1、版权声明：本案仅供客户内部使用，版权归浩瀚置业（厦门）有限公司所有，未经浩瀚置业（厦门）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构 和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。云霄云霄城市进入可行性研究报城市进入可行性研究报告告新浩瀚研展部新浩瀚研展部2017年年6月月报告汇报思路报告汇报思路PART 1云霄城市认知云霄城市认知PART 2云霄房地产认知云霄房地产认知PART 3市场总结与建议市场总结与建议PART 4莆美新城地块评测莆美新城地块评测PART1云霄房城市认知云霄房城市认知城市概况城市概况城市经济城市经济城市规划城市规划城市概况城市概况城市区位城市区位城市交通城市交通城市发
2、展城市发展城市人口城市人口PART 1.1城市概况城市概况城市区位城市区位：闽南金三角南端，距漳闽南金三角南端，距漳州州1.5小小时车时车程程，介，介于于厦门厦门、汕头汕头两两大特大特区区之间之间，与台与台湾湾一一 水之隔水之隔 云霄县地处福建省南部沿海，位位于于“闽闽南南金三金三角角”南端南端。县城距漳州市区约95公里；东南与东山县隔海相望（距离34公里），西与平和县接壤（距离77公 里），南与诏安县交界（距离49公里），北与漳浦县毗邻（距离42公里），介于厦门、汕头两个 特区之间，亦与台湾一水相隔，区位优势十分明 显。漳州厦门汕头云云 霄霄 港口：云霄港位于漳江出海口 两岸海域，北通沪、津
3、，南达 港粤，东至台湾，人称“状元 港”航运历史悠久，曾经有过 海洋贸易繁盛的历史，是闽南 物资集散地和漳南贸易中心 公路：构建“六路贯通”全县 的骨干公路网，“沈海”高速 公路、国道324线、厦深高速铁 路、入闽大通道坂云线交战路 穿境而过，并且还有境内将军 大道、疏港公路。铁路：规划构建“一走廊、一 枢纽、一支线”的铁路网络。一走廊：即厦深、宁漳铁路走 廊；一枢纽：即云霄火车站综 合枢纽；一支线：服务于邻边 的常山开发区与平和县。PART 1.1城市概况城市概况城市交通城市交通：云霄县交通路网全面通达，形成云霄县交通路网全面通达，形成“一港六路一港六路”的水陆交通网的水陆交通网络络漳诏高速
4、公路漳诏高速公路云霄港区云霄港区PART 1.1城市概况城市概况产业经济产业经济情情况况全国全国“花果之乡花果之乡”:盛产枇杷、杨桃、龙眼、荔枝、香蕉等热带亚热带水果，“云霄枇杷”获得“中国驰名商标”称号;临港工业大县临港工业大县：对接古雷石化下游产业，整合县城建成区、沪深高铁客货站埠、光电科技产业园区、临港工业集中区等资源，形成港城一体化格局；文化艺术胜地文化艺术胜地：全国首个开漳历史文化纪念馆、全省首个非物质文化遗产展示馆，“云霄潮剧”被公布为第三批国家级非物质文化遗产。注：云霄县城包括 云陵镇、莆美镇马镇乡火田镇和平乡常山经济开发区东厦镇陈岱镇列屿镇云霄县城云霄县城下河乡城市发展城市发展
5、：云霄为农业大县、水产大县云霄为农业大县、水产大县、资源大县、新兴临、资源大县、新兴临港港工业工业县县，以，以“两镇两镇一一开开发发 区区”为重点发展轨迹为重点发展轨迹全县辖9个乡镇和1个工业开发区镇云陵镇、东厦镇、火田镇、莆美镇等；辖区面积1166平方千米，内河通航30千米;芗城 区区龙文 龙海市 云霄县 漳浦县 诏安县 长泰县 东山县 南靖县 平和县 华安县人 口 58.7818.793.28 41.89 81.94 60.74 21.86 21.92 34.17 50.43 16.35人口,芗城区,58.78人口,龙文区,18.7市,人口,云霄县,41.89 人口,龙海人口,漳浦县,人口
6、,诏安县,60.74,21.86 21.92人口 长 人 泰 口 县,东山县34,.17人口,平和县,人口,南靖县50,.43人口,华安县,16.3520169年年3.28漳州漳州各各8县县1.94市常驻人口情况市常驻人口情况2013201420152016人口40.7241.0841.5141.89人口,2013,40.72人口,2014,41.08人口,2015,41.51 人口,2016,41.89近几年云霄常驻人口情况近几年云霄常驻人口情况 2016年云霄常驻人口为41.89万人，人口基数不大，2016年排名全市第六，县城常驻人口为19.7万；从近几年的常驻人口上看，云霄县常驻人口增长
