1、1212目录目录CONTENTS3项目价值研究发展机会研判项目战略定位4项目发展策略Study on the value of the project项目价值研究Part 1Code of this report|4温泉产业：本案既有温泉资源，开采于5000米地下，属片区中唯一，同时为特色氟温泉，具备打造片区标杆与特色的可能性。汤文化康体疗养洗浴池疗养池1 13 32 2健康养生医疗休闲度假、商务会议项目本体价值-/独特温泉资源本案既有温泉资源，开采于5000米地下，属区域唯一同时本案为独特氟温泉，具有壮骨、安神、治疗心血管病、美容养颜等多种功效，本案温泉具备片区发展先机与独特价值，拥有打造成
2、片区领导者、实现品牌占领的可能性。Code of this report|5北京九华山庄北京凤山北京军都温泉北京龙脉怀来大唐温泉度假村崇礼规模占地过100亩占地500亩，3800米的地下温泉，营业面积1.1万平米占地4000多平米，建面7000多平米，占地280亩温泉水面积共约10亩，室内温泉水面积占9亩，室外温泉水面积1亩本案既有温泉资源，开采于3000米地下，属片区中唯一，同时为特色氟温泉水温冬季41度左右，夏季38度左右35-48度井底温度56度，出口温度41度出水温度53度水温达89出水温度40度左右，矿物质锶、锂、偏硅酸等大量的矿物质和微量元素钙、镁、铁、钾、钠、氟等各种微量元素及矿
3、物质重碳酸钠钙镁型氟温泉56种矿物质和多种人体必需的微量元素钠、硫、钙、硅、铁、镁和氯等二十多种对人体有益的微量元素氟元素疗效色斑、关节炎及神经衰弱等有特殊的疗效。保健、美肤对心血管疾病，肠胃系统疾病，高血压，高脂肪及各类关节炎有明显的辅助治疗作用，且使肌肤滋润滑嫩。对治疗关节性疾病，代谢性疾病，呼吸道疾病有明显疗效可治疗银屑病、皮肤搔痒症、湿疹、皮炎等多种皮肤病，对风湿、类风湿性关节炎、骨折后遗症、颈椎病、腰椎病、腰椎间盘突出症等疾病也有明显疗效本案为独特氟温泉，具有壮骨、安神、治疗心血管病、美容养颜等多种功效，温泉资源资源对标分析：片区中温泉为本案强势优质资源，但跳出本片区，对比环京津冀区
4、域，本案温泉自身基底不具备独特性，建议本案将温泉作为综合性竞争力之一，而非单独竞争；同时在开发使用上做出特色。本项目温泉虽然区域唯一，但在京津冀范围内资源并不强势；项目本体价值-/独特温泉资源Code of this report|6项目配套丰富，集多元化商业，历史博物馆、教堂、医院、教育及旅游集散中心于一体，配套水平达到城市级标准。远期规划远期规划多元化商业（近期规划）近期规划会展中心远期规划远期规划（旅游集散中心）项目本体价值-/配套Analysis of project development opportunities 项目发展机会研判Part 2把握休闲地产郊区化的发展大势，开启新的
5、生活方式。全民休闲时代来临-1/全民休闲时代n 随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模急剧扩张，中心城区压力不断增大，交通拥挤，治安混乱，空气污染，追求生活质量的人民开始逃离市区，向郊区寻找舒适空间。n 北京市2009年人均GDP已达10070美元，旅游形态已经进入成熟的度假经济阶段。n 本案应把握休闲地产郊区化发展大势，开启全新生活方式。起步起步阶阶段段 发发展展阶阶段段 成熟成熟阶阶段段阶段人均GDP美元休闲方式休闲人群休闲场地1000-20002000-50005000以上喝茶、打牌、等世俗休闲方式为主温泉、高尔夫、游艇、生态等休闲主题为主全民、全方位休闲生活普通市民富裕阶层所有
6、市民就近的室内或茶馆休闲度假的地产项目、度假景区等休闲主题城区、郊区郊区度假村市(室)内不自然，市(室)外不高端 市场表现：市(室)内休闲和市(室)外休闲功能不融合,存在明显的差异,市场上暂时未出现两者完全融合的项目；市场机会:市(室)内休闲和市(室)外休闲均存在市场机会，但市(室)内休闲因供地难度和自然条件缺失等条件限制，难以营造自然生态、功能齐全同时高端享受的项目。多北京都市圈休闲市场现状总结 随着大北京地区进入休闲时代，休闲需求外溢，户外化、郊区化趋势明显，休闲性投资置业的心理接受度逐渐增加。全民休闲时代来临-2/对本项目的影响Code of this report|10Project
