1、眉山凯旋国际社区商业规划商业管理中心 二一五年八月一、国际社区商业专题研究二、眉山整体商业市场三、项目周边环境及机会点研究四、项目商业概念及定位五、项目商业业态规划及操作策略目 录一、国际社区商业专题研究 碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜国际人士居住的国际社区之一，现在已成为精神和文化的符号。上海碧云国际社区陆家嘴陆家嘴金桥开发区金桥开发区碧云社区碧云社区张江高科张江高科碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要由碧云花园、碧云别墅、碧云东方公寓和钻
2、石酒店公寓等项目组成，总建面达60余万平方米；非核心区域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办公及公共配套所组成。碧云国际社区具有一流的综合配套功能，已相继规划和建成了与大型国际社区相配套的一系列生活设施，满足多层次居住、休闲、购物、交际以及教育、医疗等方面的需求。社区商业方面已形成了较成熟的商业街区，引入了家乐福、百安居等大型超市、特色餐饮、酒吧、品牌专卖店以及金融服务机构、书店、画廊等现代商业、文化项目；教育设施方面建有专供外籍人士子女就读的上海德威英国国际学校，上海协和国际学校以及由欧盟资助的中欧国际工商学院，九年一贯制寄宿制学校上海平和双语学校等；医疗服务方面建成了全国
3、第一家中外合资医院华山医院（浦东分院）、妇幼保健医院、Worldlink涉外诊所、日资德真会牙科诊所等。体育休闲方面建成了以碧云体育休闲中心为主体，引入了迪卡侬运动产品超市，兼有健身、游泳、橄榄球、足球等多种运动的配套设施；家乐福超市、进口食品超市、百安居、德国OBI建材超市、红枫商业街、酒吧、咖啡馆、餐厅生活配套商业蓝蛙商家导视牌红枫商业街酒吧咖啡厅酒吧星巴克COSTA休闲餐饮休闲餐饮幼儿园幼儿园国际学校国际学校中欧商学院中欧商学院学学学学协和国际学校由欧盟资助的中欧国际工商学院英国Dulwich国际幼儿园和国际学校上海市平和学校中日合作的九年一贯制平和双语学校德威英国国际学校上海协和国际学
4、校中欧国际工商学院国际教育配套医疗康体配套中外合资医院-华山医院（浦东分院）、中日合资的瑞东医院、浦东新区妇幼保健院World Link诊所（合资）悠庭保健会所运动休闲配套建有开放式的碧云体育休闲中心，美格菲健身中心是上海金桥（集团）有限公司与国际IHRSA组织成员美格菲投入巨资共同建设的上海最大型的运动俱乐部，面积11000平方米，除了健全的健身器械外，还有游泳池，儿童区以及各类球场等，是高档的休闲运动场所。美格体育中心美格体育中心德威学校德威学校足球场足球场橄榄球场橄榄球场迪卡侬迪卡侬 基础奠定基础奠定依托金桥、外高桥产业，为社区的发展奠定基础。打造认知度打造认知度注重国际氛围营造，吸引精
5、英人士入住。提高认同度提高认同度国际配套设施逐步完善，提升知名度及认同感。品质升华品质升华成为精神和文化的符号，国际化社区的标志。产业基础奠定、国际氛围营造、配套设施完善、品质形象提升等多方面综合因素，共同保证了碧云国际社区今天的形态。案例启示：案例启示：针对目标人群规针对目标人群规划完善的划完善的 生活生活配套功能业态，配套功能业态，国际社区主打教国际社区主打教育与健康育与健康成都鹭岛国际社区 成都鹭岛国际社区位于成都西南二环外侧，外双楠成熟地段，被公认的“富人区”，总占地422亩，总建面约75万，是由滕王阁地产与澳大利亚柏涛、日本丸山正光、香港PAL、新加坡联设计、香港贝尔高林、新加坡特格