7、相当缓慢，四年近增长1.17万人；PART 1.1城市概况城市概况城市发展城市发展：云霄人口总量为云霄人口总量为41.89万人，排全市第六；万人，排全市第六；人人口分口分布布情况情况，以县以县城城中心中心的的云云陵陵 及莆美人口最多，其次及莆美人口最多，其次为为东厦东厦及及火田；火田；云霄各乡镇人口分布情况云霄各乡镇人口分布情况云陵镇陈埭镇莆美镇东厦镇列屿镇火田镇下河乡马铺乡和平乡常山65356355366289551085211585084839630358762245618777PART 1.1城市概况小结城市概况小结 城市区位 出口导向型经济区、临港工业园区 城市交通 拥有高铁，高速，港
8、口等.城市辐射能力不断增强；城市发展 典型资源，水产，旅游，农业大县；以县城中心为绝对发展核心；城市人口 人口总量不高，排名全市第六；常驻人口增长相对缓慢，人口导入性略显不足；城市概况梳理城市概况梳理对我们的启示沿海出口导向型经济区，交 通便捷，农业水产资源大 县，人口基数较低、增长缓 慢 城市经济城市经济城市产业城市产业结结构构GDP走势走势固定资产固定资产投投资资居民购买力居民购买力PART 1.2城市经济城市经济20第一产第一产12,2业业,4.57%02业业,20业业,第一产第一产 16,20.34第二产业第二产业,2012,3第二产业第二产业,第二产业第二产业,7.76%2013,4
9、0.75%2014,42.98%2015,4业业,第二产业第二产业,1.48%20第二产第二产 16,41.37%第三产业第三产业,2012,3第三产业第三产业,第三产业第三产业,第三产第三产9.07%2013,35.85%2014,36.19%2015,3业业,第三产业第三产业,7.80%2016,3 8.29%近五年云霄三产比例结构近五年云霄三产比例结构业业,3.4 业业0%2 0第一产第一产第第13一一,2产产第一产第一产第第14 二二,2产产0.8业业3%业业,0.业业72%20第一产第一产第第1 5 三三,2产产市 区龙 海 市 云 霄 县 漳 浦 县 诏 安 县 长 泰 县 东 山
10、 县 南 靖 县 平 和 县 华 安 县%地 产 GDP35.6341.725.4313.796.666.847.495.326.622.635.63地产GDP,龙 海地产GDP,云 霄县,5.43地产GDP,漳 浦县,1 3地.7产9 GD泰山P地,产诏G安D P地,产长G D P地产,东G D P地产南,G D P 靖,平 和县,6.66 县,6.84 县,7.49 县,5.32 县地,产6.G62D P,华 安县,2.6地产GDP,市市区,42,1.07 216年地产年地产GDP生产总值生产总值产业结构分析产业结构分析：实施实施“优一强二提三优一强二提三”、全县形成三产业共同推动经济发展
11、的良好格局。、全县形成三产业共同推动经济发展的良好格局。从近几年的三产比例上看，一产比例不断降低，二产频调，三产比例不高；云霄正处于优化一产强化二产提升三产的时期；从各县市地产GDP上看，云霄整体房地产开发总量位居所有县城倒数第二，GDP为5.43亿元，属于地产发展比 较慢的县城区域。支柱产业分析支柱产业分析：工业上以光电新能源产业为代表，农业发展上工业上以光电新能源产业为代表，农业发展上为为首批首批省省级富级富硒硒农业农业产产业开业开发发重重点点县、福建农民创业园建设县县、福建农民创业园建设县主要工业产业及分布情况主要工业产业及分布情况精细化工列屿装备制造陈岱化工新材料陈岱、列屿新型轻纺东厦
12、、列屿光电新能源莆美、云陵开发区主要农业产业及分布情况主要农业产业及分布情况水产养殖东厦、列屿花卉苗木种植马铺蔬菜种植和平、马铺水果种植下河、马铺、和平新兴临港产业体系新兴临港产业体系。充分发挥独特区位优势，承接古雷开发区的辐射，利用好海洋和岸线资源，与区域主导产业配套发展，依托港口优势输入原料，完善产业结构，加快基础设施 配套，大力发展临港产业。以临港工业园区为载体，围绕漳州（云霄）核电项目，同步发展核电关联配套产业，力争到2020年，实现年产值100亿元以上。首批省级富硒农业产业开发重点县首批省级富硒农业产业开发重点县、福建福建农农民创民创业业园建园建设设县。县。发挥特色品牌优势，加快实施