7、development location项目发展定位Part 3Code of this report|11项目SWOT分析发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁优势劣势机会威胁1、自然环境；2、品牌开发商；3、规模；4、温泉资源；5、文化底蕴。抢占市场空白差异化定位突出项目产品和自身特色定位上具备战略高度,实现区域特性价值，突破区域局限性1、偏远；2、资源单一，驱动力待提升；3、区域配套不足；4、阴坡，规划受限。旅游休闲地产有较大发展空间；交通发展；基础建设提升；京津冀一体化1、大势下降；2、区域市场容量有限，购买动机 单一；战略高度把握区域特性抢占市场空白
8、独特的定位主张依附自身独特的资源，突出项目特色；因地制宜，要充分利用地块现有资源；快速启动，把握时机利用资源，实现全方位互动Code of this report|12项目城市占位以服务大北京区域为基础，辐射全中国！做综合性休闲旅游地产！做强产品力、服务力和营销力的项目！Code of this report|13项目属性定位项目属性定位（方向一）国际化国际化：具备国际化视野及国际级标准，面向全球休闲度假客群。：具备国际化视野及国际级标准，面向全球休闲度假客群。生态化：以高端养生标准打造生态化：以高端养生标准打造的运动体验和辅助配套及服务。的运动体验和辅助配套及服务。冰雪温泉冰雪温泉：项目最本
9、质的核心资源依托。：项目最本质的核心资源依托。生态度假小镇生态度假小镇：项目的核心属性及最终：项目的核心属性及最终价值实现模式，以生态亲和为价值统筹，价值实现模式，以生态亲和为价值统筹，兼具度假及居住功能的小镇式生活群落。兼具度假及居住功能的小镇式生活群落。Code of this report|14【山花水雪山花水雪.温泉温泉氧氧生生】项目形象定位（方向一）Code of this report|15山山居山地，享自然，体验山地探险、徒步、滑雪等多样化活动。居山地，享自然，体验山地探险、徒步、滑雪等多样化活动。花花多样景观，远望栈道，花谷茶舍，芬芳美食。多样景观，远望栈道，花谷茶舍，芬芳美食
10、。氧生氧生高富氧离子，长江以北空气质量第一，亲近自然亲近生态，享受独一无二的鲜氧生活。高富氧离子，长江以北空气质量第一，亲近自然亲近生态，享受独一无二的鲜氧生活。水水享温泉静谧涵养，具水上乐园活跃娱乐，片区唯一，标杆价值。享温泉静谧涵养，具水上乐园活跃娱乐，片区唯一，标杆价值。雪雪自然松软雪质，长降雪期，体验滑雪与戏雪乐趣。自然松软雪质，长降雪期，体验滑雪与戏雪乐趣。运动运动体验体验完备优质规划及配套，享受专业级雪场体验。完备优质规划及配套，享受专业级雪场体验。Code of this report|16项目属性定位（方向二）Code of this report|17项目形象定位（方向二）C
11、ode of this report|18Project development strategy项目发展策略Part 5Code of this report|19做大盘的核心策略：引人-留人-盈利-口碑总策略开发总策略口碑盈利留人引人Code of this report|20项目总策略Part 5.1Code of this report|21发展阶段成熟阶段启动期：完善阶段发展阶段客户配套需求优先级排序时间客群数量n景观配套n休闲配套n基本生活配套n交通配套n景观配套n休闲配套n医疗配套n教育配套n交通配套n生活配套n生活配套n医疗配套n教育配套n交通配套n景观配套n休闲配套n景观配套
12、n休闲配套n教育配套n交通配套n医疗配套n生活配套n特色商业配套n商务配套高高旅游度假客群健康养生客群生态居住客群客户来源n京津市区为主辅以张家口及河北部分县市n京津市区为主辅以张家口及河北部分县市n京津市区n项目周边区域n京津市区n项目周边区域n外地区域客户定位本案整盘客户发展策略Code of this report|22引人4、会务客群3、健康养生客群2、投资客群5、常住客群引人：随着项目产业多样化发展，从目前单一性客群逐步延展至多维度客群，使客群向复合型发展；1、休闲旅游客群Code of this report|23留人：提升综合休闲价值，打造多样化产业。留人内容：温泉、滑雪、生态旅