6、、美国KLP建筑设计、美国WT环境设计、香港戴德梁行等国际著名团队鼎力打造的集大型森林、湖泊、小岛生态为一体的城市国际化社区，是成都中心城区的超大型国际社区。其中以休闲、音乐、海派等元素为主题的鹭岛步行街缔造了成都市现代商业街区的传奇，成为了展现成都市现代化和国际化的一张城市文化名片。总占地：422亩总建面：约75万容积率：约2.7总户数：约4000户总车位：约3500个物业形态：高层、多层、叠加别墅、公寓、LOFT办公、商业等 项目概况：两个地块，三期开发 每期赋予不同的设计主题，由不同的国际知名设计团队打造 一期：北欧森林 （澳大利亚柏涛、日本丸山正光、香港PAL）二期：亚马逊热带森林 （
7、新加坡联设计、香港贝尔高林）三期：夏威夷冲浪海滩 （美国KLP建筑设计、美国WT环境设计）规划设计 商业分析：一期与二期，常规做法 建筑形态：沿街两层底商+两栋独立商业 招商形式：只租不售，业态控制 商业业态：满足社区居民基本生活配套便利店、银行、药店、服装店、茶楼、餐厅、美容美发等经营状况：多为周边普通居民消费，经营状态良好商业分析 商业分析：一期与二期商业 沿街两层底商，满足社区居民基本生活配套 两栋独立商业，大型餐饮为主 商业分析：三期，创新做法 建筑形态：两层底商+一栋独立商业（会所）招商形式：只租不售，单铺面积大，1000-3000 商业业态：高档次休闲业态，咖啡厅、茶座、餐饮、美容
8、等 经营状况：人气旺，知名度高、辐射周边区域的中高收入的 中青年客群 通过楼栋围合，类似于欧洲城镇的半开放空间，咖啡厅、茶座等餐饮业态，由室内到室外，营造出西式休闲氛围，身深受高收入的中青年人群欢迎 西式的休闲广场：小广场、咖啡桌、遮阳伞 西式的交流空间：户外、阳光、咖啡 基础奠定基础奠定依托外双楠区域的富裕消费人群，为社区的发展奠定基础。氛围规划营造氛围规划营造重金聘请国际知名景观设计公司，注重国际整体氛围营造，从街区绿化、业态引进、推广活动等方面调出了商业街区的共生发展系统。可持续性文化运营可持续性文化运营每年固定拿出数百万元作为保持街区风格的保障经费，投放在鲜花、保洁以及各种高品质文化活
9、动上。只租不售模式只租不售模式此模式保证了坚持吸引符合街区业态规划的品牌企业入驻，并与入驻商家达成的外立面风格、户外空间统一营造的协议 区域奠定基础、坚定的国际品质氛围规划与营造、只租不售的运营模式、不断投入的高品质文化运营等多方面综合因素，共同保证了鹭岛国际社区今天的“区域文化符号的象征，都市人群的心灵港湾。案例启示：案例启示：坚持既定规划路坚持既定规划路线，努力打造商线，努力打造商业街区的共生发业街区的共生发展系统展系统二、眉山整体商业市场未来眉山的城市发展总体形成“一环、两心，三片，四轴，多组团”的空间结构。两心：老城、新区分别建设市级公共服务中心，老城中心是以商贸服务为主、以三苏广场为
10、核心的传统商业文化中心；新区中心承担城市综合服务，形成现代行政办公、商务金融和高尚商住区。凯旋国际社区城市发展资料来源：眉山市城乡规划局市级商业中心区级商业中心 社区级商业中心眉山市中心城区商业网点体系形成“一市四区三特色九社区”四级中心体系“一市”：三苏雕像市级商业中心“四区”：同运街区域商业中心、城西工业园区 区域商业中心、齐通路区域商业中心、岷江东 岸区域商业中心“三特色”：三苏祠文化旅游商业中心、东坡岛 文化旅游商业中心、现代交通商业中心“九社区”：东坡湖片区社区商业中心、青衣片区社区商业中心、西北片区社区商业中心、金象产业园区社区商业中心、庄店社区商业中心、岷江东岸北片区社区商业中心