13、现代农业提升工程，推进农业科技创新，转变农业经营方式，进一步打响云霄枇杷、竹 塔泥蚶、下河杨桃、马铺淮山、东厦锯缘青蟹、列屿巴非蛤、东厦文蛤、东厦缢蛏、漳江口大蚝等云霄“十大”地理标志产品品牌，继续扩大蔬菜、花卉、苗木产业规模。和平乡东厦镇陈岱镇列屿镇云霄云霄 县城县城常山经济开发区马镇乡火田镇下河乡PART 1.2城市经济城市经济支柱产业园之云陵开发区支柱产业园之云陵开发区：光电之都，云霄经济引擎，入驻企光电之都，云霄经济引擎，入驻企业业214家，其中光电企家，其中光电企业业134家，开发区总产家，开发区总产值值130亿，占比全县工业亿，占比全县工业产值产值56%开发区总规划面积13平方公里
14、，功能功能定定位为位为集集产品产品研研发、发、加加工制造工制造 和产品流通于一体的高和产品流通于一体的高新新技术技术产产业开业开发发区区，依据功能定位要求和区 位优势，按节能光电科技产业园区、普通工业园区、临港工业园 区、光电观景中心公园、铁路站埠商贸服务及生活保障区、七星旅 游度假区等总体规划，分步实施。其中节能光电科技产业园分三期 建设，第一期规划总用地为9966亩，主要发展LED、节能照明和太 阳能光伏等新能源、新光源领域的新兴产业；第二期规划用地2300亩，创办了“云云霄霄县回县回乡乡创业创业园园”；第三期规划用地4500 亩，建设光电学院和海光电学院和海峡峡光电光电产产业园业园。在高
15、铁客运站周边规划1000亩建设现代光电市场。PART 1.2城市经济城市经济房地产开发投资额房地产开发投资额：云霄固定资产投资从云霄固定资产投资从2013年后保持相对稳定的增长速度，而房地产开发年后保持相对稳定的增长速度，而房地产开发投投资受市场影响较大，特别是去年投资受市场影响较大，特别是去年投资资强度强度有有所回落所回落PART 1.2城市经济城市经济增速56.30%31.80%25.80%额,2012,57.75固定资产投额资,2013,92.69固定资产投额资,2014,120.66固定资产投资固定资产投额资,2015,159.07固定资产投资额,2016,200.046,增速,201
16、2,增速,2013,增速,2014,增速增速,2200115201225061.330%26001.540%23001.250%23 201 51.8.68 0 0%固定资产投资额57.7592.69120.66159.07200.04云霄近五年固定资产投资云霄近五年固定资产投资固定资产投资额增速20122013201420152016房地产投资额6.1225.6820.2523.149.39增速320.40%-21.20%15.60%-59.90%房地产投资额,2012,6.12房地产投资额,2014,20.25房地产投资额,增速,2013,320.40%增速,2014,-21.20%增速增
17、,2速0 1,52,016,-15.605%9.90%云霄近云霄近五五2年年013房房,25.地地68 产产房地开开产发发投资投投额,资资2015,23.14房地产投资额增速房地产投资额,2016,9.3920122013201420152016房投/固投 10.61%27.71%16.78%14.54%4.79%房投/固投,2012,10.61%60.50%房投30/.2固0投%,房投/固投,房投/固投,2014,16.78%2015,14.54%房投/固投,2016,4.79%近近五年房投五年房投/固固投投201比比3,2 7值值.71%云霄固定资产投资从2013年后保持相对稳定的增长速度
18、25-32%，整体城市投 资力度持续稳定；而云霄地产在经历2012-2013的历史峰值投资之后，整体市场呈现短期井喷式开发，近两年受市场大环境萎靡影响，投资大幅下滑，呈现负增长；从占比上看，近两年房地产投资占比明显减少，到了2016年占比减至4.79%；GDP走势分走势分析析：近五年来云霄近五年来云霄GDP持续保持稳定高速的增长态势，年均增长幅度维持持续保持稳定高速的增长态势，年均增长幅度维持在在12%左左右，但基数较低总量小；人右，但基数较低总量小；人均均GDP同步维持持续增长的态势同步维持持续增长的态势，2016年人年人均均GDP为为34853元元PART 1.2城市经济城市经济城市GDP
19、,2012,87.72城市GDP,2013,101.3130.28城市GDP,201城5,市GDP,2016,149.07增速,2012,增速,2013,增速,2014,增速 增,速20,1250,16,云霄近五云霄近五年年G城D市GPD走走P,2 0势势14,城11市1.5G1DP增速城市GDP,2012,22169城市GDP,2013,24877城市GDP,2015,城市GDP,2016,34853增速,2013,增速,2014,9.11%增速,增 20速 15,2016,20121240.3103%1230.0104%1220.4105%1230.6 110 26%.20%2012201