13、游、生态采摘、太空蔬果、婚纱摄影婚庆、酒店等；休闲旅游健康养生会务产业内容：医院、健康管理中心、护理中心、内容：商务会议相关配套、会所等；常住产业内容：产品多样化、生活相关配套、商业相关配套等；Code of this report|24留人(产业）产业运营可行性研判从投入成本及运营难度角度综合分析，四大产业是否具备发展成为体系化产业的可行性？1234健康养生：核心内容为养生养老住区，而现有相关养生养老设施只能达到住区配套层次，难以支撑形成独立产业。建议后期发展休闲旅游：片区唯一开发温泉资源，极具运营优势，同时温泉已开发。滑雪为区域固有资源，急剧引客优势。生态游可利用当地景观投入较少，短期见效
14、快。居住产业：本案现金流产品，主要回现来源。会务产业：现状区域商务会议客群有限，同时该物业资金回收期较长，建议后期开发。产业可行性判断Code of this report|25留人(产业）产业竞争力评价产业名称发展基础及产业依托资源稀缺性及竞争力对地产带动力强度市场竞争力休闲旅游产业1.温泉产业目前项目已经开发温泉资源崇礼乃至张家口唯一性资源，全国非稀缺超强2.滑雪产业崇礼特色产业大北京区域内非常稀缺，但区域内不强势超强3.生态游产业具备发展基础一般稀缺一般4.文化产业*支持特色，较为稀缺较强健康养生养老养生养老示范基地，自然资源一般一般居住产业居住配套酒店稀缺超强会务产业商务会议会所、酒店
15、、会展中心项目特色一般价值综合排序:休闲旅游产业=居住产业健康养生会务产业 从产业发展基础及产业依托、资源稀缺性及竞争力、对地产的带动性等三方面分析，得出四大产业的运营竞争力排序Code of this report|26酒店名称娱乐设施会议设施旺季入住率淡季入住率会议使用率梦特芳丹国际假日酒店中餐，KTV、SPA水疗、茶艺居、咖啡厅、棋牌室2800宴会厅、中、小型会议接待约8个；100%10%约在12%左右汤inn温泉假日酒店西餐厅、中餐厅、棋牌室、咖啡厅中小型会议厅100%约5%约5%左右容辰国际假日酒店西餐厅、中餐厅、恒温游泳馆、棋牌室、网球、桌球、健身房、SPA美体中心、桑拿按摩宴会厅
16、一个，中小型会议厅5个；100%约15%约15%左右云顶大酒店室内游泳池、射击、spa按摩、室外高尔夫、足疗、休闲会所、网球等大型会议室1个，中型及小型会议共6个100%约8%约在5%左右崇礼会议市场崇礼县已经具备会议接待功能，酒店内均配置比较完善的会议设施及娱乐设施，但酒店会议使用率较低，主要集中在5%-15%。目前崇礼酒店会议功能均比较完善，但使用率较低留人(产业）产业竞争力评价会议产业Code of this report|27团体会议15%商务休闲20%旅游度假及滑雪客45%其他散客20%酒店客群需求 本次研究将竞争市场高星级酒店的客源类型分为：团体会议、商务接待、旅游度假散客和滑雪游
17、客、当地散客。各占比分别为15%、20%、45%及20%。一般在礼县的入住酒店客群，停留时间为2天左右，主要集中在节假日及周末；在消费客群主要来自京津冀等区域；崇礼会议客户需求分析作为以休闲旅游为主导的区域，崇礼酒店客群主要以旅游度假及滑雪客群为主，约占到45%左右的比重，会议客群占比为15%。根据分析，目前酒店客群的主要目的是度假及滑雪客群，会议客群较少留人(产业）产业竞争力评价会议产业Code of this report|28崇礼会议市场小结根据目前的会议市场判断，如果按照市场自由竞争状态下，会议市场空间容量很小，发展空间较小；发展模式选址要求功能组合及配套要求典型案例产业可行性资源环境
18、优美，1.齐全的商务会议功能配套2.交通便利3.会议召开地点对自然环境有一定要求博鳌论坛处于经济发达区域，交通通勤时间2小时圈内，覆盖城市80%以上。1.交通便利2.齐全的商务会议功能配套3.具备一定娱乐设施九华山庄外力植外力植入型入型市场自市场自发型发型？除非企业具备强势外力能够植入会议资源，否则不建议发展会议产业 留人(产业）产业竞争力评价会议产业Code of this report|29本项目的最终核心驱动产业：休闲旅游产业、居住产业留人(产业）产业核心驱动产业分析 项目核心驱动产业确定运营可行性竞争力筛选会务产业居住产业休闲旅游产业健康养生投入成本运营难度资金效率产业依托资源稀缺度地
19、产带动性居住产业休闲旅游产业会务产业居住产业休闲旅游产业健康养生居住产业休闲旅游产业休闲旅游产业居住产业Code of this report|30休闲旅游产业温泉产业滑雪产业生态游产业文化产业天然温泉体验疗养度假体验泉水游乐体验温泉居住体验多样化滑雪体验雪主题娱乐体验雪主题商业体验雪主题居住体验家庭四季乐大地景观体验动物互动游体验生态居住体验留人(产业）产业发展内容总结项目产业主题下，分别包含驱动因素+相应的居住板块，属于多核发展模式！趣味型温泉体验大众化娱乐性滑雪体验互动性生态体验艺术小镇大众、娱乐大众、娱乐/趣味、互动趣味、互动度假公园度假公园家庭四季乐大地景观体验动物互动游体验生态居住