11、、岷江东岸南片区社区商业中心、崇礼片区社区商业中心、太和片区社区商业中心。商业规划三苏雕像老商圈沃尔玛大润发宏远盖丽广场手机数码市场凯旋国际社区雕像国际广场家居建材市场汽贸市场追梦城宏远百货梅西百货义乌商贸城（家居建材市场）餐饮休闲街已建商业体在建商业体红石美地商业广场目前眉山整体商业仍以三苏雕像广场为核心的老城中心商业为主向周边辐射，商业形态仍以传统百货、大卖场和自发形成的沿街商铺（住宅加底商）为主。目前在建商业体雕像国际广场、追梦城和在建商业街九巷十坊是较新的主流商业形态，前两者是真正意义上的购物中心，将在2016年以后入市，九巷十坊则为统一规划打造的特色商业街。九巷十坊商业现状宏远百货位
12、于小北街老核心商业圈，本土实力强劲的传统百货，五楼约1万方，其下有连锁宏远上铖超市梅西百货位于沙毂巷老商业圈，川内二级城市传统连锁百货，五楼近2万方，后期改造后有部分餐饮设置传统百货超市商业体超市大卖场大润发位于环湖东路，大润发打造了3万平米的超大超市卖场，并配有时尚精品商店街和餐饮，2011年开业。华地恒通广场（沃尔玛）位于三苏大道杭州路口，6万余平方规模，商业部分约为4万方，主力店有沃尔玛、星美国际影城、好声音纯K，2013年8月开业商业体商业体类购物中心宏远盖丽广场宏远盖丽广场位于东坡大道南段，是四川省眉山宏远商贸有限公司打造的全新商业组合体，总面积3.6万平方米,涵盖宏远百货盖丽店、宏
13、远上铖超市盖丽店、国美电器、餐饮美食一条街、太平洋电影城、音乐派KTV等配套商业,集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化多种消费功能于一体，已于2012年底开业，目前生意欠佳。在建购物中心万景追梦城位于下西街与沙彀行交汇处，囊括大型超市、豪华先进的影院、综合前卫的儿童主题游乐、体验式互动电玩城、海贼王主题餐厅、航空头等舱式跃层书吧等业态，打造了眉山市唯一儿童商业引擎中心，总建面近10万平方，主力店包括永辉超市、太平洋影院（IMAX）、嘻哈猫儿童主题游乐场等，预计2016年6月开业，目前一二层商铺返租销售，单价3万-15万/平方，五年返租，平均回报6.8%,租金可一次性抵扣房款。商业体商业体在建购物中心
14、雕像国际广场位于东坡三苏路三苏雕像广场东侧，项目规划有全业态购物中心、五星级酒店、5A甲级写字楼、菁英公寓、中央绝版华宅，项目还将引进眉山市第一家imax巨幕影厅，第一家真冰场等，是眉山市绝对的地标级旗舰商业综合体，总建面近10万方，现主力店有伊藤、万达影院、迪卡侬等，目前除主力店外商铺返租销售，单价待定，十年返租，平均回报8.5%。在建购物中心红石美地商业广场位于岷江大道与学士街交汇处，是一个集商业、住宅与写字楼为一体的时尚休闲商业广场。红石美地商业广场总建筑面积十万平方米，其中商业面积四万平方米，住宅建筑面积三万平方米，写字楼建筑面积一万平方米，预计2016年年底开业。商业体传统商业街以小