20、3122.2021%420151 52.60411%61.0 3%城市GDP87.72101.3111.51130.28149.07城市GDP2216924877271453139034853增速14.30%13.00%12.40%13.60%12.20%增速12.22%9.11%15.64%11.03%8000-20,000US$0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$启动期启动期缓慢发展期快速发展期平稳发展期生存需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，数量与质量
21、并重缓慢发展综合发展型云霄近五年人云霄近五年人均均城市GGDD P,P2 0情情14,况况 313902城7 1市45GDP增速人均购买力人均购买力：云霄整体零售消费稳步提升，居民的整体消费能力云霄整体零售消费稳步提升，居民的整体消费能力及及购买力潜力性凸购买力潜力性凸显显2012,38.892013,41.22社会零售品总额,社会零售品总额社,会零售品总额,2014,45.68社会零售品总额,2015,47.2社会零售品总额,2016,53.82012增速,2012,17.20130 增 0%速,2013,12.20145 增 0%速,2014,1 3 增.20152 速0%,20165,1
22、4.002016社会零售品总额38.8941.2245.6847.253.8增速17.00%12.50%13.20%16.00%14.00%云霄近五年社会零售总云霄近五年社会零售总额额社会零售品总额增速20122013201420152016人均可支配收入1774419074233062614927588人均可支配收入,2012,1 7 7入4 4,2013,19074人均可支可支配收人均配 人 收 均可支配收云霄云霄人人人均均均可可可支支支配入收配配,2收收014入入,2 3 3入0 6,2015,2 6 入 14,92016,2758820122013201420152016城乡居民储蓄存
23、款余额47.8494.30109.97165.26城乡居民储蓄存款余额,2012,47.84城乡居民储蓄存款余额,2013,94.30109.97城乡居民储城蓄乡居民储蓄存款余额,2015,165.26居民存款余居民存款余额额存款余额,2014,云霄社会零售总额2016年达到53.8亿元，普遍增幅在12-17%；近两年云霄居民可支配收入及存款余额稳步上升，居民整体的消费能力及购买力潜力性相对突出；PART 1.2城市经济城市经济PART 1.2城市经济小结城市经济小结 产业结构 第一产业以枇杷、杨桃种植为代表，第二产业以光电产 业及新能源开发为代表；房地产开发投资额 近两年大市场环境萎靡影响，
24、投资呈现负增长；GDP走势；云霄GDP走势总体上维持稳定增长的态势，但基数小，整体规模依然非常有限；居民购买力 零售消费稳步提升，居民的整体消费能力及购买卖力潜力性凸显城市经济梳理城市经济梳理对我们的启示最具代表的支柱产业为枇杷 种植及光电产业，近几年经 济持续增长且走势企稳，但 规模总量小 城市规划城市规划城市定位城市定位城市规划城市规划中心城区中心城区规规划划PART 1.3城市规划城市规划云霄城市定位云霄城市定位：海峡西岸城镇群的临海生态文化旅游城市，东山湾重要的中心城市、商贸海峡西岸城镇群的临海生态文化旅游城市，东山湾重要的中心城市、商贸物物流枢杻流枢杻海峡西岸城镇群以开漳文化开漳文化
25、、临海山水为特色的生态文化旅游城市，两岸开漳文化交流平台，东山湾重 要的商贸物流与综合交通枢纽，东山湾重要的生活服务中心，东东山湾山湾重要重要的的光光电产电产业业、精精细细化工化工及能源及能源产产 业基地业基地，云霄县政治、经济、文化中心。漳学校学校休闲公园休闲公园行政机关单位行政机关单位医院医院国道国道云霄当前空间格局及资源分布云霄当前空间格局及资源分布：云霄依山面海，地势自西北向东南倾斜，目前大部分城市云霄依山面海，地势自西北向东南倾斜，目前大部分城市配配套资源均在以云陵为核心的老县城套资源均在以云陵为核心的老县城，但随但随着着城市城市扩扩容，容，莆莆美新美新城城的配的配套套资源资源不不断