20、体验Code of this report|31多样滑雪嬉雪乐园雪景公寓产业自成体系板块内部形成产业链，上下游补充内部链式结构.滑雪产业链生态游、文化、价值链.留人(产业）产业价值链条相关配套主题居住 所有产业链均包含产业驱动部分与地产部分，实现溢价及回现功能；天然温泉健康疗养水主题娱乐温泉居住温泉产业链Code of this report|32雪主题娱乐体验多样滑雪体验雪主题商业雪主题居住 滑雪产业包含：多样滑雪体验、雪主题娱乐体验、雪主题商业、雪主题居住四大板块；留人(产业）滑雪产业四大板块专业滑道：专业雪道自由滑道：增强趣味性嬉雪乐园：企鹅展示，雪圈大道，冰上自行车，冰滑梯，雪地车，驯
21、鹿拉雪橇冰雕/雪雕乐园雪景艺术、家庭娱乐滑雪公寓:临近雪道、雪顶别墅:缆车入户雪具大厅跟踪摄影雪纪念品Code of this report|33温泉居住 天然 温泉疗养度假泉水游乐体验温泉产业板块温泉产业板块留人(产业）温泉产业四大板块 温泉产业包含：天然温泉体验、疗养度假体验、泉水游乐体验、温泉居住体验四大板块；室外泡池室内泡池鲜花池、牛奶池中药池、红酒池美容SPA馆：美容美体按摩中医疗养馆：保健咨询、理疗瑜伽运动馆：瑜伽运动温泉酒店：合院别墅水主题乐园：达沃斯历险记 主题水游乐半山别墅温泉入户温泉景观Code of this report|34温泉产业泉.水.游乐体验崇礼县水资源较为稀缺
22、，同时水娱乐非本案主打产业，建议本案水娱乐应以小而精为发展方向，以主题水游乐来进行差异化打造。注明：水娱乐作为本案温泉开发的衍生产品，水娱乐的打造可实现温泉开发的多元化发展，同时为温泉这一区域稀缺产品增加竞争力，突出温泉特色，建议前期控制开发规模，后期可视市场情况逐步开发，模块式发展。Code of this report|35主题水上乐园：以“达沃斯历险记”为核心，打造各种符合儿童/青少年爱好的具备梦幻感水上娱乐设施，串联成故事化的体验活动，建议包括如下内容：温泉产业泉.水.游乐体验（1）河道漂流；（2）造浪池；（3）水上乐园（以水滑梯、水上列车等设施为主，配合水上表演）；（4）人造沙滩；（
23、5）水上拓展营（以水上竞技设施为主）【打造建议】河道式设计崇礼县属于水资源稀缺区域，同时本案周边无自然河流，为降低成本，建议本案水娱乐设计可为河道式，一方面最少程度上用水，另一方面通过回型的走向设计，可增加游乐的趣味性，同时创造空间效果。Code of this report|36市场法我们得出温泉面积在1.4-2万平米之间。根据类比法我们得出温泉面积为1.75万平米根据专家建议及经营人士访谈温泉面积应控制在2万平米以下。本案温泉面积建议：本案温泉面积控制在1.6-2万平米之间。温泉产业温泉体量建议备注：不含标准客房。Code of this report|37家庭家庭四季乐四季乐生态居住生态
24、居住体验体验大地景观大地景观体验体验动物动动物动游体验游体验 生态游产业包含：家庭四季乐、大地景观体验、动物互动游体验、生态居住体验；留人(产业）生态游产业四大板块春：户外活动：野战、户外拓展、山地网球夏：景观公园：植物科普园、绿篱迷宫秋：农庄体验：手工甜点制作，葡萄酒收藏骑马体验骑鸵鸟踏春生态体系：垃圾分类、太阳能利用、社区马车、社区水循环等有氧步道：徒步线路、休息木屋有机农场：土地赠送、开心农场大地景观大地花谷、手工DIY作坊Code of this report|38植物选种：高乔低乔灌木地被p 以同纬度（北纬41）选树为原则，成熟园林，全冠移植，让业主入住时即可同时体验成熟、丰富、精制
25、的私藏苑囿；p 注重植物空间的营造，种植风格形态错落，起到空间分割、平面层次划分和营造氛围的作用。乔木类：高10-15米，冠幅5-10米大乔木；（白桦、银杏、青松等）；低乔类：高4-5米中小乔木；（海棠、碧桃、丁香等）；灌木：1-3米高的灌木；（金叶女贞、紫叶小檗）；地被：花卉、小灌木、地被植物 （小丛红景天、金莲花、玉簪等）；留人(产业）生态游产业-大地景观Code of this report|39文化社区：艺术家基地、西式画廊欧陆童话小镇：欧陆风情国际教育：九年一贯制学校2.现代文化体验3.文化居住体验1.历史文化体验雕塑文化：雕塑公园、山体公园赛鸽文化：赛鸽比赛教育文化：儿童体验认知馆