15、北街为中心向四周辐射，向北延伸到三苏广场周边和三苏路一带，向南延伸到上大南街，东西辐射于商业东街、商业西街、环湖路。业态以服饰小百货为主，虽然档次参差不齐，但小北街仍然是眉山市民心中的“春熙路”。小北街、商业街商业街餐饮休闲街湖滨路餐饮一条街位于眉山市东坡湖边湖滨路，是眉山市最有特色的美食街，全长2公里，核心区域1公里，自然山水环境优美,目前入住的中高档餐饮、休闲、娱乐等企业数百家。湖滨路餐饮休闲一条街商业街古沙毂行眉山三苏祠为中心的老街“纱縠行”改造后的仿古建筑一条街，形成了以母婴用品、日用杂货、古玩玉石为主业态的步行商业街区特色商业街商业街万景九巷十坊位于眉州大道与通惠河交汇处，苏洵公园内
16、，临近轻轨站、火车站和新客运中心站，项目建筑面积5万余平米，是集文化、旅游、娱乐、休闲、美食、购物等多元业态为一体的眉山首例文化旅游体验式公园商业。目前眉州东坡酒楼、宏远上铖超市、音乐派、乡坝头等商户签约入驻。特色商业街商业街商业分析商业发展趋势商业概念价值宏远百货梅西百货大润发华地恒通广场（沃尔玛）宏远盖丽广场万景追梦城雕像国际广场红石美地商业广场小北街/商业街湖滨路餐饮休闲一条街古沙毂行万景九巷十坊国际情景体验街自发商业街时代百货时代大卖场时代类购物中心时代购物中心时代特色商业街时代情景体验商业街时代目前眉山商业正处于新旧交替时代，又传统百货商业街向购物中心特色商业街转变，现阶段眉山商业街
17、都是中式仿古建筑，业态较为低端，无统一运营和体验。大型商业体商业街三、项目周边环境及机会点研究大学城政 务 区中小学东坡城市湿地公园苏辙公园 项目位于眉山市新城区岷江北岸，东南面为湖滨路；北面为苏辙公园；东北面为眉州大道及岷江二桥；西面为青衣街。中小学及幼稚园大学城苏辙公园东坡城市湿地公园政务区周边资源项目位置眉山附小青衣分校、青衣中学、金苹果幼稚园（在建）三所学校四川师范大学成都学院眉山校区、四川城市职业学院眉山校区、眉山职业技术学院、成都七中实验东坡学校等师生3万余人占地约145亩，是眉山市打造的四大文化主题公园之一，是兼具生态园林景观特色、地域文化特色及时代特色的城市休闲文化公园。位于东
18、坡岛西北侧，占地面积964亩，以“东坡水月”文化为主题，是集湿地保育、科文教育、游憩休闲功能于一体的城市湿地公园，成为眉山主城区的“绿肺”。市委市政府、市经贸委、商务局、国税局、地税局、国土局、广电局、公安局等，以及电信、移动公司。领地海纳时代周边商业 目前公馆周边500米内基本无商业，海纳时代西侧青衣街向西逐渐有商业，商业发展不成熟，业态低端，且租金较低，空置率较高；区域缺乏大型商业，最近的大型商业位于3公里外的万景国际。目前离项目最近（约1.5公里）的新区大市场商圈商铺租金水平主要集中在10-50元/米/月范围内，宏远盖丽及老城区商业发展相对成熟，租金水平较高，主流在150-250元/月范
19、围内；1.5km3km眉山大市场宏远盖丽广场 眉山整体商业较为滞后，仍处于大卖场与购物中心过渡阶段和沿街底商阶段，商业皆主打地方文化和仿古牌，更无整体统一规划的国际化时尚特色体验街区，商业概念可标新立异；项目周边4公里内无大型商业体，在周边人口支撑和交通便利的情况下，有设置大型商业体的机会；项目整体定位国际社区，住宅涉及别墅/高层，入住人群相对高端，对生活有一定品质要求，客观存在品质需求，品质商业有基础奠定；项目周边苏辙公园和东坡城市湿地公园为追求休憩、健康和运动的人们提供了聚集的场所；周边政府事业单位较多，该类人群业余时间较多，对生活有一定品质要求，也为品质休闲商业奠定了基础；大学城师生数万
