业和高校区，建设一批生产服务和生活服务设施，主要以咨询和商业零售为主导功能。奥体中心：城运会适当进行周边住宅区建设奥体中心：城运会适当进行周边住宅区建设楼盘楼盘体量体量高度高度铜锣湾广场21丰和大厦世贸大厦联发广场红谷凯旋时间广场唐宁街新地中心万达广场绿地中央广场