26、、滑雪摄影培训文化产业板块基督文化;基督教堂、定制化婚礼工作室、山顶婚礼草坪民俗文化特色小吃、地方餐饮留人(产业）文化产业三大板块文化产业包含：历史文化体验、现代文化体验、文化居住体验Code of this report|40婚庆产业链属于以产品与服务结合的需求拉动型产业链，而且有多种产品与服务。考虑到对市场资源的占有及迎合外来客群多元化的需求，建议本案引进婚庆产业同时应严格控制婚庆规模婚庆产业分类婚礼服务婚宴服务婚纱礼服婚礼摄影婚礼咨询婚礼策划婚礼主持礼服生产礼服租借婚前准备婚礼咨询婚礼策划婚后蜜月蜜月度假婚礼庆典婚礼主持婚宴服务婚纱租借婚庆产业链婚庆中心服务内容文化产业婚庆产业Code
27、of this report|41婚庆需求：客群主要需求为婚纱摄影及婚宴举办，主要以崇礼当地客群为主；另外崇礼区域外客群考虑到项目优美的自然环境，意愿在此进行婚纱的拍摄文化产业婚庆产业73%18%9%婚纱摄影崇礼县崇礼县周边河北县市客群北京客群96%3%1%婚宴举办崇礼县崇礼县周边河北县市客群北京客群根据*调研了解到，婚纱摄影及婚宴举办为当前访问客群的主要需求。其中婚宴举办客群主要来自于崇礼县城内。婚纱摄影客群以崇礼县当地客群为主，部分周边县市客群会考虑来此进行婚纱的拍摄活动，主要看重其优美的自然环境。Code of this report|42留人(产业）温泉、雪场、酒店结合建议酒店是连接温
28、泉与滑雪的载体。从规划上建议本案将雪具大厅与温泉疗养区通过地下通道相连，同时可通过传送带引导客户动线，实现温泉、雪场及酒店功能的互动。1.考虑到滑雪大厅通过地上与温泉相连将破坏主入口整体形象，同时现状本案已对地下进行开发建设，建议选择通过地下隧道形式实现温泉大厅与酒店及温泉区的连接。2.企业同时可考虑以传送带形式运送客户。滑雪大厅酒店（已建）温泉区主入口通道示意通道示意入口入口入口入口Code of this report|43留人(产业）四大产业价值结构四大产业中，滑雪产业、温泉产业为核心产业，文化产业、生态游产业为辅助产业；地产板块实现最终的利润回现；Text Text inin生态游产业
29、文化产业温泉产业+滑雪产业核心驱动完善配套利润回现地产板块产业有机融合，各功能在项目中贡献度不同，形成有机整体Code of this report|44娱乐性度假地配套商业度假社区配套商业度假旅游商业根据“功能定位、辐射范围、业态构成”的不同可以分为“娱乐性度假地配套商业；休闲综合性度假地配套商业；度假地城市级配套商业；度假社区配套商业”休闲综合性度假地配套商业度假地城市级商业留人(地产）集中商业建议Code of this report|45分类设置地域功能定位服务客群日均客流量服务人口基本商业面积市中心商业城市规划中心商业区或历史形成的商业聚集地购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融商务结合
30、国内外及本市消费者约50万20-30万区中心商业居民聚居区，商务聚集地，公共交通集散地购物、休闲、文化、娱乐该地区及外来消费者约25万20万左右8-10万居住区商业人流集中、交通便利地段保障区域居民日常生活，提供必要服务当地居民6万左右2.5万新城商业中心城市规划新城商业区，交通便利购物、文化娱乐，休闲、旅游并于金融结合新城居民、商圈辐射范围及外来消费者约20万15万左右10-12万中心镇商业人力集中地购物、旅游、休闲本镇居民、周边区域及外来消费人群3万左右2-2.5万一般镇商业镇主要街区、农贸集散地提供一般日常商品供应本镇居民，周边村镇等2万左右0.8万崇礼为资源型旅游城市，主要以外来旅游人
31、群消费为主。崇礼2012年接待旅游人群约125万人次，平均年增幅约20%，未来2-3年日均客流量约4000人次左右；旺季客流量约6500人次左右。建议：以当地常住城镇人口（2万人）为基础，考虑旺季期外来旅游人群情况，中国商务部商业分级指标留人(地产）本项目商业承接力分析Code of this report|46留人(地产）商业类型特性娱乐性度假地配套商业度假社区配套商业休闲综合性度假地配套商业度假地城市级商业针对娱乐性度假地度假集聚区配套级主要满足度假客群需求业态以生活服务配套等居多档次一般较高，有奢侈倾向商业本身具备一定特色和口碑针对休闲综合性度假地度假集聚区配套级主要满足度假客群和社区客