20、余人为新兴事物，文创艺术和教育培训提供了生长的空间；中小学及幼稚园集中，为商业儿童业态发展奠定了基础；机会点分析眉山整体商业滞后项目整体定位国际社区项目周边无大型商业体苏辙公园和东坡城市湿地公园政府事业单位较多大学城师生数万余人中小学及幼稚园集中现代&新颖集约&共生国际&品质休闲&社交游乐&休憩文创&培训儿童&教育休 闲音 乐高雅/无阶层/主题地域/客群/体验四、项目商业概念及定位湖滨休憩式国际风情音乐街区综合体凯旋国际 Street Mall概念描述：现代人很难在一个被商家设计好了的封闭的模拟自然风光的盒子里找到快乐和满足，越来越多的人需要在大自然的沐浴中漫步、逛街、吃饭，听音乐，看风景和人
21、情，凯旋国际 Street Mall就是这样一个地方。它不仅要成为区域文化符号的象征，都市人群的心灵港湾，还将成为非正式社交的场所、传统集市的继承者、精英人士社交的场所、年轻人消磨时间的去处和孩子们的游乐中心。商业定位国际品质休闲社交文创音乐儿童教育目标客群音乐人士政务人员儿童家庭周边小资业主大学师生凯旋国际 Street Mall商业规划音乐文创运动康体国际时尚 Mall环球美食儿童成长 Street精品设计师酒店国际风情音乐 Street便捷生活 Street综合超市五星影院国际教培 以音乐为主题，打造岷江湖滨最具国际风情感的休闲长廊，汇集多家音乐文创、运动康体、餐饮娱乐、国际教培，涵盖音
22、乐咖啡吧、跨界书店、陶艺吧、花艺吧、有机食品、红酒庄、西餐厅、甜品店、主题餐厅、小酒吧、户外俱乐部、健身俱乐部、美容SPA等休闲集合地。国际风情音乐 Street儿童成长 Street 眉山唯一的情景式儿童成长街区，集儿童休闲、体验、购物、娱乐、教育、运动、美食等多功能，涵盖品牌儿童服饰、母婴用品、儿童摄影、幼教机构、玩具、文体用品等业态，满足儿童和家庭的情感体验式消费。便捷生活 Street 满足社区居民生活化、基础化、品质化的多功能生活配套商业区，以银行、药店、诊所、果蔬店、熟食店、美容美发、地产中介等业态为主。精品设计师酒店 坐拥“一江一湖两公园”，街区将引进眉山首家知名精品设计师酒店，
23、装修设计独特豪华，提供独特、个性化的居住和服务水平，强调“小而精致”，为区域价值提升打入了强效剂。国际时尚 Mall 结合国际社区定位，打造国际品牌超市，以国际社区中高端消费者为目标客群，提供中高端日用消费品，其中包括包装食品、生鲜食品、护肤化妆品及进口产品等。超市卖场更富设计感和体验感，国际影院将引入一线知名院线打造，设置多个国际标准放映厅，并配置IMAX厅、巨幕厅、3D厅和VIP厅等国内一线城市五星级设施。五、项目商业业态规划及操作策略项目基础数据眉山凯旋国际社区凯旋国际公馆海纳时代占地面积446亩386亩60亩总建面109万m 89万m20万m住宅总建面73万m60万m13万m总户数79
24、04户6219户1685户商业总建面108752m99784m8968m地上面积93904m78830万m+酒店6106m8968m地下面积14848m14848m/商业江公街湖滨路北二段眉州大道东四段规划道路青衣街幼儿园商业湖滨路北二段眉州大道东四段规划道路青衣街江公街交通动线岷江二桥至大学城、仁寿至政务区、成乐高速至远景楼、老城区至城市湿地公园、东坡岛苏辙公园眉山附小青衣分校、青衣中学湖滨一号天盛长岛主动线金苹果幼稚园业态规划45614950515352四四一一精品设计师酒店国际时尚 Mall国际风情音乐 Street（主街）儿童成长 Street便捷生活 Street国际时尚 Mall精