26、丰断丰富。富。厦门厦门 漳州漳州 漳浦漳浦 龙海龙海漳漳江江江PART 1.3城市规划城市规划云霄整云霄整体体规划规划：云霄县云霄县城城规划为规划为“三足鼎立三足鼎立”，全力打造县城中心区、光电产业园区、，全力打造县城中心区、光电产业园区、临临 港工业园港工业园区区，重点打造光电、新能源、临港、现代农业、商贸旅游服，重点打造光电、新能源、临港、现代农业、商贸旅游服务务。县城中心区：县城中心区：以云陵镇为中心，继续做大县城中心 区。拓展城市发展空间，拓展将军大道、开漳大 道，扩容世坂片区，推进中心城区与周边组团一体 规划、一体建设，实现完善功能分区。光电产业园区：紧紧围绕“光电产业密集区”的目
27、标定位，突出发展光电产业，整合优势资源，重组 生产要素，推进企业技术改造，提升企业文化内 涵，提高市场竞争力。临港工业园区：充分发挥独特区位优势，主动对接 吸纳古雷开发区的辐射，初步建成清洁能源、精细 化工、化工新材料、新型轻纺、建筑新材料五大产 业板块。城镇等级城市个数城镇名称人口规模（万人）用地规模县城中心县城中心1莆美镇、云陵镇、莆美镇、云陵镇、下河乡下河乡2628.55km重点镇重点镇2陈岱镇陈岱镇6.57.1km火田镇火田镇611.25km三特色镇2列屿镇1.81.65km东厦镇1.63.79km特色乡2和平乡0.70.83km马镇乡0.40.47km县城中心区县城中心区光电产业园区
28、光电产业园区临港工业园区临港工业园区PART 1.3城市规划城市规划县城中心规划县城中心规划：云霄中心规划为云霄中心规划为“一心、两带、两一心、两带、两区区”，深入实施，深入实施“中心开发、南扩中心开发、南扩北北 延延”拓展战略。拓展战略。“一心一心”指云霄中心城区为主的综合服务中心，是县域范围内的政治、经济、文化中心。“两带两带”指沿海产城融合发展带，主要为沿海 10公里以内的陆域地区，是云霄未来县域空间整合与 区域联动发展的重点方向。国道-通港公路产城融合 发展带，是县域城镇、产业空间聚合发展的重要地 区。“两区两区”指滨海城镇发展区、内陆生态经济区。综合中心 发展带 发展区PART 1.
29、3城市规划城市规划城镇职能结构城镇职能结构：云霄规云霄规划划形成综合型、工贸型、旅游型、农业型四类城镇职形成综合型、工贸型、旅游型、农业型四类城镇职能能注：云霄县城包括云陵镇、莆美镇马铺乡火田镇和平乡常山经济开发区东厦镇陈岱镇列屿镇云霄县城云霄县城下河乡港口物流、精细化工、能源 工业等滨海旅游、旅游服务等文化旅游、休闲度假、综合 服务等滨海生态旅游、农业科技及 特色食品加工等淮山、蜜柚等绿色生态农业生态文化旅游、商贸物流、光电产业、综合服务等茶叶、枇杷等特色农业现代化商贸物流中心、高新 技术产业、商务文教服务等综合型城镇综合型城镇旅游型城镇旅游型城镇工贸型城镇工贸型城镇农业型城镇农业型城镇PA
30、RT 1.3城市规划城市规划 城市定位 以县城中心区、光电产业园区、临港工业园为主的的临 海生态型工贸城市 城市格局 空间发展战略为“中部核心带动、东部产业推进、北部 生态发展”；县城中心发展 整整体体深入实施深入实施“中心开发、南扩北中心开发、南扩北延延”拓拓展展战战略略；滨海城镇发展区（综合中心）、内陆生态经济区（生态 旅游）城市规划梳理城市规划梳理对我们的启示临海型生态文旅、工贸城市，以县城中心为单核驱动开发，拓展战略为“南扩北延“PART 1.3城市规划城市规划PART2云霄房地产认知云霄房地产认知土地市场土地市场商品房市场商品房市场区域区域市场分析市场分析 土地市场及商品房市土地市场
31、及商品房市场场 土地市场土地市场 地产地产开开发发水水平平 房企竞争房企竞争情情况况 商品房市场商品房市场 商品住宅商品住宅市场市场PART 2.1土地市场土地市场土地市场土地市场：2012-2016年，云霄县共出让年，云霄县共出让18幅土地，总建筑面积为幅土地，总建筑面积为177.83万万，目前，目前市市面上面上 的在售项目售罄项目，大多属的在售项目售罄项目，大多属于于2012-2014年出年出让让的土地，近两年土地出让较少的土地，近两年土地出让较少，2015-2016两年期间，仅有两年期间，仅有3幅商住用地成交，总体量约幅商住用地成交，总体量约19万万地块位置地块位置竞得单位竞得单位成交日