32、群；业态全面，涉及生活、休闲等多方面档次一般较高，有奢侈级个体商业本身休闲性较强，多以低密度商业街形式存在，内部绿化或景观设计较出色针对较知名且范围较大型的度假地度假区城市/区域级兼满足度假客群及当地居住客群需求业态全面，涉及生活、休闲、产业等多方面档次全面商业本身多历史较久，随城市规划发展成熟，具备明显地域性及产业性特征针对较小规模度假地，多城镇级本度假社区配套级级兼满足度假及当地居住客群需求业态全面，以生活服务类为主档次全面商业具备当度假地特色根据本项目商业的特点，本项目商业属于“休闲综合性度假地配套商业”Code of this report|47外向型商业服务对象：满足区域内部旅游客群
33、以及被其他区域吸引来的客群需求主要内容：包含娱乐、购物、特色餐饮、会议等需求；分布：酒店、集中式商业；内向型商业服务对象：社区居民为主；主要内容：生活服务及配套、日常购物、餐饮休闲等，如生活超市、便利店等；分布：社区内部底商展示型商业服务对象：游客及市民，作为*某些功能承接；主要内容：游客集散大厅、会议会展中心等；分布：集中商业留人(地产）本项目商业类型建议 根据本项目商业需满足的客群，本项目商业根据服务客群的不同，主要分为三大类：Code of this report|48风情商街形式业态建面比例体验式商街餐饮休闲400020%30%生活零售10005%小镇作坊2001%婚纱摄影3002%酒
34、吧娱乐5003%风情商街+主力店（集中式）儿童体验400020%62%教堂婚庆 300015%滑雪俱乐部（雪具大厅）500025%艺术培训2001%户外租赁1001%其他配套用房17009%9%合计20000100%业态比例：集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、体验等功能于一体的风情度假商街Code of this report|49为配合本案养生健康产业的发展建设，同时考虑到先期现金流受限，医院属资金沉淀物业，建议本案控制先期医疗开发体量，只需满足基本医疗要求即可。预留医疗用地，位于温泉用地附近，可根据市场状况灵活开发。现状医疗配套现状医疗规模建议：p 建议建筑面积500，一期部分开发科室特色：
35、p 提供健康档案管理，基本医疗护理，诊疗中心体格检查生活辅导包括减压体重管理戒烟营养咨询运动疗法睡眠评估伤口包扎基本护理提供提供服务服务Code of this report|50未来医疗配套达沃斯医院 将兼顾滑雪安全救助、高端体检、养老客群健康护理、小镇居民日常健康保养等功能。医院属于资金沉淀物业，后期随着社区的成熟度提高，本案养老客群形成一定聚集，可进行本案医院的建设。达沃斯医院可为滑雪场，城市居民，以及疗养中心老人服务。同时可与冬奥会形成互动，为冬季奥运会提供专用医院技术，设备，管理顾问服务。同时建议本案达沃斯医院与 瑞士展开合作，引入瑞士医院的技术、设备以及管理理念，为雪场提供安全救助
36、、紧急治疗、同时，康复中心将提供高端体检、预防性治疗等服务。规模定位：p 建议占地面积1.5万，建筑面积1.2万科室特色：p 运动康复、紧急救治、健康体检、健康监护Code of this report|51根据本项目情况，考虑项目为低密社区，入住率较低，建议按照建造标准的低限进行设计（若*未明确要求，建议不做）规模定位：p 幼儿园等教育配套p 一期幼儿园建面4000 p 学生规模人（幼儿园、小学）面积6.5/人，学生规模约600人p 单方造价2500元/教育配套建议学 校 建 造 标 准开 发 前 提Code of this report|52盈利：休闲收入；房地产收入；房产金融收入盈利房地
37、产收入房地产金融收入休闲收入通过提升项目综合休闲价值，多样化产业发展，从引人、留人，然后实现项目盈利；实现项目盈利Code of this report|53口碑游客投资健康养生会务居住值得再来具有升值价值效果显著安心舒适配套丰富口碑：赢得不同客群的一致认同；Code of this report|54项目整盘发展规划Part 5.2Code of this report|55整盘开发策略营销主题形象年主流年明星年价值年阶段背景形象未树立首期销售，现金流和成功销售是第一目标 首期销售成功，进入后续阶段，如何保持热销 赢得价值回报、大盘力兑现价值客户背景休闲度假、投资需求客群为主休闲度假、投资需