25、品设计师酒店儿童成长便捷生活国际风情音乐主街楼栋商业建面（）层数规划业态167973餐饮娱乐、国际教培4958763音乐文创、运动康体5058804餐饮娱乐、运动康体5120842音乐文创、餐饮娱乐5396312/3音乐文创、生活配套1427792音乐文创、生活配套135842音乐文创、生活配套5252619/61063/13 超市、影院、酒店426672儿童零售/游乐/培训516962儿童零售/游乐/培训630632生活配套/儿童游乐/培训一47912生活配套四41772儿童零售/游乐/培训1413业态规划商业组团商业建面（）占比国际时尚 Mall5261950%精品设计师酒店61066%国
26、际风情音乐 Street3026829%儿童成长 Street1160311%便捷生活 Street47914%总计105387业态规划51栋50栋49栋1栋1F-1F2F3F健身会所酒楼/主题会所酒楼/主题会所美容/SPA艺吧休闲餐饮/花店格调餐饮格调茶坊小酒吧/音乐文创小店西餐料理/轻餐饮特色餐饮、跨界书店/运动户外/休闲餐饮才艺培训53栋14栋13栋五星影院/KTV/餐饮精品零售居家用品/儿童用品52栋6栋5栋4栋1F2F儿童早教/培训/游乐精品设计师酒店1F-1F2F3F四栋一栋综合超市儿童服饰/玩具/婴幼日用品/便利店儿童服饰/文具体育儿童摄影娱乐生活配套网咖/茶坊出国人员培训/英语
27、培训/瑜珈馆康体/养生/KTV银行/药店/诊所/果蔬店/熟食店/地产中介茶楼/美容购物中心儿童业态生活配套主题酒店休闲娱乐主力餐饮零售轻餐培训教育一号楼一层特色中餐（一带二）乡坝头咖啡简餐良木缘特色餐吧幸福餐吧、一点味中式快餐厅乡村基、永和豆浆格调火锅（一带二）香满楼、石头火锅西式快餐（一带二）德克士烤鱼店印象烤鱼料理店樱花屋自持商铺自助餐（一带二）吉布鲁一号楼二层特色中餐（一带二）乡坝头自持商铺自助餐（一带二）吉布鲁格调火锅（一带二）香满楼、石头火锅西式快餐（一带二）德克士一号楼三层康体/养生/KTV音乐派四十九号楼一层咖啡店咖啡陪你便利店宏远上城琴行太阳琴行音乐小酒吧漫时光红酒庄玉麒麟文艺
28、小店猫的天空城、创意小店左手右手花艺店七彩花坊休闲书吧览虫书吧音像中唱音像自持商铺甜品店避风塘四十九号楼二层西餐厅莱茵河畔日韩料理北海道东南亚风情餐厅清芒泰式海鲜小火锅音乐餐厅欧洲房子牛排馆豪客来自持商铺四十九号楼三层美容/SPA诗丽堂瘦身纤体挚爱瑜珈生活馆五十号楼负一层健身会所堡格莱斯 自持商铺五十号楼一层酒楼/主题会所自持商铺五十号楼二层酒楼/主题会所自持商铺五十号楼三层格调茶坊自持商铺商业初测算以周边商业目前最高租金50元/m，按年回报6%测算，只能支撑10000元/m的商铺售价目前项目商铺定价首层18000元/m按年回报6%测算，只能支撑此商铺售价的租金为90元/m，市场客观不支撑，但
29、通过前期投入打造项目商业预期，承诺实际回报，可以实现目前售价。通过项目商业整体5年统一运营提升，项目目标租金达到万景大润发商圈150元/m的租金是可能的，届时售价溢价66%能达到3万面积(万)占比总商业10.5自持商业超市影院1.930%街区商铺1.25街区商业销售4.4242%购物中心销售2.3622%酒店销售0.616%第一年第二年第三年第四年第五年1/49号楼(1.27万)平均租金(3层)年度收益0.6平均租金(3层)年度收益0.7平均租金(3层)年度收益0.9平均租金(3层)年度收益平均租金(3层)年度收益30元/274万35元/373万45元/617万60元/914万92元/1402