32、期成交日期成交成交价格（万）价格（万）楼面价格（元楼面价格（元/）占地（占地（公顷）公顷）总建总建面（万）面（万）容积率容积率对应项目对应项目云糖云糖路西侧路西侧云霄县房地产综合开发公司2016/11/1629101249.590.832.332.8云霄云霄县英县英济济小学小学北北侧将侧将军军 大道大道东侧东侧漳州市泰基房地产开发有限公司2016/11/165810933.842.226.222.8待开发云霄云霄县复县复兴兴路东段路东段云霄县房地产综合开发公司2015/5/21110001052.353.8710.452.7保障安置房将军将军大道大道东东侧、侧、福福锦中锦中心心 广场广场南侧南
33、侧漳州力能房地产开发有限公司2014/12/246840804.143.408.512.5漳江核苑（已售罄）云霄云霄县云县云陵陵镇享镇享堂堂村村方泰武、方志琳、等十一人2014/3/52330726.641.283.212.5自建房用地云霄云霄县云县云陵陵镇渡镇渡头头村村云霄县房地产综合开发公司2014/2/2412620749.165.6216.853保障安置房云霄云霄县将县将军军大道大道南南侧江侧江滨滨 路桥头路桥头吴芳寿2014/2/174850922.131.595.263.3云霄云霄县行县行政政中心中心南南侧侧曹承香2013/10/2116280999.865.4316.283福锦中
34、心广场云霄云霄县行县行政政中心中心南南侧侧曹承香2013/10/2117630999.975.8817.633云霄云霄县金县金霞霞路东路东北北侧、侧、自自 来水来水厂南厂南.吴雪强2013/7/12520761.441.103.313云霄云霄县将县将军军大道大道南南侧侧（原（原 机砖机砖厂）厂）陈荣贵2013/5/2110880633.615.7217.173清华园（尾盘）大埔大埔村南村南侧侧3 32424线国线国道道东东 侧侧漳州翔球置业有限公司2012/12/242200150.306.6514.642.2云霄翔球广场（售罄）云霄云霄县县行行政政中中心心北北侧侧、将将军大军大道东道东.洛阳
35、宝龙置业发展有限公司2012/11/269140909.353.3510.053宝龙一号（售罄交房）云霄云霄县自县自来来水厂水厂北北侧、侧、坂坂 云线云线东侧东侧厦门华天企业集团有限公司、武 汉延铭房地产开发有限公司2012/10/305800502.614.6211.542.5云霄云霄县行县行政政中心中心北北侧、侧、将将 军大军大道东道东.漳州市哲祥房地产开发有限公司2012/8/2460001099.712.485.462.2祥哲中央公园（售罄）云霄云霄县云县云陵陵镇楼镇楼仔仔脚脚云霄县房地产综合开发公司2012/8/124885.111175.371.484.162.8保障安置房金霞金霞
36、加油加油站站北侧北侧、将军将军大大 道西侧道西侧建发房地产集团有限公司2012/5/69440707.296.0713.352.2建发半山御园金霞金霞加油加油站站北侧北侧、将军将军大大 道西侧道西侧建发房地产集团有限公司2012/5/68210718.265.2011.432.2177.83177.83近两年近两年只成只成 交了交了3 3幅地块幅地块2012-20142012-2014年土年土地出让地出让较多较多PART 2.1土地市场土地市场云霄云霄2017年土地供应计划：年土地供应计划：今年宅地总供应今年宅地总供应10万万，其中商品住宅用地，其中商品住宅用地6万万，保障房用地，保障房用地4
37、万万县、市计划供地总量保障性安居工程用地商品住房用地保障性 安 居 工 程 和 中 小 套 型 商 品 房 用 地 占 比（%）保障性住房用地各类棚户区改造用地公共租赁房限 价 商 品 房中小套 型商品 住房其他商 品住房 用地合计存量增量廉租 房经 济 适 用 房廉 租 房经 济 适 用 房中小套型 商品住房划拨出让云霄县10万万 4万万6000004万万0004万万2万万80%商品住房用地计划6公顷，按照招标拍卖挂牌出让方式供应土地。其中（1）用于90平方米以下中小套型普通商品住房建设4公顷，（2）用于90平方米以上商品住房建设2公顷。保障性安居工程用地。云霄县云霄县2017年度拟对江辉路
38、威惠庙片区改造项目（用地面年度拟对江辉路威惠庙片区改造项目（用地面积积2.1公顷）、旧实小片区（一期）棚户区改造项目（用地公顷）、旧实小片区（一期）棚户区改造项目（用地面面 积积1.9公顷）实施改造公顷）实施改造。以上两个改造项目用地面积合计4公顷，涉及土地拆迁安置140户，拟按协议出让方式供地。PART 2.2商品房市场商品房市场商品房市场商品房市场：近几年云霄房地产发展迅速，整体处于去库存阶段，整个市场实现了量价齐近几年云霄房地产发展迅速，整体处于去库存阶段，整个市场实现了量价齐 升，主要原因有两个：其一是受整升，主要原因有两个：其一是受整体体市场市场环环境的境的改改变，变，特特别是别是漳