38、求客群为主休闲度假、养老及投资需求客群有所增加，1.5居所功能增强保证休闲度假、养老及投资需求客群；区域内或周边刚需或改善型客户出现关键问题定义区域，建立市场影响力快速成交、现金流为王节点刺激，保持持续竞争力项目营销转向品牌营销策略关键词 1.抓大放小 2.强势资源（No.1）3.务虚-规划1.扩大客户层面2.缩短决策周期3.高形象性价比1.推出创新产品及产品概念2.关键配套投入 1.真实生活秀 2.客户营销 3.品牌营销产品策略高性价比产品多元化高性价比产品产品升级，配套呈现品质别墅+小高层+成熟配套价值提升策略聚集人气 高性价比产品驱动市场快速走量 通过价值调整，推出多元化高性价比产品，小
39、步快跑，快速回现，降低开发资金压力垫定市场形象 通过产品升级，价值兑现，配套呈现，整体提升市场价格实现价值最大化 结合完善的商业配套，通过品质型别墅和高开发强度的小高层产品，组合开发，实现整体价值最大化Code of this report|56第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段开发阶段启动阶段发展阶段成熟阶段完善阶段阶段目标3-2居所3-2居所2居所向1.5居所过渡1.5居所目标客户客户类型投资客群5+2客群7+3客群投资客群改善自住5+2客群7+3客群投资客群7+3客群区域改善客群区域改善客群纯度假投资型客群客户配套需求优先级排序高低景观配套景观配套生活配套特色商业配套休闲配套休闲配套医疗配
40、套特色休闲配套基本生活配套医疗配套教育配套商务配套交通配套教育配套交通配套交通配套景观配套生活配套休闲配套整盘对应配套发展策略产品逐渐由第三居所、第二居所向第一居所转化；Code of this report|57第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段开发阶段启动阶段发展阶段成熟阶段完善阶段阶段目标3-2居所3-2居所2居所向1.5居所过渡1.5居所目标客户类型京津市区为主辅以张家口及河北部分县市启动阶段客户京津市区张家口及河北部分县市发展阶段客户京津市区项目周边外域成熟阶段客户外地5+2客群投资客群7+3客群改善客群投资型度假客群5+2客群7+3客群改善客群投资型度假客群进城自住纯度假投资型客群主
41、力产品对位公寓、洋房、联排、小独栋公寓、洋房、联排、叠拼、小独栋公寓、洋房、多层、联排、双拼、叠拼、独栋洋房、小高层、联排、叠拼、双拼、独栋整盘主力产品对位根据市场成熟度，逐渐提高开发强度Code of this report|58雪主题乐园家庭度假公园生态花谷主题公园布局划分及意向生态农庄有氧步道马场山地骑行童话王国夏季滑草植物认知点户外网球绿篱迷宫溪谷花海迷你高尔夫鸽子广场城堡入口雪雕围墙大地景观Code of this report|59项目整体体量大地形多样，势必适当分期开发。分期选择遵循地块成熟度、主题形态搭配、市场及销售配合三大原则地块成熟度原则目前地块西北侧已有物业在建，同时较靠
42、近主干道，昭示性及可达性都相对更强。因此建议采用从西至东的开发顺序进行开发。主题形态搭配原则考虑到开发进程的影响，建议每批次产品开发按“统一主题、多样形态”的模式开发。市场及销售配合原则为配合市场竞争及销售需求，每批次开发的产品也呈现差异性，整体而言是“先小后大、先多样后高端”项目开发分期原则整盘开发分期原则Code of this report|60整体开发分为三个阶段，依次推进整盘开发安排分期大一期（启动区）大二期大三期策略公寓布局低密蓄势配套先行高端发声完善配套价值提升价值反哺全息热销完美收官开发周期三年（201*-201*）两年（201*-201*）四年（20*-202*）具体产品养生
43、公寓、花园洋房、类独栋及联排类别墅、联排、滑雪公寓、洋房、小高类独栋（半山别墅）、联排、洋房、小高Code of this report|61启动区物业组合滑雪健康养生社区配套启动区物业组合主题产业地产联动核心产业吸引启动区物业组合的决定性条件：以核心产业带动地产发展，实现产业与地产双向循环。温泉嬉雪乐园天然温泉温泉酒店健康养生公寓健康养生别墅健康养生洋房社区配套商业配套Code of this report|621.选定主题温泉+雪主题，特色驱动卖点，塑造核心竞争力；展示市场定位，突出市场形象1 消除区域陌生感，提升知名度2实现资金回笼，保证后期开发5运动雪主题 文化产业 温泉酒店功能竞争力