30、万(注:第五年首层目标租金达到150元/,按6%年回报支撑30000元/的售价前三年因招商空置与商户调整租金按比例折测，租金约1264万用于商户补贴返还，第四年第五年租金总收益约2316万，用于补贴返租面积(万)总占比平均售价货值1/49号楼1.2712%1.2万 1.5亿 为统一成功营运打造凯旋国际 Street Mall，总体除自持30%比例外，其他部分采取销售返租模式。商业初测算 建议购物中心和酒店返租10年，街区返租5年，进行统一运营。第一批商铺1/49号楼建议年回报率8%以上，最终以营销制定为准，以下为概算：面积总占比平均售价货值返租年回报率五年返租总额五年租金收益租金补贴返祖 销售
31、补贴返租实际销售折算平均售价 返租费用折算1/49号楼1.27万12%12000元/1.5亿8%6000万3580万2316万3684万1.13亿8900元/3100元/按与营销前期协商，商铺销售总额5%用于返还，其中购买商铺业主占3%；领地宝瑞商管基金占2%(用于后期项目运营造活费用)。商业招商补贴/运营造活总费用：前三年租金收益（前期+招商补贴）造活养商费用（商铺销售总额5%）合计（五年）前期+业主（3%）提取商管基金（2%）1/49号楼1264万450万300万2014万商业前期策略 前期重点：打造项目商业预期一、打造项目体验式商业景观和氛围（易驻足可留影），设置商业街样板段创意小品音乐
32、明星蜡像欧式吊花与遮阳棚国际化夜景商业前期策略风情主街（1/49/50号楼）2015年2016年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1、与营销/景观部门沟通方案交付开街试营业2、景观设计部出景观方案初稿3、景观方案定稿4、街区景观亮相（部分）5、街区景观亮相（全面）6、营销部门出商业样板街方案初稿7、商业样板街方案定稿8、商业样板街亮相9、标识标牌设计方案（含店招）10、标识标牌制作安装完成11、街区现场氛围营造商业景观氛围/商业街样板段铺排计划商业前期策略二、采取各种招商补贴政策引入3-5家符合项目定位的目标主力商户，分阶段持续引入品牌商户（可意向签约）用
33、于营销品质超市主题酒店格调咖啡知名餐厅商业前期策略风情主街2015年2016年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 1、业态商家资源库分类建立交付开街试营业 2、招商策略/政策/租金体系制定 3、目标主力商户/品牌商户名单筛选拟订及定向收集 4、目标主力商户前期沟通-拜访/选址互访 5、目标主力商户意向签定 6、目标主力商户正式签约 7、品牌商户意向签定 8、品牌商户正式签约 9、装修图纸审批/进场装修/验收主力目标商户/品牌商户铺排计划商业前期策略三、进行主题商业活动造势与音乐为主题大型明星演唱会、小型音乐会、音乐综艺节目海选、歌唱比赛与知名商户联办借知名品牌认知造势、如与运动品牌联办运动赛事大型演唱会音乐选拔赛与品牌商户联办活动商业前期策略风情主街2015年2016年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1、招商基础道具制作(招商简介PPT及图纸)交付开街试营业2、招商手册1.0版制作完成3、项目主题推介活动4、主力商户意向入驻发布活动5、商业样板街亮相活动6、大型明星演唱会7、主力商户正式签约仪式8、招商手册2.0版制作完成9、消夏大型音乐主题活动10、开街仪式活动主题商业宣传/活动铺排计划