39、漳州市州市场场大爆大爆发发，购，购房房客户客户热热 情较高；其二是云霄在售楼盘不多供需倒挂所致，而且剩下的几个盘均为区域性品质盘，情较高；其二是云霄在售楼盘不多供需倒挂所致，而且剩下的几个盘均为区域性品质盘，在在 售产品价格均排在市场前列。售产品价格均排在市场前列。住宅用地成交住宅成交情况时间成交面积（亩）建筑面积（万）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/）供应成交在售存量价格201646.498.610.29188.911020.6529.54万6.60万约6000-6500之间201596.3317.470.69180.36994.7025.23万13.78万46312014178.413
40、3.822.94149.32787.7511.5万13.76万48502013271.9754.393.41173.95869.7715.97万14.1万49732012447.7070.627.30102.02646.799.68万合计1040.90184.90140.05788.4391.9万云霄商品房数据指标（宏观数据）时间新开工面 积（万）开销 比商品房竣工面 积（万）现销 比商品房存量面积(万)存销比商品房当年新增供 应面积(万m2)商品房销售 面积(万m2)商品房销售 额（亿元）人均居住 面积(m2)人均销售 面积(万)201636.64201533.001.2322.390.83
41、17.710.6626.8513.89201437.862.1628.831.6514.240.8117.5111.58201386.665.385.240.3314.100.8716.128.162012合计年去化量,2012,9.68年去化量,2013,15.97年去化量,2014,11.5年去化量,2015,25.23年去化量,2016,29.54量量霄县年去化霄县年去化云云商品房市场商品房市场：2016年总成交量为年总成交量为29.5万万，是历年来成交量最高的一，是历年来成交量最高的一年年PART 2.2商品房市场商品房市场在售库存约在售库存约6.6万平，未推库存约万平，未推库存约35
42、.1万平，以万平，以2016年备案数据来看，去库存周期需年备案数据来看，去库存周期需17个月，未来竞争主要来自个月，未来竞争主要来自福福 锦中心广场。锦中心广场。项目名称项目名称总建面总建面楼面价楼面价首次推盘时间首次推盘时间总去化量总去化量（）去化速度去化速度（/月）月）剩余存量剩余存量（）半山御园半山御园24.8万万8182013.081112792588已取得预售库存：10262未取得预售库存：69283清华园清华园17.17万万12002014.121111634117已取得预售库存：10557.3未取得预售库存：0福锦中心广场福锦中心广场33.8万万10502015.07918634
43、593已取得预售库存：15907 未取得预售库存：227230江滨学府江滨学府21002015.0615913758已取得预售库存：29684.09 未取得预售库存：0英济学校地块英济学校地块6.22万万1077未面市未面市未面市未面市已取得预售库存：0未取得预售库存：54000合计合计2833783156已取得预售库存已取得预售库存：66410 未取得预售库存：未取得预售库存：350513 合计库存合计库存：416923市场存量市场存量：云霄房地产市场较为健康，在售库存云霄房地产市场较为健康，在售库存月月6.6万万，在售存量去化，周期，在售存量去化，周期约约2.7个个月，待售库存月，待售库存
44、约约35万万PART 2.2商品房市场商品房市场 区域市场分析区域市场分析 板块市场板块市场 产品形态产品形态 销售价格销售价格 区域客户区域客户 个案分析个案分析县城中心县城中心 板块板块云霄传统的老城区，党政机关及学校聚集，生活 配套完善；整体发展饱和整体发展饱和，目前房地，目前房地产产项目供项目供 应量少、价格高应量少、价格高，莆美新区莆美新区 板块板块为县城未来发展重点区为县城未来发展重点区域域，潜力凸显，配套逐 步完善，开发项目众多，板块区域开发项目众多，板块区域热热度较度较高，目高，目 前开发楼盘为前开发楼盘为3个，个，但未来为云霄房地但未来为云霄房地产产市场主市场主要要 供应区域