44、，功能特色3促进房地产销售，提高溢价率4生态主题选取原则1）滑雪是当地的基础资源，温泉为区域稀缺资源；作为紧邻居养生居住区的第一个功能板块，有利于先期的形象打造及知名度的提升；2）雪主题及温泉酒店的打造与其他项目形成差异化竞争，较易形成项目特色和唯一性，契合本案健康养生概念；启动区核心产业Code of this report|63Project development ideas项目发展思路Part 6Code of this report|64思路1：整体二级开发：打造明星示范区推高地块价值持续开发销售项目运营发展思路思路2：一二级开发结合：打造明星示范区推高地块价值引入其他主体进行开发初
45、步来看，项目存在以下两种发展思路，两种思路的出发点都需要在项目开发初期打造明星示范区推高地块价值后，分别以持续开发销售和引入其他主体进行开发为方向。Code of this report|65明星示范区打造建议Part 6.1Code of this report|66温泉酒店：考虑到现状温泉已经开发，同时温泉为区域唯一真品温泉，可体现本案的唯一性。明星示范区产业开发建议旅游产业Code of this report|67示范区建设城堡式主入口，达到强势形象前置效果。明星示范区产业开发建议旅游产业Code of this report|68项目示范区可种植薰衣草花田，同时提供免费摄影等服务。香
46、草餐厅明星示范区产业开发建议旅游产业Code of this report|69售楼处设小型太空蔬果采摘区，不定时举办采摘活动，制造话题，打造特色营销氛围，提高现场人气。明星示范区产业开发建议售楼处打造Code of this report|70地产产品：首期利用现状汤山墅，后期加推少量示范公寓，打造精品生活氛围，如园林打造、物业管家服务，可结合活动免费居住或聘请演员，演艺生活场景，提升人气，增加客户购买信心。明星示范区开发建议产品Code of this report|71概念超市提供生态蔬果等，供游客和客户体验社区的生态生活方式明星示范区开发建议配套Code of this report|
47、72游客集散中心：与旅行社合作，设立旅游集散中心，将本案打造成所有崇礼旅游客户的路线起点和终点，形成人群聚集。明星示范区开发建议配套翠云山景区多乐美地密苑云顶长城岭Code of this report|73康疗中心艺墅现状温泉酒店配套现状联排类独栋主入口明星示范区经济技术指标物业类型建筑面积温泉18000酒店32000现状汤山墅大别墅一栋、经济型别墅一栋、类别墅一栋、洋房一栋售楼处现状建筑艺术家基地1500明星示范区开发建议布局规划建议售楼处绿植Code of this report|74项目一二级联动研究Part 6.2Code of this report|75一二级联动开发与项目开发有
48、明显优劣势，在不同的情况下应采取相应的开发措施；优势：开发收益快，运营周期短 操作难度小，市场风险小 分担市场风险，提高项目整体综合竞争力劣势开发收益利润率有限需要广泛的客户资源和强大的资源整合与招商能力 需要较强开发能力，打造示范空间一二级联动开发二级项目开发优势：开发收益利润率相对较高开发流程较为简单，操作容易劣势开发周期长，收益较慢受后期市场风险影响大 在市场容量较小情况下，去化过慢，造成企业资源浪费一二级开发VS 二级开发核心前提：打造明星示范区Code of this report|76建议先做二级开发，完善区域配套，炒热区域价值，从而达到土地较大幅度的增值。项目开发策略建议第一步：
49、打造度假小镇样板示范区第四步：建设净地转让/股权转让等p温泉度假酒店等产业配套投入使用p进行片区土地整理，保证内部道路通达性，改善区内园林绿化等p 塑造概念，树立区域形象第二步：完善产业、土地整理第三步：炒热片区，拉动片区价值快速提升Code of this report|77开发模式经济估算在土地、销售价格、去化量均能满足预期的条件下，一二级开发模式开发周期明显短于单纯二级开发；一二级联动开发预计总收益约为11-15亿元；单纯二级开发预计收益约为73亿元；一二级联动开发模拟一级开发建设用地规模总建筑面积楼面地价（元/平米）楼面地价上涨100%收益（万元）楼面地价上涨200%收益（万元）楼面地价上涨300%收益（万元）周期82750064089654870217105325140434预计5年二级开发建设用地规模总建筑面积 楼面地价总成本（含持有资产）持有资产成本销售物业收入总收益37890037318754820452355000318158113635单纯二级开发模拟二级开发建设用地规模总建筑面积楼面地价总成本（含持有资产）持有资产成本销售物业收入总收益周期12064001014083548689817950001424639734822预计10年78