45、；供应区域；常山开发常山开发区板块区板块依托常山开发区特殊的行政属性，片区内机关单 位、商业及学校等配套均较为齐全配套均较为齐全，但片但片区区人口人口少少 需求有限，目前为价格洼地需求有限，目前为价格洼地陈政陈政 路路元光元光 路路路路 宝宝城城建发建发半半 山御园山御园福锦中福锦中 心广场心广场宝龙将军宝龙将军一号一号东方巴厘东方巴厘君悦广场君悦广场坤元坤元清清华园华园翰林上座翰林上座尾盘尾盘 在售在售哲祥中央哲祥中央公园公园PART 2.3区域市场分析区域市场分析板块划分板块划分：主要分为县城中心、莆美新城及常山开发区三大板块。县城中心板块配套齐全主要分为县城中心、莆美新城及常山开发区三大
46、板块。县城中心板块配套齐全且且成熟，客户认可度高；莆美新城配成熟，客户认可度高；莆美新城配套套起点起点高高，未，未来来最具最具发发展前展前景景；常；常山山板块板块自自成一体成一体板块区域板块区域代表项目代表项目产品形态产品形态小高层小高层高层高层别墅别墅中心板块中心板块江滨学府坤元清华园建发半山御园莆美新区莆美新区宝龙将军一号福锦中心广场哲祥中央公园常山开发区常山开发区君悦广场联排，双拼东方巴厘联排，双拼PART 2.3区域市场分析区域市场分析产品形态情况产品形态情况：市场产品形态主要以高层为绝对主力，仅常山板块有项目规划部分别市场产品形态主要以高层为绝对主力，仅常山板块有项目规划部分别墅墅板
47、块区域板块区域代表项目代表项目在售价格在售价格中心板块中心板块江滨学府12000坤元清华园7300建发半山御园7500莆美新区板块莆美新区板块宝龙将军一号7000福锦中心广场7300哲祥中央公园6900常山开发区板块常山开发区板块君悦广场4300东方巴厘3800板块价格体系板块价格体系元光元光 路路路路 城城 宝宝陈政陈政路路7000-7300元元/PART 2.3区域市场分析区域市场分析板块价格情况板块价格情况：经历市场新一轮价格普调之后，中心板块经历市场新一轮价格普调之后，中心板块在在7300-12000元元/，为县城价，为县城价格格顶端区；莆美新区板块顶端区；莆美新区板块为为7000-7
48、300元元/，常山开发区板块，常山开发区板块，价价格水格水平在平在3800-4300元元/；PART 2.3区域市场分析区域市场分析板块客群情况板块客群情况：云霄为典型内需型市场，客群相对封闭，整体而言，县云霄为典型内需型市场，客群相对封闭，整体而言，县城城客户为主力，普客户为主力，普遍遍占比达占比达到到60%左右，乡镇客群比例为左右，乡镇客群比例为30-40%左右，且存左右，且存在明显区域导在明显区域导向向性性板块区域板块区域代表项目代表项目客群情况客群情况中心板块中心板块江滨学府县城中心客县城中心客户户60%左左右右，乡，乡镇镇客客户户为为35%左左右右，5%为为返乡返乡客客群群；县 城客
49、户主要以事业机关单位，个体户，私营业主，公务员等为主年 龄主要以35-50岁为主；乡镇客户相对零散均布，区域导向性比较 强。坤元清华园建发半山御园莆美新区板块莆美新区板块福锦中心广场县城中心客户为县城中心客户为50-55%；主要以公务员，医生，个体户，法院等公 积金客户为主，年龄在28-40岁；乡乡镇客户镇客户40%左左右右，主要以主要以列列屿、屿、和平乡、陈岱为主；和平乡、陈岱为主；宝龙将军1号哲祥中央公园常山开发区板块常山开发区板块君悦广场板块客群相对刚需化，常山本地客群占85%，15%为周边地区，主主 要诏安的梅岭镇四都镇要诏安的梅岭镇四都镇为为主主，乡镇客户零散分布；客群以公务员，上班
50、族，小个体户为主；东方巴厘云霄各个板块的学校排云霄各个板块的学校排行行版版板块板块项目名称项目名称划分学校排行划分学校排行县城中心县城中心江滨学府江滨学府实验小学（第一）实验小学（第一）建发半山御园建发半山御园元光小学（第二）元光小学（第二）坤元清华园坤元清华园元光小学（第二）元光小学（第二）莆美新区莆美新区幅锦中心广场幅锦中心广场阳霞小学、前埔小学（第三）阳霞小学、前埔小学（第三）宝龙将宝龙将军军1号号阳霞小学、前埔小学（第三）阳霞小学、前埔小学（第三）哲祥中央公园哲祥中央公园阳霞小学、前埔小学（第三）阳霞小学、前埔小学（第三）常山开发区常山开发区君悦广场君悦广场常山中心小学（第四）常山中心
